Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 3 juillet 2025, n° 24/09404

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 3 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Demande de délais de paiement
La cour a estimé que la locataire ne justifiait pas de ressources suffisantes pour s'acquitter de son loyer et ne pouvait donc pas bénéficier de délais de paiement.
Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire avait été acquise et que la locataire ne pouvait pas bénéficier de la suspension des effets de cette clause.
Rejeté
Délai pour quitter les lieux
La cour a jugé que la locataire ne justifiait pas d'une demande de relogement suffisante et a confirmé le délai accordé par le premier juge.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a confirmé que la résiliation du bail était justifiée en raison de l'impayé des locataires.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due au bailleur pour la jouissance du bien occupé sans droit ni titre.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a confirmé que les locataires étaient redevables de l'arriéré locatif au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 3 juil. 2025, n° 24/09404
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/09404
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle BRICE-TREHINFrédéri CANDAU
Cabinet(s) :	CABINET STEMMER-BRICE-FOUR
Parties :	S.A.S. V FUND IMMO CORE Agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, S.A.S. V FUND IMMO CORE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 274

Rôle N° RG 24/09404 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOP3

[T] [G]

[U] [E]

S.A.S. V FUND IMMO CORE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéri CANDAU

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 20 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02894.

APPELANTE

Madame [T] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-7064 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 06 Octobre 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [U] [E]

né le 30 Septembre 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

Assigné en étude le 01 Octobre 2024

défaillant

S.A.S. V FUND IMMO CORE Agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2015, la SCI Chabrier, aux droits de laquelle vient la société V FUND IMMO CORE, a donné à bail d’habitation à M.[E] et Mme [G] un bien situé[Adresse 1]r à [Localité 5] moyennant un loyer initial mensuel de 900 euros majoré d’une provision sur charges mensuelle de 200 euros.

Le 15 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme principale de 6636, 34 euros, visant la clause résolutoire.

Par exploit du 23 juin 2023, la société V FUND IMMO CORE a fait assigner M.[E] et Mme [G] aux fins principalement de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner leur expulsion et de les voir condamner à un arriéré locatif outre une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a :

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 juillet 2015 entre la société V FUND IMMO CORE, venant aux droit de la SCI Chabrier d’une part et M.[U] [E] et Mme [T][G] d’autre part, à compter du 16 mai 2023,

— ordonné l’expulsion de M. [U][E] et Mme [T] [G] et celle de tous occupants de leurs chefs du bien de la société V FUND IMMO CORE six mois après la signification de la décision, avec, le cas échéant, l’assistance de la force publique,

— condamné M. [U] [E] et Mme [T] [G] à verser solidairement à la société V FUND IMMO CORE l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 16 mai 2023, soit la somme de

7 436,37 euros,

— condamné M. [U] [E] et Mme [T] [G] à verser solidairement à la société V FUND IMMO CORE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel à compter de la date de résiliation du bail le 16 mai 2023 jusqu’à la libération complète des lieux, une première somme de 4 860,25 euros étant d’ores et déjà due au 24 janvier

2024,

— débouté Mme [T] [G] de sa demande de délais de paiement,

— condamné M. [U] [E] et Mme [T] [G] au paiement in solidum d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [E] et Mme [T] [G] in solidum en tous les dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le premier juge a mentionné que la résiliation du bail était acquise au 16 mai 2023 et que M.[E] et Mme [G] étaient occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il a condamné M.[E] et Mme [G] à un arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges tel que prévu contractuellement dans le bail du 31 juillet 2015.

Il a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [G] ainsi que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant qu’elle n’était pas en mesure de payer le montant du loyer. Il a accordé un délai de 06 mois à Mme [G] pour quitter les lieux.

Par déclaration du 20 juillet 2024, Mme [G] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SAS V FUND IMMO CORE a constitué avocat et formé un appel incident.

M.[E] n’a pas constitué avocat. L’intimée constitué lui a signifié ses conclusions.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [G] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

*statuant à nouveau :

— de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— de dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect des délais accordés,

A titre subsidiaire si les délais de paiement n’étaient pas accordés,

— d’ordonner la suspension de la procédure d’expulsion engagée par la société V FUND IMMO CORE à l’encontre de Mme [G],

— d’accorder à Mme [G] un délai de trois ans, le temps qu’elle puisse se reloger dans des conditions normales.

Elle expose que M. [E] a quitter les lieux loués en août 2021.

Elle souligne subir des difficultés sociales et professionnelles.

Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle relève avoir saisi la commission de surendettement.

Subsidiairement, elle sollicite des délais pour quitter les lieux. Elle explique avoir fait une demande de logement social.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025 et signifiées à l’intimé défaillant, la SAS V FUND IMMO CORE demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à compter du 16 mai 2023, ordonné l’expulsion de M.[E] et Mme [G] dans un délai de six mois après la décision de première instance, condamné Mme [G] et M. [E] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurement acquittés, débouté Mme [G] de sa demande de délais de paiement et condamné M.[E] et Mme [G] in solidum à une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déduit le dépôt de garantie de 900 euros des sommes dues par M.[E] et Mme [G] au titre de l’arriéré des loyers et charges,

— de condamner M. [E] au paiement de la somme de 8.336, 37 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 16 mai 2023,

— de condamner M.[E] et Mme [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuels à compter de la date de résiliation du bail le 16 mai 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux,

— de condamner M. [E] à ce titre au paiement de la somme de 12.251, 81 euros arrêtée au premier mai 2025,

— de condamner in solidum Mme [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 5231, 73 euros suite à l’effacement de la dette antérieure imposée par la commission de surendettement,

— de condamner in solidum M.[E] et Mme [G] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle expose que Mme [G] ne peut obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’elle n’a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle précise que par décision du 15 mai 2024, la commission de surendettement a imposé un effacement de la dette à hauteur de 15.266, 44 euros. Elle précise que l’acquisition de la clause résolutoire est intervenue avant la décision. Elle relève que sa locataire continue à ne pas s’acquitter de ses loyers et charges. Elle en conclut qu’aucun délai ne peut lui être accordé.

Elle s’oppose aux délais sollicités pour quitter les lieux. Elle relève que Mme [G] ne justifie d’aucune démarche pour se reloger, à l’exception d’une demande de logement social datée de septembre 2023, non renouvelée.

Elle fait la distinction entre la situation de M.[E] (qui n’a pas délivré congé) et celle de Mme [G]. Elle relève que ce dernier est tenu de l’ensemble des obligations nées de l’exécution du bail. Elle fait état d’une évolution de la dette depuis la première instance.

Elle estime que le premier juge ne pouvait déduire des sommes dues le montant du dépôt de garantie qui ne peut être restitué qu’à compter de la restitution des lieux.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 mai 2025.

MOTIVATION

Le premier juge a motivé la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et mentionné que la clause résolutoire avait été acquise à défaut, pour les locataires, de s’être acquittés des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 15 mars 2023. Les parties évoquent l’acquisition de la clause résolutoire puisque Mme [G] sollicite la suspension des effets de cette dernière. Il convient donc de comprendre la notion de 'prononcer la résiliation conventionnelle du bail à compter du 16 mai 2023" comme une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La recevabilité du dossier de surendettement déposé par Mme [G] est intervenue le 12 mars 2024, soit après l’acquisition de la clause résolutoire (qui n’est pas contestée).

La commission de surendettement notait que Mme [G] était âgée de 49 ans, qu’elle était demandeur d’emploi, qu’elle avait deux enfants à charge de 14 ans et 20 ans et que ses ressources étaient constituées d’une allocation chômage et d’une pension alimentaire. Mme [G] ne démontre pas que ses ressources lui permettraient de s’acquitter du loyer en cours.

Il ressort de l’historique des décomptes que Mme [G], au jour de l’audience, n’avait pas repris le paiement du loyer et des charges. Dès lors, elle ne peut prétendre à bénéficier de délai de paiement avec une suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article 24 V et VIII de la loi du 06 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’arriéré locatif

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qu’auraient du payer le locataire si le bail n’avait pas été résilié.

Mme [G] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette de 15.256, 44 euros donc été effacée par la décision du 14 mai 2024.

Mme [G] ne conteste pas le décompte locatif produit au débat qui fait état d’un arriéré locatif d’un montant de 20.588, 17 euros, arrêté au premier mai 2025 comprenant l’arriéré de loyers et charges et l’arriéré d’indemnités d’occupation. Elle est donc redevable d’un montant de 5321,73 euros arrêtée à cette date, après effacement de la dette.

M. [E] est redevable de la totalité de l’arriéré locatif, comprenant le loyer et les charges et les indemnités d’occupation.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes du bailleur, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de déduire le montant du dépôt de garantie, le sort de ce dépôt intervenant après la remise des clés.

Sur la demande de délai pour l’expulsion

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [G] ne justifie que d’une seule demande de logement social faite le 08 septembre 2023. Dès lors, elle ne peut obtenir un délai supérieur à celui qui lui avait été octroyé par le premier juge, étant précisé qu’elle ne peut pas obtenir un délai supérieur à un an.

Il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [G] et M.[E] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société V FUND IMMO CORE les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [E] et Mme [G] aux dépens et au versement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] et Mme [G] seront condamnés in solidum au versement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [U] [E] et Mme [T] [G] à verser solidairement à la société V FUND IMMO CORE l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 16 mai 2023, soit la somme de

7 436,37 euros,

2024 ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. [U] [E] au paiement de la somme de 8.336, 37 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 16 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [U] [E] et Mme [T] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuels à compter de la date de résiliation du bail le 16 mai 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [E] au paiement de la somme de 12.251,81 euros arrêtée au premier mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 5231,73 euros ;

CONDAMNE in solidum M.[U] [E] et Mme [T] [G] au paiement de la somme 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum M.[U] [E] et Mme [T] [G] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,