Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 27 février 2025, n° 24/02116

CA Rennes
Infirmation partielle 27 février 2025

Arguments

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Rejeté
Nature de l'action engagée
La cour a confirmé que l'action du syndicat était personnelle, car elle portait sur le respect des règles de copropriété et non sur une appropriation des parties communes.
Rejeté
Prescription de l'action
La cour a jugé que le délai de prescription applicable était de cinq ans, et que l'action était prescrite car elle avait été intentée après l'expiration de ce délai.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que le syndicat, ayant succombé, devait verser des frais irrépétibles à la société J3M.
Accepté
Frais irrépétibles pour la SCI Sachana
La cour a jugé que la SCI Sachana devait recevoir des frais irrépétibles, car le syndicat avait décidé de l'intimer sur son appel sans formuler de demande contre elle.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat de copropriété Grange aux Affaires conteste l'ordonnance du juge de première instance qui a déclaré irrecevable son action en démolition d'une extension réalisée par la société J3M, en raison de la prescription. La cour de première instance a considéré que l'action était personnelle et que le délai de prescription de cinq ans s'appliquait, ayant débuté en mai 2011. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments, confirme cette analyse, soulignant que le litige concerne le respect des règles de copropriété et non une appropriation des parties communes. Toutefois, elle infirme la décision concernant les frais irrépétibles, condamnant le syndicat à verser des sommes à la société J3M et à la SCI Sachana.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 27 févr. 2025, n° 24/02116
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/02116
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle GARNIERMathieu DEBROISEDominique DE FREMOND
Cabinet(s) :	MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES BRIAND DE FREMOND BAKHOSPARTHEMA AVOCATSCABINET MATHIEU DEBROISE
Parties :	Syndicat de copropriété GRANGE AUX AFFAIRES, représenté par son syndic en exercice la SAS DOMEOS c/ de l', S.A.R.L. J3M exerçant sous l' enseigne LE FOURNIL, S.C.I. SACHANA

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 58

N° RG 24/02116

N° Portalis DBVL-V-B7I-UVPQ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, entendu en son rapport, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat de copropriété GRANGE AUX AFFAIRES

situé [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SAS DOMEOS

Représentée par M^e Estelle GARNIER de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.C.I. SACHANA

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.R.L. J3M exerçant sous l’enseigne LE FOURNIL DE LA GRANGE

dont le siège social est [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Au sein de l’immeuble La Grange aux Affaires situé dans la zone artisanale de la Montgervalaise à La Mézière (35), la société J3M exerce une activité de boulangerie dans un local donné à bail par la SCI Sachana depuis 2009.

M. et Mme [H], gérants de la société J3M, ont souhaité réaliser une extension aux fins d’édification d’une chambre froide pour leur activité et se sont, à cette fin, rapprochés de leur bailleur et des deux autres copropriétaires, la SCI Adema et la société West Promotion, représentée par M. [Y], au cours de l’été 2010.

Par courrier du 31 août 2010, la société West Promotion a exposé ne pas s’opposer aux travaux tout en sollicitant diverses informations en vue de l’opération.

Le 20 octobre 2010, les sociétés Sachana et Adema ont donné leur accord pour la réalisation des travaux.

La déclaration préalable de travaux a été déposée le 21 octobre 2010 et ceux-ci se sont terminés au début de l’année 2011.

En raison de l’émergence de nuisances olfactives provenant de la fosse septique à la même période, divers échanges sont intervenus entre la société West Promotion et la société J3M, à l’occasion desquels un différend est apparu quant à l’extension réalisée, la société West Promotion considérant celle-ci irrégulière.

Le 2 avril 2014, M. [C], expert amiable sollicité aux fins de déterminer les causes et solutions envisageables pour la fosse septique, a conclu que celle-ci n’était pas conforme aux normes en vigueur.

La société J3M a fait assigner en référé son bailleur ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins d’être autorisée à faire réaliser les travaux préconisés, autorisation obtenue suivant ordonnance du 6 juillet 2017.

Afin de connaître précisément la superficie des travaux d’extension réalisés par la société J3M, le syndicat des copropriétaires a sollicité l’intervention de la société Quarta, géomètres-experts.

Par ordonnance du 6 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a, sur demande du syndicat des copropriétaires, ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer la superficie de l’extension litigieuse, désignant M. [P] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 2 décembre 2019.

Par actes du 15 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société J3M et la société Sachana aux fins de démolition de l’extension litigieuse et d’indemnisation de son préjudice.

Par conclusions d’incident du 26 septembre 2023, la société J3M a saisi le juge de la mise en état afin de faire constater la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 22 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en démolition et indemnisation de son préjudice formée par le syndicat de copropriété La Grange aux Affaires à l’encontre de la société J3M,

— dit que la société J3M assumera la charge des dépens par elle exposés jusqu’à la présente décision.

— rejeté la demande de la société J3M au titre des frais irrépétibles,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 avril 2024 à laquelle les parties feront connaître leur refus ou accord pour que soit ordonnée une médiation judiciaire.

Le syndicat de copropriété La Grange aux Affaires a relevé appel de cette décision par acte du 8 avril 2024, enregistré le 9 avril 2024.

Selon ses dernières écritures du 10 octobre 2024, le syndicat de copropriété Grange aux Affaires demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en démolition et indemnisation de son préjudice qu’elle a formée à l’encontre de la société J3M,

Statuant de nouveau,

— déclarer recevable son action à l’encontre de la société J3M,

— rejeter la fin de non-recevoir fondée sur la prescription formée par la société J3M,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

* a dit que la société J3M assumera la charge des dépens par elle exposés jusqu’à la présente décision,

* a rejeté la demande de la société J3M au titre des frais irrépétibles.

En conséquence,

— débouter la société J3M de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

— débouter la société Sachana de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société J3M à lui verser la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, outre les entiers dépens de l’incident.

Dans ses conclusions du 8 octobre 2024, la société J3M demande à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré prescrite et donc irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre,

— la recevoir en son appel incident et réformé la décision dont appel en ce qu’elle l’a déboutée au titre des frais irrépétibles et jugé qu’elle conservera la charge de ses dépens,

Statuant à nouveau

— condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le syndicat de copropriété aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 14 juin 2024, la SCI Sachana demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en remet à l’appréciation de la cour sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires La Grange aux Affaires et à défaut tout succombant, au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée au 14 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la nature de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires

Le juge de la mise en état de Rennes a retenu que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires était une action personnelle.

Le syndicat des copropriétaires soutient que son action est une action réelle en ce qu’elle ne consiste pas à voir respecter le règlement de copropriété mais à défendre la propriété des parties communes.

Les premiers juges ont très justement rappelé qu’il ne suffit pas que l’assignation et les conclusions postérieures fassent expressément mention d’empiétement, 'appropriation’ ou de tout autre terme se rapportant substantiellement à la notion de propriété pour que l’action puisse être qualifiée de réelle.

Il appartient au juge de rechercher la volonté sous-jacente des parties et, le cas échéant, de requalifier l’action.

Et à ce titre, la cour confirme l’ordonnance par adoption de motif qui a retenu que le litige porte substantiellement sur le respect des règles de la copropriété, qui est une action personnelle en ce que « que les divers échanges intervenus, directement entre les parties ou entre leurs conseils, portent davantage sur les problèmes de traitement des eaux usées, étayant le fait que l’intention du syndicat des copropriétaires est d’obtenir de la société J3M qu’elle respecte le règlement de copropriété en réalisant les travaux qui lui incombent, et/ou de sanctionner un abus de jouissance des parties communes puisque c’est aussi manifestement la taille de l’extension qui donnait lieu à querelle ».

Par ailleurs, il est constant qu’en matière d’empiétement sur les parties communes par des travaux réalisés avec l’autorisation des copropriétaires, l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes intervenu à l’occasion de travaux réalisés par un copropriétaire, est une action personnelle et non une action réelle.

En l’occurrence, aucune appropriation ne peut être invoquée par le syndicat des copropriétaires, d’autant que, comme l’a relevé l’expert, le bâtiment a été édifié sans emprise au sol, qu’il est simplement posé ce qui démontre qu’il n’avait pas une vocation pérenne.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a considéré que l’action du syndicat des copropriétaires était une action personnelle.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure au 25 novembre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN, « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans».

Dans sa rédaction postérieure à cette loi, l’article 42 dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, en application de l’article 2222 du même code, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Le premier juge a justement relevé : « Que le délai applicable soit quinquennal ou décennal, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne visent que les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Au cas d’espèce, il s’agit d’une relation syndicat / tiers, en sorte que les dispositions de la loi sus mentionnée ne peuvent recevoir application. Le délai de prescription est donc celui de droit commun, à savoir 5 ans ».

Le premier juge a encore retenu : « Les parties s’accordent pour considérer que le point de départ du délai de prescription est le 5 mai 2011, date à laquelle il est justifié que le syndicat a eu connaissance des difficultés liées à l’extension ».

Dans ces conditions, c’est à compter de cette date du 5 mai 2011 que le syndicat a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, le délai quinquennal débutant à cette date, de sorte que le syndicat disposait d’un délai expirant le 5 mai 2016 pour agir et que l’assignation en référé ayant été délivrée le 15 octobre 2021, son action est prescrite.

L’ordonnance sera confirmée.

Sur les frais et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles sont infirmées.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires qui succombe à verser à la société J3M la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Sachana demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui verser une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en ce qu’il ne formule aucune demande à son encontre.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires a décidé que la société Sachana serait intimée sur son appel. Dès lors, qu’elle ne formule aucune demande à son encontre, il n’y a aucune raison que la société Sachana supporte ses frais irrépétibles, ce qui serait parfaitement inéquitable. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société Sachana la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état de Rennes du 22 février 2024 sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la Sarl J3M au titre des frais irrépétibles,

Statuant de nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant

Condamne le syndicat de copropriété La Grange aux Affaires à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 2 500 euros à la Sarl J3M,

— la somme de 1 000 euros à la SCI Sachana ;

Condamne le syndicat de copropriété La Grange aux Affaires aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,