COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 MARS 2025

N° 2025 / 073

N° RG 23/09098

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLS6D

[R] [A]

[P] [J] épouse [A]

C/

[H] [L]

[G] [E] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Serge DREVET

M^e Jerry DESANGES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de FREJUS en date du 17 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0469.

APPELANTS

Monsieur [R] [A]

né le 15 Juillet 1957 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [J] épouse [A]

née le 20 Août 1963 à [Localité 7] (75), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Serge DREVET, membre de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉES

Madame [H] [L]

née le 14 Juin 1965 à [Localité 6] (69), demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [E] [T]

née le 13 Septembre 1983 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jerry DESANGES, membre de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2019, prenant effet 1er avril 2019, M.et Mme [A] ont consenti à mesdames [L] [H] et [E] [T] [G] un bail meublé d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1400 euros outre 50 euros de provision sur charges, payable le 5 du mois.

Le contrat de bail prévoit par ailleurs le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2800 euros.

Le 27 décembre 2019, les bailleurs ont signifié à leurs locataires un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 mars 2020.

En raison de la crise sanitaire et du confinement le bail s’est prolongé jusqu’au 14 juillet 2020, date à laquelle les lieux ont été restitués par les locataires.

Par exploit d’huissier en date du 9 juin 2022, signifié par dépôt de l’acte à étude, mesdames [L] [H] et [E] [T] [G] ont assigné les époux [A] devant le tribunal de proximité de FREJUS, aux fins notamment de restitution du dépôt de garantie et paiement de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 17 avril 2023, le Tribunal:

CONDAMNE solidairement M. [A] [R] et Mme [P] [J] son épouse à verser aux demanderesses:

— la somme de mille-quatre-cent-huit euros et soixante-sept centimes (1408,67 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— la somme de trois-mille-trois-cent-quatre-vingt euros et quatre-vingt-huit centimes (3380,88 euros) correspondant à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

CONDAMNE solidairement mesdames [L] [H] et [E] [T] [G] à verser aux défendeurs la somme de mille-six-cent-soixante et onze euros et huit centimes (167l,08 euros) correspondant aux sous-loyers encaissés

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Par déclaration au greffe en date du 10 juillet 2023, les époux [A] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

DEBOUTER Mme [H] [L] et Mme [G] [E] [T] de l’intégralité de leurs demandes.

CONFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’il a solidairement condamné mesdames [L] [H] et [C] [G] à verser aux défendeurs la somme de mille-six-cent-soixante et onze euros et huit centimes (1671,08 euros) correspondant aux sous-loyers encaissés.

REFORMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Juge du Contentieux de la Protection du tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’il a statué comme suit :

CONDAMNE solidairement M. [A] [R] et Mme [P] [J] son épouse à verser aux demanderesses :

— La somme de mille-quatre-cent-huit euros et soixante-sept-centimes (1408.67 euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— La somme de trois-mille-trois-cent-quatre-vingt euros et quatre-vingt-huit centimes (3380,88 euros) correspondant à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs prétentions,

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTER Madame [H] [L] et Madame [G] [E] [T] de l’intégralité de leurs demandes.

DEDUIRE du dépôt de garantie d’un montant de 2800 € la somme de 2372,55€ décomposée

comme suit :

—  670,01€ pour les désordres locatifs les frais de remise en état,

—  650,08€ au titre des charges,

—  587,10 au titre de l’indemnité d’occupation du 01.07.2020 au 13.07.2020.

—  465,36€ au titre des frais d’huissier.

FIXER en conséquence le solde du dépôt de garantie à restituer à mesdames [H] [L] et [G] [E] [T] à la somme de 427,45€.

CONDAMNER solidairement Mme [H] [L] et Mme [G] [E] [T] à payer à M. et Mme [A] la somme 12 600€ correspondant aux 21 fruits de la sous-location irrégulière du bien leur appartenant pour la période de mi-octobre 2019 à juillet 2020.

CONDAMNER solidairement Mme [H] [L] et Mme [G] [E] [T] à payer à M.et Mme [A] la somme de 2000€ au titre de leur préjudice moral.

CONDAMNER solidairement Mme [H] [L] et Mme [G] [E] [T] à payer à M.et Mme [A] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Mme [H] [L] et Mme [G] [E] [T] aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits au profit de la SELAS CABINET DREVET, société d’Avocats, sur ses offres et affirmations de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

Y AJOUTANT,

CONDAMNER solidairement Madame [H] [L] et Madame [G] [E] [T] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel.

CONDAMNER solidairement Madame [H] [L] et Madame [G] [E] [T] aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel qui seront distraits au profit de la SELAS CABINET DREVET, société d’Avocats, sur ses offres et affirmations de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’ils ont pu constater le 7 juillet 2020 que sur l’interphone de l’immeuble le nom des locataires avait été remplacé par celui de M.[N], auquel elles ont sous louer le logement en contravention des dispositions du bail, d’autant qu’elles n’ont communiqué que partiellement leurs relevés de comptes, qui plus est modifiés, sur la période du 16 octobre 2019 au 13 juillet 2020,

— que la majoration prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas due en l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile, ce qui est le cas en l’espèce,

— que le dépôt de garantie est destiné à couvrir toutes les dettes et dégradations éventuelles du locataire et n’est restitué que lorsqu’aucune défaillance n’est constatée , ce qui n’est pas davantage le cas en l’espèce, puisque des dégradations locatives ont été constatées,

— que les locataires reconnaissent l’éclat sur la plaque de cuisson, l’installation d’une chatière dans la porte fenêtre sans autorisation, et n’avoir pu faire le lavage du linge,

— que les locataires sont redevables de charges locatives et n’ont pas réglé l’indemnité d’occupation du 1er juillet au 13 juillet 2020 date de leur départ,

— que les frais d’huissier doivent être déduits du dépôt de garantie également,

— que les locataires doivent restituer les loyers perçus en sous location.

Mesdames [L] [E] [T] concluent:

DEBOUTER M.et Mme [A] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

CONFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023, par Le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Fréjus en toutes ses dispositions.

CONDAMNER solidairement M.et Mme [A] à payer à Mesdames [L] et [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

CONDAMNER solidairement M.et Mme [A] aux entiers dépens

Elles soutiennent:

— que l’appartement a été restitué le 14 juillet 2020 date à laquelle un état des lieux a été réalisé ne leur imputant aucune dégradation,

— que ce n’est que postérieurement que le bailleur a tenté de justifier de la rétention du dépôt de garantie en alléguant des désordres, non constatés contradictoirement et rajoutés unilatéralement et postérieurement par le bailleur,

— que concernant les chaises, elles ont procédé à leur remplacement,

— qu’elles ne contestent pas la remise en état de la porte fenêtre du fait de la chatière,

— que le logement a été rendu en bon état de propreté,

— que la plaque de cuisson datant de 9 ans présente un état normal de vétusté,

— qu’elles n’ont jamais caché leur nouvelle adresse ayant essayé d’obtenir en médiation puis en justice la restitution du dépôt de garantie, de sorte que la majoration doit s’appliquer,

— qu’elles ont payé régulièrement leur loyer,

— que M.[N] est le neveu de l’une d’entre elle hébergé à titre gratuit,

— que leurs noms figurait également sur la boîte aux lettres,

— qu’elles ont annulé la sous location d’une des chambre dès qu’elles ont connu le refus du bailleur,

— qu’il est communiqué les relevés de banque de Mme [L] pour la période d’octobre 2019 à juillet 2020 démontrant l’absence de recette au titre d’une prétendue sous location,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et places du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure,

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

En l’espèce, il ne résulte pas de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement les dégradations locatives dénoncées par le bailleur, en effet il n’est pas contesté que ces dernières ont été rajoutées unilatéralement et postérieurement par le bailleur sur l’exemplaire d’état des lieux de sortie qu’il verse aux débats.

En conséquence, comme l’a parfaitement retenu le premier juge seules les dégradations reconnues par les locataires à savoir l’installation d’une chatière dans la porte fenêtre feront l’objet d’une indemnisation à hauteur de 154,15€.

Il ne saurait résulter d’extraits de SMS tirés de conversations, versés aux débats, que les locataires auraient reconnu d’autres dégradations.

S’agissant des charges locatives, c’est par une parfaite analyse des pièces versées aux débats que la présente cour fait sienne que le premier juge a retenu que les locataires devaient la somme de 650,08€ au titre de la régularisation des charge soit la somme de (650,08€ +154,15€) 804,23€ au titre des charges et des réparations locatives, à laquelle s’ajoute la somme de 587,10€ au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er au 13 juillet 2020, reconnue par les locataires, soit la somme de 1391,33€ qui doit être déduite du dépôt de garantie de 2 800€, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à la restitution de la somme de 1408,67€.

Les frais d’huissier relatifs au congé non contesté par les locataires et au commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, alors qu’aucune revendication à ce titre n’est faite à la présente procédure, ne sauraient être mis à la charge des locataires.

Pour autant, les locataires ne contestent pas ne pas avoir communiqué au bailleur leur nouvelle adresse, aussi la majoration de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut trouver à s’appliquer, d’autant qu’existaient une dégradation locative et une régularisation de charges.

Le jugement est infirmé sur ce point.

S’agissant de la sous location

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 comme les dispositions du bail lui même excluent toute sous location sans l’accord écrit du bailleur.

En outre, l’article 547 du code civil dispose que les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux appartiennent ainsi au propriétaire.

L’article 584 du même code définit les fruits civils comme les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires ont offert à la location sur le site Airbnb une des chambres du bien loué au prix de 40€ par nuitée durant les mois de juillet, août et septembre 2019, sans justifier d’un accord écrit du bailleur à ce sujet.

Il résulte de l’examen des relevés de compte des locataires et d le’historique des transactions versés aux débats que les locataires ont encaissé les sommes suivantes:

-80€ pour le mois de juin 2019,

-898,40€ pour le mois de juillet 2019

-692,68€ au mois d’août 2019.

Pour autant comme l’a retenu le premier juge aucun élément objectif du dossier ne permet de démontrer que le bien aurait été loué en septembre 2019, ni au delà de cette date.

Les locataires justifient avoir hébergé à titre gratuit M.[N], neveu de l’une d’entre elles (suivant livret de famille versé aux débats), qui n’a fait que participé ponctuellement aux charges courantes, comme il en atteste et comme cela résulte de l’examen des relevés de compte versés aux débats, quoique ces relevés puissent présenter certaines modifications non en lien avec les faits allégués.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 1671,08€.

Sur les autres demandes

Le bailleur ne justifie nullement du préjudice moral qu’il invoque et dont il est débouté.

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal de proximité de FREJUS,

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE solidairement M. [A] [R] et Mme [P] [J] son épouse à verser aux demanderesses la somme de trois-mille-trois-cent-quatre-vingt euros et quatre-vingt-huit centimes (3380,88 euros) correspondant à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTE mesdames [L] et [E] [T] de leur demande relative à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE