Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 26 juin 2025, n° 22/16829

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a estimé que M. [V] devait être condamné à verser des sommes pour les dégradations constatées, notamment le remplacement d'un four et des frais de remise en état, tout en tenant compte des déductions appropriées.
Accepté
Refus d'accès au logement
La cour a jugé que le refus d'accès était injustifié et a pris en compte cet élément dans l'évaluation des responsabilités.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que chaque partie devait supporter ses propres frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 26 juin 2025, n° 22/16829
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/16829
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BOYER MOLTOJulien SALOMONCarole TUAILLON
Parties :	S.C.I. LE PEYNIBLOU, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 255

Rôle N° RG 22/16829 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKP2X

S.C.I. LE PEYNIBLOU

[T] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Sophie BOYER MOLTO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en date du 25 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05690.

APPELANTE

S.C.I. LE PEYNIBLOU Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [T] [V]

né le 27 Janvier 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie BOYER MOLTO, avocat au barreau de GRASSE,

assisté de M^e Carole TUAILLON, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 juillet 2017 à effet au 22 juillet 2017, la SCI LE PEYNIBLOU a donné à bail d’habitation à M.[V] une villa individuelle située à Valbonne, moyennant un loyer mensuel de 1700 euros majoré d’une provision sur charge de 70 euros.

Le locataire a donné congé le 15 avril 2021 pour le 15 mai 2021.

Un état des lieux de sortie a été établi par un huissier de justice le 25 mai 2021.

Par exploit du 07 décembre 2021, la SCI LE PEYNIBLOU a fait assigner M.[V] aux fins de le voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 25 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] a :

— débouté la SCI LE PEYNIBLOU de ses demandes,

— débouté M.[V] de sa demande reconventionnelle,

— condamné la SCI LE PEYNIBLOU au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation au titre du four en notant que la SCI LE PEYNIBLOU ne produisait aucune facture d’achat du four initial ni même de devis pour remplacer un bien équivalent. Il a rejeté la demande au titre de la prise en charge par M.[V] d’une partie d’une facture pour l’entretien du jardin, en notant qu’il n’était pas démontré l’absence d’entretien du jardin par ce dernier.

Il a estimé que la SCI LE PEYNIBLOU ne démontrait pas que les dégradations étaient imputables au locataire, alors que ce dernier avait subi un important dégât des eaux. Il a jugé que le refus par M.[V] de permettre l’accès au logement était légitime puisqu’il s’agissait de laisser les experts des compagnies d’assurance effectuer leurs constatations ,sans transformation des lieux Il a estimé non justifiée la demande au titre de l’arriéré locatif.

Il a rejeté la demande d’indemnisation formée par M.[V] au motif qu’il ne démontrait pas que son bailleur n’aurait pas répondu à ses doléances ou remédié aux difficultés dans un délai raisonnable. Il a ajouté que M.[V] avait été indemnisé par son assurance pour son relogement à la suite du dégât des eaux l’ayant conduit à quitter le logement.

Par déclaration du 19 décembre 2022, la SCI LE PEYNIBLOU a relevé appel de cette décision en ce qu’elle rejette ses prétentions et la condamne à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M.[V] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, la SCI LE PEYNIBLOU demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il rejette ses prétentions et la condamne à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— de condamner M. [T] [V] à lui payer la somme de 5.341,04 euros se décomposant comme suit après déduction de la somme de 1.700 euros :

*136 euros ou, subsidiairement, 78 euros au titre du remplacement du four,

*552 euros au titre des frais de remise en état du jardin,

*4.783,57 euros au titre des frais de remise en état du bien loué,

*1.569,47 euros au titre de l’arriéré locatif,

— de constater que la demande d’infirmation du jugement de M. [T] [V] est tardive et que M. [T] [V] n’a valablement formé aucun appel incident ;

*Subsidiairement, si la cour s’estimait saisie de la demande d’infirmation du jugement par M.[V] :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [T] [V] de sa demande de dommages et intérêts ;

— de débouter M. [T] [V] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner M.[T] [V] à payer à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— de condamner M.[T] [V] à payer à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— de condamner M. [T] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle sollicite la condamnation de M.[V] à lui verser diverses sommes au titre de la remise en état du bien et d’un arriéré locatif reconnu par ce dernier. Il indique ne pas solliciter des frais de remise en état en lien avec le dégât des eaux ayant affecté le logement le 31 août 2020.

Elle évoque :

— l’absence de restitution d’un four,

— l’absence d’entretien du jardin,

— divers dommages imputables au locataire.

Elle reproche à son locataire de n’avoir pas agi conformément aux préconisations d’un expert d’assurance pour permettre de résoudre les conséquences liées au dégât des eaux et d’avoir refuser de donner l’accès au logement. Elle explique que M.[V] a quitté le logement, laissant la maison fermée, sans ventilation ni chauffage.

Elle soutient également que la cour n’est pas saisie de l’appel incident de M.[V] qui a été formé tardivement, après le délai pour conclure. Elle fait valoir que le dispositif des conclusions de M.[V] ne comportait aucune demande de réformation.

Subsidiairement, elle s’oppose à tout dommages et intérêts, estimant que M.[V] est responsable du préjudice de jouissance qu’il dénonce.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[V] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter la SCI PEYNIBLOU de ses demandes,

Reconventionnellement

— de condamner la SCI PEYNIBLOU à lui rembourser la somme de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice consécutif au défaut de jouissance paisible,

— de condamner la SCI PEYNIBLOU au paiement d’une indemnité de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner la SCI PEYNIBLOU aux entiers dépens.

Il expose avoir subi plusieurs désordres, le dernier étant un dégât des eaux du 30 août 2020 qui a rendu les lieux inhabitables.

Il reproche à son bailleur la violation de son obligation de jouissance paisible des lieux et d’entretien des locaux. Il évoque également une violation de l’obligation de délivrer un logement décent.

Il fait état d’un incendie du mois d’octobre 2018. Il relève que les travaux de remise en état des lieux ne sont intervenus qu’au début de l’année 2019.

Il mentionne des désordres en toiture, sur la porte fenêtre de la chambre parentale, sur l’abri voiture et sur le muret de soutènement, ainsi qu’une défectuosité des radiateurs, de la plomberie et de l’installation électrique. Il fait état de WC continuellement bouchés. Il note l’existence d’un premier dégât des eaux en mai 2020.

Il affirme avoir permis l’installation d’un déshumificateur qui s’est révélé inadapté. Il conteste avoir refusé l’accès au logement.

Il affirme que les désordres affectant le logement sont imputables au bailleur. Il précise que l’absence d’entretien du jardin ne peut lui être imputé en raison d’une chute d’arbre à laquelle le bailleur n’a pas remédié.

Il sollicite une indemnisation au titre du préjudice de jouissance qu’il a subi durant la période s’écoulant de 2018 à 2021.

Il considère avoir fait une demande reconventionnelle et non un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 avril 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 (…).

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

L’état des lieux d’entrée est très succinct. Il indique que le bien est en bon état général. Toutefois, il doit être lu avec la liste des reprises à effectuer. Il n’est pas contesté que les 'reprises’ devaient être effectuées par le bailleur.

L’état des lieux d’entrée mentionne l’existence d’un four Brandt.

Sur le four :

L’état des lieux de sortie mentionne que le four est manquant. Dès lors, c’est à juste titre que la SCI LE PEYNIBLOU sollicite le coût du remplacement d’un four qui était prévu au bail. Il sera alloué à cette SCI la somme de 136 euros qui répare son préjudice.

Sur la facture de la société Les Jardins Orléna

Selon le décret du 26 août 1987, incombe au locataire l’entretien courant des jardins privatifs, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes.

L’état des lieux de sortie effectué par un huissier de justice mentionne que les haies végétales du jardin ne sont pas correctement taillées. Il ne ressort toutefois pas des photographies de l’huissier que le jardin soit totalement à l’abandon. Il n’est pas démontré que les bambous et les oliviers n’aient pas été taillés.

Par ailleurs, le bail initial indiquait que le bailleur devait évacuer des pots cassés, des bois morts et des bûches, évacuer un tas des résidus du feu, procéder à l’enlèvement des plantes mortes puis couper et évacuer les bambous ayant cassé le toit et qui le surplombent ; il devait également enlever tous les ailantes sauvages. La SCI LE PEYNIBLOU ne démontre pas avoir procédé à ces travaux dans le jardin qui n’était pas initialement en bon état.

A la lecture des travaux effectués par la société Les Jardins d’Orléna d’un montant de 924 euros TTC, il convient uniquement de retenir la somme totale de 200 euros à mettre à la charge de M.[V].

Sur le devis de la société DAADAA

Ce devis, d’un montant de 4783, 57 euros, porte sur les prestations suivantes :

— travaux sur les sols (remplacement de la moquette de la mezzanine et du sol du lino du grenier), pour un montant total de 1634, 20 euros HT,

— travaux d’électricité (remplacement des prises défaites, de l’interrupteur double et refixage du câble de la télévision dans le salon) pour un montant de 235 euros HT,

— travaux de menuiserie (étagères de placards à installer; replacement des portes sur le plafond de la chambre Est ; repose de la serrure et de la poignée de la porte de la lingerie ; enlèvement des meubles de la cuisine rangés dans le grenier), pour un montant de 1142 euros HT,

— travaux d’enlèvement du portillon de la cuisine, de changement de serrure du portail et de remplacement d’une clef manquante de l’entrée avec le réglage d’un verrou pour un montant de 235 euros HT,

— travaux de peintures (mise en peinture de la chambre Sud), pour un montant de 700 euros HT,

— travaux dans le jardin (enlèvement des poutres en bois, pierres, bacs et autre, grillage abri jardin, piquets fer et 'droit de décharge) pour un montant de 402, 50 euros HT.

L’état des lieux d’entrée mentionnait que le bailleur devait reprendre les plinthes de la mezzanine et du grenier qui étaient manquantes. Les photographies faites par l’huissier de justice témoignent que les plinthes de la mezzanine ont été refaites. L’état des lieux de sortie évoque une moquette dégradée par une large tache sombre devant la porte fenêtre. M.[V] ne démontre pas que cette tache serait en lien avec un dégât des eaux. Compte tenu de la vétusté liée à l’écoulement du temps, pour un bail à effet au 22 juillet 2017 et terminé le 15 mai 2021, alors que l’état des lieux d’entrée n’évoquait pas une moquette neuve, il convient d’allouer à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 350 euros.

L’état des lieux de sortie ne précise pas l’état spécifique du grenier. La SCI PEYNIBLOU ne démontre donc pas la nécessité de reprise du sol. Il en est de même pour les travaux d’électricité.

La SCI PEYNIBLOU devait reprendre certains désordres dans la chambre Est. Le devis évoque des portes à régler et ajuster. L’état des lieux de sortie ne mentionne aucune difficulté de cet ordre. De la même manière, il n’est pas démontré la nécessité de procéder à la réinstallation d’étagères dont le nombre n’était pas connu lors de l’entrée dans les lieux. Il en est de même pour la poignée et la serrure de la porte de la lingerie. Comme l’indique en outre le premier juge, rien ne démontre que le locataire soit à l’origine de l’entreposage de meubles de cuisine dans le grenier. Dès lors, la SCI PEYNIBLOU sera déboutée de sa demande au titre des travaux de menuiserie.

La SCI PEYNIBLOU, qui est indemnisée pour la taille des haies à hauteur de 200 euros et qui ne justifie d’aucune dégradation dans le jardin, ne peut solliciter aucune autre somme pour celui-ci.

L’état des lieux de sortie fait état de trois clés manquantes du portail et d’un clé d’entrée. M.[V] sera condamné au versement de la somme de 209 euros au titre du remplacement de la serrure et de la clé, avec un réglage du verrou.

La SCI LE PEYNIBLOU sera déboutée de sa demande au titre de la mise en peinture de la chambre sud ; en effet, il convient de tenir compte de la vétusté et du fait que le bien a subi un dégât des eaux. Par ailleurs, il n’est pas démontré par l’état des lieux de sortie que les peintures soient totalement dégradées dans cette chambre.

Il n’est pas contesté par M.[V] qu’il ne s’est pas acquitté du loyer du mois de mai 2021.

En conséquence, M.[V] est redevable la somme totale de 2464,47 euros. Il sera condamné à verser à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 764,47 euros, après déduction du dépôt de garantie de 1700 euros qui pourra être retenu par la SCI LE PEYNIBLOU. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[V]

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le

jugement. L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

En première instance, M.[V] avait sollicité des dommages et intérêts, desquels le premier juge l’a débouté.

M.[V] sollicite des dommages et intérêts devant la cour. Dans ses conclusions (page 14), et au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M.[V] mentionne que 'nonobstant cette position classique des juges, le jugement n’a pas accueilli la demande indemnitaire de l’ancien locataire. Il a considéré que ce dernier n’avait pas pâti de l’état du bien loué de 2018 à 2021 parce que le bailleur avait remédié à certains désordres. Sur ce terrain, l’intimé entend faire valoir les décisions de justice susvisées sollicitant la réparation du préjudice enduré de 2018 à 2021. En conséquence de quoi, Monsieur [T] [V] sollicite la condamnation de la SCI PEYNIBLOU au paiement d’une somme forfaitaire de 5000 euros à titre de dommages et intérêts'. Ainsi, la demande qu’il forme constitue un appel incident du jugement déféré. Or, il ne vise pas une demande d’infirmation de ce jugement. Dès lors, la cour n’est pas valablement saisie de cette demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie succombe partiellement. En conséquence, chacune supportera les dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI LE PEYNIBLOU aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[T] [V] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[T] [V] à verser à la SCI LE PEYNIBLOU la somme de 764,47 euros, après déduction du dépôt de garantie de 1700 euros qui pourra être retenu par la SCI LE PEYNIBLOU ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,