COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 90

Rôle N° RG 25/03765 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTEO

[U] [X]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manon CHAMPEAUX

M^e Valérie COLAS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 11 décembre 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/05875.

APPELANT

Monsieur [U] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-13001-2025-361 du 18/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 26 mai 1983 à [Localité 1] (06), de nationalité Française,

domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 1],

société civile immobilière immatriculée au RCS de Draguignan numéro 480.592.534, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant en exercice

représentée par M^e Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, postulant et M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, la société [Adresse 1] a donné à bail commercial à M. [U] [X] un local sis [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer annuel de 12 000 euros HT, payable mensuellement par terme de 1.000 euros HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société [Adresse 1] a fait délivrer à M. [X] un commandement de payer la somme de 1 800 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la société [Adresse 1] a fait assigner M. [X], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuer en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer son expulsion sous astreinte, régler le sort des meubles et fixer une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur de 1 320 euros TTC, outre une provision de 3 000 euros au titre des loyers impayés et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 11 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné M. [X] à payer à la société [Adresse 1] une somme de 1 800 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 30 juin 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles ;

— condamné M. [X] aux dépens, frais de commandement inclus ;

— condamné M. [X] à payer à la société [Adresse 1] une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— même si le compteur électrique n’était pas aux normes, l’origine de la coupure d’électricité n’étant pas établie de manière claire et précise et en l’absence d’élément complémentaire permettant d’établir que M. [X] avait été totalement empêché d’utiliser les lieux loués, l’exception d’inexécution soulevée n’était pas suffisamment caractérisée ;

— l’obligation au paiement des loyers impayés apparaissait non sérieusement contestable ;

— la créance de loyers pouvait être fixée à hauteur de la somme visée dans le commandement de payer ;

— M. [X] ne produisait pas d’élément suffisant pour justifier des préjudices invoqués.

Par déclaration transmise le 27 mars 2025, M. [X] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions.

Par conclusions transmises le 15 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] demande à la cour de :

— recevoir son appel et le dire bien-fondé ;

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

Statuant à nouveau,

— juger qu’il justifie d’une exception d’inexécution légitime tenant au règlement des loyers en l’état des manquements graves de la société [Adresse 1] à ses obligations tenant à la non-conformité de l’installation électrique mise en place et l’absence d’alimentation en l’électricité du local loué ;

En conséquence,

— débouter la société [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;

* à titre subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a limité le montant de ses condamnations à la somme de 1 800 Euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 30 juin 2024 ;

* à titre reconventionnel,

— condamner la société [Adresse 1] à lui verser les sommes provisionnelles suivantes :

—  400 euros correspondant à la location d’un box de stockage à compter de septembre 2024;

—  5 000 euros en réparation des pertes de revenus subies du fait de l’impossibilité d’exercer son activité dans le local professionnel ;

—  2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— ordonner la compensation de ces sommes avec les éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

* en tout état de cause,

— débouter la société [Adresse 1] de sa demande de condamnation à son égard au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de ses très faibles revenus ;

— condamner la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] expose, notamment, que :

— le 7 mai 2024, suite au non-paiement d’une facture, un agent de la société Enedis est intervenu afin de réduire la puissance du compteur électrique ;

— cet agent a constaté que l’installation électrique de l’immeuble était non-conforme et particulièrement dangereuse ;

— le 19 juin 2024, les services d’Enedis se sont, de nouveau, déplacés et ont constaté la présence de plusieurs branchements en sortie du disjoncteur, le bris des scellés habituels et l’installation d’un disjoncteur qui n’était pas celui de la société ;

— l’agent d’Enedis a alors procédé à la coupure de l’électricité et la dépose du branchement provisoire qui avait été mis en place ;

— sans électricité, le local commercial loué est devenu inexploitable ;

— la société bailleresse a manqué à son obligation générale de sécurité eu égard à la non-conformité de l’installation électrique ;

— il peut opposer une exception d’inexécution pour le règlement des loyers en raison de l’absence d’électricité alimentant le local loué due à la dangerosité de l’installation, ce qui constitue un manquement suffisamment grave du bailleur ;

— s’il a reconnu avoir sectionné les câbles, ce n’est qu’en raison de la dangerosité de l’installation électrique ;

— subsidiairement, la société [Adresse 1] ne verse pas de décompte clair et précis sur les sommes prétendument dues ;

— il a remis les clés du local le 16 octobre 2024 face à l’impossibilité d’exploiter son activité commerciale ;

— il a dû louer un box de stockage en septembre et octobre 2024 pour préserver les éléments essentiels à son activité ;

— il a subi un préjudice entre mai et octobre 2024 car il n’a pas pu exploiter son activité, outre un préjudice moral.

Par conclusions transmises le 23 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 1] demande à la cour de :

— constater la remise des clefs au 16 octobre 2024 ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf à élever sa réclamation chiffrée à un montant de 5 500 euros ;

— condamner, en conséquence, M. [X] à lui payer la somme de 5 500 euros aux titres des loyers, provisions pour charges et taxes de droit au bail depuis le mois de mai 2024 jusqu’au 16 octobre 2024, date de la remise des clefs ;

— condamner M. [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront ceux afférents au commandement du juin 2024, dépens que Maître Colas pourra recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société [Adresse 1] fait, notamment, valoir que :

— malgré la délivrance d’un commandement de payer, M. [X] n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus ;

— le preneur a procédé à l’arrachage des câbles d’Enedis qui a été contrainte de couper l’alimentation électrique du bâtiment par sécurité ;

— elle n’est pas responsable de la coupure d’électricité ;

— M. [X] ne peut justifier d’un préjudice en lien avec une impossibilité d’exercer son activité.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de provision présenté par la société [Adresse 1] au titre des loyers impayés :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1728 de ce code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 de ce même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 1720 de ce code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, M. [X] soulève une contestation sérieuse en lien avec une exception d’inexécution fondée sur la non-conformité de l’installation électrique ayant mené à une absence d’alimentation électrique du local, justifiant l’absence de paiement des loyers.

Suivant le procès-verbal de constat rédigé par un garde particulier d’Enedis, le 19 juin 2024, produit par l’appelant, un agent a constaté la présence d’un disjoncteur qui n’était pas celui répertorié dans les fichiers de la société et de plusieurs branchements en sortie dudit disjoncteur, lors d’une intervention réalisée le 7 mai précédent, pour procéder à une réduction de la puissance du disjoncteur situé au [Adresse 3] à [Localité 2]. Le rédacteur du constat explicite aussi qu’une seconde intervention a eu lieu le 19 juin 2024 et qu’il a été constaté, de nouveau, la présence d’un disjoncteur non répertorié dans les bases de données de la société Enedis, outre le bris des scellés en place. Il précise encore que le disjoncteur présent est d’une puissance maximale de 36 kva alors que suivant le contrat, le disjoncteur doit disposer d’une puissance de 18 kva, correspondant à l’alimentation en électricité pour un chantier et non un immeuble de sept logements avec un local professionnel. Le rédacteur indique enfin que l’installation est dangereuse en raison de branchements hasardeux en sortie du disjoncteur et que par mesure de sécurité, il a procédé à la coupure de l’électricité et à la dépose complète du branchement provisoire.

Il ressort de cette pièce que l’installation électrique de l’immeuble dans lequel se situe le local loué par M. [X] n’est pas conforme puisqu’elle comporte un disjoncteur non répertorié par la société Enedis, fournisseur de l’électricité, et des branchements qualifiés d’hasardeux en sortie du disjoncteur. Une telle installation a été considérée par la société Enedis comme étant dangereuse, ce qui a conduit à la coupure en alimentation électrique du bâtiment.

Certes, M. [X] a reconnu, lors de son audition par les services de gendarmerie, le 21 juin 2024, avoir coupé les câbles électriques le 17 juin précédent mais cet acte n’influe pas sur la non-conformité et la dangerosité déjà existantes de l’installation électrique.

Quelques jours après la première intervention de la société Enedis, avant même la coupure de l’alimentation électrique du bâtiment, M. [X] a mis en demeure la société [Adresse 1] d’effectuer une mise en conformité de l’installation électrique et l’a informée de son refus de régler le loyer en l’absence de respect par celle-ci de ses obligations de bailleur.

Or, la société bailleresse ne justifie d’aucune démarche précise en vue de remédier à la non-conformité de l’installation électrique avant le mois de septembre 2024. Si elle produit une pièce intitulée étude préalable liaison réseau et dérivation individuelle, celle-ci est partielle et non signée de sorte qu’il ne peut être retenu une démarche effective au 12 juin 2024, date mentionnée sur ce document, d’autant que suivant les courriels émanant d’Enedis, la création de la demande de dérivation individuelle date du 16 septembre suivant.

La présence d’une installation électrique non conforme, qualifiée de dangereuse, et l’absence de justificatif de démarches de la société bailleresse avant le mois de septembre 2024 sont de nature à caractériser un manquement grave de cette dernière, susceptible de justifier le non-respect par le locataire de son obligation au paiement du loyer.

L’obligation au paiement incombant à M. [X] ne relève donc pas de l’évidence requise en référé. Une contestation sérieuse doit être retenue.

Au surplus, la cour relève que la société [Adresse 1] a fait délivrer le commandement de payer et l’assignation en justice, avant même la réalisation de démarches afin de mettre en conformité l’installation électrique. Un tel délai pose difficulté au regard de l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail.

En l’état de la contestation sérieuse retenue précédemment, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de provision au titre des loyers présentée par la société [Adresse 1].

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [X] à payer à la société [Adresse 1] une somme de 1 800 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 30 juin 2024.

— Sur les demandes de provisions présentées par M. [X] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

1 ) Sur la demande au titre de la location d’un box de stockage :

M. [X] verse aux débats un contrat de location d’un box de 15 m² à effet au 10 septembre 2024, pour un loyer de 150 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, afin de justifier sa demande de provision de 400 euros.

Cependant, cette seule pièce, non étayée, notamment, par des attestations ou un constat sur son utilisation effective, ne permet pas de retenir que M. [X] a loué ce box pour stocker son matériel initialement présent dans le local loué auprès de la société [Adresse 1], ceci d’autant que la cour relève que le chèque remis au bailleur au titre du dépôt de garantie a été émis par Mme [I] [Y].

L’utilisation de ce box à des fins de stockage en raison d’une impossibilité d’user du local loué auprès de la société intimée en l’absence d’une installation électrique conforme ne relève pas de l’évidence requise en référé.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de cette demande de provision.

L’ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

2) Sur la réparation de la perte de revenus :

M. [X] invoque une perte de revenus mais il ne justifie nullement que son activité de restauration de véhicule est source de revenus. Il ne produit aucun élément comptable ni même plus généralement d’élément sur son activité.

Subséquemment, l’obligation d’indemniser une perte de revenus incombant à la société intimée s’avère sérieusement contestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de cette demande de provision.

L’ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

3 ) Sur le préjudice moral :

La non-conformité et la dangerosité de l’installation électrique est indéniablement source d’un préjudice moral pour M. [X] qui a sollicité en vain une mise en conformité et n’a pu user des locaux dans des conditions sécures.

Certes, il a coupé les câbles électriques, comme il le reconnaît, mais indépendamment de cette coupure, en raison des branchements « hasardeux », la société Enedis a coupé l’alimentation en électricité du bâtiment de sorte que l’utilisation du local a été impossible.

Ce préjudice moral peut être évalué de manière non sérieusement contestable à hauteur de 1 000 euros.

Dès lors, la société [Adresse 1] doit être condamnée à verser à M. [X] une provision de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [X] à verser à la société [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société intimée, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme totale de 1 800 euros à ce titre pour la première instance et l’appel.

La société [Adresse 1] supportera, en outre, les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [X] à payer à la société [Adresse 1] une somme de 1 800 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 30 juin 2024 ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision au titre du préjudice moral ;

— condamné M. [X] aux dépens, frais de commandement inclus ;

— condamné M. [X] à payer à la société [Adresse 1] une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision au titre des loyers présentée par la société [Adresse 1] ;

Condamne la société [Adresse 1] à verser à M. [X] une provision de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamne la société [Adresse 1] à verser à M. [X] la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société [Adresse 1] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel.

La Greffier, Le Président,