COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 NOVEMBRE 2025

N°2025/469

Rôle N° RG 21/10175 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYD2

S.A.R.L. LIBERTE COMMERCES

C/

[J] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Barbara BALDASSARI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 15 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° .

APPELANTE

S.A.R.L. LIBERTE COMMERCES

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE, pour avocat plaidant

INTIME

Monsieur [J] [L],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE, et ayant M^e Bruno MARGUET, avocat au barreau de PARIS, pour avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente,

et Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire ayant des fonctions judictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 15 juin 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' dit qu’aucun manquement fautif ne peut être reproché à Me [J] [L] dans la rédaction de la déclaration de cession du droit au bail à la mairie de [Localité 3], datée du 29 janvier 2018,

' déboute la société Liberté commerces de son action en responsabilité à son encontre,

' dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

' condamne la société Liberté commerces à payer à Maître [L] la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour rejeter la mise en 'uvre de la responsabilité recherchée par la société Liberté commerces contre son avocat, le jugement retient, en substance, que Me [L] a déposé la déclaration de cession du bail commercial conformément à la promesse synallagmatique conclue les 14 et 27 avril 2017 et conformément aux dispositions du code de l’urbanisme prévoyant que les cessions à titre onéreux de baux commerciaux sont soumises aux droits de préemption de la commune; que l’obligation de déclarer à la commune l’existence de la commission de l’intermédiaire intervenu, prévue dans le formulaire CERFA 10072*02, n’est pas applicable dans le cadre d’une déclaration de cession d’un bail commercial, soumise à un formulaire Cerfa différent .

Vu l’appel interjeté contre cette décision par la société Liberté commerces le 6 juillet 2021.

Vu les conclusions de la société Liberté commerces en date du 21 Décembre 2021, demandant de :

' la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

' réformer le jugement et statuant à nouveau,

' dire que Me [L] a commis une faute professionnelle à l’occasion de la rédaction de la déclaration de cession adressée à la mairie de [Localité 3] le 29 janvier 2018 en omettant de porter mention de l’intervention de la société Liberté commerces et du montant des honoraires de transaction contractuellement fixés au profit de cette dernière à hauteur de 27'600 euros,

' dire qu’elle a définitivement perdu une chance de percevoir sa commission suite à la préemption de la commune de [Localité 3], que Me [L] a engagé sa responsabilité professionnelle, que le lien causal entre la faute et le préjudice est certain et en conséquence,

' condamner Maître [L] à lui payer la somme de 27'600 euros à titre de dommages et intérêts,

' rejeter toutes les demandes de l’intimé,

' le condamner à lui verser la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions de Maître [L], du 15 décembre 2021, demandant de :

' dire qu’il n’a pas commis de faute et en conséquence,

' juger les demandes irrecevables et mal fondées et confirmer le jugement,

' condamner la société Liberté commerces à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Vu l’ordonnance de clôture du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Liberté commerces exerce l’activité d’agent immobilier.

Le 13 janvier 2017, elle a signé un acte de reconnaissance d’honoraires pour un montant de 27'600 euros TTC à régler le jour de la signature de l’acte définitif pour l’achat d’un droit au bail concernant des locaux situés à [Adresse 4].

La promesse synallagmatique relative à cette opération a été signée les 14 et 27 avril 2017 entre Monsieur [S] et la société PBS, l’acte prévoyant les honoraires fixés au bénéfice de l’agence ainsi que leur prise en charge par le cessionnaire.

Le 29 janvier 2018, Maître [L] a effectué, auprès de la mairie de [Localité 3], la déclaration de cession du bail commercial, soumise au droit de préemption et la mairie a exercé ce droit le 26 février 2018 dans les conditions indiquées dans la déclaration de cession.

La société Liberté commerces reproche désormais à l’avocat son omission de la mention de sa commission dans la déclaration ainsi faite à la mairie.

Elle fonde sa demande indemnitaire sur la perte de chance qui doit indemniser un préjudice certain correspondant au montant de la commission dont elle est privée.

Au soutien de son appel, elle expose essentiellement que le jugement n’est pas motivé; qu’il n’est pas contesté que l’acte rédigé par Me [L] ne porte mention, ni de son intervention dans la cession, ni du montant de sa rémunération alors qu’il aurait du préciser les modalités de la cession figurant à la promesse synallagmatique du 14 avril 2017; que la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel ayant retenu que l’omission commise par un notaire dans la déclaration d’intention d’aliéner avait empêché l’agent de recevoir la rémunération acceptée par l’acquéreur et qu’elle considère que le titulaire du droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur auquel il est substitué dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner; qu’il n’y a pas de différence à faire entre les deux formulaires Cerfa retenus par le jugement et que si le formulaire prévu en cas de cession de droit au bail ne prévoit pas de rubrique sur les honoraires de l’agence, il incombait au rédacteur de l’acte de porter la mention de cette commission dans la rubrique 'observations éventuelles’ ; elle ajoute que la déclaration effectuée sur le formulaire 13 644*2 doit mentionner le prix de cession, l’activité de l’acquéreur, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et toutes les conditions essentielles de la cession et que sa commission constituait bien une telle condition.

