RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/01769 – N° Portalis DBVS-V-B7G-FYZ3

Minute n° 24/00065

S.C.I. IMMO OPPORTUNITIES

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [4]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 21 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/02837

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 MARS 2024

APPELANTE :

S.C.I. IMMO OPPORTUNITIES, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE ET APPELANT INCIDENT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [4], représenté par son Syndic la SARL ICR 57 , lui-même représenté par son représentant légal.

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 Novembre 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 12 Mars 2024.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Véronique FELIX

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M^me BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Immo Opportunities est copropriétaire au sein de l’immeuble « [4] » sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte d’huissier signifié le 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [4] » a assigné la SCI Immo Opportunities devant le président du tribunal judiciaire de Metz statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’obtenir la condamnation de la SCI à lui payer les sommes de :

2.000,74 € en principal outre les intérêts au taux légal à compter de la demande

1.213 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 juin 2022 la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Metz, statuant par délégation, a :

Condamné la SCI Immo Opportunities à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [4] » sis [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL ICR 57, la somme de 1 448,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021, au titre des charges et des provisions échues et des frais ;

Condamné la SCI Immo Opportunities à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [4] » sis [Adresse 3] à. [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL ICR 57, la somme de 552,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021, au titre de la provision sur charges et de la cotisation fonds travaux à échoir du 1°'janvier 2022 au 30 juin 2022 ;

Condamné la SCI Immo Opportunities aux dépens ;

Condamné la SCI Immo Opportunities à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [4] » sis [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la SARL ICR 57, la somme de 1 213 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouté les parties de toute autre demande ;

Rappelé que ce jugement est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Par déclaration du 06 juillet 2022 la SCI Immo Opportunities a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a débouté la SCI Immo Opportunities de ses demandes tendant à voir déclarer nulle l’assignation délivrée le 25 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à la SCI Immo Opportunities et à titre subsidiaire à voir déclarer irrecevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à l’encontre de la SCI Immo Opportunities et en tant qu’elles ont condamné la SCI Immo Opportunities à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] les sommes de 1.448,58 € avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 au titre des charges et des provisions échues et des frais, 552,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 au titre de la provision sur charges et de la cotisation fonds travaux à échoir du 1°'janvier 2022 au 30 juin 2022, et 1.213 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.

Par ordonnance du 11 mai 2023 le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel de la SCI Immo Opportunities irrecevable, en application des dispositions de l’article 963 du code de procédure civile, et a renvoyé l’affaire à une audience de clôture afin qu’il soit statué sur l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 septembre 2023 la SCI Immo Opportunities demande à la cour de :

« Dire et juger bien fondé l’appel interjeté par la SCI Immo Opportunities

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Immo Opportunities à lui régler la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement.

En conséquence :

A titre principal :

In’rmer le jugement rendu le 21 juin 2022 en tant qu’il a débouté la SCI Immo Opportunities de sa demande tendant à voie déclarer nulle l’assignation délivrée le 25 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4].

En conséquence :

Dire et juger que la violation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] de l’article 54 du CPC en l’espèce l’absence de tentative de résolution amiable du litige a entraîné un grief à l’encontre de la SCI Immo Opportunities.

Dire et juger nulle l’assignation introductive d’instance et donc prononcer la nullité du jugement rendu le 21 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de METZ.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à régler à la SCI Immo Opportunities une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Le condamner aux entiers frais et dépens.

A titre subsidiaire, sur la recevabilité :

Infirmer le jugement rendu le 21 juin 2022 en tant qu’il a débouté la SCI Immo Opportunities de ses demandes tendant à voire déclarer irrecevables en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4].

En conséquence :

Dire et juger irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4].

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à régler à la SCI Immo Opportunities une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Le condamner aux entiers frais et dépens.

A titre infiniment subsidiaire, au cas où la Cour jugerait recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] :

Infirmer le jugement rendu le 21 juin 2022 en tant qu’il a condamné la SCI Immo Opportunities à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] les sommes de 1448,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 au titre des charges et provisions échues et des frais, 552,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2021 au titre de la provision sur charges et de la cotisation fonds travaux à échoir du 1°' janvier 2022 au 30 juin 2022 et de 1213 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] de l’intégralité de ses demandes.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Immo Opportunities à lui régler la somme de 3000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à régler à la SCI Immo Opportunities une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Le condamner aux entiers frais et dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions du 08 août 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] demande à voir :

« Rejeter l’appel de la SCI Immo Opportunities,

Accueillir le seul appel incident du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic,

Sur la demande d’annulation du jugement,

Juger que la Cour n’a pas été saisie par la SCI Immo Opportunities d’une demande d’annulation du jugement au sein de la déclaration d’appel,

Juger par conséquent que la Cour n’est saisie que d’une demande d’infirmation du jugement par l’appelante,

Déclarer la SCI Immo Opportunities irrecevable et subsidiairement mal fondée à ses demandes d’annulation du jugement rendu le 21 Juin 2022 et d’annulation de l’acte introductif d’instance,

Subsidiairement et si la Cour devait annuler le jugement, Juger qu’il y a lieu de statuer par l’effet dévolutif de l’appel,

En conséquence

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic la somme de 1.855,73 €, arrêtée au 08 août 2023 et subsidiairement de 1.141,56 € arrêtée au 19 janvier 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 Janvier 2021 au titre des charges et provisions échues et des frais, par confirmation sinon par l’effet dévolutif de l’appel, et ce en deniers ou quittance,

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic à payer la somme de 552,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 Janvier 2021 au titre de la provision sur charges et de la cotisation fonds travaux à échoir du 1er Janvier 2022 au 30 Juin 2022

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels

Subsidiairement et si la Cour jugeait qu’elle n’était pas saisie d’une demande d’annulation du jugement ou qu’elle venait à rejeter cette demande,

Confirmer le jugement dans la limite de l’appel incident du Syndicat des copropriétaires, et ainsi infirmer le jugement uniquement en ce qu’il a :

Condamné la SCI Immo Opportunities à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1 448,58 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 Janvier 2021 au titre des charges et des provisions échues et des frais (compte tenu de l’évolution du litige)

Rejeté la demande tendant à voir condamner la SCI Immo Opportunities à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme provisionnelle de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Et statuant à nouveau

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic la somme de 1.141,56 € arrêtée au 19 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 18 Janvier 2021 au titre des charges et provisions échues et des frais, et ce, en deniers ou quittance,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic de sa demande tendant à voir condamner la SCI Immo Opportunities à lui payer la somme de 3 000 € à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive a paiement,

En tout état de cause,

Déclarer la SCI Immo Opportunities irrecevable et subsidiairement mal fondé à l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions,

Condamner la SCI Immo Opportunities aux frais et dépens d’instance (par voie de confirmation sinon par effet dévolutif de l’appel en cas d’annulation du jugement)

Condamner la SCI Immo Opportunities aux entiers frais et dépens d’appel,

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic la somme de 1 213,00 € au titre de l’Article 700 du CPC (par voie de confirmation sinon par l’effet dévolutif de l’appel en cas d’annulation du jugement),

Condamner la SCI Immo Opportunities à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4] représenté par son Syndic la somme de 1.500,00 € au titre de l’Article 700 du CPC pour la procédure d’appel ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur les conclusions prises par la SCI Immo Opportunities

Aux termes de l’article 963 du code de procédure civile, lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

La SCI Immo Opportunities n’ayant pas acquitté le droit prévu à l’article 1635 bis P précité, son appel a été déclaré irrecevable, de sorte qu’elle n’était plus recevable ainsi qu’elle l’a fait à prendre postérieurement à l’ordonnance du conseiller de la mise en état, les conclusions précitées reprenant ses demandes en nullité, fins de non-recevoir et débouté.

Par ailleurs et en application de l’article 963, le défaut de paiement du timbre, malgré rappel du greffe, la rend également irrecevable en sa défense, de sorte que ses conclusions en réponse à l’appel incident du syndicat des copropriétaires sont également irrecevables, et que ses arguments ne seront pas examinés par la cour.

II- Au fond sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires

Sur la somme due en principal par la SCI Immo Opportunities au titre des charges impayées

Le syndicat des copropriétaires expose que la dette de la SCI Immo Opportunities s’élevait à la somme de 1.141,56 € au 19 janvier 2022 et que cette somme n’a jamais été contestée, la SCI ayant au contraire prétendu que si une conciliation avait eu lieu elle aurait réglé cette somme.

Il indique cependant que la dette de la SCI Immo Opportunities a évolué et s’élève à présent à la somme de 1.855,78 € de sorte qu’il est fondé à réclamer à hauteur d’appel paiement de cette somme, étant rappelé que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles une partie élève le montant de ses réclamations, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins, et que l’augmentation de l’impayé constitue une évolution du litige.

La cour observe qu’en première instance la SCI Immo Opportunities a été condamnée à payer les sommes de 1.448,58 € au titre des charges échues et de 552,16 € au titre de la provision sur charges et de la cotisation fonds de travaux à échoir du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022.

Les sommes réclamées initialement étaient justifiées par la production :

d’un relevé de compte récapitulatif complet allant du 1er juillet 2009 au 06 octobre 2021, justifiant des différents soldes intermédiaires ressortant des autres décomptes ou mise en demeure produit, faisant apparaître un solde débiteur de 1.448, 58 € au 06 octobre 2021 y compris l’appel de provisions sur charges et de fonds travaux du 2 octobre au 31 décembre 2021 et le virement de M. [X] du 04 octobre 2021 d’un montant de 276, 08 €,

du décompte « situation simplifiée » reprenant le montant précité outre la somme de 552,16 € représentant le solde du budget charges courantes et fonds de travaux à venir pour l’exercice 2021/2022,

de la mise en demeure notifiée le 26 août 2022.

des procès-verbaux d’assemblée générale des 21 décembre 2020 et 06 décembre 2021 ayant approuvé les comptes des exercices 2019/2020 et 2020/2021, voté les budgets prévisionnels 2021/2022 et 2022/2023 et le principe des appels prévisionnels de charges trimestriels, ainsi que le remplacement de la porte d’entrée, la remise en peinture du sas boites aux lettres, puis la pose d’une caméra dans le hall d’entrée,

du contrat de syndic prévoyant les frais et honoraires imputables exclusivement aux seuls copropriétaires (frais de mise en demeure, de constitution du dossier, de transmission à l’avocat)

Au soutien de son actuelle demande, le syndicat des copropriétaires produit un nouveau relevé du compte de la SCI Immo Opportunities, arrêté au 08 août 2023 et faisant apparaître un solde débiteur de 1.855,78 €, incluant notamment les provisions pour charges et travaux pour l’ensemble de l’exercice 2022/2023.

Cependant ce nouveau relevé de compte, pour arriver au solde débiteur précité, inclut la somme de 1.213 € allouée en première instance au titre des frais irrépétibles de procédure. Si cette somme incombe bien à la SCI, elle ne fait pas partie des charges dont celle-ci est redevable et n’a pas à figurer dans le décompte, sauf à se trouver comptabilisée deux fois puisque figurant déjà, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le jugement de première instance dont il est demandé confirmation.

Il en résulte que le solde dû par la SCI Immo Opportunities, au seul titre de l’arriéré de charges et des frais et honoraires de syndic lui incombant, n’est plus que de 642,78 € au 08 août 2023, et est en outre constitué, compte tenu des règles d’imputation des paiements, par des appels de charges postérieurs au jugement dont appel.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à des conclusions augmentées.

La condamnation prononcée en première instance à l’encontre de la SCI était fondée au vu des documents produits, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement dont appel, sauf à ce qu’il soit tenu compte des sommes ultérieurement payées par la SCI en exécution de ce jugement.

Pour la période postérieure au 06 octobre 2021 et dès lors qu’il n’est pas possible en l’état de déterminer à quoi correspond le solde de 642,78 € et qu’aucune demande portant uniquement sur cette période n’est formulée, il appartiendra nécessaire au syndicat des copropriétaires de rechercher un nouveau titre exécutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Immo Opportunities est manifestement de mauvaise foi et que le non règlement des charges a entraîné pour lui des retards et frais préjudiciables.

Cependant, il ne caractérise pas la mauvaise foi dont il se prévaut, non plus qu’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, étant observé en outre qu’en cours de procédure des paiements ont bien eu lieu et que les frais et honoraires de syndic résultant de la carence de la débitrice sont supportés par elle seule.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

III- Sur les dépens et les sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne la charge des dépens et la condamnation de la SCI Immo Opportunities au paiement de la somme de 1.213 € au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la procédure de première instance.

A hauteur d’appel la SCI Immo Opportunities qui succombe supportera les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires, en remboursement des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance, une indemnité de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle que par ordonnance du 11 mai 2023 l’appel de la SCI Immo Opportunities a été déclaré irrecevable,

Déclare irrecevables les dernières conclusions de la SCI Immo Opportunities

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré

Y ajoutant,

Condamne la SCI Immo Opportunities aux entiers dépens d’appel

Condamne le SCI Immo Opportunities à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], sis [Adresse 3] à [Localité 5], représentée par son syndic la SARL ICR 57, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente de chambre