COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/722

Rôle N° RG 25/05766 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZ6E

COMMUNE DE [Localité 3]

C/

[K] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe VINOLO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 5] en date du 23 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/07892.

APPELANTE

COMMUNE DE [Localité 3]

prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

représentée par M^e Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [K] [B]

né le 13 Juin 1975 à [Localité 9] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 7]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2012, M. et Mme [H] [I] (époux [I]) et la société civile immobilière (SCI) Eligast ont donné à bail à Mme [M] [Z] un local commercial situé à [Adresse 8] à [Adresse 2] (83310) moyennant un loyer mensuel de 1 550 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 291 euros. Le contrat prévoyait le paiement par Mme [Z] d’un dépôt de garantie d’un montant de 4 650 euros.

M. [K] [B] a acquis de M. [Y] [X] [R] un fonds de commerce de salon de thé, connu sous l’enseigne « L’orienthe», situé à [Adresse 8] à [Adresse 2] ([Adresse 1]). Cet acte indiquait que M. [R] l’avait acquis de Mme [Z].

Suivant acte de vente en date du 26 avril 2024, la commune de Cogolin a acquis des époux [I] et de la SCI Eligast le local commercial situé à [Adresse 8] à [Adresse 2] ([Adresse 1]). Cet acte de vente précisait que le local commercial était loué à M. [B] et que la commune de [Localité 3] se substituait au vendeur pour la perception des loyers à partir de la signature de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la commune de [Localité 3] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer la somme en principal de 8 661,80 euros, visant la clause résolutoire.

Considérant que ce commandement est demeuré infructueux, la commune de Cogolin, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, a fait assigner M. [B], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer son expulsion, et le condamner à lui payer diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 23 avril 2025, ce magistrat a :

déclaré les demandes recevables ;

dit n’y avoir lieu à référé ;

condamné la commune de [Localité 3] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que les demandes formées par la commune de [Localité 3] se heurtaient à plusieurs contestations sérieuses dans la mesure où :

le commandement de payer délivré par la commune de [Localité 3] comprenait des impayés sur une période antérieure à la date de l’acquisition du bien immeuble,

il était réclamé un montant au titre d’un dépôt de garantie qui, suivant les termes du contrat de bail commercial du mois d’octobre 2012, devait être versé entre les mains du bailleur, et dont le montant était différent de celui qui était réclamé par la commune dans le commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 13 mai 2025, la commune de [Localité 3] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau,

de constater des impayés de la part de M. [B] au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges des mois de mai et juin 2024 ;

de constater que ces impayés étaient postérieurs à l’acquisition du local commercial le 26 avril 2024 ;

de dire et juger que ces créances se rattachent légalement et contractuellement à ses droits en qualité de nouveau bailleur ;

de déclarer que le commandement de payer n’en restait pas moins valable dès lors qu’il contenait ces sommes qui ne faisaient l’objet d’aucune contestation sérieuse de la part du preneur ;

de constater et juger que le commandement, visant la clause résolutoire signifié à M. [B] en date du 27 juin 2024, est demeuré infructueux dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, tant en ce qui concerne le règlement du dépôt de garantie, des loyers et charges dus qu’en ce qui concerne le fait d’avoir à justifier d’une assurance en cours pour les locaux pris à bail ;

de constater et juger que la clause résolutoire prévue au bail commercial en date du 4 octobre 2012, bénéficiant à M. [B], est acquise depuis le 27 juillet 2024 ;

de déclarer que M. [B] occupe le local commercial sans droit ni titre depuis le 27 juillet 2024 ;

de constater et juger, par voie de conséquence, la résiliation du bail commercial qu’elle a consentie à M. [B] à compter du 27 juillet 2024 ;

de rejeter la demande de M. [B] tendant à lui octroyer un délai d’une année pour s’acquitter des loyers dus ;

d’ordonner l’expulsion de M. [B], et de tous occupants de son chef, ou tous autres occupants non autorisés, avec au besoin le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

d’autoriser la commune de [Localité 3], à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, dont le coût et les honoraires seront à la charge de M. [B];

de l’autoriser à séquestrer tous les effets mobiliers de M. [B], et ce, pour sûreté et garanties de toutes sommes qui seraient dues par cette dernière ;

de condamner M. [B] à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

6 961,95 euros au titre des loyers et des charges arriérés correspondant aux mois de mai à juillet 2024 ;

5 950,95 euros au titre du dépôt de garantie ;

1 291,29 euros au titre de la clause pénale sur ces deux sommes [ 6 961,95 + 5 950,95) x 10 % ] ;

4 304, 30 euros [ (1 983,65 euros de loyer x 2 + 337 euros de provision sur charges) ], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2024 (date de résiliation du bail commercial) et ce, jusqu’à la fin du mois correspondant à la parfaite, complète et effective libération des lieux ;

430,43 euros (4 304,30 x 10 %), au titre de la clause pénale mensuelle assise sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2024 (date de résiliation du bail commercial) et ce, jusqu’à la fin du mois correspondant à la parfaite, complète et effective libération des lieux ;

le tout, outre intérêts de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de 3 points à compter du commandement de payer du 27 juin 2024, jusqu’à parfait paiement avec anatocisme annuel courant de la date de délivrance dudit exploit par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Bien que régulièrement informé par la signification des conclusions d’appelant du 2 juin 2025, du bordereau récapitulatif des pièces et des pièces, suivant acte du 9 juillet 2025 remis à M. [B], ce dernier n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, il convient de relever que M. [B], comparant devant le premier juge, n’a pas contesté sa qualité de locataire et n’a pas discuté que le contrat de bail initial, signé au mois d’octobre 2012, comportait une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Le commandement de payer délivré le 27 juin 2024 à M. [B], visant la clause résolutoire, porte sur une somme principale de 8 661,80 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 inclus.

Il convient de noter que M. [B], qui n’a pas contesté devant le premier juge ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, a sollicité des délais de paiement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail d’habitation liant les parties par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 28 juillet 2024.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les circonstances ne justifient pas que l’expulsion de M. [B] soit assortie d’une astreinte.

Ajoutant à l’ordonnance entreprise, la commune de [Localité 3] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de provisions portant sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, dépôt de garantie et clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

Il est admis que le commandement fait pour une somme supérieure à la dette réelle n’est pas nul et reste valable pour la partie qui ne fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur (Cass. 3ème Chambre civile, 15 juin 1977 n°75-15.403 )

En l’espèce, la commune de [Localité 3] sollicite la condamnation de M. [B] à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

—  6 961,95 euros au titre des loyers et des charges arriérés correspondant aux mois de mai à juillet 2024 ;

—  5 950,95 euros au titre du dépôt de garantie ;

—  1 291,29 euros au titre de la clause pénale sur ces deux sommes [ 6.961,95 + 5.950,95) x 10 % ] ;

—  4 304, 30 euros [ (1.983,65 euros de loyer x 2 + 337 euros de provision sur charges) ], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2024 (date de résiliation du bail commercial) et ce, jusqu’à la fin du mois correspondant à la parfaite, complète et effective libération des lieux ;

—  430,43 euros (4.304,30 x 10 %), au titre de la clause pénale mensuelle assise sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 juillet 2024 (date de résiliation du bail commercial) et ce, jusqu’à la fin du mois correspondant à la parfaite, complète et effective libération des lieux ;

— Le tout, outre intérêts de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de 3 points à compter du commandement de payer du 27 juin 2024, jusqu’à parfait paiement avec anatocisme annuel courant de la date de délivrance dudit exploit par application de l’article 1343-2 du code civil ;

M. [B], non comparant devant la cour, n’avait pas contesté devant le premier juge la dette locative et avait sollicité des délais de paiement. Il avait, en revanche, soulevé des contestations sérieuses concernant les montants réclamés au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale.

Il s’ensuit que l’obligation pour M. [B] de régler à la commune de [Localité 3], à titre provisionnel, d’une part, la dette locative correspondant à la période du mois de mai au mois de juillet 2024 et, d’autre part, une indemnité d’occupation mensuelle de 4 304, 30 euros à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la restitution des locaux caractérisée par la remise des clés n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ces chefs et M. [B] sera condamné à payer à la commune de [Localité 3] :

la somme de 6 961,95 euros au titre des loyers et des charges arriérés correspondant aux mois de mai à juillet 2024,

la somme de 4 304, 30 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 juillet 2024 (date de résiliation du bail commercial) et jusqu’à la restitution des locaux caractérisée par la remise des clés.

L’article VII du contrat de bail stipule que le preneur verse au bailleur la somme de 4 650 euros pour garantir l’exécution de ses obligations.

Or, la commune de [Localité 3] sollicite la condamnation de M. [B] à lui payer un montant de 5 950,95 euros au titre du dépôt de garantie et ne justifie pas du montant réclamé, étant rappelé que M. [B] a contesté ledit montant devant le premier juge.

Par conséquent, l’obligation pour M. [B] de payer le dépôt de garantie sollicité se heurte à une contestation sérieuse de sorte de que l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

L’article XIII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à leur échéance, de toutes sommes dues en vertu du contrat de bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10%, ladite majoration restant indépendante d’un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points et de l’intégralité des honoraires et frais de procédure, en ce compris les frais de commandement et de recettes qui seront à la charge du preneur.

Or, s’agissant des sommes réclamées au titre de la clause pénale assise sur le dépôt de garantie, la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle dont les montants contractuellement prévus pourraient être réduits par un juge du fond, s’il venait à être saisi, dans le cas où il les jugerait comme étant manifestement excessives, en application de l’article 1231-5 du code civil, l’obligation pour M. [B] de les régler est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la commune de [Localité 3] au titre de la clause pénale, comprenant aussi bien la majoration de 10% que l’intérêt de retard majoré de trois points.

En revanche, les sommes provisionnelles auxquelles M. [B] est condamné porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et ce, jusqu’au parfait paiement.

Sur les autres demandes de la commune de [Localité 3]

Compte tenu de l’importance de la dette locative et en l’absence de tout élément portant sur la solvabilité de M. [B], il convient, ajoutant à l’ordonnance entreprise, d’autoriser la commune de [Localité 3] à séquestrer tous les effets mobiliers de M. [B], et ce, pour sûreté et garanties de toutes sommes qui seraient dues par ce dernier.

Si la commune de [Localité 3] demande l’autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui serait commis à cet effet, assisté, s’il l’estimait utile, d’un technicien, dont le coût et les honoraires seraient à la charge de M. [B], la cour constate qu’elle ne verse aux débats aucun élément établissant que ce dernier aurait dégradé les locaux loués.

En conséquence, ajoutant à l’ordonnance entreprise, il y a lieu à débouter la commune de [Localité 3] de sa demande de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la commune de [Localité 3] aux dépens de première instance et a dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

M. [B], succombant, sera condamné aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, ces derniers avec distraction au profit de Maître Christophe Vinolo, avocat aux offres de droit.

Il sera également condamné à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2 000 euros des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par la commune de [Localité 3] au titre du dépôt de garantie,

— Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la commune de [Localité 3] au titre de la clause pénale assise sur l’arriéré locatif, le dépôt de garantie et l’indemnité d’occupation, comprenant aussi bien la majoration de 10% que l’intérêt de retard majoré de trois points,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant la commune de [Localité 3], d’une part, et M. [B], d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet au 28 juillet 2024;

Ordonne l’expulsion de M. [B] du local commercial situé à [Adresse 8] à [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande tendant à voir assortir cette mesure d’une astreinte;

Autorise la commune de [Localité 3] à séquestrer tous les effets mobiliers de M. [B], et ce, pour sûreté et garanties de toutes sommes qui seraient dues ;

Déboute la commune de [Localité 3] de sa demande visant à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice aux frais de M. [B] ;

Condamne M. [B] à payer, à titre provisionnel, à la commune de [Localité 3] la somme de 6 961,95 euros au titre des loyers et des charges arriérés correspondant aux mois de mai, juin et juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et ce, jusqu’au parfait paiement ;

Condamne M. [B] à payer, à titre provisionnel, à la commune de [Localité 3] la somme de 4 304, 30 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 juillet 2024 et jusqu’à la restitution des locaux caractérisée par la remise des clés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et ce, jusqu’au parfait paiement ;

Condamne M. [B] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, ces derniers avec distraction au profit de Maître Christophe Vinolo, avocat aux offres de droit ;

Condamne M. [B] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2 000 euros des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

La greffière La présidente