COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 312

Rôle N° RG 22/02261 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3TG

[I] [C]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER L’UNIVERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-mathieu LASALARIE

M^e Olivier FERRI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/09892.

APPELANTE

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER L’UNIVERS la persomme de son syndic en exercice, la Société INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit audit siège,, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier FERRI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 5 février 2004, conclu devant maître [W] [K], notaire à [Localité 12] (13), madame [I] [Y] épouse [C] a acquis la propriété d’un bien situé [Adresse 7] à [Localité 12] (13), lot n°4, cadastré section AE, n°[Cadastre 9], consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée, d’un immeuble élevé de deux étages, avec cave.

Ce bien se situe dans un ensemble immobilier dénommé l’Univers sis [Adresse 7] et [Adresse 4], à [Localité 13].

Par exploit d’huissier en date du 30 août 2019, Mme [I] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé l’Univers, devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’entendre :

— dire et juger qu’elle n’est pas redevable des dépenses de ravalement de la façade du bâtiment A ;

— constater que la prétendue créance du syndicat à son égard n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible ;

— constater le caractère vexatoire et abusif de la procédure de saisie immobilière engagée à son encontre ;

— annuler la résolution n°17 de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2019 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— en tout état de cause :

— la dispenser de participer à la dépense commune occasionnée par la présente procédure ;

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, distraits au profit de Maître Lasalarié.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de Mme [C] tendant à contester la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 mars 2019 (décidant des travaux de ravalement de façade) ;

— rejeté sa demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 et l’allocation de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 121,42 euros, au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 18 janvier 2020 ;

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes amples et contraires.

Le tribunal a notamment considéré que :

— Mme [C] n’avait pas contesté la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 mars 2019, à la suite de laquelle des travaux de ravalement de façade avaient été votés ;

— A la suite de ce vote, elle avait reçu un appel de fonds d’un montant de 5 276,90 euros ;

— Elle n’était pas recevable à contester cette résolution et ses conséquences quant au montant de sa supposée dette, que ce soit par voie d’action ou d’exception, puisqu’elle ne l’avait pas fait conformément à la procédure mise en place par la loi afin de contester les résolutions adoptées par une assemblée ;

— la résolution de l’assemblée du 26 juin 2019 ne constituait pas la manifestation d’un abus de majorité ;

— le syndicat était fondé à mettre en place des procédures adéquates pour recouvrer les sommes qu’il pensait lui être dues ;

— l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière ne nécessitait pas que le syndicat bénéficiait à la date de l’assemblée appelée à statuer sur cette autorisation, d’un titre exécutoire;

— les travaux de réfection ont été adoptés par assemblée générale du 28 mars 2019 ;

— les comptes 2017 ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 26 juin 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2019 ;

— le syndicat justifiait de sa créance, frais expurgés, à hauteur de 5 121,42 euros, arrêté au 18 janvier 2020.

Selon déclaration reçue au greffe le 15 février 2022, Mme [C] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 12 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— annule la résolution n°17 de l’assemblée générale du 26 juin 2019 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— en tout état de cause :

— la dispense de participer à la dépense commune occasionnée par la présente procédure ;

— mette à la charge du syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction à Maître Jean-[Localité 14] Lasalarié.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— à titre liminaire :

— elle est recevable à contester la résolution n°17 de l’AG du 29 juin 2019 de manière autonome et non pas en tant que conséquence de la résolution n°4 de l’AG du 28 mars 2019 ;

— à titre principal :

— les dispositions du règlement de copropriété, en matière de charges communes, ont été méconnues :

— les travaux de ravalement de façade exécutés concernent le bâtiment A et non le bâtiment B, dans lequel son bien est situé ;

— dans ces conditions, le syndic ne peut pas mettre à sa charge la somme de 5 276,90 euros, au titre de ce ravalement du bâtiment A ;

— la copropriété procède de la réunion de deux copropriétés préexistantes ayant chacune un corps de bâtiment propre ;

— le règlement de copropriété distingue un bâtiment A et B ;

— lors de l’acquisition de son bien, la dissociation entre ces deux bâtiments était acquise;

— sa quote-part de charges communes a été surpondérée :

— son bien tel que visé par l’état descriptif de division comporte 348/1 000 èmes indivis des parties communes ;

— le syndic a procédé à un calcul erroné en additionnant les 1000/1000 èmes du bâtiment A aux 1000/1000 èmes du bâtiment B, sans se soucier de la cohérence et de la pertinence de la pondération qui en résulterait ;

— cette pondération est arbitraire et n’est étayée par aucune étude de géomètre ni aucune prise en considération de la valeur relative de son lot par rapport à l’ensemble des valeurs des autres lots de l’ensemble immobilier composé des bâtiments A et B ;

— sur l’abus de majorité :

— la situation le démontre, l’abus de majorité des propriétaires du bâtiment A conduit à une décision contraire à l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires et notamment ceux des lots du bâtiment B ;

— à titre subsidiaire : sur la méconnaissance de la procédure de recouvrement :

— il n’y a pas eu de mise en demeure préalable ;

— il n’y a pas eu de titre exécutoire.

Par dernières conclusions transmises le 10 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a condamné Mme [C] à lui payer la somme de 5 121,42 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 18 janvier 2020, et statuant à nouveau :

— déboute Mme [C] de ses demandes ;

— condamne Mme [C] à lui payer la somme de 13 576,69 euros, au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 9 août 2022 ;

— condamne Mme [C] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— à titre principal : les demandes de Mme [C] sont irrecevables ;

— la cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation de la décision d’irrecevabilité et ne pourra que confirmer le jugement sur ce point ;

— à titre subsidiaire : sur le fond et les dispositions du règlement de copropriété en matière de charges communes :

— il est de jurisprudence constante que lorsqu’il s’agit de grosses réparations mettant en cause la solidité de l’immeuble, la distinction entre bâtiments n’est pas applicable ;

— en l’absence de délimitation spéciale prévue par le règlement de copropriété et en présence de charges relatives à la conservation de l’immeuble, Mme [C] est débitrice des charges de ravalement votées par l’assemblée générale spéciale du 28 mars 2019 ;

— l’ensemble immobilier est constitué d’un seul bâtiment en forme de L ;

— la copropriété a nécessité des travaux d’urgence ;

— sur la surpondération alléguée :

— Mme [C] conteste le calcul opéré mais n’en propose aucun autre ;

— le syndic a respecté la proportion en ajoutant les tantièmes des deux bâtiments ;

— Mme [C] n’a jamais contesté la répartition telle qu’elle ressort du règlement de copropriété;

— or elle ne peut être contestée qu’en application de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— elle est irrecevable à la contester ;

— sur l’abus de majorité :

— Mme [C] ne le démontre pas ;

— sur la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’AG du 26 juin 2019 :

— le syndic peut diligenter une saisie immobilière sans habilitation de l’AG ;

— il suffit que le copropriétaire soit débiteur ce qui est le cas en l’espèce ;

— sur son appel incident :

— il est fondé et justifié

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 :

L’ article 42, alinéa 2 modifié, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que :

les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En cas de décisions successives de l’assemblée générale, il est acquis que si la seconde décision de l’assemblée se borne à confirmer la première résolution devenue définitive, à défaut de recours dans le délai prévu par la loi, elle ne peut plus être remise en cause (Cass. 3e civ., 2 févr. 1994 : D. 1994, somm. p. 124. – CA [Localité 15], 19 févr. 2009 : Loyers et copr. 2009, comm. 155).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale spéciale du 28 mars 2019 les copropriétaires ont adopté la résolution n°4 prévoyant des travaux de ravalement de façade.

Puis lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2019, ils ont adopté la résolution n°17, 'mise en saisie immobilière du lot n°64 de Mme ou M. [C]', faisant état des procédures de recouvrement à l’encontre de celle-ci, étant redevable de la somme de 7 494,04 euros au 31 mai 2019, et autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière des lots détenus par elle dans l’ensemble immobilier.

Or, la résolution, dont Mme [C] sollicite l’annulation, est la conséquence de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 mars 2019, ayant voté des travaux de ravalement de façade.

En effet, Mme [C] a reçu un appel de fonds au titre de la provision réfection façade, du 29 mars 2019, de 5 276,90 euros, dont elle ne s’est pas acquittée.

Ainsi dans la résolution n°4 du 28 mars 2019 n’a pas été contestée dans le délai imparti par l’article 42 sus visé.

Par conséquent, Mme [C] n’est plus recevable à contester la résolution de l’assemblée successive, qui contrairement à ce qu’elle soutient n’est pas autonome mais bien une décision confirmant la résolution n°4 du 29 mars 2019.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de Mme [C] en annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 mars 2019 et rejeté sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 26 juin 2019

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Néanmoins, en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Ainsi, il est acquis que chaque copropriétaire peut demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels, sans que puisse lui être opposé le délai de deux mois. L’approbation des comptes ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

L’action en contestation de la répartition du compte individuel est une action personnelle pouvant être levée pendant 5 ans.

En l’espèce, il ressort des stipulations de l’état descriptif de division page 4, préalable au règlement de copropriété du 17 novembre 1980, et que ce dernier va régir à l’avenir les immeubles contigus [Adresse 7] et [Adresse 6].

La désignation générale de l’immeuble est à nouveau modifiée : l’immeuble est formé de deux bâtiments contigus appelés respectivement : bâtiment A et bâtiment B.

Le bâtiment A est en façade sur le [Adresse 16] et est élevé de trois étages sur rez-de-chaussée avec combles aménagés au-dessus.

Le bâtiment B est placé sur le derrière, il est élevé d’un étage sur rez-de-chaussée et comprend une cour intérieure.

Il y a deux états descriptifs de division :

I – l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 6]

II – l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 7].

Le règlement de copropriété, prévoit en page 17, chapitre II 'Charges', article 12 que les charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Précision est ici faite que l’accès aux étages de l’immeuble [Adresse 7] ne peut se faire que par l’immeuble [Adresse 2], ce qui entraîne une répartition commune spéciale des charges d’entretien de l’escalier du [Adresse 5] et du local à poubelles qui sera situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 6].

Cette répartition s’établit comme suit :

— [Adresse 10] :

(…)

— [Adresse 11] :

(…)

total = 1 000 / 1 000 èmes

Il est ici fait observer que le lot n°4 de l’immeuble [Adresse 7] (rez-de-chaussée) et que les lots n°3 et 9 de l’immeuble [Adresse 6] ne supporteront aucune charge d’entretien de l’escalier desservant les étages de l’immeuble [Adresse 6] et du local à poubelles dudit immeuble.

Ainsi à la lecture du règlement de copropriété, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux de ravalement de façade, objet du présent litige, concernent le bâtiment A, et n’ont pas été réalisés dans le bâtiment B, dans lequel est situé le bien de Mme [C].

Dans ces conditions, en application des dispositions du règlement de copropriété, le syndic ne pouvait pas mettre à la charge de celle-ci la somme de 5 276,90 euros, au titre du ravalement de façade du bâtiment A.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’état descriptif de division évoque l’existence de deux bâtiments contigus et non un seul et même bâtiment.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris et de considérer que les charges appelées au titre des travaux de ravalement de façade du bâtiment A ne sont pas dues par Mme [C].

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce au soutien de sa demande en paiement des charges, le syndicat des copropriétaires produit :

— un extrait de compte du 18 janvier 2020, portant le solde à payer à hauteur de 9 124,27 euros, avec un solde restant dû au 1er octobre 2018 de 1 637,03 euros non justifié ;

— deux sommations de payer les charges en date des 13 août 2019 et 19 novembre 2019 ;

— un appel de fonds relatif à Mme [C] du 29 mars 2019 pour la somme de 5 276,90 euros, concernant la provision des travaux de la façade objet du présent litige.

Aucun appel de fonds, autre que celui relatif aux travaux de façade n’est versé aux débats.

De même aucun procès-verbal d’assemblée générale portant approbation des comptes, autres que ceux des 28 mars 2019 et 26 juin 2019 ne sont versés aux débats, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni le quantum de sa créance, ni le caractère certain, liquide et exigible.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 5 121,42 euros, au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 18 janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, Mme [C] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de dommages et intérêts. Elle ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec l’attitude du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice.

Par conséquent, il conviendra de débouter Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [C] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, chacune partiellement, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens de première instance et d’appel.

Mme [C] sera néanmoins dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [C] en annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 mars 2019 ;

— rejeté sa demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 26 juin 2019;

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus :

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'l’Univers', pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement ;

DÉBOUTE Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel;

DISPENSE Mme [C] de participer à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,