COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/110

Rôle N° RG 21/02106 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG55Q

[Z] [T]

[D] [J] épouse [T]

C/

[F] [E] [R] [W]

S.A.S. CAPI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Mathilde FAVRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 04 Février 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02699.

APPELANTS

Monsieur [Z] [T]

né le 06 Janvier 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [J] épouse [T]

née le 09 Août 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anne BRIHAT-JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté par M^e Jean-marc HOURSE, avocat au barreau de LYON

INTIMES

Monsieur [F] [E] [R] [W]

né le 21 Mars 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté et assisté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. CAPI,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mathilde FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE, et assisté par M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Guy ROCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire juridictionnel

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 8 avril 2018, M. [F] [W] a confié mandat exclusif de vente de son bien immobilier situé à [Localité 6] à la SAS Capi.

Par acte authentique du 26 septembre 2018, le propriétaire s’est engagé à vendre à M. [Z] [T] un bien immobilier situé à [Localité 6] moyennant un prix de vente de 1 272 000 euros sous condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire dans un délai de trente jours d’un prêt bancaire de 1 000 000 euros. La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 26 décembre 2018.

La promesse de vente prévoyait que l’acquisition serait réalisée pour le nom de la communauté formée entre M. [T] et Mme [D] [J] épouse [T] (les époux [T]) ainsi que le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 80 000 euros entre les mains de Me [H], notaire, à imputer sur le prix de vente en cas de réalisation de la vente ou à l’une des parties en cas de non-réalisation de la vente dans les délais prévus.

Par courrier du 7 mars 2019, M. [W] a mis M. [T] en demeure de justifier de l’obtention d’un prêt, à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation lui serait acquise, courrier suivi d’une sommation interpellative du 26 mars 2019.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par assignation du 12 avril 2019, M. [W] a fait citer M. [T] et Mme [J] épouse [T] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts.

Par conclusions d’intervention volontaire du 17 octobre 2019, la SAS Capi est intervenue à l’instance.

Par jugement contradictoire rendu le 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— reçu la SAS Capi en son intervention,

— condamné solidairement M. [T] et Mme [J] épouse [T] à payer à M. [W] la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 avril 2019, et dont le montant en principal pourra être directement versé à M. [W] par le notaire, la SCP [H] Concedieu-Oullier Vallet, entre les mains duquel le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente a dû intervenir,

— débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté M. [T] et Mme [J] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes,

— déclaré M. [T] et Mme [J] épouse [T] irrecevables en leur demande visant à soulever la nullité du contrat de mandat entre M. [W] et la SAS Capi,

— condamné solidairement M. [T] et Mme [J] épouse [T] à payer à la SAS Capi la somme de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts, somme produisant intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté la SAS Capi du surplus de ses demandes,

— condamné solidairement M. [T] et Mme [J] épouse [T] à payer à M. [W] et à la SAS Capi la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 26 mars 2019, avec distraction,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour condamner les époux [T] au paiement de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a considéré que le promettant avait justifié des démarches visant à se prévaloir de la défaillance du bénéficiaire dans l’obtention d’un prêt alors que M. [T] ne justifiait d’aucune des démarches prévues par la promesse de vente relatives à la réalisation de la condition suspensive, de sorte que la non- réalisation de celle-ci devait être attribuée à sa défaillance.

Il a ainsi considéré que la caducité de la promesse de vente était acquise de plein droit sans pourtant entraîner la restitution de l’indemnité d’immobilisation aux époux [T] du fait de leur défaillance dans la réalisation de la condition suspensive.

Pour débouter M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tribunal a considéré que le fait pour les époux [T] de proposer la moitié de l’indemnité d’immobilisation ne caractérisait pas une telle résistance, d’autant que le promettant ne prouvait pas avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement.

Pour déclarer les époux [T] irrecevables en leur demande de nullité du mandat de vente, le tribunal a relevé qu’il s’agissait d’une nullité relative, de sorte que les époux [T], tiers au contrat de mandat, n’avaient pas qualité pour agir en nullité.

Pour condamner les époux [T] au paiement de dommages et intérêts à la SAS Capi, le tribunal a considéré que cette dernière avait établi la faute du bénéficiaire, constituée par sa défaillance dans la réalisation de la condition suspensive, en lien avec le non versement de sa commission.

Toutefois, le tribunal a jugé qu’elle ne fournissait aucun justificatif sur son préjudice qui devait dès lors être évalué en fonction de la perte de temps résultant de la défaillance du bénéficiaire pouvant être constatée dès le 26 novembre 2018 avec la non réalisation de la condition suspensive, de sorte que le préjudice devait être fixé à un dixième de la commission due.

Par déclaration transmise au greffe le 11 février 2021, M. [T] et Mme [J] épouse [T] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [W] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et débouté la SAS Capi du surplus de ses demandes.

Par conclusions transmises le 27 septembre 2021 au visa des articles 1186 et suivants du code civil M. [T] et Mme [J] épouse [T] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

' a retenu une faute de leur part lors de l’obtention des crédits bancaires,

' a retenu une faute de leur part dans le non-respect de la procédure d’information prévue au compromis de vente,

' les a condamnés à payer la somme de 80 000 euros,

' les a condamnés à verser 7 200 euros à la SAS Capi,

' les a condamnés à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

— constater la caducité de la promesse de vente,

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses prétentions,

— en tant que de besoin, condamner M. [W] à restituer la somme de 80 000 euros qui lui a été remise par le notaire en vertu de l’exécution provisoire,

— à tout le moins, ramener la condamnation à leur encontre à un montant de 1 500 euros,

— débouter M. [W] de son appel incident quant à une éventuelle résistance abusive,

— constater la nullité du mandat exclusif sur non-respect de différentes dispositions d’ordre public,

— constater que le redevable de la commission est M. [W] et non eux,

— en conséquence, débouter la SAS Capi de l’ensemble de ses prétentions,

— débouter la SAS Capi de son appel incident,

— à tout le moins ramener le montant des dommages et intérêts à l’euro symbolique,

— condamner M. [W] et la SAS Capi aux entiers dépens avec distraction, outre la condamnation à verser 2 500 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants considèrent que M. [T] n’a commis aucune faute justifiant l’attribution du montant de l’indemnité d’immobilisation à M. [W] dès lors qu’il a effectivement sollicité les crédits dans le délai de trente jours comme le stipulait la condition suspensive prévue à la promesse.

Il fait valoir que les deux banques sollicitées ont refusé leur concours en raison des difficultés financières des sociétés composant le groupe auquel l’achat était destiné et qu’en outre le mail de refus du crédit agricole est authentique et que cette banque n’avait pas notifié au préalable la cessation de sa relation contractuelle avec eux.

Ils font également valoir leur bonne foi au regard de la proposition de transaction effectuée à M. [W] afin de l’indemniser à hauteur de la moitié de l’indemnité d’immobilisation et précisent que si la SCI qu’ils ont créée ne s’est pas substituée à eux dans la promesse, c’est qu’ils y avaient une participation très minoritaire.

De plus, ils soutiennent que la promesse nécessairement caduque a mis fin au contrat, de sorte que M. [W] ne pouvait légitimement obtenir la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ils excipent de la nullité du contrat de mandat conclu entre la SAS Capi et M. [W] en faisant valoir qu’il viole à la fois l’article 72 du décret de 1972 par l’absence de mention des conséquences de l’exclusivité du mandat en caractères très apparents et l’article 77 du même décret par l’absence de transmission de l’offre au mandant par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les époux [T] considèrent enfin que la SAS Capi ne peut leur réclamer aucun dommages et intérêts dès lors que :

— sa demande correspond au montant de la commission dont est uniquement redevable le vendeur aux termes de la promesse, même en cas de faute des acquéreurs,

— ils sont tiers au contrat de mandat et aucune faute contractuelle ne peut être retenue à leur encontre,

— aucune faute délictuelle ne peut davantage être retenue à leur encontre dans la mesure où la non réalisation de la condition suspensive ne résulte que du refus de la banque qui ne leur est pas imputable mais en tout état de cause, aucune commission ne serait due à l’intermédiaire du fait de la non réalisation fautive d’une condition suspensive,

— une offre de médiation devenue caduque ne peut valoir aveu extra-judiciaire au profit d’un tiers.

Ils sollicitent toutefois, si la cour devait procéder à l’indemnisation de la SAS Capi, qu’elle soit réduite à de plus justes proportions compte tenu des difficultés financières de leurs sociétés et du fait que l’agence a fini par vendre le bien immobilier en 2020 et a donc effectivement perçu une commission.

Par conclusions transmises le 19 avril 2021 au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, M. [W], demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner M. [T] et Mme [J] épouse [T] au paiement de la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation qui porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 12 avril 2019,

— accueillir son appel incident,

— condamner M. [T] et Mme [J] épouse [T] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [T] et Mme [J] épouse [T] au paiement d’une somme complémentaire de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d’appel ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative pour 264, 09 euros, avec distraction.

Il considère que les époux [T] ne prouvent pas avoir effectué les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire dès lors qu’ils ne produisent aucun dossier de demande de prêt avec tous les justificatifs financiers nécessaires au sérieux d’une telle demande alors que d’une part, il résulte de la réponse du crédit agricole que cette banque avait déjà cessé toute relation commerciale avec les appelants et d’autre part, qu’aucune réponse de la banque populaire n’est apportée aux débats.

De plus, il fait valoir la mauvaise foi de M. [T] au regard des pièces produites aux débats.

Par conclusions transmises le 7 juillet 2021 au visa de l’article 1240 du code civil, la SAS Capi, demande à la cour de :

— accueillir ses conclusions d’intimée, les dire recevables et bien fondées,

— et, y faisant droit, rejeter toutes prétentions adverses comme manifestement irrecevables et/ou infondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' accueilli son intervention volontaire,

' débouté M. [T] et Mme [J] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes, en ce compris celles dirigées contre elle,

' déclaré M. [T] et Mme [J] épouse [T] irrecevables en leur demande visant à soulever la nullité du contrat de mandat entre M. [W] et elle,

' prononcé la condamnation solidaire M. [T] et Mme [J] épouse [T] à des dommages et intérêts à son bénéfice.

— réformer le jugement entrepris au titre du quantum de l’indemnisation qu’il a retenu,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [J] épouse [T] à lui payer la somme de 25 928 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la promesse de vente.

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [T] et Mme [J] épouse [T] à lui payer une somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que la demande des époux [T] tendant à la nullité du contrat de mandat est irrecevable en leur qualité de tiers au dit contrat et expose qu’en outre, la sanction de l’irrespect des dispositions alléguée n’est que la nullité de la clause et non du mandat.

A titre subsidiaire, elle conteste la violation des dispositions du décret du 20 juillet 1972 en ce que le mandat respecte les conditions de forme exigées.

Elle fait valoir qu’elle ne réclame pas la commission prévue par les termes de la promesse de vente mais sollicite son indemnisation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, dans la mesure où elle a fourni un travail qui n’a pas pu aboutir du fait du comportement fautif des acquéreurs.

En effet, elle soutient que M. [T] ne justifie pas des démarches accomplies, s’entendant des justificatifs apportés, au titre de son obligation de déposer une demande de prêt, objet d’une condition suspensive ainsi défaillie de son propre fait et considère que sa proposition transactionnelle d’indemnisation à hauteur de la moitié de l’indemnité d’immobilisation vaut reconnaissance de cette faute.

Sur l’évaluation de son préjudice, elle fait valoir que le quantum correspond à la rémunération perdue par la faute de l’acquéreur qui a été réduit à 46 072 euros lorsque le bien a finalement pu être vendu soit un préjudice évalué par la différence avec la commission initialement prévue à la somme de 25 928 euros. Elle conteste toute diminution de son droit à indemnisation au regard des diligences qu’elle a pu accomplir afin de procéder à la vente du bien.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la Sas Capi

La cour observe qu’en dépit de l’appel interjeté à l’encontre du chef du jugement déféré statuant sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la Sas Capi, aucune prétention n’est formulée dans les écritures des appelants visant à écarter celle-ci.

Constatant ainsi qu’elle n’est pas saisie d’une prétention relative à cette intervention, la cour ne statuera pas sur cette question.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des dispositions nouvelles des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse de vente signée le 26 septembre 2018 par les parties contient, en pages 8 et 9 de l’acte, une clause relative à l’indemnité d’immobilisation, selon laquelle 'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

(…)

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants: .

' si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte;

(…)

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT.'

La condition suspensive d’obtention d’un prêt par M.[Z] [T] est prévue en pages 10 et 11 de la promesse de vente stipulant notamment :

'La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les 60 jours à compter des présentes. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard le dans les cinq (5) jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté, mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.'

Il est encore précisé à l’acte que 'Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier le dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.'

Il n’est pas discuté que le conseil de M. [W] a adressé une mise en demeure par lettre recommandée du 7 mars 2019 à M. [T] d’avoir à justifier sous huit jours de ses démarches d’obtention du prêt qui devaient être réalisées avant le 26 octobre 2018, ni qu’aucune réponse n’a été apportée à cet envoi dans ce même délai par le bénéficiaire.

Il est donc acquis, et au demeurant, non discuté, que la promesse de vente est caduque après l’envoi de cette lettre recommandée. Pour autant, à l’inverse de ce qu’invoquent les appelants, la caducité de l’engagement contractuel n’entraîne pas l’inapplicabilité des clauses relatives à l’affectation de l’indemnité d’immobilisation, qui ont précisément vocation à s’appliquer en cas de non réitération de la vente, et donc, de caducité de l’acte.

Il y a donc lieu de statuer sur la demande formée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

A cet égard, il apparaît qu’à réception de la sommation interpellative adressée par commissaire de justice le 26 mars 2019, M. [T] a déclaré avoir eu un refus de prêt et avoir proposé au vendeur de lui régler la somme de 40 000 euros à titre de dédommagement, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Il ne ressort pas des mentions apposées par l’officier ministériel, ni des déclarations du bénéficiaire, que celui-ci ait justifié du dépôt d’une demande de prêt à l’occasion de cette sommation.

Il est néanmoins produit aux débats plusieurs pièces dont les époux [T] considèrent qu’elles démontrent leur respect de la condition suspensive d’obtention de prêt, étant rappelé qu’une demande doit être jugée sérieuse pour être valide.

Un courriel a ainsi été adressé par M. [T] à Mme [C] [M], conseillère au Crédit Agricole, le 26 octobre 2018, dont il indique en fin de correspondance 'merci de considérer le présent courrier comme une demande de prêt. Le compromis/promesse de vente est versé en annexe.'

Aucune autre pièce, ni juridique, ni comptable ou financière n’est produite au soutien de cette demande de prêt d’un million d’euros, ce alors qu’il y apparaît que l’acquisition est destinée à accueillir un centre de séminaire non existant à cette date, par une société civile immobilière non encore créée.

Le courriel du 31 octobre 2018 par lequel le Crédit Agricole a refusé cette demande n’est motivé que par la cessation des relations bancaires avec les différents établissements détenus par M. [T], ce qui est confirmé par un courrier sollicité en vue de l’instance d’appel, conduisant l’établissement à préciser que le prêt n’a pas fait l’objet d’une étude approfondie, justifiant qu’aucune attestation de refus de prêt ne soit produite.

Tant la légèreté de la demande que le motif du refus démontrent l’absence de sérieux de cette demande de prêt, formée le dernier jour du délai dont disposait le bénéficiaire, sans aucun justificatif du projet soutenant la demande, à un établissement bancaire ayant cessé les relations avec ses établissements en raison de ses 'fonctionnements de compte'. En effet, dans ce contexte, cet envoi était nécessairement voué à l’échec, de sorte qu’il sera écarté.

M. [T] a par ailleurs adressé un second courriel, également le 26 octobre 2018 en fin de journée, à un représentant de la Banque Populaire, dont le contenu est rigoureusement identique au précédent courriel analysé, ne contenant pas davantage de pièces justifiant de la solidité du projet invoqué, sans que la réponse apportée à cet envoi ne soit produite.

Cette seconde pièce ne peut davantage être considérée comme une demande sérieuse compte tenu de la légèreté de cet envoi, et de l’absence de dossier étayant cette demande.

Il convient donc, à l’instar du premier juge, de considérer que les époux [T] ne justifient pas avoir satisfait à leur obligation de solliciter un prêt, stipulation qui implique classiquement une demande sérieuse et fondée.

N’ayant ainsi pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant conformément aux prévisions contractuelles.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [T] au paiement de la somme de 80 000 euros au profit de M. [W].

Sur la nullité du mandat de vente conclu entre M. [W] et la Sas Capi

Les appelants invoquent la nullité du contrat de mandat exclusif conclu entre l’agence immobilière Capi et le vendeur M. [W] considérant que les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 imposant que la mention de l’exclusivité soit faite en caractères très apparents ne sont pas respectées, pas davantage que les dispositions de l’article 77 du même texte.

Il est néanmoins acquis que la méconnaissance de ces articles n’est sanctionnée que par une nullité relative, de sorte que les époux [T], étrangers à ce contrat, ne peuvent en discuter la validité des clauses.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables à agir les appelants en nullité du mandat de vente.

Sur les demandes indemnitaires formées par la Sas Capi

Conformément à l’article 1240 du code civil, il appartient à la Sas Capi, qui invoque le bénéfice de ces dispositions, de rapporter la preuve d’une faute commise par les époux [T], lui ayant directement causé un préjudice.

Ce fondement étant invoqué par l’agence immobilière qui réclame indemnisation découlant du refus fautif de M. [T] de réitérer la vente, il convient d’écarter le moyen soulevé par les appelants tendant à rappeler, ce qui n’est pas contesté, qu’aucun droit à indemnisation n’est dû en l’absence de vente conformément aux prescriptions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Il est en revanche acquis que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à l’agent de son préjudice.

Il n’est pas discuté, et au demeurant démontré par la clause Négociation insérée dans la promesse de vente, que la Sas Capi a négocié les termes, prix et conditions de ladite promesse.

Il a par ailleurs été retenu plus avant que les époux [T] n’ont pas respecté leur engagement contractuel tenant à déposer des demandes de prêt sérieuses et non vouées à l’échec, ayant été démontré qu’en adressant deux simples courriers le dernier jour du délai dont ils bénéficiaient pour déposer leur dossier, au nom d’une société non encore créée, en vue du développement d’une activité sans justifier de la solidité du projet, était fautif.

Il est ainsi établi que la condition suspensive n’a pas été réalisée du fait fautif des bénéficiaires, causant ainsi directement un préjudice à la Sas Capi.

Pour autant, il est établi que le bien a été vendu le 7 septembre 2020 par son entremise, celle-ci ayant alors perçu une rémunération de 46 072 euros.

Prenant en considération le montant perçu au titre de cette vente par comparaison avec la somme qui aurait été versée si la vente objet du litige avait été réitérée, il convient d’allouer à la Sas Capi la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi. Le jugement sera donc réformé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de leur seul positionnement procédural que les époux [T] ont entendu abuser de leur droit de se défendre en justice.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, les époux [T] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à M. [W] et à la Sas Capi chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] à payer à la SAS Capi la somme de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts, somme produisant intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] à payer à la SAS Capi la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, somme produisant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] à régler à M. [F] [W] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] à régler à la SAS CAPI la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Z] [T] et Mme [D] [J] épouse [T] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT