COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

Rôle N° RG 21/01067 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG2PZ

S.A.R.L. PARSE

C/

[S] [C] [Z] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Sylvie CARMAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 13 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00992.

APPELANTE

S.A.R.L. PARSE

, demeurant Chez M. [F] [L] – [Adresse 1]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE,

INTIMEE

Madame [S] [C] [Z] épouse [G]

née le 24 Février 1937 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie CARMAND, avocat au barreau de NICE et ayant pour avocat plaidant M^e Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, puis avisées par message le 5 Décembre 2024, que la décision était prorogée au 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juin 1991, les époux [Z], aux droits desquels se trouve Mme [S] [Z] épouse [G] depuis un acte authentique du 1er août 2002, ont donné à bail à l’EURL Parse, ayant pour gérant et associé unique M. [F] [L], un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], pour une durée de 9 année à compter du 1er février 1991 moyennant un prix annuel de 31 200 francs à usage de 'tous commerces, sauf ceux pouvant être interdits au cahier des charges de l’immeuble.'

Par un avenant du 26 janvier 2010, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2009, moyennant un loyer annuel de 7 550, 44 euros hors charges et hors taxes.

Afin de faire constater que les locaux étaient fermés et inexploités, Mme [G] a fait dresser un premier constat d’huissier le 15 janvier 2015, puis un second constat portant sur la période du 28 septembre 2015 au 6 octobre 2015.

Par une requête au président du tribunal de commerce de Nice du 24 novembre 2015, Mme [G] a sollicité la désignation d’un huissier afin de faire constater les conditions d’occupation des locaux loués.

Par une ordonnance du 24 novembre 2015, le président du tribunal de commerce de Nice a fait droit à cette requête et a désigné Maître [A], huissier de justice, qui a dressé un procès-verbal le 23 décembre 2015.

Par exploit du 2 février 2016, Mme [S] [Z] épouse [G] a fait assigner la société Parse par devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Parse, aux motifs que la locataire avait cessé toute exploitation dans les lieux qu’elle laissait dans un état d’abandon et de délabrement et qui n’étaient plus en conformité avec les règles de sécurité en matière d’incendie et d’installations électriques, qu’elle avait réalisé des constructions sans autorisation du bailleur en violation des termes du bail.

En cours de procédure, le 15 juin 2016, les lieux donnés à bail ont été restitués.

Mme [G] sollicitait du tribunal qu’il déclare la SARL Parse responsable de la résiliation du bail et la condamne à lui verser la somme de 30000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société Parse a sollicité reconventionnellement l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 210 000 euros ou à tout le moins 95 000 euros pour perte de chance de céder son droit au bail, reprochant à la bailleresse d’avoir fait preuve de déloyauté dans l’exécution du bail, en refusant de prêter son concours à la résolution d’une anomalie cadastrale affectant l’assiette des locaux loués et d’avoir diligenté l’action en résiliation dans le seul but de faire échec à la cession du droit au bail de l’EURL Parse à M. [N].

Par un jugement du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a statué comme suit :

— écarte les demandes reconventionnelles formées par la société Parse,

— dit que la société Parse a manqué à ses obligations contractuelles nées du bail consenti le 6 juin 1991,

— condamne la société Parse à verser à Mme [S] [Z] épouse [G] une indemnité de 15 000 euros au titre de la perte de loyers,

— condamne la société Parse à verser à Mme [S] [Z] épouse [G] la somme de 2.881,16 euros au titre de charges impayées.

— condamne la société Parse à verser à Mme [S] [Z] épouse [G] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamne la société Parse aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier de Me [A].

Le tribunal a retenu que :

— les demandes reconventionnelles de la société Parse ne présentent pas un lien suffisant avec les prétentions originaires de Mme [Z] épouse [G] au sens de l’article 70 du code de procédure civile, au regard de leur objet parfaitement distinct,

— la société Parse a manqué à ses obligations nées du bail commercial conclu le 6 juin 1991, dès lors qu’elle a cessé l’exploitation dans les lieux loués, cessé de maintenir les lieux loués en bon état d’entretien, manqué à son obligation de maintien des lieux en conformité avec les règles de sécurité en matière d’incendie et d’installations électriques, notamment au regard des stipulations du bail laissant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène,

— la seule conjoncture économique ne saurait justifier la cessation de l’exploitation dans les lieux loués, tandis que le problème d’assiette locative avancé par la société Parse ne peut être considéré comme un argument déterminant dès lors qu’il n’a jamais empêché le preneur d’exploiter son fonds de commerce, ni de conclure d’autres contrats de location-gérance,

— aucun manquement contractuel ne peut être reproché à la société Parse au titre des modifications apportées aux lieux loués (sorties obturées, monte-charge, chambres froides) dès lors que ces modifications préexistaient à l’acquisition du fonds de commerce par cette société le 12 juin 1986,

— Mme [Z] épouse [G] ne démontre pas que les locations-gérances consenties successivement par la société Parse seraient en réalité des sous-locations,

— il résulte des éléments du dossier que par avenant en date du 26 janvier 2010, le bail commercial conclu entre les parties a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2009, moyennant un loyer annuel de 7 550, 44 euros hors charges et taxes, de sorte que les locaux ayant été libérés le 15 juin 2016, la bailleresse est fondée à obtenir une indemnisation de 15000 euros au titre de la perte de 20 mois de loyer,

— il résulte du décompte locataire au 15 juin 2016 que la société Parse reste à devoir à Mme [S] [Z] épouse [G] la somme de 2 881, 16 euros au titre des charges impayées.

Par une déclaration du 22 janvier 2021, la société Parse a interjeté appel de cette décision.

Par des conclusions rectificatives déposées et notifiées le 11 janvier 2024, la société Parse demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par l’EURL Parse à l’encontre du jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nice.

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nice.

Statuant à nouveau,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— juger recevables les demandes reconventionnelles formées par l’EURL Parse à l’encontre de Mme [G],

— juger que les manquements dénoncés par Mme [G] ne justifiaient pas la résiliation du bail consenti par l’EURL Parse,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

Reconventionnellement :

Vu les articles 1134 alinéa 3 et 1147 du code civil (rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016)

— juger qu’en refusant de prêter son concours à la résolution de l’anomalie cadastrale affectant la parcelle LB [Cadastre 3] Mme [G] a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du bail commercial la liant à l’EURL Parse,

— juger que l’action en résiliation de bail commercial diligentée le 2 février 2016 par Mme [G] dans le seul et unique but de faire échec à la cession de droit au bail de l’EURL Parse à M. [N] constitue un abus de droit,

— juger que la mauvaise foi de la bailleresse a fait perdre à l’EURL Parse toute chance de céder son droit au bail au prix de 210 000 euros ou à tout le moins au prix de 95 000 euros.

— condamner Mme [G] à payer à l’EURL Parse la somme de 210 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Si mieux n’aime,

— condamner Mme [G] à payer à l’EURL Parse la somme de 95 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [G] à rembourser à l’EURL Parse les dépenses d’électricité pour la période considérée, soit la somme de 1 365 euros,

En toute hypothèse,

— juger infondé l’appel incident formé par Mme [G],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné l’EURL Parse à lui payer la somme de 2 881, 16 euros au titre d’un prétendu arriéré de charges,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement au profit de l’EURL Parse d’une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 5 février 2024, Mme [Z] épouse [G], demande à la cour, vu les articles 1134, 1147, 1184, 1728, 1729 et 1741 du code civil, L.145-31 du code de commerce, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 13 janvier 2021, en ce qu’il a :

— écarté les demandes reconventionnelles formées par la société Parse,

— dit que la société Parse a manqué à ses obligations contractuelles nées du bail consenti le 6 juin 1991, notamment celles d’exploiter personnellement, de maintenir les lieux en bon état d’entretien et de réparation et de maintenir les lieux en conformité avec les règles de sécurité en matière d’incendie et d’installations électriques,

— condamné la société Parse à indemniser Mme [S] [G] du préjudice subi et à lui verser au titre du reliquat de loyers et charges au 15 juin 2016 la somme de 2 881, 16 euros avec les intérêts légaux,

— condamné la société Parse à verser à Mme [S] [Z] épouse [G] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ce compris le coût du constat d’huissier de Me [A],

— recevoir Mme [S] [G] en son appel incident et l’y déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la violation de l’interdiction de ne pas réaliser de construction sans l’autorisation du bailleur, ni celle d’interdiction de sous-louer et limité à 15000 euros le montant du préjudice subi par Mme [S] [G],

Statuant à nouveau de ces chefs,

— dire que la SARL Parse a violé l’interdiction de ne réaliser aucune construction sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur en supprimant les anciennes sorties à l’arrière des locaux, en y installant un monte-charge et en installant des locaux frigorifiques,

— dire que les locations gérance consenties par la SARL Parse constituent des sous-locations et qu’en conséquence le locataire a enfreint l’interdiction de sous-louer sans autorisation de la bailleresse,

— condamner la SARL Parse à verser à Mme [G] en réparation des préjudices subis une indemnité de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter la SARL Parse de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement sur les demandes reconventionnelles de la société Parse, pour le cas où celles-ci seraient déclarées recevables,

— les déclarer mal fondées et en débouter la société Parse,

Dans tous les cas,

— condamner la SARL Parse à payer Mme [S] [G] une indemnité supplémentaire de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SARL Parse, aux entiers dépens comprenant le coût de la mesure de constat de Me [A] (736,16 euros) et les frais de signification de l’ordonnance du 24 novembre 2015 (156, 92 euros) et admettre M^e Carmand, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 1er octobre 2024.

MOTIFS

Sur les infractions au bail reprochées par la bailleresse à la société Parse :

— sur le défaut d’exploitation :

Le bail du 6 juin 1991 fait obligation au preneur, à peine de tous dommages et intérêts et de résiliation, de tenir les locaux constamment garnis de marchandises et objets mobiliers d’une valeur suffisante pour répondre des loyers et de toutes les charges et conditions du bail et de toujours tenir les locaux ouverts et achalandés.

La société Parse indique qu’après avoir exploité le fonds personnellement, elle a consenti à partir de décembre 1994 des locations-gérances successives, la société Le Carthage ayant exploité le fonds jusqu’à sa liquidation judiciaire prononcée le 13 mars 2014.

Elle a alors cherché un acquéreur pour son fonds de commerce, suivant mandat de vente confié à AxeDev Immobilier le 8 avril 2014, versé aux débats.

Elle a consenti un nouveau contrat de location gérance à compter du 1er avril 2015 à la société Amande market qui a également fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte le 26 novembre 2015.

Il ressort de ces éléments que le fonds a été inexploité et fermé entre le 13 mars 2014 et le 1er avril 2015, puis à compter de la cessation d’activité de la société Amande market qui, selon son gérant, est intervenue le 10 septembre 2015.

Ainsi, pendant les deux années précédant la date de l’assignation en résiliation délivrée le 2 février 2016, les locaux avaient été fermés pendant plus de 15 mois.

L’appelante fait valoir qu’elle avait recueilli des offres d’achat de son fonds en mai 2014 qui n’ont pu aboutir, le notaire de l’un des candidats ayant découvert qu’une erreur cadastrale faisait apparaître une partie du magasin d’une superficie de l’ordre de 35 m² sur une parcelle appartenant à la Ville de [Localité 5], et que Mme [G] a refusé de prêter son concours pour résoudre cette difficulté, empêchant la locataire de céder son droit au bail.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, le problème d’assiette locative avancé par la société Parse ne peut être considéré comme un argument déterminant dès lors qu’il n’a jamais empêché le preneur d’exploiter son fonds de commerce, ni de conclure des contrats de location-gérance.

— sur le défaut d’entretien et de réparation des lieux loués :

Le bail du 6 juin 1991 fait obligation au preneur d’entretenir les lieux en bon état de réparation et d’entretien, d’exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à l’exceptions des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil.

Il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats :

— que le 15 janvier 2015, il était constaté que la devanture du magasin était sale et non entretenue, qu’un soubassement en bois était très vétuste et cassé, qu’un des coffrets de rideau métallique s’était décroché et menaçait de tomber, que le store était vétuste avec un bras métallique cassé,

— que le 23 décembre 2015 et le 15 juin 2016 était décrit le mauvais à très mauvais état d’usage et d’entretien, voire l’insalubrité de l’intérieur des locaux, notamment en ce qui concerne les faux plafonds en dalles, les sols, le crépi des murs, les escaliers d’accès au sous-sol, les chambres froides, les sanitaires.

Le manquement de la locataire à son obligation de maintien des lieux en bon état de réparation et d’entretien est ainsi caractérisé.

— défaut de maintien des lieux en conformité avec les règles de sécurité :

Il est stipulé au bail que tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur.

La bailleresse fait valoir que le constat du 23 décembre 2015 révèle des défauts de conformité notamment en matière de sécurité incendie et installations électriques.

Le constat d’huissier réalisé le 23 décembre 2015 sur autorisation judiciaire comporte en annexe le rapport du contrôleur de l’APAVE requis par l’huissier et qui a procédé à la visite des lieux en présence de ce dernier.

Ce rapport confirme que les locaux relèvent de la catégorie des établissements recevant du public (ERP de 5ème catégorie) et décrit plusieurs points de non-conformité au regard notamment des règles de sécurité contre l’incendie, tenant à l’absence de sortie de secours, le défaut de marquage du monte-charge et d’organe de protection ou de coupure d’urgence, l’absence de porte d’isolement entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, l’absence de ventilation dans les locaux comportant des installations contenant du fluide frigorigène, l’absence d’alarme incendie, d’extincteurs.

Quant à la conformité des installations électriques, la locataire produit elle-même un rapport du bureau Veritas du 4 novembre 2015 portant sur les installations basse et très basse tension, relevant 17 défauts concernant les éclairages de sécurité, coffrets et armoires électriques, locaux et récepteurs électriques, ainsi qu’un devis établi le 16 mars 2016 par la société CANB électricité chiffrant à 2907,20 euros le coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Compte tenu des obligations mises à la charge du preneur par le bail en la matière, ces éléments sont suffisants à caractériser un manquement de la société Parse à ses obligations.

— sur le non-respect de l’interdiction de modifier les lieux loués :

Le bail impose au locataire de ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Mme [G] expose que les anciennes sorties à l’arrière des locaux ont été obturées et remplacées par un monte-charge installé par le locataire de même que deux locaux frigorifiques.

Elle prétend que ces installations n’ont pas fait l’objet d’une demande d’autorisation ni a fortiori d’une autorisation la bailleresse.

La société Parse prétend que ces installations existaient déjà lorsqu’elle a fait l’acquisition du fonds de commerce précédemment exploité par M. [P] [K] par acte du 12 juin 1986.

Elle produit à l’appui de ses allégations la copie de l’acte authentique du 12 juin 1986, signifié aux bailleurs, comportant la liste du matériel cédé dont un monte-charge et une chambre froide d’environ 20 m².

Mme [G] n’établit pas que la société Parse aurait effectué depuis son entrée dans les lieux un changement de distribution, de démolition, un percement de mur ou de voûte ou une construction.

Quant aux travaux réalisés par le ou les locataires précédents, à supposer qu’ils répondent à la définition précitée, Mme [G] ne démontre pas que la société Parse aurait été informée de leur caractère irrégulier et mise en demeure de procéder à une remise en état.

C’est à juste titre que le premier juge n’a retenu aucune infraction au bail à ce titre.

— sur le non-respect de l’interdiction de consentir des sous-locations :

La bailleresse prétend que les contrats de location-gérance consentis par la société Parse étaient en réalité des sous-locations prohibées déguisées, les exploitants se succédant avec chacun leur propres enseigne et clientèle.

La société Parse verse aux débats les contrats de gérance libre conclus le 5 décembre 1994 au profit de la société Docks de France Cofradel, le 13 octobre 2000 au profit de la société Distribution Casino France, le 31 mars 2010 au profit de la société Le Carthage et le 1er avril 2015 au profit de la société Amande market.

Le seul fait que ces contrats autorisent le locataire gérant à apposer sa propre enseigne est insuffisant à les requalifier en sous-locations dès lors que ces conventions portent bien sur un même fonds de commerce d’alimentation générale comprenant la clientèle et l’achalandage, le matériel, le mobilier commercial et les agencements.

Ainsi que le fait valoir l’appelante, s’agissant d’un commerce alimentaire de proximité, le fonds dispose d’une clientèle de quartier qui n’est pas propre au locataire-gérant.

La preuve d’une sous-location prohibée n’est pas rapportée.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la bailleresse :

Mme [G] fait valoir que les lieux ont été libérés le 15 juin 2016 alors que le bail devait se poursuivre jusqu’au 31 janvier 2018, ce qui lui a fait perdre 20 mois de loyer soit environ 20000 euros.

Elle ne peut cependant à la fois poursuivre la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la locataire, et reprocher à cette dernière de restituer les lieux en cours de procédure, conformément à ses demandes.

La prétendue perte de loyer jusqu’au 31 janvier 2018 n’est en outre aucunement constituée puisqu’il ressort des pièces versées aux débats que la restitution des lieux a permis à Mme [G] de consentir un nouveau bail dès le 1er septembre 2016 au profit de la société Boulangerie élégance, avec un loyer deux fois plus élevé que celui du bail résilié et un droit d’entrée de 55000 euros.

La demande en dommages et intérêts à ce titre apparaît en conséquence particulièrement injustifiée.

S’il est établi que les locaux n’ont pas été restitués en bon état d’entretien et de réparation, Mme [G] ne justifie d’aucune dépense exposée pour des travaux de réparation.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné la société Parse à payer à Mme [Z] épouse [G] une somme de 15000 euros de dommages et intérêts.

Mme [Z] épouse [G] sera déboutée de son appel incident à ce titre.

Sur la demande au titre des loyers et charges au 15 juin 2016 :

L’arrêté de compte établi par Foncia Massena, reprenant l’ensemble des mouvements depuis le 1er octobre 2010 fait apparaître un solde restant dû de 2 881,16 euros.

La société Parse, qui ne justifie d’aucun paiement autre que ceux comptabilisés par le mandataire de la bailleresse, sera condamnée au paiement de ce solde, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Parse :

— sur la recevabilité des demandes au regard de l’article 70 du code de procédure civile:

Les demandes reconventionnelles présentées par la société Parse en première instance tendent à l’indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subi du fait des comportements de la bailleresse à laquelle elle reproche son inertie à prêter son concours pour la régularisation de l’anomalie cadastrale affectant l’assiette du local donné à bail et sa déloyauté dans la mise en oeuvre de l’action en résiliation.

Alors que l’action initiale de la bailleresse tendait à la résiliation du bail, la demande reconventionnelle fondée sur la déloyauté de la bailleresse dans la mise en oeuvre de cette action présente indéniablement un lien avec les prétentions originaires de la bailleresse.

En outre, l’inertie de la bailleresse à régulariser l’anomalie cadastrale était invoquée par la locataire comme un moyen opposé au grief de défaut d’exploitation soutenant la demande adverse en résiliation du bail.

Les demandes reconventionnelles de la société Parse seront déclarées recevables en ce qu’elles se rattachent aux prétentions originaires de Mme [G] par un lien suffisant, le jugement étant réformé sur ce point.

— sur le bien fondé des demandes :

La société Parse reproche en premier lieu à Mme [G] de ne pas avoir fait diligence pour faire régulariser une erreur du cadastre affectant une parcelle sur laquelle est édifiée une partie du magasin, alors que cette anomalie faisait obstacle à la vente de son fonds de commerce.

Elle verse aux débats le courrier adressé le 15 octobre 2014 par son conseil à Foncia Massena, mandataire de la bailleresse, aux termes duquel il était exposé qu’à l’occasion de pourparlers avec un candidat acquéreur, le notaire chargé de la rédaction du projet d’acte avait informé M. [L] qu’une partie des lieux loués (35 m²) était cadastré au nom de la Ville de [Localité 5] (section LB [Cadastre 3]) et non à celui du bailleur, ce qui était confirmé par un courrier de M. [D] [I], géomètre-expert, en date du 25 juillet 2014.

Mme [G] a fait répondre par son mandataire le 12 novembre 2014 que la parcelle dont s’agit appartenait bien à la Ville de [Localité 5] qui avait autorisé en son temps M. [Z] à y édifier une construction légère, que cette autorisation datait de plusieurs années et n’avait jamais été remise en cause depuis, ni fait obstacle à la vente du fonds de commerce à plusieurs reprises.

Le conseil de la société Parse précisait le 25 novembre 2014 que l’autorisation de la Ville de [Localité 5], relatée au bail, concernait une superficie de 4 m² environ, alors que le notaire et le géomètre consultés concluaient que c’était une superficie de 35 m² du magasin qui était construite sur la propriété de la Ville.

Par courrier du 8 décembre 2014, Foncia Massena indiquait que Mme [G] restait sur sa position.

Il est confirmé par le courrier adressé le 12 janvier 2016 par la mairie à M. [L] que la parcelle litigieuse était bien la propriété de M. [Z] à l’exception d’un triangle de 4m² appartenant à la Ville de [Localité 5], et qu’une erreur avait été commise dans le dessin de la parcelle lors de la rénovation cadastrale.

Il n’est cependant pas démontré que Mme [G] aurait fait obstruction à la régularisation de cette situation, qui est d’ailleurs intervenue suivant courrier adressé par la mairie au syndic de la copropriété le 23 février 2016, après le temps nécessaire à l’instruction du dossier par le service foncier, comme mentionné par le maire dans son courrier du 16 novembre 2015 à M. [L].

En tout état de cause, Mme [G] n’est pas à l’origine de cette anomalie cadastrale dont elle n’a appris l’existence que par le courrier du conseil de la société Parse du 15 octobre 2014.

Or, à cette date, les offres d’achat du fonds de commerce reçues par la société Parse en mai 2014 avaient déjà fait l’objet d’un désistement des candidats acquéreurs ainsi qu’il résulte des termes du même courrier.

Il n’est ainsi pas démontré un comportement fautif de la bailleresse en lien causal avec le fait que les offres d’achat reçues en mai 2014 n’ont pas abouti à une cession du fonds.

L’appelante reproche en second lieu à Mme [G] d’avoir fait preuve de déloyauté dans la mise en oeuvre de l’action en résiliation et expose :

— que le 2 octobre 2015, elle a reçu une offre d’achat de son droit au bail pour un prix de 95000 euros, émanant de M. [B] [N] qui souhaitait exploiter une boulangerie dans les locaux,

— qu’elle a interrogé le 25 novembre 2015 le syndic de la copropriété pour s’assurer que l’activité de boulangerie était conforme au cahier des charges de l’immeuble,

— qu’informée du projet de sa locataire de céder son bail à un boulanger, Mme [G] a fait intervenir son conseil qui par courrier du 7 janvier 2016, a mis en garde le syndic sur les nuisances provoquées par l’ouverture d’une boulangerie dans l’immeuble et lui a interdit de se prononcer sur la compatibilité de cette activité avec le règlement de copropriété en le menaçant d’engager sa responsabilité,

— que la société Parse a fait rédiger projet d’acte de cession par son conseil qui lui a signalé le 14 janvier 2016 une difficulté tenant au fait que le bail devait arriver à échéance le 31 janvier 2018 de sorte que le cessionnaire du droit au bail ne pourrait se prévaloir du droit au renouvellement du bail faute de pouvoir justifier d’une exploitation effective au cours des trois années précédentes, conformément aux dispositions de l’article L.145-8 du code de commerce,

— que Mme [G] a refusé de renoncer à cette condition, alors même que M. [N] était prêt à accepter une augmentation de loyer, et a engagé une procédure de résiliation du bail le 2 février 2016, pour faire capoter l’ultime tentative de la locataire de céder son droit au bail,

— qu’une fois les locaux restitués, elle a consenti un bail commercial à M. [N] à compter du 1er septembre 2016 en empochant à cette occasion un droit d’entrée de 55000 euros.

Aux termes de son courrier adressé le 7 janvier 2016, le conseil de Mme [G] signale au syndic de la copropriété que l’autorisation ou le refus de l’exercice d’une activité dans l’immeuble relève de la seule compétence de l’assemblée générale des copropriétaires et non de celle du conseil syndical ou du syndic, le met en garde sur la nécessité de s’assurer que l’activité ne soit pas génératrice de nuisances olfactives, sonores, visuelles et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires, l’informe que la locataire n’a transmis aucune demande ni aucun projet de travaux et qu’à sa connaissance les lieux sont inadaptés à un commerce de boulangerie et conclut qu’il n’appartient pas au syndic de garantir au locataire ou à son conseil la compatibilité de l’activité projetée avec le règlement de copropriété sauf à engager sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires et de Mme [G].

Il informe par ailleurs le syndic être saisi d’une procédure en résiliation du bail à l’encontre du locataire de Mme [G].

Il ressort des échanges intervenus courant janvier 2016 entre le conseil de M. [N], et celui de l’EURL Parse que cette intervention du conseil de Mme [G] auprès du syndic, dans des termes qui ne revêtent au demeurant aucun caractère abusif, n’a eu aucune incidence défavorable sur la poursuite du projet de cession, le conseil du cédant ayant établi un projet d’acte le 14 janvier 2016 et celui du cessionnaire ayant fourni un dossier des pièces nécessaires le 15 janvier 2016.

Il ressort également du contenu de ces échanges que le motif de la non-réalisation de la cession du droit au bail tient au fait que la proximité de la date d’échéance du bail ne permettait pas au cessionnaire d’acquérir le droit au renouvellement du bail.

Mme [G] ne conteste pas ne pas avoir donné suite à la demande qui lui était faite par le conseil de la locataire, de renoncer à la condition d’exploitation effective du fonds imposée au cessionnaire par l’article L. 145-8 du code de commerce.

Ce refus de renoncer à cette condition légale pour préserver ses droits, alors qu’elle s’apprêtait à engager une procédure de résiliation du bail aux torts de la locataire, ne saurait être constitutif d’une faute de la bailleresse.

Il est rappelé qu’afin de faire constater des manquements de la locataire à ses obligations nées du bail, Mme [G] avait fait dresser un premier constat d’huissier le 15 janvier 2015, puis un second constat portant sur la période du 28 septembre 2015 au 6 octobre 2015, et, sur autorisation du président du tribunal de commerce du 24 novembre 2015, un troisième constat le 23 décembre 2015.

Il a été vu précédemment que ces constats ont permis de caractériser un défaut d’exploitation et un manquement de la locataire à ses obligations d’entretien, de réparation et de maintien des lieux en conformité avec les règles de sécurité, rendant légitime la procédure de résiliation du bail engagée par la bailleresse.

Il est par ailleurs attesté par M. [N] qu’il n’avait eu aucun contact avec Mme [G] lors des négociations avec l’EURL Parse qui ont échoué, et que c’est en voyant une affiche sur le commerce remis en location en juillet 2016 qu’il a pris contact avec l’agence Azurea, avec laquelle un bail a été signé en août 2016.

En considération de ces circonstances, la mauvaise foi, l’abus de droit et la déloyauté reprochés par l’appelante à la bailleresse n’apparaissent pas caractérisés.

L’EURL Parse sera en conséquence déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Chacune des parties succombant partiellement sur ses prétentions conservera la charge des dépens et frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— dit que la société Parse a manqué à ses obligations contractuelles nées du bail consenti le 6 juin 1991,

— condamné la société Parse à verser à Mme [S] [Z] épouse [G] la somme de 2.881,16 euros au titre de charges impayées.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute Mme [S] [Z] épouse [G] de sa demande en dommages et intérêts,

Déclare l’EURL Parse recevable en ses demandes reconventionnelles,

Au fond, l’en déboute,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel.

Le Greffier, La Présidente,