Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 9, 15 mai 2025, n° 24/09272

TGI Toulon 18 juin 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Exécution tardive de l'obligation de démolition
La cour a confirmé que l'astreinte ne pouvait être liquidée car la S.A.R.L. Mavic a rencontré des difficultés d'exécution dues à des causes étrangères, ce qui justifie la suppression de l'astreinte.
Rejeté
Absence de cause étrangère justifiant la non-exécution
La cour a estimé que la présence de réseaux sous la terrasse constituait une cause étrangère empêchant l'exécution de l'obligation, justifiant ainsi la suppression de l'astreinte.
Accepté
Droit aux frais en cas de succès en justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser des frais à la S.A.R.L. Mavic en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 9, 15 mai 2025, n° 24/09272
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/09272
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, JEX, 18 juin 2024, N° 21/04987
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis KIEFFERThierry GARBAIL
Cabinet(s) :	CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble Immobilier L' INTERLUDE, l', son syndic la SAS IMMO DE FRANCE C<unk>TE D' AZUR, agissant c/ S.A.R.L. MAVIC

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/208

Rôle N° RG 24/09272 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNN6N

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER L’INTERLUDE

S.A.R.L. MAVIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry GARBAIL

M^e Alexis KIEFFER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de TOULON en date du 18 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/04987.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier L’INTERLUDE

[Adresse 3]

agissant en la personne de son syndic la SAS IMMO DE FRANCE CÔTE D’AZUR, immatriculée au RCS de TOULON 528 530 306, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représenté et assisté par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.A.R.L. MAVIC,

immatriculée au RCS de TOULON sous le n° 480 190 867

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée et plaidant par M^e Alexis KIEFFER de l’ASSOCIATION KIEFFER LECOLIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties

La Sarl Mavic est propriétaire d’un local transformé en appartement constituant le lot n° 22 situé rez de chaussée d’un ensemble immobilier dénommé l’Interlude, soumis au statut de la copropriété sur la commune de [Localité 4] (Var).

Par jugement rendu le 5 janvier 2018 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de cette résidence, le tribunal de grande instance de Toulon a entre autres dispositions, condamné ladite société à procéder à la destruction de la terrasse et du muret construit à l’arrière de son lot sur les parties communes dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Cette décision assortie de l’exécution provisoire, signifiée à la société Mavic le 11 janvier 2018, n’a pas été frappée d’appel.

Invoquant une exécution tardive de l’obligation qui aurait été réalisée le 13 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Interlude a, par acte du 11 octobre 2021, saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulon d’une demande de liquidation de l’astreinte pour un montant de 48 840 euros.

La société Mavic a soulevé la nullité de l’assignation au motif pris de l’irrégularité des résolutions de l’assemblée générale du 26 février 2021 qui a autorisé le syndic à agir en liquidation d’astreinte, qu’elle attaque devant le tribunal judiciaire de Toulon, et sollicité un sursis à statuer dans l’attente de l’appel qu’elle a formé contre l’ordonnance du juge de la mise en état qui a jugé irrecevable son action en contestation des décisions votées par cette assemblée générale.

A titre subsidiaire, au fond elle a conclu au rejet des demandes en raison de l’exécution de partie de l’injonction judiciaire, et a sollicité la suppression totale de l’astreinte alléguant une cause étrangère.

Par jugement du 18 juin 2024 le juge de l’exécution a :

' débouté la société Mavic de ses demandes de nullité de l’assignation et de sursis à statuer ;

' supprimé l’astreinte prononcée par jugement du 5 janvier 2018 ;

' débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation de l’astreinte ;

' condamné ce syndicat à payer à la société Mavic la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

' débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires auquel la lettre recommandée de notification du jugement adressée par le greffe a été retournée avec la mention « inconnu à l’adresse » a interjeté appel de la décision par déclaration du 16 juillet 2024 complétée par un second acte d’appel du 18 juillet 2024, qui ont été joints par ordonnance du 8 août 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 décembre 2024 l’appelant demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris excepté en ce qu’il a débouté la société Mavic de ses demandes de nullité de l’assignation et de sursis à statuer ;

— En conséquence,

— condamner la société Mavic à lui payer les sommes de :

—  50 euros par jour depuis le 12 mai 2018 (expiration du délai de quatre mois ayant couru à compter de la signification du jugement du 11 janvier 2018) jusqu’au 13/01/2021, soit la somme de 48 850 euros ;

—  5 313 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de M^e Thierry Garbail, avocat, sur son affirmation de droit.

Il indique en premier lieu que l’assemblée générale du 26 février 2021 a autorisé le syndic à agir en liquidation d’astreinte et que cette résolution est immédiatement exécutoire et le reste tant qu’elle n’a pas été définitivement annulée et il rappelle que par ordonnance rendue le 16 avril 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon a déclaré la société Mavic irrecevable en son action en contestation des décisions de cette assemblée générale, et que cette décision a été confirmée par arrêt de cette cour en date du 19 décembre 2024.

Au fond il indique que l’obligation de travaux mise à la charge de la société Mavic n’a été exécutée que le 13 janvier 2021, retard qui justifie la liquidation de l’astreinte.

Il conteste les devis et facture établis les 26 et 27 mars 2018 par la société AZ Renove et communiquées pour la première fois en cause d’appel par la société Mavic qui selon elle démontreraient la réalisation des travaux, alors que ces documents visent en qualité de maître d’ouvrage la Sarl Porty et non la société Mavic, qu’ils ont été établis sur format Word qui peut être modifié, n’attestent pas que les travaux ont été effectivement réalisés à cette date et ne portent en tout état de cause que sur le muret et non sur la terrasse.

Il ajoute que le procès-verbal de constat du 26 novembre 2020 démontre d’ailleurs que les travaux étaient seulement en cours à l’hiver 2020.

Il réfute l’existence de la cause étrangère invoquée par la partie adverse et retenue par le premier juge, résultant de la présence de réseaux de la copropriété sous la dalle de la terrasse, alors, notamment, que contrairement à ce que soutient la société Mavic aucun déplacement de ces tuyaux n’a été sollicité auprès du syndic, que la dalle en question ne faisait pas l’objet de l’obligation de démolition, et que la présence de ces tuyaux n’a pas empêché la réalisation des travaux effectués le 13 janvier 2021.

Il conteste les observations et avis non contradictoires de M. [T], expert construction, datés du 21 novembre 2024, soit plus de six ans après la date à laquelle les travaux auraient du commencer et qui expose une situation factuelle et juridique inexacte. Le syndicat affirme en effet que les tuyaux litigieux ne sont pas des parties communes et qu’en tout état de cause leur présence ne constitue pas une cause étrangère.

Par dernières écritures en réponse notifiées le 17 février 2025 la société Mavic, formant appel incident, demande à la cour :

In limine litis :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes tendant à l’annulation de l’assignation délivrée le 11 octobre 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires et à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une décision judiciaire définitive sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’Interlude du 26 février 2021.

Et, statuant à nouveau sur ces deux points :

— d’annuler l’assignation délivrée le 11 octobre 2021;

— de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision judiciaire définitive sur la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’Interlude du 26 février 2021.

Sur le fond :

— de confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— de supprimer totalement l’astreinte prononcée sous astreinte par jugement du 5 janvier 2018 en raison de la cause étrangère ayant empêché l’exécution complète de la condamnation prononcée ;

— à titre subsidiaire, de supprimer partiellement l’astreinte et la liquider à un montant symbolique qui ne dépassera pas un euro en raison de la cause étrangère ayant empêché l’exécution de la condamnation prononcée sous astreinte ;

— à titre infiniment subsidiaire, de liquider l’astreinte à un montant symbolique ne dépassant pas un euro en l’état des difficultés rencontrées pour exécuter la condamnation prononcée sous astreinte par le jugement du 5 janvier 2018 et de son comportement ;

— de débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires des fins de son appel et de toutes ses demandes ;

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens.

A l’appui de son appel incident elle développe les différentes irrégularités qui entacheraient la validité de l’assemblée générale du 26 février 2021 et par voie de conséquence l’assignation qui lui a été délivrée par le syndicat des copropriétaires en première instance et elle précise avoir formé un pourvoi contre l’arrêt de cette cour qui a confirmé l’ordonnance de juge de la mise en état l’ayant déclaré irrecevable en son action en nullité de cette assemblée.

Au fond elle fait sienne la motivation du premier juge qui a retenu l’existence d’une cause étrangère. Elle rappelle que les ouvrages qu’elle a été condamnée à démolir existaient avant son acquisition du lot et estime avoir été injustement condamnée à les démolir même si elle ne disconvient pas du caractère définitif de la condamnation.

Elle affirme avoir démoli le muret dans les délais impartis ainsi qu’il résulte des factures datées de mars 2018 de la sociétés AZ Renove et de l’attestation de son gérant, société qui avait été mandatée par le précédent propriétaire du lot, la Sarl Porty à laquelle elle a remboursé le coût de ces travaux.

S’agissant de la terrasse elle expose en substance avoir été confrontée à des difficultés insurmontables liées à la découverte au début des travaux de démolition de cette terrasse, peu après le jugement du 5 janvier 2018, de réseaux enterrés sous la dalle qui fait partie intégrante de la terrasse à démolir, difficultés dont elle a informé le syndic par lettre recommandée avec avis de réception du 5 février 2018 et lors d’un entretien dans ses bureaux le 19 février 2018 qui a donné lieu à un compte rendu écrit qu’elle lui a adressé par courrier simple du 21 février 2021 par lequel elle lui demandait le déplacement de ces réseaux, ce qu’il n’a pas fait.

Elle précise avoir protégé ces tuyaux (eaux et électricité), dont le caractère privatif n’est pas démontré, par une plaque de tôle et une chape de béton ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat du 8 avril 2021.

Elle ajoute que M. [T] expert judiciaire honoraire auquel elle a fait appel, a estimé que la situation actuelle n’était pas réglementaire et dangereuse pour les personnes et que la reprise des réseaux incombait à la copropriété. Elle indique être ainsi elle même pénalisée par cette situation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé complet des prétentions et moyens respectifs des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation délivrée le 11 octobre 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires et la demande de sursis à statuer :

A l’appui de son appel incident l’intimée fait encore plaider la nullité de la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2021 qui a autorisé le syndic à agir en liquidation de l’astreinte ;

Toutefois ainsi que le relève l’appelant il est jugé avec constance que les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont immédiatement exécutoires et s’imposent à tous les copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été définitivement prononcée (3e Civ., 27 juin 2001, n° 99-21.731 ; 3e Civ., 3 mars 2004,n°02-15.091) ;

Et en l’espèce l’action en contestation des résolutions de l’assemblée générale du 26 février 2021 engagée par la société Mavic a été jugée irrecevable par ordonnance rendue le 16 avril 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon qui a été confirmée par arrêt de cette cour en date du 19 décembre 2024, contre lequel la société Mavic a formé un pourvoi actuellement pendant ;

La demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de ce recours qui n’est pas suspensif, n’entre pas dans l’un des cas où cette mesure est prévue par la loi. L’appréciation de l’opportunité d’un sursis à statuer relève donc du pouvoir discrétionnaire du juge du fond, et en l’espèce il n’apparaît pas d’une bonne administration de la justice d’y faire droit.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Au fond :

Selon l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, l’astreinte pouvant être supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution provient en tout ou partie d’une cause étrangère ;

A titre liminaire la société Mavic est infondée à soutenir que les condamnations à démolition assorties d’astreinte n’auraient pas du être prononcées alors qu’elle n’a pas interjeté appel du jugement les prononçant, décision dont le juge de l’exécution et la cour statuant à sa suite, ne peuvent modifier le dispositif conformément aux dispositions de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Il n’est pas discuté que l’astreinte assortissant l’obligation qui lui a été faite de démolir la terrasse et le muret construit à l’arrière de son lot sur les parties communes, a commencé à courir le 11 mai 2018, soit quatre mois après la signification du jugement du 5 janvier 2018, l’impartissant;

S’agissant d’une obligation de faire, la preuve de l’exécution incombe à la débitrice de l’obligation conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil ;

A cette fin et s’agissant de la démolition du muret, la société Mavic communique les devis et facture établis les 15 mars 2018 et 1er octobre 2018 par la société AZ Renov ainsi qu’une attestation du gérant de cette entreprise qui confirme la réalisation de ces travaux les 26 et 27 mars 2018 et si ces documents visent en qualité de maître de l’ouvrage la Sarl Porty , dont le gérant de l’époque est devenu le représentant légal de la société Mavic, il ressort d’une copie d’extrait du grand livre de cette dernière, qu’elle s’est acquittée au mois de juin 2019 d’une somme totale de 6000 euros entre les mains de la société Porty qui selon ses dires inclut le coût de travaux confiés à la société AZ Renov pour un montant de 450 euros TTC ;

S’il est exact que ces éléments de preuve sont communiqués pour la première fois en cause d’appel, leur authenticité n’est toutefois pas utilement combattue par l’appelant. Ils établissent en conséquence l’exécution dans les délais impartis de l’obligation de destruction du muret ;

S’agissant de la terrasse également édifiée sur les parties communes, et dont fait partie intégrante la dalle recouverte d’un carrelage, il ressort suffisamment des procès-verbaux d’huissier de justice du 6 novembre 2020 (pièce n°2 de l’appelante) et du 8 avril 2021 (pièce n°8 de l’appelante) la présence d’un tuyau d’alimentation en eau et d’un câble électrique situés à une hauteur d’environ 7 centimètres par rapport à la hauteur de la dalle, présence confirmée par la collectivité [Localité 5] Provence Méditerranée et la société Enedis ;

Cette difficulté était connue du syndic de copropriété qui a signé le 10 février 2018 l’avis de réception de la lettre recommandée datée du 5 février 2018 qui lui a été adressée par la société Mavic pour obtenir des éléments de réponse sur la répartition des millièmes, et l’informer en bas de page en ces termes : « NB/ souhaite rdv avec vous. Avons cassé le muret balcon (jugement)Avons effectué carottage en dessous robinet eau. Et avons constaté réseau eau et électrique de grande section; Il faut les faire déplacer (partie commune) impossible détruire terrasse.» Une rencontre a d’ailleurs eu lieu le 19 février 2018.

Le compte rendu fait par la société Mavic de cet entretien par une lettre simple datée du 21 février 2018 que le syndicat des copropriétaires conteste avoir reçu, ne peut toutefois être retenu, en l’absence de preuve de l’envoi de ce courrier par ailleurs non signé ;

Il n’en demeure pas moins que le syndic avait été avisé de la difficulté par pli recommandé précité du 5 février 2018 reçu le 10 février 2018 ;

L’appelant soutient que la présence de réseaux n’a pas empêché la société Mavic de s’exécuter, en communiquant un procès-verbal de constat du 13 janvier 2021, or il ressort de ce constat que seule une partie de la dalle de la terrasse a été démolie ;

Par ailleurs il n’est pas démontré que ces branchements sous l’emprise de la terrasse litigieuse et donc des parties communes, soient privatifs. Il n’est pas prétendu qu’il seraient le fait de la société Mavic, et leur présence à une faible distance de la hauteur de la dalle constituent une impossibilité d’exécution justifiant la suppression de l’astreinte ;

Il s’ensuit la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens d’appel et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont il sera fait application en faveur de l’intimée ainsi que précisé au dispositif ci-après.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Interlude à payer à la Sarl Mavic la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier l’Interlude de sa demande à ce titre ;

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE