Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 9, 18 décembre 2025, n° 25/06388

TGI 14 novembre 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Erreur de qualification du jugement
La cour a estimé que l'absence de mention ou la mention erronée dans l'acte de signification de la voie de recours n'entraîne pas la nullité de la signification, permettant ainsi de considérer le jugement comme définitif.
Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement de payer était valide et que la procédure de saisie immobilière avait été respectée, permettant ainsi de procéder à la vente forcée des biens.
Accepté
Créance liquide et exigible
La cour a constaté que la créance était bien établie et a ordonné la vente forcée des biens immobiliers saisis.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 9, 18 déc. 2025, n° 25/06388
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/06388
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JEX, 14 novembre 2024, N° 24/00046
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOT
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	Syndicat de copropriété de l' ensemble immobilier [ Adresse 13 ] c/ S.C.I. AZURNISSARDA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 18 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/539

Rôle N° RG 25/06388 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3IQ

Syndic. de copro. [Adresse 14],

S.C.I. AZURNISSARDA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 10] en date du 14 Novembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00046.

APPELANT

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 13]

représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée GESTION IMMOBILIERE DAUBEZ ROULLAND, exerçant sous l’enseigne Cabinet ROULLAND, immatriculée au RCS [Localité 9] sous le n° B 438 200 032, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8],

représenté et assisté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Léa CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. AZURNISSARDA

immatriculée au RCS [Localité 10] sous le numéro 820 891 729,

prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [E], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Assignée à jour fixe le 16 Juin 2025

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller,

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller (rédactrice)

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], est créancier de la SCI AZURNISSARDA, en vertu d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 10 juin 2022, signifié le 22 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a fait signifier à la société AZURNISSARDA un commandement de payer valant saisie.

L’acte a été délivré conformément aux dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile à l’adresse du siège social de la société, chez monsieur [E] [Adresse 6] à [Localité 10] (06).

Le commandement a été publié à la publicité foncière de [Localité 10] I le 27 février 2024 volume 2024 S numéro 39.

Selon décompte arrêté au 15 janvier 2024, et détaillé dans le commandement, la créance du poursuivant s’élevait à la somme de 2.605,87 euros ramené à la somme de 1325,24 euros, arrêtée au 25 mars 2024, après divers versements opérés par la débitrice.

La société AZURNISSARDA a été assignée pour l’audience d’orientation du 20 juin 2024 selon acte du 2 avril 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 4 avril 2024.

Par jugement d’orientation, réputé contradictoire en premier ressort, en date du 14 novembre 2024, intervenu après un premier jugement de réouverture des débats, le juge de l’exécution immobilière a notamment :

Constaté la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 15 janvier 2024 et publié le 27 février 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 10] volume 2024 S n°29';

Ordonné la mention de la nullité en marge du commandement publié ;

Ordonné la radiation du commandement ;

Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et aux frais de la procédure immobilière.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a formé appel du jugement par déclaration du 27 mai 2025.

Autorisé par ordonnance du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a fait assigner la SCI AZZURNISSARDA à comparaître à l’audience de la cour d’appel du 12 novembre 2025, par acte du 16 juin 2025.

L’acte a été remis à la SCI AZZURNISSARDA conformément aux dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile à l’adresse du siège social de la société, chez monsieur [E] [Adresse 7] (06).

Aux termes de ses conclusions signifiées préalablement à la SCI AZZURNISSARDA le 16 juin 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] demande à la cour de':

Infirmer le jugement d’orientation du 14 novembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Juger que le commandement de payer valant saisie délivré le 15 janvier 2024 pour la somme de 2834,90 euros est régulier et valable,

Valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui sera déposé au greffe,

Ordonner la vente forcée et renvoyer la cause devant le juge de l’exécution pour fixer les modalités de poursuite de la saisie immobilière et la date d’adjudication,

Juger que la créance du poursuivant s’élève à la somme de 1325,24 euros, selon décompte actualisé arrêté au 25 mars 2024.

Désigner la SCP AUGER – ATLANI, commissaires de justice à Nice (06000), qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

Dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports amiante, termites, plomb, performances énergétiques et l’attestation Loi CARREZ en cas de nécessité.

Dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis.

Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, avocats associés aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] soutient que le jugement du 10 juin 2022 est improprement qualifié en 1er ressort alors qu’il aurait dû être rendu en dernier ressort ouvrant la voie à l’opposition ;

Il indique que ce jugement a bien été signifié dans le délai de 6 mois et qu’il n’est donc pas caduc.

Selon lui le juge de l’exécution a commis une erreur de droit en considérant que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ne disposait pas de titre exécutoire au motif que la signification effectuée le 22 juillet 2022 était irrégulière et que la signification régularisée le 24 juillet 2024, rendant valable le recours tardif, était sans incidence sur le caractère non avenu du jugement en application de l’article 478 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que la sanction pour l’absence de mention ou d’une mention erronée de la voie de recours ouverte à l’encontre du jugement n’est pas la nullité de la signification mais l’anéantissement du point de départ du délai pour former un recours qui ne peut commencer à courir.

Il ajoute qu’en l’espèce les significations intervenues ont eu pour seul effet de faire courir le délai d’opposition au 24 juillet 2024 au lieu du 22 juillet 2022, que le jugement rendu le 22 juin 2022 est définitif et la procédure de saisie immobilière utilement poursuivie.

