COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N°2025/ 140

Rôle N° RG 22/13494 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKER4

[M] [B]

[J] [D] épouse [B]

C/

[L] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lauriane BUONOMANO

M^e Henri VIGUIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00046.

APPELANTS

Monsieur [M] [B]

né le 23 Mai 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [D] épouse [B]

née le 22 Mai 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMEE

Madame [L] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-9341 du 09/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

née le 18 Juin 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Henri VIGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sylvie FIGLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2014, M.et Mme [B], par l’intermédiaire de leur mandataire la Société CENTURY 21, ont donné à bail d’habitation à Mme [O] un bail d’habitation portant un bien situé à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros, majoré de provisions mensuelles pour charges de 100 euros.

Un dépôt de garantie de 800 euros a été versé.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2019, M.et Mme [B] ont fait délivrer à leur locataire un congé pour reprise afin d’y habiter, à effet au 30 novembre 2020.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2020, M.et Mme [B] ont fait assigner Mme [O] aux fins principalement de voir valider le congé pour reprise, de la condamner à une indemnité d’occupation et à des dommages et intérêts

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a :

— constaté la validité du congé ;

— dit que Mme [O] était occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2020;

— débouté les époux [B] de leur demande en paiement de la somme de 428 euros au titre de la dette locative ;

— débouté les époux [B] de leur demande en paiement de la somme de 1185,05 euros au titre des dégradations locatives ;

— condamné Mme [O] à payer aux époux [B] la somme d’un euro, en réparation de leur préjudice moral ;

— condamné Mme [O] à payer aux époux [B] la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, à l’exclusion du coût de l’acte de congé.

Le premier juge a rejeté la demande au titre de l’arriéré locatif au motif que M.et Mme [B] ne pouvaient solliciter à compter du premier décembre 2020 qu’une indemnité d’occupation et que leur créance n’était ni certaine, ni liquide ni exigible.

Il a rejeté la demande au titre des frais de réparations en notant que le devis versé au débat se rapportait à une remise en état du bien lié en partie à la vétusté dont les locataires ne devaient pas répondre. Il a ajouté que ce devis portait sur un bien situé [Adresse 5] et non [Adresse 1]

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux [B] en indiquant que ces derniers ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice financier. Il leur a alloué un euro symbolique en réparation de leur préjudice moral, puisqu’ils avaient dû engager une procédure judiciaire pour récupérer leur bien.

Par déclaration du 11 octobre 2021, les époux [B] ont relevé appel du jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leur demande en paiement de la somme de 428 euros au titre de la dette locative,

— déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1185,05 euros au titre des dégradations locatives,

en ce qu’il a :

— condamné Mme [O] à leur payer la somme de 1 euro en réparation de leur préjudice moral et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et en ce qu’il est a :

— déboutés de leurs demandes tendant à la condamnation de Mme [O] à leur verser la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice moral et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [B] demandent à la cour:

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a validé le congé pour reprise,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 428 euros au titre de la dette locative et 1185, 05 euros au titre des dégradations locatives et en ce qu’il a condamné Mme [O] à leur verser la somme d’un euro en réparation de leur préjudice moral,

statuant à nouveau :

— de condamner Mme [O] à leur verser :

* 428 euros au titre de l’indemnité d’occupation dont elle reste redevable au mois de juillet 2021,

* 1483,33 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros,

* 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [O] aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître BUONOMANO.

Ils exposent solliciter le paiement du mois de juillet 2021, correpondant à la présence de Mme [O] pour la période du premier au 20 juillet 2021. Ils relèvent que la somme perçue par la CAF a été restituée.

Ils soutiennent solliciter la réparation du préjudice subi par les dégradations commises par leur locataire. Ils se rapportent à l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 20 juillet 2021.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, lié au maintien dans les lieux de Mme [O] alors qu’ils devaient revenir vivre dans leur logement de [Localité 9] avec leur fille et qu’ils ont été contraints de louer un appartement ; ils ajoutent avoir également subi un préjudice puisque que Mme [O] n’a pas respecté son obligation d’entretien et n’a pas assuré le bien.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [O] demande à la cour :

— de débouter M.et Mme [B] de l’ensemble de leurs demandes,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*débouté M.et Mme [B] de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation et de leur demande en paiement de la somme de 1.185,05 euros,

— de débouter M.et Mme [B] de leur demande de dommages et intérêts,

— de condamner M.et Mme [B] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— de débouter M.et Mme [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.et Mme [B] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont ceux distraits au profit de M^e Henri VIGUIER sur sa simple affirmation de droit.

Elle expose avoir libéré les lieux loués le 30 juin 2021.

Elle conteste toute dégradation des lieux ou tout défaut d’entretien. Elle fait état de la vétusté des locaux.

Elle s’oppose au versement de dommages et intérêts au bénéfice de M.et Mme [B] en faisant valoir qu’elle a rencontré des difficultés pour se reloger pendant la période de la pandémie de la COVID. Elle ajoute que ces derniers n’ont pas repris possession des lieux après son départ. Elle précise qu’ils résident dans un bien loué avant même la délivrance du congé, si bien qu’ils ne peuvent prétendre qu’il existe un lien entre son maintien dans les lieux et la location d’un logement.

Elle soulève le caractère frauduleux du congé délivré et sollicite la somme de 2500 euros en réparation de son préjudice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

MOTIVATION

Sur l’arriéré au titre de l’indemnité d’occupation

La restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement.

Il appartient à Mme [O] de rapporter la preuve de la date à laquelle elle a effectivement libéré les lieux. Elle ne justifie pas d’une remise des clés au 30 juin 2021.

Un constat des lieux de sortie a été établi le 20 juillet 2021.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, cette dernière était tenue d’une indemnité d’occupation à compter du premier décembre 2020.

M.et Mme [B] ont continué, par le biais de leur mandataire, de solliciter le montant du loyer révisé avec des appels de charges.

Or, leur demande tendant à voir condamner Mme [O] à la somme de 428 euros au titre de l’indemnité d’occupation correspond en réalité au montant qui était payé par la CAF, somme qu’ils ont restituée.

L’indemnité d’occupation est en réalité destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. La somme de 428 euros versée par la CAF pour un mois de loyer entier, ne correspond pas à une indemnité d’occupation qui réparerait le préjudice subi par M.et Mme [B] pour la période du premier au 20 juillet 2021, étant précisé que les sommes qu’ils ont auparavant perçues étaient supérieures à la somme initiale qu’ils sollicitaient dans l’acte introductif d’instance au titre d’une indemnité d’occupation.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de réparations au titre des dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

L’article 1731 du code civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Le logement est réputé avoir été donné en bon état de réparations locatives, Mme [O] ne démontrant pas le contraire. Cette dernière est dans les lieux depuis le premier décembre 2014.

L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, permet de constater que les locaux ont été rendus essentiellement à l’état d’usage, à l’exception :

— de la serrure de la boîte aux lettres qui est forcée,

— des murs de la buanderie sur lesquels se trouvent des traces noires et des fissures structurelles,

— du sol de la buanderie, sur lequel se trouvent des rayures, des taches et des taches de peintures,

— d’un éclairage au plafond de la chambre 1 dont le fil est à nu,

— du sol de la salle de bains, où se trouvent des rayures avec dix carreaux cassés,

— d’une serrure de la salle de bains, la targette se ne fermant pas,

— de joints moisis dans la salle de bains, avec un bouchon manquant dans le lavabo et un flexible de douche scotché,

— des conséquences d’un dégât des eaux dans la chambre n° 3(papier peint décollé; parquet gondolé et décollé; plinthes avec des taches noires).

— d’un cache fil manquant sur l’éclairage du plafond de la chambre n° 3,

— d’un robinet de chasse d’eau bloqué dans les WC,

— de traces noires sur les murs de la cuisine et de carreaux cassés (6) sur la faïence murale,

— de taches de peinture sur les prises électriques de la cuisine,

— d’une ventilation sale dans la cuisine.

M.et Mme [B] sollicitent la somme de 2283,33 euros en visant expressément leur pièce 12 ; cette somme correspondant au solde d’une facture du 13 juillet 2022 de 3731,04 euros, après versement d’un acompte de 1447, 71 euros. Ils estiment donc qu’il s’agit du préjudice qu’ils ont subi en lien avec les manquements contractuels de leur locataire et la cour doit nécessairement s’appuyer sur cette pièce pour évaluer ce préjudice.

La facture en cause correspond :

— à la pose d’un nouveau parquet dans les trois chambres avec la pose de nouvelles plinthes et de barres de seuil.

L’état des lieux de sortie permet de constater que le parquet est gondolé et que les plinthes sont noires dans l’une des chambres. Cette difficulté ne peut se rattacher à la vétusté des locaux. Mme [O] est réputé responsable de ces dégradations ; elle ne prouve pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement. Il ne peut être imputé à Mme [O] le remplacement des plinthes et du parquet dans les trois chambres mais uniquement dans l’une d’entre elle. Dès lors, il convient de dire qu’elle est redevable à l’égard de M.et Mme [B] de la somme arrondie à 1243 euros (soit le tiers de la somme visée par la facture qui concerne trois chambres).

De cette somme sera déduit le montant du dépôt de garantie de 800 euros qui pourra être conservé par M.et Mme [B]. Dès lors, il convient de condamner Mme [O] à leur verser la somme de 443 euros après déduction du montant du dépôt de garantie, au titre du préjudice subi par M. Et Mme [B].

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [B]

M.et Mme [B] ont été payés durant le maintien dans les lieux de leur locataire devenue occupante sans droit ni titre.

Ils ne justifient pas du préjudice particulier lié au fait qu’ils n’ont pu reprendre possession de leur bien à l’échéance du bail, visé par le congé pour reprise, puisqu’il est démontré par Mme [O] qu’ils avaient loué un bien situé [Adresse 2] à [Localité 9] selon contrat de bail à effet au premier juin 2019, avant la délivrance du congé pour reprise du 26 novembre 2019, et que ce bien est toujours loué puisque M. [B] s’y domicilie dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022.

Ils indiquent reprocher à leur locataire de n’avoir pas assuré le bien mais ne rapportent pas la preuve du préjudice subi par cette défaillance contractuelle. Ils ne justifient pas plus du préjudice subi lié au refus de Mme [O] de procéder à l’entretien annuel de la chaudière en septembre 2020.

Mme [O] ne forme pas un appel incident du chef du jugement qui l’a condamnée à verser un euro de dommages et intérêts à M.et Mme [B] et le sort des appelants ne peut être aggravé en appel. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné Mme [O] au versement d’un euro de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O]

Mme [O] sollicite des dommages et intérêts au motif du caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par M.et Mme [B].

Le premier juge a constaté la validité du congé. La déclaration d’appel de M.et Mme [B] ne porte pas sur ce chef de jugement. Mme [O] ne sollicite pas non plus, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement sur ce point ; or, elle ne peut demander des dommages et intérêts sur le fondement d’un congé frauduleux que si elle discute la validité du congé.

Dès lors que la cour n’est pas saisie de la question de la validité du congé pour reprise, Mme [O] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [O] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [B] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [O] aux dépens et l’a condamnée à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Mme [O] sera en outre condamnée à verser 700 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée par M.[M] [B] et Mme [J] [D] épouse [B] au titre de la remise en état du bien loué ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [L] [O] à verser à M.[M] [B] et Mme [J] [D] épouse [B] la somme de de 443 euros, après déduction du montant du dépôt de garantie pouvant être conservé par ces derniers ;

CONDAMNE Mme [L] [O] à verser à M.[M] [B] et Mme [J] [D] épouse [B] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Mme [L] [O] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,