COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 10 décembre 2025

N° 2025/547B

Rôle N° RG 25/00286 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO35R

[E] [P]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Z’hor BOULAHBAL

M^e Christophe JERVOLINO

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 2 juin 2025.

DEMANDERESSE

Madame [E] [P]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. UNICIL, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 9 octobre 2025 en audience publique devant

Frédéric DUMAS, Conseiller,

délégué par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

ORDONNANCE

Par décision contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2025.

Signée par Frédéric DUMAS, Conseiller et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Suivant ordonnance de référé du 20 février 2025 le juge chargé du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a notamment :

— déclaré recevable la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté que les conditions d’acquisition de clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2015 entre la SA [Adresse 5] et Mme [E] [P] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 décembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [E] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil d’HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA [Adresse 5],

— condamné Mme [E] [P] à verser à la SA Unicil d’HLM, à titre provisionnel, la somme de 5 317,98 euros décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— condamné Mme [E] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 459,46 euros à ce jour, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— rejeté la demande de la SA [Adresse 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de frais d’exécution,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le 1er avril 2025 Mme [P] a interjeté appel de l’ordonnance du 20 février 2025 et, par exploit du 2 juin 2025, fait assigner la société anonyme, ci-après SA, Unicil d’HLM, devant le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant en référé pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de ladite ordonnance et condamner la société [Adresse 5] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience Mme [P] demande à la juridiction de céans de :

— déclarer recevable ses demandes,

— débouter la société Unicil d’HLM de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 20 février 2025,

— condamner la société [Adresse 5] aux entiers dépens.

Selon des écritures remises à l’audience la société Unicil d’HLM conclut à ce que le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence :

— déboute Mme [E] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamne à lui payer les somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre puis prorogée au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation devant le premier juge est intervenue le 29 mars 2024, soit postérieurement au 1er janvier 2020, de sorte que les dispositions en vigueur de l’article 514-3 du code de procédure civile sont applicables à la demande.

Selon l’alinéa 1er de ce texte, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Aux termes de l’alinéa 2 la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

La demande d’arrêt de l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé, dont le juge ne peut écarter l’exécution provisoire en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, n’est pas soumise à la condition de recevabilité de l’article 514-3 alinéa 2 susvisé.

Par conséquent la demande formée par Mme [P] est recevable.

Sur l’arrêt de l’exécution provisoire

Le succès de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de Mme [P] est subordonné à la réunion de deux conditions de fond :

— l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de l’ordonnance de référé,

— l’existence de conséquences manifestement excessives.

Il est constant que les conséquences manifestement excessives sont celles qui conduisent à une situation irréversible et d’une exceptionnelle gravité, à un péril financier irrémédiable. Celles-ci sont appréciées au regard de la situation du débiteur de l’obligation, compte tenu de ses facultés, et au regard des facultés de remboursement de la partie adverse. Ces deux critères d’application ne sont pas cumulatifs mais alternatifs.

La décision de première instance ne saurait constituer en elle-même une conséquence manifestement excessive au sens de l’article 514-3 du code précité, aussi préjudiciable puisse-t-elle être à la partie succombant.

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce la demanderesse articule son moyen au titre des conséquences manifestement excessives sur :

— le caractère disproportionné de l’expulsion dans la mesure où après le prochain rappel des aides auxquelles elle a droit le bailleur sera totalement désintéressé alors qu’elle continue de s’acquitter régulièrement de ses loyers et charges,

— le caractère irréversible de l’expulsion dès lors qu’elle ne pourra réintégrer son logement qui sera certainement déjà loué, qu’elle se retrouvera à la rue avec deux enfants avec d’importantes conséquences pour elle-même comme pour ses derniers actuellement scolarisé à proximité de leur domicile, sans possibilité de se reloger rapidement dans le parc privé eu égard à ses ressources alors que les délais d’attente dans le parc social sont très longs.

En réplique la SA [Adresse 5] expose que :

— l’urgence n’entre pas en considération dans l’appréciation du caractère manifestement excessif des conséquences de l’exécution provisoire,

— la partie adverse ne justifie nullement avoir la capacité de rembourser sa dette locative, laquelle continuait de s’aggraver au 25 juillet 2025 et s’élevait alors à la somme de 6 115,11 euros,

— les délais d’attente de relogement dans le parc social sont effectivement extrêmement longs du fait de conditions d’attributions strictes et de l’attente d’autres familles en difficultés qui doivent pouvoir également bénéficier d’un accès à ce parc,

— l’expulsion entraîne pour celui qui en est l’objet des difficultés mais certainement pas des conséquences manifestement excessives alors au surplus que la demanderesse ne justifie ni d’une situation financière précaire, ni de difficultés potentielles de relogement voire de l’impossibilité de poursuivre la scolarité de ses enfants dans des conditions normales.

L’ordonnance prononçant l’expulsion du logement constitue par nature une décision préjudiciable à l’égard du preneur en raison des conséquences matérielles et morales qu’elle induit.

Pour autant il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve que ces conséquences sont manifestement excessives.

Or le prétendu caractère disproportionné de l’expulsion alors qu’elle serait à même de solder prochainement sa dette locative relève des moyen sérieux de réformation.

Le fait qu’elle ne pourra réintégrer son logement eu égard à son caractère social ne constitue par ailleurs nullement une conséquence manifestement excessive puisqu’elle ne démontre pas que ses moyens ne lui permettraient pas d’accéder à un logement quel qu’il soit.

En effet Mme [P] ne justifie ni de ses ressources et charges ni des recherches de logement qu’elles pourrait avoir entreprises tant sur le parc social que sur le parc privé et ce faisant échoue à établir l’existence de conséquences manifestement excessives.

Dans ces conditions sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes annexes

Succombant à sa demande Mme [P] sera tenue aux entiers dépens et il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la partie adverse les frais exposés pour faire valoir ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé et par décision contradictoire,

Déclarons recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Mme [E] [P] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2025 par le juge chargé du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille,

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Mme [E] [P] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2025 par le juge chargé du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille,

Déboutons la SA Unicil d’HLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [E] [P] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président