Il lui est opposé qu’en application des dispositions du code de l’urbanisme dans ses articles L 214.1 et A 214.1, la déclaration doit être effectuée sur le formulaire 13 644*2, lequel n’ oblige à aucun moment à mentionner l’existence d’un intermédiaire immobilier.

Sur le premier grief fait au jugement et tiré de son défaut de motivation, il est liminairement observé que pour débouter la société Liberté commerces de sa demande, la décision a retenu l’absence de manquement fautif de l’avocat au motif que l’exemplaire de la déclaration de cession d’un bail commercial soumis au droit de préemption ne prévoit pas, sur le formulaire Cerfa 13 644*02, de mentionner l’existence d’une commission.

Il s’agit là d’une motivation suffisante de sorte que le grief ainsi fait ne peut qu’être rejeté.

Le titre du code de l’urbanisme consacré au droit de préemption est divisé en plusieurs chapitres traitant des différentes hypothèses dans lesquelles ce droit peut s’exercer.

Ainsi, le chapitre Ier est relatif au droit de préemption urbain qu’il consacre en ses articles L211-1 à L 211-7.

Le chapitre 2 est relatif aux zones d’aménagement différé et aux périmètres provisoires qu’il consacre en ses articles L 212-1 à L 211- 5.

Le chapitre 3 du code envisage les dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d’aménagement différé et aux périmètres provisoires.

Il prévoit en son article L 213-2 que pour toute aliénation visée à l’article L213- 1, le propriétaire doit faire une déclaration préalable à la mairie de la commune sur laquelle se trouve situé le bien, cette déclaration comportant obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée.

Le chapitre 4 est relatif au droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial qu’il consacre en ses articles L 214-1 à L 214-3.

Le droit présentement en cause est donc réglementé par ce dernier chapitre, en son article L 214-1, qui prévoit que la déclaration doit préciser le prix, l’activité de l’acquéreur, le nombre de salariés , la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession et que la préemption s’exerce selon les modalités de l’article L213-4 à L 213-7, ces articles relevant, eux mêmes, du chapitre 3.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions et de la jurisprudence rendue sur l’ensemble de ces textes:

— que le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption doit le proposer à la collectivité qui dispose de ce droit; qu’en cas de préemption, l’aliénation se réalise aux conditions de la transaction initialement projetée, sauf le cas particulier de la contestation, par le titulaire du droit de préemption, du prix, qui doit être tranchée par les tribunaux;

— que toute collectivité, qui exerce son droit de préemption, se substitue à l’acquéreur initial et doit reprendre à son compte l’ensemble des conditions de la vente et qu’il est jugé par la Cour de cassation que cette reprise de la commission due à l’intermédiaire ayant présenté le bien est subordonnée à la mention, dans la promesse de vente et dans déclaration faite à l’autorité, titulaire du droit de préemption, du montant de la commission de l’agence et de la partie qui en est tenue.

Il est par ailleurs certain que les formulaires Cerfa prévus en cas d’aliénation d’un immeuble et en cas d’aliénation d’un fonds de commerce ne sont pas les mêmes et ne comportent pas les mêmes rubriques.

Néanmoins, le texte de l’article L214-1 prévoit que chaque aliénation est subordonnée à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune, la déclaration précisant le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession, et si à la différence du formulaire 10072*02 en usage pour les cessions d’immeubles, il n’existe effectivement pas de rubrique spécifique aux modalités du paiement du prix et notamment à l’existence d’une commission, il demeure, d’une part, que le texte prévoit donc que la déclaration doit mentionner 'les conditions de la cession’ et d’autre part, qu’il existe dans le formulaire 13 664*2, en usage pour la cession de droit au bail, une rubrique « observations éventuelles »' dans laquelle l’avocat, au titre de son devoir d’information et de conseil, aurait du, afin de préserver les droits de l’agence, insérer les conditions complètes de la vente réalisée par son intermédiaire étant en outre souligné que la promesse synallagmatique, en son article 19, avait bien prévu le montant de la commission ainsi que sa prise en charge par le cessionnaire.

En ne le faisant pas l’avocat a fait perdre à l’agence immobilière une chance de percevoir sa commission, qui ne peut être égale au montant de ladite commission perdue et qui en l’état des observations ci-dessus, sera qualifiée de moyenne.

Cette perte de chance sera donc estimée à 50% du montant de la commission en cause, soit la somme de 13 800 euros, que Maître [L] sera, par suite, condamné à payer à la société Liberté commerces.

Le jugement sera, en conséquence, infirmé.

En raison de sa succombance, Me [L] supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel et versera, en équité, à la société Liberté commerces la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que Me [J] [L] a commis une faute professionnelle dans la rédaction de la déclaration de cession adressée à la mairie de [Localité 3] le 29 janvier 2018 et en conséquence,

Condamne Me [J] [L] à payer à la société Liberté commerces la somme de 13'800 euros au titre de la perte de chance,

Condamne Me [J] [L] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel,

Condamne Me [J] [L] à payer à la société Liberté commerces la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente.