Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 13 février 2025, n° 22/01321

CA Aix-en-Provence
Infirmation 13 février 2025

Arguments

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Rejeté
Irrégularité du procès-verbal
La cour a estimé que l'absence de signature de la scrutatrice n'invalide pas l'assemblée générale, car les signatures du président et de la secrétaire suffisent à établir la force probante du procès-verbal.
Accepté
Dépassement des pouvoirs de l'assemblée générale
La cour a jugé que les résolutions critiquées touchaient des parties privatives et ne pouvaient être votées à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, entraînant leur annulation.
Accepté
Frais irrépétibles exposés
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu'ils ont exposés, condamnant ainsi le syndicat à leur verser une somme sur le fondement de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 13 févr. 2025, n° 22/01321
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01321
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric AMSELLEMHichem HARZIPhilippe DE GOLBERYSébastien BADIE
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

N°2025/41

Rôle N° RG 22/01321 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIYOQ

[C] [T]

[W] [P]

Syndic. de copro. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Philippe DE GOLBERY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/07848.

APPELANTS

Monsieur [C] [T]

né le 16 Mai 1971 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

Madame [W] [P]

née le 25 Mars 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 4] [Localité 9] des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, Sarl au capital de 73.000,00 € inscrite au RSC de [Localité 10] sous le n° 788 062 453 dont le siège est sis à [Adresse 12] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant C/O MDC IMMOBILIER [Adresse 6]

représenté par M^e Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Hichem HARZI avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[T] et Mme [P] sont propriétaires au sein d’une copropriété située à [Localité 10].

Par assemblée générale du 17 juin 2020, ont été adoptées, dans des résolutions n° 8 et 9, la mise en place et les modalités de financement de pavés de verres et de vitres de sécurité aux premier et deuxième étages de l’immeuble.

Par acte d’huisser du 26 août 2020, M.[T] et Mme [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux fins principalement de voir annuler les résolutions n° 8 et 9 de cette assemblée générale.

Par jugement contradictoire du 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a débouté M. [T] et Mme [P] de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 8 et n°9 de l’assemblée générale du 17 juin 2020 et les a condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Michel de Chabannes, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, tout en rejetant le surplus des demandes des parties.

Le premier juge a estimé que l’absence de signature du président et des scrutateurs sur le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale n’entraînait pas à elle seule la nullité de l’assemblée générale et qu’il incombait aux copropriétaires de prouver le préjudice qui leur avait été causé, ce qu’ils ne faisaient pas, seule la forme du procès-verbal étant critiquée. Il a donc rejeté la demande d’annulation des résolutions critiquées.

Il a relevé que la décision arbitrale du 24 mai 1934 annexée au règlement de copropriété établissait que les ouvertures litigieuses étaient initialement des jours de souffrance. Il a indiqué que M.[T] et Mme [P] ne démontraient pas l’existence d’une modification des ouvertures litigieuses antérieures à l’achat de leur bien. Il a fait état du règlement de copropriété qui interdisait tout modification aux parties de l’immeuble. Il en a conclu que l’assemblée générale avait valablement décidé de la réalisation de travaux tendant à la remise en l’état antérieur des fenêtres.

Par déclaration du 28 janvier 2022, M.[T] et Mme [P] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision qui les déboutent de leurs prétentions.

Le syndicat de copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2022 auxquelles il convient de se référer, M.[T] et Mme [P] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

*statuant à nouveau :

— d’annuler les résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 17 juin 2020,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON.

Ils soulèvent la nullité des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 17 juin 2020 au motif de l’irrégularité du procès-verbal qui n’a pas été signé par la scrutatrice. Ils expliquent que cette irrégularité leur a causé un préjudice puisqu’ils n’étaient pas présents à l’assemblée générale et n’ont pu voter contre ces résolutions.

Ils estiment également ces résolutions irrégulières en raison d’un dépassement des pouvoirs de l’assemblée générale qui a voté les travaux à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que l’ouverture litigieuse constitue une fenêtre. Ils considèrent que l’assemblée générale ne pouvait imposer l’obstruction des fenêtres et ainsi porter atteinte à leur droit de propriété. Ils expliquent qu’à l’acquisition de leur bien, l’ouverture litigieuse était considérée comme une vue et non comme un simple jour laissant passer la lumière. Ils considèrent que la décision relative à l’obstruction du fenestron est injustifiée et qu’elle leur est préjudiciable puisqu’elle assombrit leur logement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] demande à la cour :

— de débouter M.[T] et Mme [P] de leurs demandes,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner solidairement Mme [P] et M. [T] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, qui seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & ASSOCIES, Avocats.

Il conteste toute irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale. Il relève que l’original de ce procès-verbal est signé par la scrutatrice. Il ajoute que l’absence de signature ne rendrait pas pour autant irrégulier le procès-verbal, puisque que les copropriétaires n’établissent pas l’existence d’un grief.

Il indique que les résolutions critiquées ont été votées à la majorité de l’article 24 et avaient pour objet de faire des travaux de remise en état à l’identique de la façade. Il déclare que M.[T] et Mme [P] ont procédé au remplacement d’une fenêtre qui constituait un 'jour de souffrance’ par une fenêtre en verre, modification interdite par le règlement de copropriété et une décision arbitrale du 24 mai 1934.

MOTIVATION

Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Il ressort des pièces produites que le procès-verbal de l’assemblée générale porte trois signatures, correspondantes à celle du président, de la secrétaire et de Mme [H],scrutatrice, cette signature n’étant toutefois pas située sous le nom de Mme [H] mais plus bas sur le document. Quoi qu’il en soit, l’absence de signature de la scrutatrice n’invaliderait pas pour autant l’assemblée générale puisque la signature du président et de la secrétaire témoignent de la force probante de ce procès-verbal, qui n’est d’ailleurs pas contesté par les appelants.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation sur ce fondement sera confirmé.

Le syndicat ne peut, sans l’accord de tous, prendre de décisions qui porteraient atteintes, soit à la destination de l’immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots, ou encore aux stipulations du règlement de copropriété autres que celles relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Les résolutions critiquées ont été votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

M.[T] et Mme [P] ont acquis un appartement situé dans l’immeuble en copropriété [Adresse 2], comprenant un entresol et quatre étages. Leur appartement est situé à l’entresol.

Il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble, constitué par une maison, 'est percée, côté [Adresse 8] [E] au rez-de-chaussée d’une porte d’entrée et d’une porte de magasin, à l’entresol et au premier étage de trois fenêtres (…).

Le lot acquis par M.[T] et Mme [P] est décrit de la manière suivante, dans le règlement de copropriété, (chapitre 2, division future de l’immeuble) : 'propriété divise et privative de l’appartement situé à l’entresol, côté cour, comprenant une cuisine, une pièce avec une fenêtre, une pièce avec deux fenêtres, une alcove, une pièce obscure et un water-closet, et les 85/1000 indivis des parties communes'.

Le règlement ne mentionne pas que les fenêtres seraient des parties communes. Au contraire, le règlement de copropriété mentionne (section 22, article 5), que chaque propriétaire aura la propriété exclusive de son appartement (…). La propriété particulière comprendra en général tous les ouvrages ou parties d’ouvrages dans les limites intérieures de l’appartement (sauf ceux énumérés par l’article trois) et notamment les carrelages, les parquets et les plafonds, les cloisons intérieures, les portes, les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs volets et persiennes (…).

Le syndicat des copropriétaire ne démontre, ni que les fenêtres seraient des parties communes, ni que les consorts [Y] auraient effectué une modification des fenêtres modifiant la façade (partie commune) de l’immeuble ou auraient violé l’article 8 de la Section IV qui énonce que 'les propriétaires ne pourront apporter aucune modification aux parties de l’immeuble, qui bien que formant leur propriété particulière, contribuent à l’harmonie de l’immeuble, à sa structure ou à la quantité de jour et d’air reçus par les autres appartements, telles que (…) fenêtres'.

Dès lors, les résolutions critiquées, qui portent sur des travaux qui ne pouvaient être votés à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et qui touchent des parties privatives, seront annulées. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[T] et Mme [P] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel pour faire valoir leurs droits. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum M.[T] et Mme [P] aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

ANNULE les résolutions n° 8 et n° 9 de l’assemblée générale du 17 juin 2020 ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Marseille aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,