COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/256

Rôle N° RG 22/00813 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWS5

[C] [H]

C/

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE S RESTANQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charline GAÏA,

M^e Frédéric PEYSSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de toulon en date du 08 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01132.

APPELANT

Monsieur [C] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000174 du 14/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

né le 24 Avril 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Charline GAÏA, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 3], à [Localité 6], représenté par son Syndic en exercice, LA Société par Action Simplifiée IMMOBILIERE [U], exerçant sous le nom commercial « LES AGENCES [U] » immatriculée au RCS [Localité 11] sous le N° SIREN 322 566 472 dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [C] [H] est propriétaire du lot n° 7, constitué d’un appartement de type F3, situé au sein de l’ensemble immobilier la résidence '[Adresse 8]', sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 5] (83).

Suivant assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018, il a été voté en faveur de la résolution n°13 : 'pouvoir à donner au syndic d’ester en justice devant le tribunal de grande instance de Toulon ou toute autre juridiction qui s’avèrerait compétente, à l’encontre de monsieur [H], propriétaire du lot n°7, afin que celui-ci donne accès à sa terrasse, partie commune, à jouissance privative, pour effectuer des travaux de réfection de l’étanchéité'.

Suivant exploit d’huissier en date du 28 décembre 2018, monsieur [C] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires 'les Restanques', représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir :

— dire et juger qu’un abus de majorité a été commis ;

— annuler de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 juin 2018 ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— dire et juger qu’il sera exonéré de sa quote-part des dépens et frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement contradictoire du 8 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— déboute M. [H] de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 juin 2018 ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] aux entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2016 avait bien voté, dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi 1965, à sa résolution n°12, qu’il soit procédé à des travaux de réfection de la terrasse de M. [H], partie commune de l’immeuble, laquelle présentait des désordres d’étanchéité ;

— aux termes des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires avait notamment pour obligation d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et, de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble ;

— l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait qu’un copropriétaire ne pouvait faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en étaient pas altérées de manière durable ;

— c’était donc à bon droit et dans la poursuite de la mission qui lui incombait, que le syndicat des copropriétaires avait sollicité lors de l’assemblée générale du 28 juin 2018 l’accès à la terrasse de M. [H] ;

— il résultait des copies des échanges de courriers versés aux débats et, des deux procès-verbaux de constat d’huissier en date des 15 et 29 mars 2018 que M. [H] avait été prévenu à plusieurs reprises de la date de ces travaux et qu’il s’était opposé à l’entrée de la société FRED étanchéité à son domicile, laquelle intervenait conformément au devis en date du 30 novembre 2017 pour des travaux consistant en la réfection de l’étanchéité de sa terrasse ;

— il résultait de l’ensemble de ces éléments que M. [H] ne rapportait pas la preuve de ce que le vote de la résolution n°13 serait constitutif d’un abus de droit ;

— l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot de M. [H], n’était pas exclusive d’une action en responsabilité civile à l’égard de M. [R] ;

— M. [H] échouait à rapporter la preuve d’un abus de droit.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 janvier 2022, M. [H] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 14 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— dise et juge qu’un abus de majorité a été commis ;

— annule de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 juin 2018 ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens;

— dise et juge qu’il sera exonéré de sa quote-part des dépens et frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— cette résolution avait pour but de régulariser une procédure qui avait pour objet de le contraindre à laisser exécuter des travaux n’ayant pas été préalablement votés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— cette démarche illicite avait pour objectif de conférer force exécutoire à un arrangement conclu entre le syndic et M. [R] en dehors de tout cadre légal ;

— M. [R] avait proposé à la SARL [U] de prendre à sa charge de coût des travaux de reprise ;

— M. [R] évite ainsi d’avoir à répondre devant les autres copropriétaires des fautes commises en procédant à la démolition d’un mur porteur et surtout de l’indemniser des graves dommages matériels qu’il a subis ;

— le pouvoir donné au syndic d’ester en justice contre lui, sert grandement les intérêts de M. [R] puisqu’il fait obstacle à l’engagement de sa responsabilité civile ;

— cette décision est contraire aux intérêts collectifs de copropriétaires ;

— les travaux de confortement de la structure porteuse devaient être effectués avant la rénovation de l’étanchéité de la terrasse ;

— il s’est opposé pour éviter une aggravation des désordres ;

— la majorité a statué pour satisfaire l’intérêt personnel de M. [R], sans respecter l’intérêt général des copropriétaires.

Par dernières conclusions transmises le 30 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et :

— déboute M. [H] de ses demandes ;

— condamne M. [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Peysson.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— il n’est pas contesté que les travaux réalisés par M. [R] sont directement à l’origine de l’affaissement du plancher entre le rez-de-chaussée (propriété de M. [R]) et le 2éme étage (propriété de M. [H]) ;

— la résolution n°13 avait pour but de contraindre M. [H] à laisser libre accès à son appartement afin que puisse être réparé non pas l’affaissement du plancher qui incombera à M. [R] mais pour réparer l’étanchéité située sous la terrasse du requérant qui entraine la destruction de la structure en bois de celle-ci ;

— la structure de la terrasse, tout comme son étanchéité constituent des parties communes qui doivent être entretenues par le syndicat des copropriétaires qui peut être déclaré responsable de leur dysfonctionnement et condamné à des dommages et intérêts pour défaut d’entretien ;

— l’assemblée générale du 27 juin 2016 avait voté une résolution n°12 prévoyant la réfection de la terrasse de M. [H] bien avant M. [R] ne réalise ses travaux ;

— M. [H] s’est opposé aux travaux de réfection de sa terrasse pour des motifs futiles ;

— c’est à juste titre que l’assemblée générale du 28 juin 2018, a voté la résolution permettant au syndic d’engager une procédure destinée à contraindre M. [H] à laisser l’entreprise d’étanchéité accéder à son appartement et à la terrasse litigieuse ;

— la résolution attaquée était donc parfaitement conforme à l’intérêt de la copropriété, qui était de faire cesser au plus tôt les infiltrations causant des dommages à la structure de l’immeuble en son entier ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13 du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2018 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

L’abus révélateur d’une atteinte à l’égalité de traitement est susceptible d’apparaître dans les divers domaines d’intervention du syndicat dès lors qu’il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit donc en l’espèce M. [H], propriétaire du lot n°7 consistant en un appartement situé au 1er étage de l’immeuble et disposant d’une terrasse qui surplombe les parties privatives appartenant aux époux [R].

La résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 est ainsi rédigée : 'pouvoir à donner au syndic d’ester en justice devant le tribunal de grande instance de Toulon ou toute autre juridiction qui s’avèrerait compétente, à l’encontre de monsieur [H], propriétaire du lot n°7, afin que celui-ci donne accès à sa terrasse, partie commune, à jouissance privative, pour effectuer des travaux de réfection de l’étanchéité’ :

L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance de l’avis du Conseil Syndical ;

— délibéré

L’assemblée

— donne pouvoir au syndic d’ester en justice devant le tribunal de grande instance de Toulon ou toute autre juridiction qui s’avèrerait compétente, à l’encontre de monsieur [H], propriétaire du lot n°7, afin que celui-ci donne accès à sa terrasse, partie commune, à jouissance privative, pour effectuer des travaux de réfection de l’étanchéité ;

— autorise le syndic à mettre en cause M. [H] afin d’obtenir réparation du ou des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du fait de l’entrave au maintien et à la conservation d’une partie commune ;

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes les juridictions et faire appel à tous les conseils nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété ;

— décide qu’une provision sur les honoraires d’avocat et les frais d’huissier d’un montant de 2 000 euros sera appelée en millièmes généraux ;

— autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements comme suit : au 1er octobre 2018 pour 100 % de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler la situation de l’entreprise aux dates convenues dans son devis. L’assemblée prend acte que, conformément aux dispositions de 'larticle 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale.

L’assemblée confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat.

Il est précisé que 2 constats d’huissier, venant à l’appui de l’assignation, ont été réalisés en date des 15 et 29 mars 2018 afin de tenter d’obtenir l’accès à la dite terrasse et afin de constater les désordres occasionnés par la terrasse fuyarde dans les logements inférieurs.

Or, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

L’article 18 de la même loi précise qu’ indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…)

En l’espèce, il ressort de la chronologie des faits que lors de l’assemblée générale du 27 juin 2016, les copropriétaires avaient voté pour l’adoption de la résolution n°12, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’entreprendre des travaux de réfection de la terrasse de M. [H]. Ce dernier a d’ailleurs voté pour.

En effet, le syndicat des copropriétaires démontre que des infiltrations récurrentes se produisaient à travers l’étanchéité de la terrasse de M. [H], à chaque pluie l’eau traversait sa terrasse de et inondait le lot situé en dessous, d’où le vote de réfection de sa terrasse.

Or, il est établi que la réfection de la terrasse ne pouvait être effectuée qu’en passant par l’appartement de ce dernier puisqu’il était nécessaire d’enlever le carrelage recouvrant sa terrasse pour changer l’étanchéité qui se situait en dessous.

Il s’évince des copies des échanges de courriers versés aux débats et des deux procès-verbaux de constats d’huissier en date des 15 et 29 mars 2018, que M. [H] s’est opposé à plusieurs reprise à ce que l’entreprise 'Fred’ puisse accéder à sa terrasse et y effectuer les travaux d’étanchéité nécessaires.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que M. [R] a, durant le mois d’août 2017, effectué d’importants travaux de rénovation, consistant en une démolition de la cloison du rez-de-chaussée, mur porteur à l’origine de désordres chez M. [H], ce dernier ne pouvant notamment plus user de la baie vitrée d’accès à sa terrasse et subissant un affaissement du plancher de sa terrasse.

Néanmoins, comme l’a relevé le premier juge, l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du lot de M. [H], n’est pas exclusive d’une action en responsabilité contre M. [R] dans le cadre des désordres engendrés par les travaux de rénovation entrepris.

La détérioration de l’étanchéité de la terrasse de M. [H], partie commune, doit être réparée, le syndicat des copropriétaires étant responsable de l’entretien de l’immeuble.

Ces travaux sont distincts de ceux engendrés par l’affaissement du plancher consécutif aux travaux de M. [R]. Ils ont d’ailleurs été votés dès 2016, antérieurement au sinistre opposant M. [H] et M. [R].

Devant les refus réitérés d’accès à sa terrasse, Il a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 juin 2018 la résolution n°13. La résolution est conforme à l’intérêt de la copropriété qui est de faire cesser au plus tôt les infiltrations, qui causent des dommages à l’appartement du dessous mais peuvent fragiliser également la structure de l’immeuble dans son entier.

M. [H] échoue à rapporter la preuve d’un abus de majorité dans le vote de la résolution querellée qui est la conséquence des travaux votés en 2016.

Il conviendra de confirmer le jugement entrepris, en ce que M. [H] a été débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 juin 2018.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [H] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [H] sera condamnée à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de Maitre Peysson et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande d’exonération de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de cette procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 8]', représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Peysson, selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,