COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/518

Rôle N° RG 24/10102 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQ2I

[N] [Y]

C/

[S] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elsa FOURRIER MOALLIC

M^e Laura SARKISSIAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 27 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01995.

APPELANT

Monsieur [N] [Y]

né le 21 Novembre 1981 à [Localité 4] (38),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [S] [K],

demeurant Chez son mandataire la SAS [Adresse 7] dont le siège est [Adresse 1]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2021, Mme [S] [K] a donné à bail à M. [N] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 630 €, charges comprises.

Suivant exploit du 20 octobre 2022, Mme [S] [K] a fait délivrer à M. [N] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 1 320, 63 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, Mme [S] [K] a, suivant exploit délivré le 13 janvier 2023, fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner le locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2021 étaient réunies au 20 décembre 2022 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné M. [N] [Y] à verser à Mme [S] [K] la somme provisionnelle de 3 327, 27 € suivant décompte arrêté au 30 janvier 2023, terme du mois de janvier 2023 inclus ;

condamné M. [N] [Y] à verser à Mme [S] [K] une indemnité d’occupation d’un montant de 680 €, à compter du 20 décembre 2022 ;

rejeté les demandes supplémentaires ou contraires ;

condamné M. [N] [Y] à verser à Mme [S] [K] la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [N] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 2 août 2024, M. [N] [Y] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [N] [Y] sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

déboute Mme [K] de toutes ses demandes ;

lui accorde des délais de paiement jusqu’au 8 novembre 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer et du surplus de la dette locative ;

ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

constate qu’à cette date, il s’est acquitté du montant visé au commandement et du surplus de la dette locative, et que la clause résolutoire est, par conséquent, dépourvue d’effet ;

juge qu’il ne sera pas fait application de l’article 700 du Code de procédure civile et que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [S] [K] sollicite de la cour qu’elle :

juge que :

M. [Y] est redevable de la facture de la Société ABP comme relevant de l’entretien courant du bien loué ;

M. [Y] a été destinataire des justificatifs des sommes appelées au titre de la taxe sur les ordures ménagères ;

M. [Y] a été destinataire des justificatifs de l’augmentation de loyer annuelle conforme aux termes du bail ;

M. [Y] a été destinataire des justificatifs des régularisations des provisions sur charges ;

confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

condamne M. [Y] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement rétroactifs :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le V de l’article 24 du même texte dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 21 avril 2021, stipule, en son article VIII, une clause résolutoire tendant à voir résilier le bail pour défaut de règlement des sommes dues au titre des loyers et charges, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

En l’espèce, l’appelant sollicite le bénéfice de délais de paiement rétroactifs au 8 novembre 2024, soutenant avoir réglé l’intégralité de la dette locative et les frais y afférant à cette date. Il fait toutefois valoir que certaines des sommes réclamées, dont il indique s’être par ailleurs acquitté au 8 novembre 2024, n’étaient pas dues. Il en va ainsi que de :

la somme de 96, 80 €, du 3 juin 2022, correspondant au débouchage des wc ;

les sommes dues au titre de la taxe des ordures ménagères ;

les sommes dues au titre de la révision du loyer ;

les sommes dues au titre de la provision sur charges ;

la somme de 133, 49 €, appelée au mois d’octobre 2024.

En réplique, l’intimée, qui conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise, soutient que les sommes réclamées demeurent parfaitement justifiées.

Pour autant que l’appelant sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et donc en ce qu’elle l’a condamné à payer une provision de 3 327, 27 € à valoir sur la dette locative, suivant décompte arrêté au 30 janvier 2023, il ne formule, aux termes de ces dernières écritures aucune demande tendant à ce qu’il soit statué à nouveau sur le quantum de la créance locative, dont il n’entend pas contester le principe, voire sur la répétition d’un indu de ce chef.

Dès lors que la demande de M. [Y] est expressément dirigée vers l’octroi de délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire, il ne sera pas statué au-delà de ses demandes et notamment pas sur le montant de la créance locative.

En ce sens, et pour autant qu’il ressorte des éléments contradictoirement produits que les causes du commandement de payer du 20 octobre 2022 n’avaient pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, il résulte de l’avis d’échéance du 29 octobre 2024 que M. [Y] était redevable de la somme de 812, 29 €, tenant compte des frais de procédure tel que le coût du commandement de payer et de l’assignation, ladite somme ayant été réglée par virement le 3 octobre 2024, tel que cela est justifié par l’appelant.

Eu égard aux efforts réalisés par l’appelant, comme à l’apurement de la dette locative intervenue rapidement après l’intervention de l’ordonnance critiquée, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 21 avril 2021 entre les parties étaient réunies au 20 décembre 2022.

Elle sera toutefois infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de l’appelant et l’a condamné à verser à l’intimée une indemnité d’occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelant à verser à Mme [S] [K], la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les mêmes raisons, et dans la mesure où l’appelant n’a apuré sa dette locative qu’après avoir interjeté appel, il sera condamné aux dépens d’appel.

Toutefois, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2021 étaient réunies au 20 décembre 2022 ;

condamné M. [N] [Y] à verser à Mme [S] [K] la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [N] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

L’infirme pour le surplus des ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Accorde de manière rétroactive à M. [N] [Y] des délais de paiement entre le 20 octobre 2022, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 8 novembre 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [N] [Y], s’est intégralement acquitté des causes du commandement de payer à la date du 8 novembre 2024 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum M. [N] [Y] aux dépens d’appel.

La greffière Le président