Il conclut que la procédure de saisie immobilière pouvait valablement être engagée, et qu’en l’absence de tout recours à la date du 12 août 2024, le juge de l’exécution immobilière pouvait valider la procédure et ordonner la vente forcée.

La SCI AZZURNISSARDA n’a pas comparu.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En vertu de l’article L.311-2 du Code des procédures civiles d’exécution :

«Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier».

A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Aux termes de l’article R322-18 : « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et accessoires ».

En l’espèce le commandement de payer valant saisie délivré le 15 janvier 2024 l’a été en vertu du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 10 juin 2022 au terme duquel la SCI AZZURNISSARDA a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 1416,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 13 juillet 2021 assorties des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2022 ainsi que les provisions ou sommes exigibles du budget provisionnel des travaux et comptes annuels de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021. La SCI AZZURNISSARDA a également été condamnée au paiement d’un indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour annuler ce commandement le premier juge a relevé que le jugement du 10 juin 2022 a été qualifié par erreur de rendu réputé contradictoire en premier et dernier ressort, que l’assignation en étant à l’origine avait été délivrée selon les dispositions de l’article 658 du Code de procédure civile, qu’il a été signifié le 22 juin 2022 et que le commissaire avait mentionné à tort la possibilité d’en faire appel alors qu’il avait été rendu en dernier ressort et qu’il était en réalité susceptible d’opposition et de pourvoi en cassation';

Le juge de première instance en a déduit que la signification intervenue dans les six mois du jugement était irrégulière et qu’ainsi le syndicat des copropriétaires était dépourvu de titre exécutoire pour faire délivrer le commandement de payer du 15 janvier 2024 qui a été annulé.

Or l’absence de mention ou la mention erronée dans l’acte de signification de la voie de recours ouverte, de son délai ou de ses modalités a pour effet de ne pas faire courir le délai de recours. Elle ne rend pas la signification nulle.

En effet la nullité prévue par l’article 693 du Code de procédure civile ne peut être prononcée que si la partie qui l’invoque établit le grief que lui cause l’irrégularité.

En conséquence la notification incomplète conserve son efficacité au regard de ses autres fonctions, notamment en ce qu’elle constitue le préalable nécessaire à l’obtention d’un titre exécutoire.

Le jugement du 10 juin 2022 a fait l’objet d’une nouvelle signification le 24 juillet 2024 mentionnant que la voie de recours était l’opposition, un certificat de non opposition a été dressé le 12 août 2024 par le greffe du service des référés du tribunal judiciaire de Nice. Le jugement rendu le 10 juin 2022 est donc définitif.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a constaté la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 15 janvier 2024 et publié le 27 février 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 10] volume 2024 S n°29, ordonné la mention de la nullité en marge du commandement publié, ordonné la radiation du commandement, condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et aux frais de la procédure immobilière.

La validité du commandement de payer n’est pas autrement contestable. La procédure a été respectée par le créancier poursuivant lequel produit le commandement de payer valant saisie vente du 15 janvier 2024 délivré par un commissaire de justice, sa publication au 1er bureau du service de la publicité foncière de Nice le 27 février 2024 volume 2024 S numéro 39, l’état hypothécaire sur formalité relatif aux immeubles visés par le commandement de payer valant saisie immobilière duquel ressort que la SCI AZZURNISSARDA est propriétaire des immeubles cadastrés HD [Cadastre 2] HD [Cadastre 3] HD [Cadastre 4] correspondant aux lots 1048, 1049 et 1504, que le syndicat des copropriétaire est titulaire d’une hypothèque légale inscrite le 15 novembre 2022 et que le commandement de payer valant saisie délivré le 15 janvier 2024 a été enregistré le 27 février 2024.

Au vu de ces éléments il convient d’ordonner la vente forcée des immeubles cadastrés HD [Cadastre 2] HD [Cadastre 3] HD [Cadastre 4], sur la commune de [Localité 10] (06) [Adresse 1], correspondant aux lots 1048, 1049 et 1504 de la copropriété [Adresse 11].

Le montant de la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera fixé à la somme de 1325,24 euros arrêtée au 25 mars 2024.

La SCI AZZURNISSARDA supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE le commandement de payer valant saisie délivré le 15 janvier 2024 à la SCI AZZURNISSARDA publié à la publicité foncière de Nice I le 27 février 2024 volume 2024 S numéro 39, valable';

FIXE le montant de la créance due la somme de 1325,24 euros en principal frais arrêtés au 25 mars 2024 ;

ORDONNE qu’aux requêtes poursuites et diligences du créancier poursuivant il soit procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis cadastrés HD [Cadastre 2], HD [Cadastre 3], HD [Cadastre 4], sur la commune de [Localité 10] (06) [Adresse 1], correspondant aux lots 1048, 1049 et 1504 de la copropriété [Adresse 11] ;

RENVOIE le dossier devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice pour que soient fixées les conditions et la date de réalisation de la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis cadastrés HD [Cadastre 2], HD [Cadastre 3], HD [Cadastre 4], sur la commune de Nice (06) [Adresse 1], correspondant aux lots 1048, 1049 et 1504 de la copropriété [Adresse 11] ;

CONDAMNE la SCI AZZURNISSARDA aux dépens de première instance et d’appel qui seront employés en frais privilégiés de vente distraits au profit de l’avocat du créancier poursuivant.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE