COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUILLET 2025

N° 2025/338

Rôle N° RG 21/06209 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLEP

[N] [R]

[J] [S] épouse [R]

C/

[W] [P] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

M^e Paul-Victor BONAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 22 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/13888.

APPELANTS

Monsieur [N] [R]

né le 02 Mai 1950 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [S] épouse [R]

née le 24 Septembre 1951 à [Localité 3] (59), demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [W] [P] épouse [X]

née le 02 Mars 1960 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lydia BOUBENNA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 15 janvier 2018, M. [N] [R] et Mme [J] [S] épouse [R] (les époux [R]) ont conclu avec Mme [W] [P] un compromis de vente portant sur un immeuble leur appartenant, au prix de 184 500 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire à hauteur de 80 000 euros.

Mme [P] a versé, à titre de dépôt de garantie, une somme de 9 225 euros.

Se prévalant d’un refus de financement bancaire, Mme [P] n’a pas donné suite à la vente et sollicité la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie.

Les époux [R] s’y étant opposés, Mme [P] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Marseille par acte du 6 décembre 2018, afin d’obtenir restitution de cette somme, ainsi que des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal a ordonné à Me [C], notaire, de restituer à Mme [P] le dépôt de garantie de 9 225 euros, rejeté la demande de dommages et intérêts de cette dernière pour résistance abusive, rejeté toute autre demande et condamné les époux [R] à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.

Par acte du 26 avril 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [R] ont relevé appel de cette décision, limité à ses dispositions qui les ont déboutés de leurs demandes, les ont condamnés à restituer à Mme [P] la somme de 9 225 euros et à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 15 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 6 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les époux [R] demandent à la cour de :

' réformer la décision en ce qu’elle les a déboutés de toutes leurs demandes, a ordonné à maître [C], notaire à [Localité 5], de restituer à Mme [P] le dépôt de garantie d’un montant de 9 225, rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [P], rejeté toute autre demande, et les a condamnés in solidum à verser à Mme [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant de nouveau,

' condamner Mme [P] au paiement de la clause pénale stipulé au compromis de vente à hauteur de 18 450 euros ;

' autoriser, le cas échéant, Maître [C], sur présentation de la décision à intervenir, à leur verser la somme séquestrée entre ses mains à titre de dépôt de garantie ;

' rejeter toutes les demandes de Mme [P] ;

' condamner Mme [P] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, notifiées le 22 octobre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [P] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en date du 22 mars 2021 en ce qu’il a débouté les époux [R] de toutes leurs demandes et en ce qu’il a, en conséquence, ordonné à Maître [C], notaire de lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 9 225 euros ;

' débouter les époux [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

' réformer le jugement en date du 22 mars 2021 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive .

Statuant à nouveau,

' condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

' condamner les époux [R], solidairement, à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la restitution du dépôt de garantie

1.1 Moyens des parties

Les époux [R] font valoir que, selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, la demande de prêt dont justifie Mme [P] n’est pas conforme aux caractéristiques convenues dans le compromis puisqu’elle devait solliciter un prêt 80 000 euros, remboursable sur quinze ans à un taux de 1,60 % alors qu’elle a sollicité un emprunt au taux de 1,45 % soit inférieur au taux retenu dans le compromis ; qu’une demande à un taux inférieur au taux maximum doit être considérée comme non conforme puisque le sens d’une clause prévoyant un taux maximum est de s’assurer que l’acquéreur est loyal et effectue ses démarches de bonne foi en acceptant de s’engager jusqu’au taux maximum prévu ; que Mme [P] a, par ailleurs, manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi puisqu’elle a déclaré dans le compromis qu’il n’existait aucun obstacle de principe à l’obtention d’un financement bancaire alors que le prêt de 80 000 euros, qu’elle s’était engagée à solliciter, était conditionné par un apport personnel et que le refus de prêt a été motivé par la disparition de celui-ci dont elle ne justifie pas.

Mme [P] soutient que le compromis de vente est caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive ; qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles puisqu’elle justifie avoir sollicité un emprunt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis, lequel prévoyait une demande de prêt de 80 000 euros remboursables sur 15 ans au taux de 1,60 % hors assurance ; qu’il résulte d’une attestation de son conseiller CIC que la même demande de prêt, avec un taux d’intérêt à 1,60% aurait également été refusée ; que le refus de la banque ayant entrainé la caducité du compromis de vente, la condition suspensive n’est pas réputée défaillie de son fait et que la déloyauté qui lui est imputée n’est pas davantage démontrée s’agissant des informations relatives à son apport personnel puisque le refus de la banque n’est pas motivé par l’absence d’apport personnel, de sorte que la disparition de celui-ci n’a pas eu d’incidence.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente sous condition suspensive, conclu par les parties le 15 janvier 2018, indique, page 5, que Mme [P] a l’intention de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire de 80 000 euros et de fonds personnels à hauteur de 120 300 euros.

Suit l’énoncé d’une condition suspensive ainsi rédigée : l’acquéreur déclare (..) avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts (..) répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximum de la somme empruntée : 80 000 euros

— durée maximale de remboursement : 15 ans

— taux d’intérêt nominal maximum : 1,60 % hors assurances

— garantie offertes, privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

En conséquence, le compromis est soumis, en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entrainera la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Suit une clause spécifiant les obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, à savoir faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 15 février 2018, et informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition, l’acquéreur déclarant qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Il résulte de ces clauses que la condition suspensive est exclusivement afférente à l’obtention par Mme [P] d’un financement bancaire. L’existence d’un apport personnel ne figure ni comme condition suspensive ni comme modalité conditionnant l’obtention d’un financement bancaire, même si plus haut dans l’acte, Mme [P] a déclaré avoir l’intention de financer partiellement l’achat au moyen de fonds personnels.

Dans le compromis, page 6 de l’acte, les parties sont convenues que l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Par courrier du 7 mars 2018, la banque CIC Lyonnaise de banque a avisé Mme [P] qu’elle ne donnait pas de suite favorable à la demande de prêt formulée le 16 janvier 2018 à hauteur de 80 000 euros remboursable sur 180 mois.

L’intéressée justifie en avoir immédiatement avisé les époux [R] ainsi que le notaire.

Par un courrier ultérieur du 11 septembre 2019, la banque, complétant son précédent courrier du 7 mars 2018, indique le refus de prêt portait sur une demande à hauteur de 80 000 euros, remboursable sur quinze ans au taux de 1,45 % hors assurance.

Cette demande n’est pas exactement conforme aux modalités fixées par le compromis, puisque si le montant du capital emprunté et la durée des échéances de remboursement sont identiques, le taux d’intérêt sollicité (1,45 % hors assurances) est inférieur à celui fixé par le compromis (1,60 % hors assurances).

Le compromis du 15 janvier 2018 stipule que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entrainera la résiliation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Cette clause n’évoque pas le cas où le montant et la durée de l’emprunt sont identiques, mais le taux d’intérêt différent.

Par ailleurs, si le débiteur prouve que la condition ne se serait pas accomplie même avec un taux d’emprunt conforme aux caractéristiques fixées par le compromis, il démontre qu’il n’a pas mis obstacle à la réalisation de la condition et peut se prévaloir de la défaillance de la celle-ci.

En l’espèce, le taux d’emprunt sollicité était légèrement inférieur à celui fixé dans le compromis. L’établissement bancaire n’explicite pas, dans les courriers qu’elle a adressés à Mme [P], les motifs de son refus.

En revanche, il résulte d’un courriel que M. [F] [B], conseiller patrimonial au CIC, a adressé à Mme [P] le 7 octobre 2020, que le refus de l’établissement aurait été identique pour un taux à 1,60 %.

Dans un courriel adressé aux époux [R] le 19 mars 2018, Mme [P] explique que sa situation personnelle a changé depuis le mois de janvier 2018, qu’elle a été victime d’une escroquerie l’ayant privée de l’apport personnel dont elle disposait et que compte tenu de son âge et de la nature artistique du projet qu’elle envisageait de déployer dans le local, la banque lui a refusé le prêt.

Ce courriel, produit par les époux [R], corrobore les termes du courriel de M. [B], selon lequel le refus de prêt ne tenait pas au montant du taux d’intérêt mais à la situation personnelle et professionnelle de Mme [P].

Dès lors que l’existence d’un apport personnel n’a pas été intégré au rang des conditions de financement bancaire, que la banque sollicitée a refusé l’emprunt sollicité et atteste que son refus aurait été le même pour un taux strictement identique à celui fixé dans le compromis, c’est sans faute de la part de Mme [P] que la condition suspensive a défailli.

En conséquence, conformément à la clause figurant page 6 du compromis, elle est fondée, dès lors qu’elle justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à recouvrer le dépôt de garantie.

2/ Sur la clause pénale

2.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que la condition suspensive n’étant pas réputée défaillie de son fait, elle ne doit pas la clause pénale stipulée au compromis de vente et ajoute qu’elle n’a pas manqué à son obligation de loyauté s’agissant des informations relatives à son apport personnel.

Les époux [R] soutiennent que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et tel est le cas lorsque l’acheteur demande un prêt non conforme aux stipulations de la promesse de vente ; qu’elle a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi puisqu’elle a déclaré dans le compromis qu’il n’existait aucun obstacle de principe à l’obtention du financement bancaire alors que le prêt de 80 000 euros était conditionné par un apport personnel et que le refus de prêt a été motivé par la disparition de cet apport personnel dont elle ne justifie pas et qu’ayant refusé de régulariser l’acte authentique de vente alors que toutes les conditions en étaient réunies, la défaillance de la condition suspensive est imputable à Mme [P] qui, doit, dès lors, être condamnée au paiement de la clause pénale.

2.2 Réponse de la cour

La clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation.

Sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée : au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 18 450 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil.

Il appartient aux époux [R], qui entendent obtenir la condamnation de Mme [P] au paiement de la pénalité prévue par cette clause, de démontrer que le refus de celle-ci de régulariser la vente par acte authentique procède d’une inexécution de ses obligations alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Il convient de renvoyer aux développements ci dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui n’a pas été obtenu sans faute de la part de Mme [P], la condition suspensive a défailli.

Il en résulte que les conditions relatives à l’exécution du compromis n’étaient pas remplies.

S’agissant du manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi, celle-ci est posée à l’article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des termes du compromis au paragraphe 'financement’ que Mme [P] a déclaré avoir l’intention de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire de 80 000 euros et de fonds personnels à hauteur de 120 300 euros.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [R], aucun document émanant du CIC ne démontre que le refus de financement a été motivé par l’absence d’apport personnel de Mme [P].

S’il résulte d’un courriel qu’elle leur a adressé en mars 2018 afin de s’expliquer, qu’elle ne disposait plus de l’apport personnel dont elle avait fait état au titre des modalités de financement de l’achat, les époux [R] ne démontrent ni que l’annonce de cet apport lors de la signature du compromis, ni sa disparition ultérieure ne procèdent d’un mensonge ou d’une déloyauté de la part de sa part.

La seule explication évoquée dans les pièces produites aux débats est celle qui ressort du courriel précité, dans lequel elle explique avoir été victime d’une escroquerie à l’origine de la disparition des fonds qui devaient constituer son apport, soit une circonstance qui lui est extérieure.

En conséquence, aucun manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du compromis n’est imputable à Mme [P] qui, s’étant vue sans faute de sa part, refuser le financement bancaire sollicité auprès du CIC, était légitime à refuser de réitérer la vente par acte authentique.

Les époux [R] doivent, dès lors être déboutés de leur demande au titre de la clause pénale.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

3.1 Moyens des parties

Mme [P] fait valoir que la résistance des époux [R] est abusive puisqu’ils ont saisi le médiateur du notariat, qui leur a répondu que la justification du refus de crédit par la banque entraînait la caducité du compromis de vente et qu’en conséquence, ils ne pouvaient ignorer que leur argumentation était erronée.

Les époux [R] soutiennent que leurs prétentions étaient légitimes et que, faute pour Mme [P] d’avoir produit les justificatifs demandés avant l’introduction de la procédure, il ne saurait leur être reproché une quelconque résistance abusive.

3.2 Réponse de la cour

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de son argumentation.

En l’espèce, les époux [R] succombent et Mme [P] justifie qu’avant d’engager la procédure, une médiation a eu lieu par l’entremise du médiateur du notariat qui a émis un avis conforme à son argumentation.

Cette seule circonstance est insuffisante pour considérer que leur refus de restituer le dépôt de garantie était abusif même s’il était injustifié.

Mme [P] n’a pas immédiatement justifié des caractéristiques de l’emprunt sollicité et plusieurs courriers ont été nécessaires afin qu’elle produise les justificatifs, qui ont révélé que le taux d’intérêt était inférieur à celui fixé par le compromis.

Si la cour, tirant les conséquences du courriel du conseiller bancaire indiquant que l’établissement aurait également opposé un refus à une demande au taux de 1,60 %, fait droit à sa demande, il ne saurait pour autant être considéré que les époux [R] ne pouvaient légitimement croire au succès de leur argumentation.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [R], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à Mme [P] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [R] et Mme [J] [S] épouse [R], in solidum, aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [R] et Mme [J] [S] épouse [R] de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [N] [R] et Mme [J] [S] épouse [R], in solidum, à payer à Mme [W] [P] épouse [X] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE