COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 223

N° RG 23/05764

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFES

[M], [N] [D]

[V], [F], [L] [Y] épouse [D]

C/

Syndicat des copropriétaires

[S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roland TAMISIER

M^e Souad SAMMOUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 21 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02525.

APPELANTS

Monsieur [M], [N] [D]

né le 06 Novembre 1941 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 1]

Madame [V], [F], [L] [Y] épouse [D]

née le 09 Décembre 1945 à [Localité 6] (98), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice, le CABINET RI SYNDIC, dont le siège social est [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Souad SAMMOUR, membre de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant déclaration enregistrée le 21 avril 2023 au greffe de la cour, les époux [M] [D] et [V] [Y], copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5], sis [Adresse 1]), sont appelants d’un jugement rendu le 21 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nice qui les a déboutés de leurs demandes en annulation des résolutions n° 11 et 12 votées le 16 juillet 2020 par l’assemblée générale des copropriétaires, ayant décidé la réalisation de travaux de réfection des halls d’entrée A et B pour un montant maximum de 15.600 euros TTC financé par les loyers des parkings.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 8 août 2023, ils font valoir :

— que le procès-verbal ne fait pas mention des votes contre exprimés par M. [D] en vertu des pouvoirs qui lui avaient été donnés par MM. [J] [R] et [O] [I],

— que la résolution n° 12 a été votée en violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, en ce qu’elle ne correspond pas au projet figurant à l’ordre du jour,

— que les travaux ne pouvaient pas être financés selon d’autres modalités que celles prévues à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— et que les recettes provenant de la location des parkings ne constituent pas des ressources propres du syndicat,

dès lors que ceux-ci ne constituent pas des parties communes de l’immeuble mais appartiennent à la SCI LES GARAGES DES BOULINGRINS.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— à titre principal, d’annuler les résolutions n° 11 et 12 votées le 16 juillet 2020,

— à titre subsidiaire, d’ordonner la rectification du procès-verbal des délibérations en ce que MM. [R] et [I] se sont prononcés contre lesdites résolutions,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 7.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet RI SYNDIC, soutient pour sa part :

— que les appelants ne remettent pas en cause la nécessité des travaux,

— que l’assemblée générale réunie le 30 avril 2021 a annulé la résolution n° 12 votée le 16 juillet 2020, de sorte que la demande y afférente est désormais sans objet,

— qu’il n’existe aucune violation du décret du 17 mars 1967, l’assemblée n’ayant fait qu’user de son pouvoir d’amendement du projet de résolution qui lui était soumis,

— et que les travaux pouvaient être financés par le produit de la location de parties communes, conformément à l’article 4 du décret du 14 mars 2005.

Il expose en effet qu’à la suite de la liquidation de la SCI LES GARAGES DES BOULINGRINS, il s’est vu attribuer la pleine propriété des emplacements de stationnement constituant les lots n° 308 à 314 de l’état descriptif de division en contrepartie de l’abandon de ses parts sociales.

Il soutient enfin que le procès-verbal retranscrit fidèlement le résultat des votes car M. [D] ne s’est exprimé qu’en son propre nom, et non pas en ceux de ses mandants.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, qu’il réitère en cause d’appel à hauteur de 5.000 euros.

Il réclame accessoirement 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité qui lui a été allouée en première instance, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 11 :

Les époux [D] ne contestent pas devant la cour, comme devant le premier juge, l’opportunité des travaux de réfection des halls d’entrée de l’immeuble votés par l’assemblée générale.

Ils soutiennent en revanche que le procès-verbal des délibérations est irrégulier en ce qu’il ne fait pas mention des votes contre exprimés aux noms de MM. [J] [R] et [O] [I], qui leur avaient donné un pouvoir de représentation.

Toutefois, à supposer que ces voix auraient dû être comptabilisées dans un sens défavorable, il apparaît que la décision contestée aurait néanmoins recueilli la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 11.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 12 :

Le syndicat considère que cette demande est devenue sans objet dès lors que la résolution litigieuse a été annulée par la résolution n° 18 votée lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 avril 2021. Cependant, cette même assemblée a également voté une résolution n° 19 ayant la même teneur que la résolution présentement contestée.

En tout état de cause, l’intérêt à agir doit s’apprécier à la date de l’introduction de la demande en justice et ne dépend pas de circonstances postérieures, de sorte que la cour est tenue de statuer sur cette prétention.

— Sur le moyen tiré d’une violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 :

Selon l’article 9 précité, la convocation à l’assemblée générale doit contenir l’ordre du jour précisant chacune des questions soumises à délibération.

L’article 13 dispose que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les convocations ont été régulièrement faites.

Toutefois, en vertu de la liberté de discussion et de vote reconnue aux copropriétaires, l’assemblée est en droit d’amender, sans les dénaturer, les projets de résolutions qui lui sont soumis.

En l’espèce, l’assemblée, saisie d’un projet de résolution prévoyant que le coût des travaux serait financé par le fonds 'ALUR', c’est à dire par le fonds de travaux constitué en application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires, a pu valablement décider qu’ils seraient en définitive financés par le produit de la location des parkings.

— Sur le moyen tiré d’une violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

Suivant ce texte, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 4 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat prévoit cependant que les produits employés pour financer les travaux et opérations exceptionnelles peuvent comprendre, outre les cotisations au fonds de travaux susdit, les emprunts ou les subventions, les loyers des parties communes.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires n’a acquis la pleine propriété des emplacements de stationnement constituant les lots n° 308 à 314 de l’état descriptif de division qu’aux termes de l’acte notarié conclu le 16 novembre 2024 avec le liquidateur de la SCI LES GARAGES DES BOULINGRINS en contrepartie de l’abandon de ses droits sociaux, il apparaît qu’en fait ce transfert avait été largement anticipé par les parties en raison de la mise en liquidation de ladite société dès l’année 2016.

En effet, une précédente délibération votée le 30 mai 2018 à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, y compris M. [M] [D], avait déjà autorisé l’abondement du fonds de travaux par une provision prise sur le poste 'location parkings'.

— Sur le moyen tiré de l’erreur de comptabilisation des voix :

A supposer que les voix de MM. [R] et [I] auraient dû être comptabilisées dans un sens défavorable, il apparaît que la décision contestée aurait néanmoins recueilli la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 12.

Sur la demande subsidiaire aux fins de rectification du procès-verbal des délibérations

En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal des délibérations doit comporter, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote, en précisant les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le procès-verbal indique que les résolutions n° 11 et 12 ont été adoptées par 18 votants détenant 4.527 tantièmes de copropriété, contre 1 votant détenant 598 tantièmes (à savoir M. [M] [D]) et aucune abstention.

Toutefois, les pouvoirs de représentation donnés par MM. [J] [R] et [O] [I] ayant été rédigés en termes généraux, Monsieur ou Madame [D] étaient réputés s’exprimer à la fois en leurs propres noms et en ceux de leurs mandants, de sorte que ces derniers doivent être mentionnés comme copropriétaires opposants.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

Il ressort des différents procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats que le fonds de travaux est régulièrement abondé par les loyers des parkings et que ces recettes ont été affectées à plusieurs reprises à la réalisation de travaux par des décisions prises à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Il n’est pas démontré en quoi ce mode de fonctionnement serait de nature à porter grief à certains copropriétaires.

Il apparaît ainsi que l’action engagée par les époux [D] procède d’une intention de nuire et a occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros, le jugement entrepris étant réformé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne in solidum les époux [M] [D] et [V] [Y] à lui payer une somme de 2.000 euros,

Y ajoutant,

Ordonne la rectification du procès-verbal de l’assemblée du 16 juillet 2020, en ce que les résolutions n° 11 et 12 ont été adoptées par 16 votants détenant 4.221 tantièmes, contre 3 votants détenant 904 tantièmes, à savoir MM. [M] [D], [J] [R] et [O] [I],

Condamne les époux [D] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE