Cour d'appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 26 mars 2025, n° 23/02000

TGI Toulouse 13 février 2023

CA Toulouse
Infirmation partielle 26 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Action en garantie du vendeur
La cour a confirmé que la restitution de prix ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.
Accepté
Perte de chance de vendre
La cour a reconnu la perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre, en raison de l'erreur de mesure imputable à la S.A.R.L. Cefaa.
Rejeté
Préjudice immatériel
La cour a confirmé le montant de l'indemnité sans justifications supplémentaires de la part de la S.N.C. Douville.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné in solidum la S.A.R.L. Cefaa et son assureur à verser des frais irrépétibles à la S.N.C. Douville.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 26 mars 2025, n° 23/02000
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	23/02000
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 13 février 2023, N° 23/00226
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier THEVENOTNeige CHABOUSSOU
Cabinet(s) :	SELARL THEVENOT & ASSOCIES
Parties :	S.N.C. DOUVILLE c/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. CEFAA

Texte intégral

26/03/2025

ARRÊT N° 146/25

N° RG 23/02000

N° Portalis DBVI-V-B7H-PPPI

NA – SC

Décision déférée du 13 Février 2023

TJ de Toulouse – 23/00226

A. KINOO

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/03/2025

M^e Neige CHABOUSSOU

M^e Olivier THEVENOT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.N.C. DOUVILLE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Neige CHABOUSSOU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A.R.L. CEFAA

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte authentique du 1er juin 2018, M. [Z] [S] et Mme [L] [J] épouse [S] ont acheté à la société en nom collectif (Snc) [Adresse 7] un appartement de type 3 situé sous combles au 3ème et dernier étage du bâtiment principal d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 5], constituant le lot n°10 du règlement de copropriété, moyennant le prix de vente de 185.000 euros.

L’acte de vente, auquel a été annexé un certificat de mesurage établi le 22 mars 2017 par la société à responsabilité limitée (Sarl) Cefaa, assurée auprès de la société anonyme (Sa) Axa France Iard, mentionne une garantie de superficie de 48,06 m² concernant le lot n°10.

M. et Mme [S] ont mandaté la société Diag Occimo pour procéder à un nouveau mesurage de la superficie de leur appartement. Ils ont dès lors constaté un écart entre la superficie mentionnée dans le certificat établi par la Sarl Cefaa, et celle relevée par la société Diag Occimo, cette dernière faisant état d’une surface loi Carrez de 32,06 m², soit une différence de 16 m².

Par actes d’huissier des 6 et 13 mai 2019, M. [Z] [S] et Mme [L] [S] ont fait assigner la Snc Douville, la Sarl Cefaa et la Sa Axa France Iard devant le tribunal de grande instance de Toulouse en réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2019, une expertise judiciaire a été confiée à M.[C], lequel a déposé son rapport définitif le 10 juillet 2020.

Par jugement du 9 janvier 2023, rectifié le 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné la Snc Douville à verser à M. [Z] [S] et Mme [L] [J] épouse [S] la somme de 46.472 euros au titre de la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2019,

— dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

— débouté M. [Z] [S] et Mme [L] [J] épouse [S] de leur demande indemnitaire contre la Sarl Cefaa et la Sa Axa France lard au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs,

— débouté la Snc Douville de son recours en garantie contre la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard,

— débouté la Snc Douville de sa demande contre la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre,

— condamné la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard à verser à la Snc Douville la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de tracas,

— dit que la Sa Axa France lard pourra opposer à toutes parties la franchise contractuelle,

— condamné in solidum la Snc Douville, la Sari Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum La Snc Douville, la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard à verser à M. [Z] [S] et Mme [L] [J] épouse [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard à verser à la Snc Douville la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 2 juin 2023, la Snc Douville a relevé appel partiel du jugement du 9 janvier 2023 et du jugement rectificatif du 13 février 2023, rendus par le tribunal judiciaire de Toulouse.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2024, la Snc Douville, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 9 janvier 2023 et le jugement rectificatif rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 13 février 2023 en ce qu’ils ont :

' débouté la Snc Douville de son recours en garantie contre la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard,

' débouté la Snc Douville de sa demande contre la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre,

' condamné la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à verser à la Snc Douville la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de tracas,

' dit que la Sa Axa France Iard pourra opposer à toute parties la franchise contractuelle,

' condamné in solidum la Snc Douville, la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire,

' condamné in solidum la Snc Douville, la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires;

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

— condamner la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard in solidum à relever et garantir la Snc Douville de toutes les condamnations prononcées à son encontre par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 9 janvier 2023 et le jugement rectificatif rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 13 février 2023, augmentées des intérêts,

— dès lors, condamner la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à verser à la Snc Douville la somme de 53.279,08 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, outre capitalisation,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à réparer le préjudice causé à la Snc Douville tenant à la perte d’une chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, ce préjudice étant évalué à au moins 98% de la somme versée au titre de la réduction du prix,

— dès lors, condamner la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à verser à la Snc Douville la somme de 52.213,50 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, outre capitalisation,

En toutes hypothèses,

— condamner in solidum la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à verser à la Snc Douville 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts courant à compter de la date de l’arrêt à intervenir, outre capitalisation,

— condamner in solidum la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France Iard à prendre en charge intégralement les frais irrépétibles et dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise,

— condamner in solidum la Sarl Cefaa Expertises et la Sa Axa France Iard à verser à la Snc Douville une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance d’appel.

La société Douville soutient qu’elle aurait pu vendre l’appartement au même prix si l’erreur sur la surface n’avait pas été commise, de sorte qu’elle justifie d’un préjudice résultant de l’erreur de mesure commise par la société Cefaa. Elle soutient subsidiairement que la perte d’une chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre doit être évaluée à 98% de la somme versée au titre de la réduction de prix.

La société Cefaa et son assureur la société Axa France Iard, intimées, ont constitué avocat le 11 septembre 2023, mais n’ont pas déposé de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS

* Sur I’action en garantie du vendeur à I’encontre du mesureur et de son assureur

C’est à juste titre que le tribunal rappelle que la restitution de prix à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de |'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite d’un écart de superficie déterminé selon cette loi, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie: cette réduction n’a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu (Civ 1, 5 février 2009 n°07-18057).

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté le recours en garantie de la société Douville à l’encontre la société Cefaa et son assureur Axa, exercé à hauteur des condamnations prononcées à l’encontre du vendeur.

* Sur l’indemnisation d’une perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre

La société Douville soutient subsidiairement que l’erreur du mesureur lui a fait perdre une chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre, et que cette perte de chance doit être évaluée à 98% de la somme versée au titre de la réduction de prix.

Le vendeur peut en effet se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Civ. 3, 28 janvier 2015 n° 13.27-397).

L’erreur de mesure imputable à la société Cefaa est établie.

Il ne peut être fait grief au vendeur de s’en être remis à la mesure de ce professionnel du métrage, et ce d’autant moins que la superficie du bien était difficile à apprécier s’agissant d’un appartement mansardé et cloisonné.

Selon l’acte notarié du 1er juin 2018, M.et Mme [S] ont acquis un bien d’une superficie totale de 80,17m², dont 48,06 m² loi Carrez, pour un prix de 185.000 euros.

L’expert judiciaire a retenu une superficie totale de 77,55 m², dont 31,14 m² loi Carrez.

M.et Mme [S], qui ont finalement acquis le bien immobilier pour un prix de 138.528 euros, déduction fait de la réduction de prix (185.000 – 46.472), l’ont revendu par acte authentique du 24 novembre 2020, mentionnant une superficie loi Carrez de 33,23 m², pour un prix de 188.000 euros.

Il ne peut être considéré que les travaux réalisés par M.et Mme [S] aient été un facteur de plus-value, alors qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’il s’agit pour l’essentiel de travaux de démolition des cloisons, ayant pour effet de transformer le bien, comme indiqué dans l’acte du 24 novembre 2020, en un 'plateau nu à aménager comportant un WC', alors que M.et Mme [S] ont acquis un appartement précédemment loué. Il n’est pas davantage établi que ces travaux aient minoré la valeur du bien.

Selon l’étude produite par la société Douville, la hausse des prix de ventes de l’immobilier entre juin 2018 et novembre 2020 est d’environ 16% selon les données du marché immobilier des notaires pour un appartement ancien situé à Toulouse.

Il en résulte qu’un immeuble vendu pour un prix de 188.000 euros en novembre 2020 avait une valeur de l’ordre de 162.000 euros en juin 2018 (188.000/1,16), soit environ 23.500 euros de plus que le prix auquel la société Douville a finalement vendu le bien à M.et Mme [S] (162.000 – 138.528).

En l’état de ces éléments, et en considération de la plus-value apportée par la surface qui ne peut être comptabilisée au titre de la loi Carrez, la cour retient que la société Douville a perdu une chance sur deux de vendre le bien au même prix, malgré une superficie moindre, soit un préjudice évalué à 50% de la réduction de prix (46.472/2), arrondi à 23.200 euros.

L’étude non contradictoire réalisée par Mme [W], à la demande de la société Douville, ne permet pas d’évaluer le préjudice subi par la société Douville à une somme supérieure, alors notamment qu’elle repose sur des postulats non vérifiés, spécialement quant à un taux de capitalisation retenu à hauteur de 4%.

Le jugement est infirmé en ce sens.

La cour, statuant à nouveau, condamne in solidum la société Cefaa et son assureur la société Axa France Iard à payer à la société Douville la somme 23.200 euros, sauf la faculté pour l’assureur d’opposer sa franchise contractuelle, le jugement étant confirmé sur ce dernier point.

Les intérêts de cette somme au taux légal doivent courir à compter du présent arrêt, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, par application de l’article 1343-2 du code civil.

* Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

Le tribunal a condamné le mesureur et son assureur à payer à la société Douville la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice immatériel, procédant des tracas et contraintes liés au litige.

La société Douville demande que l’indemnité soit portée à 8.000 euros. Elle ne justifie cependant pas d’un préjudice complémentaire de ce chef, imputable aux intimés.

Le jugement est confirmé sur ce point.

* Sur les demandes accessoires

La société Douville ne peut utilement critiquer le jugement en ce qu’il a prononcé à son encontre une condamnation in solidum au profit des époux [S] au titre des dépens et des frais irrépétibles, dès lors que ces derniers n’ont pas été intimés devant la cour d’appel.

Par ailleurs, le tribunal a dûment spécifié que 'la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées par la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard'.

La société Cefaa et la société Axa France Iard, parties perdantes en appel, doivent supporter les dépens d’appel, et régler à la société Douville une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a débouté la Snc Douville de sa demande contre la Sarl Cefaa et son assureur la Sa Axa France lard au titre de la perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre;

Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Cefaa et la société Axa France Iard à payer à la société Douville la somme de 23.200 euros, sauf la faculté pour l’assureur d’opposer sa franchise contractuelle;

Dit que les intérêts de cette somme au taux légal doivent courir à compter du présent arrêt;

Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts;

Condamne in solidum la société Cefaa et la société Axa France Iard aux dépens d’appel;

Condamne in solidum la société Cefaa et la société Axa France Iard payer à la société Douville la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX