COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 58

Rôle N° RG 23/02590 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ5V

Syndicat [X] DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 10]

C/

[P] [D]

S.C.I. CHRYSTAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph [Localité 14]

M^e Thomas RAMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 16] en date du 12 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00768.

APPELANTE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la SAS [E] dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE,

INTIMEES

Madame [P] [D]

née le 18 Décembre 1973 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représentée par M^e Thomas RAMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. CHRYSTAL, demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représentée par M^e Thomas RAMON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI CRYSTAL et Mme [D] sont copropriétaires d’un immeuble situé à [Adresse 15].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 07 avril 2017, Mme [D], qui avait cédé divers lots, a mis en demeure le syndic de copropriété de lui rembourser le coût de remplacement d’un compteur défalcateur et divers frais de mutation et états pré-datés, demande que le syndic a estimé injustifiée.

Mme [D] a saisi le tribunal d’instance d’une action en restitution de l’indu. Ce tribunal a estimé sa demande irrecevable pour avoir été formée à l’encontre du syndic, la société Cabinet [E].

Par acte d’huissier du 03 février 2020, Mme [D] et la SCI CRYSTAL ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Cabinet [E], aux fins principalement aux fins d’obtenir la nullité des assemblées générales des 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019 et le remboursement de divers frais et charges portés au débit de leurs comptes.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré recevables les demandes de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de [Adresse 13] à Nice,

— prononcé la nullité des assemblées générales des 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société Cabinet [E], à verser à Mme [D] la somme de 1380 euros en remboursement des frais et honoraires indûment payés, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2020,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Nice, représenté à son syndic, la société Cabinet [E], à payer à la SCI CRYSTAL la somme de 600 euros en remboursement des frais et honoraires indûment payés, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2020,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Nice, représenté par son syndic, la société Cabinet [E], à payer à Mme [D] et la SCI CRYSTAL, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société Cabinet [E], aux dépens,

— rappelé que Mme [D] et la SCI SHRYSTAL seront dispensées de toute contribution à la dépense des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée par la décision du 29 mai 2019 en notant qu’il n’y avait pas identité de parties dans les deux litiges.

Il a annulé l’assemblée générale du 20 septembre 2018 en indiquant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas que Mme [D] et la SCI CRYSTAL avaient notifié au syndic un domicile élu au siège de la société Sud Contact, agence qui assurait la gestion locative de leurs lots et qui n’avait aucun mandat pour les représenter aux assemblées générales.

Il a annulé l’assemblée générale du 20 septembre 2019 au motif qu’il ne justifiait pas que celles-ci avaient notifié au syndic une adresse située à [Localité 17], alors que Mme [D] avait adressé un courriel électronique le 11 juillet 2016 pour donner sa nouvelle adresse, courriel reçu par le syndic qui avait relevé, par courriel en réponse, avoir procédé à la modification de ses coordonnées.

Il a rejeté les demandes de remboursement au titre de l’établissement de pré-état en expliquant que l’établissement de ce document, lors d’une mutation, n’était pas une obligation tirée de la loi de la copropriété et que la prestation, sollicitée par le notaire ou le vendeur au syndic, était faite au syndic es qualité et non au syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. Il a relevé que le syndic avait répondu à des demandes faites par le notaire, en application de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation et qu’à ce titre, il était en droit de facturer cette prestation, même si elle n’était pas visée dans le contrat de syndic.

Il a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [D] la somme de 180 euros de trop perçu lors d’une vente du 22 août 2018, à l’occasion de laquelle avaient été prélevées les sommes de 240 euros (opposition sur mutation, alors qu’un certificat de non-opposition était adressé le même jour au notaire) et 120 euros (au titre de l’état daté), alors que seul le coût du certificat (60 euros) pouvait lui être imputé. Il a estimé valables les frais imputés à Mme [D] à l’occasion des ventes de ses lots 649-740-30'224, en raison de l’existence d’oppositions sur mutation pour lesquels le syndic prenait des frais à hauteur de 240 euros.

Il a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser le montant des frais de mutation qui ne figurent pas dans le contrat de syndic et ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné.

Il a rejeté la demande au titre de la consommation d’électricité de l’appartement [Cadastre 1] en notant qu’en l’absence d’appareil de mesurage individuel en état de fonctionnement, le syndicat des copropriétaires était fondé à procéder à une répartition de cette charge à proportion des tantièmes affectés au lot. Il a indiqué que le compteur défalcateur, qui n’avait d’utilité que pour le lot de Mme [D] et qui avait été remplacé à la demande de son gestionnaire locatif, n’était pas une dépense commune, en l’absence de démonstration inverse d’une mention au règlement de copropriété.

Il a rejeté la demande de remboursement des charges afférentes aux travaux de ravalement de façade en notant que les copropriétaires avaient adopté, lors d’une assemblée générale du premier octobre 2015 devenue définitive, le principe de travaux de ravalement pour un montant déterminé à prélever sur le disponible de la vente d’une partie commune. Il a fait valoir que Mme [D] et la SCI CRYSTAL ne démontraient pas que les appels de fonds qui leur avaient été adressés n’avaient pas été autorisés à l’appui de la seule décision de l’assemblée générale du premier octobre 2015.

Le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Nice, représenté par son syndic, la société Cabinet [E] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes plus amples de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL.

Mme [D] et la SCI CRYSTAL ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*prononcé la nullité des assemblées générales des 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019,

*condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société Cabinet [E], à verser à Mme [D] la somme de 1380 euros en remboursement des frais et honoraires indûment payés, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2020,

*condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Nice, représenté à son syndic, la société Cabinet [E], à payer à la SCI CRYSTAL la somme de 600 euros en remboursement des frais et honoraires indûment payés, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2020,

*condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à Nice, représenté par son syndic, la société Cabinet [E], à payer à Mme [D] et la SCI CRYSTAL, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus

statuant à nouveau :

— de débouter Mme [D] et la SCI CRYSTAL de leurs demandes incidentes,

— de juger valides et régulières les convocations aux assemblées générales des 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019,

— de débouter Mme [D] et la SCI CRYSTAL de leurs demandes,

— de condamner Mme [D] à verser à la SAS cabinet Taboni la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste la nullité des assemblées générales critiquées au motif d’irrégularité dans les convocations.

Il soutient avoir répondu aux exigences de Mme [D] qui souhaitait que son mandataire reçoive toutes les correspondances.

Il évoque l’existence de l’apparence d’un large mandat de gestion permettant à la société SUD CONTACT de recevoir tout acte administratif et donc les convocations.

Il affirme que le syndic a convoqué Mme [D] et la SCI CRYSTAL à l’adresse à laquelle elles avaient fait élection de domicile. Il indique que postérieurement à 2016, la société SUD CONTACT avait demandé à ce que les lettres lui soient adressées à une autre adresse sur [Localité 16], changement facturé en 2017 et qui ne correspond pas au changement évoqué de 2016.

Il fait observer :

— que la convocation faite à Villette d’Anthon est en tout état de cause celle de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL,

— qu’il appartenait aux copropriétaires de notifier un changement d’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception, en application des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, la seule information donnée par un simple courriel étant insuffisante,

— que la société SUD CONTACT a toujours été le gérant des appartements des lots concernés.

Il soutient que les frais sollicités sont dus. Il note que les pré-états datés ont été effectués à la demande du notaire, dans le cadre des ventes. Il explique que le pré état-daté a été demandé deux fois en raison du de temps très long qui s’est écoulé dans le cadre de la vente des lots 130-64 et 258-299.

S’agissant des ventes des 22 août 2018 (lots 511 et 418) et du 10 septembre 2018 (lots 305 et 261) et des ventes des lots 602-742 et 295-254, il précise que les frais de mutation sont dus. Il conteste l’existence de facturation 'd’opposition’ au sens de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Il déclare que Mme [D] était à jour des charges mais redevable de frais.

S’agissant des ventes des 30 mars 2017, il fait observer que les notaires réclament un (pré) état daté, conformément à la loi ALUR et que le syndic ne peut se soustraire à cette demande tout comme il doit établir l’état daté, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il déclare que ce sont les états datés qui ont été facturés à hauteur de 120 euros, conformément au contrat de syndic. Il indique que Mme [D] n’était pas à jour de ses charges lors de la vente du 06 octobre 2017, si bien que les frais d’opposition sont justifiés.

Il conteste tout indu au titre de la consommation d’électricité, alors qu’il appartenait à Mme [D] d’avoir un compteur défalcateur qui fonctionnait. Il estime dû le coût du changement du compteur.

Il indique que les appels de fonds au titre du ravalement l’ont été en exécution de l’assemblée générale du premier octobre 2015. Il précise que le disponible de la vente a donc été soldé et qu’il a fallu procéder à des appels de fonds pour les travaux de finition du ravalement. Il ajoute que les dépenses de l’exercice 2017 ont été validés lors de l’ assemblée générale définitive du 20 septembre 2018.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 août 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [D] et la SCI CRYSTAL demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de Mme [D],

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus,

statuant à nouveau :

— de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à verser à Mme [P] [D] :

— La somme de 840,00 euros au regard des frais imputés au titre des pré-états datés ;

— La somme de 1.860,00 euros au titre des frais de mutation imputés à tort ;

— La somme de 483,73 euros au titre de la consommation d’électricité imputée à tort ;

— La somme de 305,36 euros correspondant aux frais de remplacement du compteur

défalcateur qui relève d’une dépense commune ;

— La somme de 2.591,88 euros telle que portée au débit de son compte propriétaire pour les frais de ravalement de façade.

— de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à verser à la SCI CRYSTAL :

— La somme de 240,00 euros au regard des frais imputés au titre des pré-états datés ;

— La somme de 2.899,70 euros telle que portée au débit de son compte copropriétaire pour les frais de ravalement de façade.

— de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à verser à Mme [P] [D] et à la SCI CRYSTAL la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [P] [D] et de la SCI CRYSTAL ;

— de fixer le point de départ des intérêts moratoires à valoir sur les condamnations à intervenir au 7 avril 2017, date d’interpellation du syndic par Mme [P] [D] sur les désordres sus-évoqués.

Elles soulèvent la nullité des assemblées générales du 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019 au motif que les convocations sont irrégulières pour avoir été envoyées à la société SUD CONTACT, gestionnaire locatif de Mme [D], qui ne détient aucun mandat dans le cadre de ses relations avec le syndicat des copropriétaires et pour avoir été envoyées à une adresse erronée, alors que le syndic avait connaissance de l’adresse de Mme [D].

Elles sollicitent le remboursement des frais d’état pré-daté qui leur ont été imputés et qui ne font pas partie des actes facturables par le syndic.

Elles contestent également les frais imputés au titre des frais de mutation, au titre des états datés et au titre d’oppositions.

Mme [L] sollicite le remboursement des charges d’électricité de l’appartement [Adresse 2] pour l’année 2015, alors que la consommation d’électricité était nulle, comme en témoigne le relevé de l’index de consommation. Elle s’oppose à l’imputation qui lui est faite pour le remplacement du compteur défalcateur, partie commune, et en sollicite le remboursement.

Elles demandent le remboursement des sommes qui leur ont été imputées au titre de l’appel de fonds intitulé 'complément appel de fonds ravalement', alors que ce ravalement devait être financé par la vente de parties communes. Elles considèrent que les appels de fond complémentaires n’ont jamais été soumis à l’aval des copropriétaires. Elles rappellent avoir sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 20 septembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2025.

MOTIVATION

La cour comprend du dossier que la SCI CRYSTAL est représentée par Mme [D].

La convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale.

Cette disposition est impérative : le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété ou du mandataire désigné est une cause de nullité de l’assemblée.

La demande de nullité d’une assemblée générale doit être faite dans les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 65 du décret du 17 mars 1967, dispose qu’en vue de l’application de l’article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

Pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile exact des copropriétaires.

C’est au domicile réel ou élu ainsi porté à la connaissance du syndic que les convocations sont valablement faites. Il appartient donc au copropriétaire de fournir au syndic les informations nécessaires pour lui permettre de lui notifier les convocations.

La charge de la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce que la société SUD CONTACT GESTION, dont le mandant est Mme [D], aurait pour mandat de recevoir les convocations aux assemblées générales dans l’intérêt de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL ni qu’il aurait pour mandat de les représenter lors de la tenue de ces dernières. Le syndicat des copropriétaires produit au débat un mandat général de gestion immobilière (sa pièce 24) de Mme [D] à cette société, mandat qui ne comprend pas de telles missions. Il n’est pas plus démontré que Mme [D] et la SCI CRYSTAL auraient désigné comme mandataire la société SUD CONTACT pour les représenter lors des assemblées générales ni que la société SUD CONTACT aurait demandé au syndic de recevoir les convocations pour les assemblées générales. La demande de la société SUD CONTACT, faite par courriel le 18 janvier 2017 pour recevoir les appels de fonds de Mme [D] ne vaut pas mandat pour les convocations des assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires justifie :

— du retour d’un accusé de réception d’une lettre libellée au nom de 'SCI CRYSTAL LA JANSONNE [P] [F]' à l’adresse du [Adresse 5] (sa pièce 4), le pli n’ayant pas été réclamé ; le syndicat des copropriétaires indique qu’il s’agit de la convocation à l’assemblée générale du 20 septembre 2018,

— du retour d’un accusé de réception (sa pièce 4) d’une lettre libellée au nom de’SCI CRYSTAL LA JANSONNE [P] [F]' à l’adresse du [Adresse 5], l’accusé de réception n’étant pas signé ; le syndicat des copropriétaires indique qu’il s’agit de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2018 ;

— du retour de deux accusés de réception signés respectivement les 26 et le 27 septembre 2018, de lettres libellées au nom de 'SCI CRYSTAL LA JANSONNE 52 [P] OU SUD CONTACT GESTION’ au [Adresse 7] et d’une lettre libellée au nom de 'Madame [D] 53 C-0 Agence SUD CONTACT GESTION’ à l’adresse du [Adresse 7] ; le syndicat des copropriétaires indique qu’il s’agit de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2018,

— du retour (sa pièce 19), d’un accusé de réception n’ayant pas été signé (plis avisé et non réclamé', d’une lettre libellée au nom de 'SCI CRYSTAL LA JANSONNE [P] [D]' à l’adresse du [Adresse 5] ; le syndicat des copropriétaires indique qu’il s’agit de la convocation à l’assemblée du 20 septembre 2019.

En l’absence de mandat de la société SUD CONTACT pour recevoir les convocations aux assemblées générales et y assister, les convocations faites à cette dernière sont irrégulières. Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des convocations des deux assemblées générales discutées à cette société.

Les notifications du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2018 faites à l’adresse de la société SUD CONTACT sont également irrégulières et ne font pas courir le délai pour contester cette assemblée générale.

Par courriel du 11 juillet 2016, Mme [D] a adressé au syndic de la copropriété sa nouvelle adresse. Elle indiquait 'voici ma nouvelle adresse : [P] [D] [Adresse 4]'. Je vous demande de modifier mes coordonnées dans vos bases de données afin que je reçoive les convocations et courriers'.

Le syndic a répondu par courriel dès le 12 juillet 2016, dont l’objet était 'changement de coordonnées’ en lui indiquant que 'les modalités ont été effectuées ce jour'.

Ainsi, les convocations et notifications auraient dû être faites à cette adresse de THEIZE, le syndic ayant été clairement avisé de ce changement d’adresse et ayant clairement indiqué à Mme [D], qui représente également la SCI CRYSTAL, avoir procédé aux modifications d’adresse sollicitées, ces modifications ayant été demandées pour 'recevoir les convocations et les courriers'. Le syndicat des copropriétaires connaissait donc parfaitement l’adresse réelle de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL et ne peut se retrancher derrière le fait qu’il n’a pas été avisé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est démontré que le syndic en avait connaissance dès le 12 juillet 2016, la date du courriel de réponse n’étant pas contestée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la régularité des convocations de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL aux assemblées générales des 20 septembre 2018 et 20 septembre 2019, il convient d’annuler ces dernières. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande remboursement des frais au titre de l’état pré-daté et des frais de mutation

Sur la demande de remboursement à hauteur de 840 euros pour Mme [D] et 240 euros pour la SCI CRYSTAL au titre des états pré-datés

Le 'pré état-daté’ a pour objet d’informer l’acquéreur sur la situation financière et l’état de la copropriété avant le compromis de vente. L’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation précise les différentes informations qu’il doit contenir. Ce document n’est pas obligatoire. Le tarif de l’établissement d’un tel état pré-daté n’est pas réglementé et ne se trouve pas dans le contrat de syndic.

Il n’est pas contesté que le syndic a été sollicité par les notaires aux fins d’obtenir diverses informations préalable aux ventes et aux compromis de vente. Le syndic a répondu aux demandes faites selon les dispositions de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation.

La prestation a été mise en oeuvre. Mme [D] et la SCI CRYSTAL ne peuvent en conséquence estimer que la somme de 120 euros faite pour chaque état pré-daté, qui répondait à une demande du notaire, ne serait pas due. La somme facturée (120 euros TTC, correspondant au coût de l’état daté de l’article 10-1 visé au contrat de syndic) n’est pas excessive eu égard aux diligences accomplies, comme le relève le premier juge. Il n’est pas contesté que le pré-état daté a été sollicité à deux reprises pour la vente des lots 130-64 et 258-299. En conséquence, elles seront déboutées de ces demandes de remboursement à hauteur de 840 euros pour Mme [D] et la SCI CRYSTAL. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de remboursement au titre des frais de mutation

L’état daté est un document que le syndic de copropriété est légalement tenu d’établir entre la signature du compromis de vente et la vente définitive, aux frais du vendeur, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Deux contrats de syndic sont versés au débat :

— celui consécutif à la désignation du cabinet [E] lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2016

— celui consécutif à la désignation du cabinet [E] lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2018

Il a déjà été indiqué que les sommes de 120 euros au titre des pré-états daté étaient dus.

Vente du 20 mars 2017 (lots 649-740 ; Mme [D]) :

La somme de 240 euros correspondant à une opposition sur mutation (au titre du contrat de syndic de 2016), est due, car il est démontré que le syndic avait fait opposition entre les mains du notaire en raison d’arriéré de charges.

Vente du 06 octobre 2017 (lots 306-224) : Comme l’indique avec pertinence le premier juge, la somme de 240 euros a été faite dans le cadre d’une opposition sur mutation effectuée auprès du notaire, alors qu’il existait des arriérés de charges. Cette somme est donc due.

Vente du 22 août 2018 (lots 511-418) : Mme [L] conteste l’imputation de la somme de 360 euros. Il a été indiqué que la somme de 120 euros était due. Reste donc la somme de 240 euros. Il ressort des pièces produites qu’il s’agit (pièce 12 du syndicat des copropriétaires) d’une opposition faite entre les mains du notaire au titre de charges dues sur l’exercice 2018. Le même jour, un certificat de non opposition était délivré. Le syndicat des copropriétaires indique que Mme [D] était en réalité à jour de ses charges mais redevable des frais de mutation et des frais relatifs au contrat de syndic, sans distinguer les sommes toutefois. C’est avec pertinence que le premier juge, qui relève que la dette de 360 euros était constituée de l’état daté (120 euros) et de l’opposition ( 240 euros), a estimé qu’une erreur avait été faite et a ordonné au syndicat des copropriétaires de restituer à Mme [D] la somme de 180 euros, après avoir indiqué que seule pouvait être due (hors état daté) la somme de 60 euros au titre de la délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, visé au contrat de syndic.

C’est également par des motifs pertinents que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à restituer à Mme [D] la somme de 1200 euros et à la SCI CRYSTAL la somme de 600 euros au titre :

— de la somme de 300 euros sollicitée par Mme [D] pour chacune des ventes suivantes:

*Vente du 10 septembre 2018 (lots 305-261)

*Vente du 23 novembre 2018 (lots 602-742)

*Vente du 29 mai 2019 (lots 295-254)

*Vente du 21 octobre 2019 ( lots 341-234) , puisque ne pouvait, pour ces ventes, être réclamée que la somme de 120 euros et 60 euros (et non 120 euros et 360 euros), en l’absence de frais d’opposition justifiés et de frais qui correspondraient à des sommes visées dans le contrat de syndic

— de la somme de 300 euros sollicitée par la SCI Crystal pour chacune des ventes suivantes :

*Vente du 21 juin 2019 (lots 130-64)

*Vente du 15 novembre 2019 (lots 258-299), pour les mêmes motifs.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la consommation d’électricité de l’appartement [Cadastre 1] et sur le remplacement du compteur défalcateur

Mme [D] sollicite la restitution d’un indu et il lui appartient donc de démontrer qu’elle ne doit pas la somme de 483, 75 euros au titre de la consommation électrique de son appartement pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015. Il est établi que le compteur placé dans son lot pour connaître le montant de la consommation électrique ne fonctionnait pas.

Le règlement de copropriété n’est pas produit au débat.

Il n’est pas contesté que le montant des sommes sollicitées à Mme [D] correspond à un prorata des millièmes de son lot.

En l’absence de compteurs individuels, la répartition des charges électriques peut se faire selon les tantièmes de copropriété.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a donc rejeté la demande de remboursement de la somme de 483, 75 euros formée par Mme [D].

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

C’est également par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que le coût du remplacement du compteur défalcateur, qui n’avait d’utilité que pour le lot de Mme [D] et avait été remplacé à la demande expresse de son gestionnaire, lui était imputable.

Le jugement déféré, qui a rejeté les demandes de remboursement faites sur ces chefs sera confirmé.

Sur les charges afférentes aux travaux de ravalement

Selon une assemblée générale devenue définitive le premier octobre 2015, a été adoptée une résolution n° 12 selon laquelle il a été décidé de procéder à des travaux de ravalement de façade, pour un montant de 551.426, 88 euros, dont le montant serait prélevé sur le disponible du produit de la vente des parties communes.

L’état des dépenses de l’exercice 2017 mentionne un complément de travaux de ravalement hors budget de 164.095 euros qui a fait l’objet d’appels de fonds auprès des copropriétaires (pièces 23 et 24 des intimées). Ces sommes sont contestées par Mme [D] et la SCI CRYSTAL. L’assemblée générale du 20 septembre 2018, qui a approuvé les comptes, a été annulée et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une résolution définitive d’une assemblée générale qui aurait voté un complément de travaux de ravalement imputé aux copropriétaires de façon différente que par le fruit de la vente de certaines parties communes.

Dès lors, il convient de faire droit aux demandes de remboursement des appels de fonds imputés à Mme [D] à hauteur de 2591,88 euros et à la SCI CRYSTAL à hauteur de 2899,70 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [D] et de la SCI CRYSTAL les frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par Mme [D] et la SCI CRYSTAL.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [P] [D] et de la SCI CRYSTAL au titre de la demande de restitution des charges appelées en 2017 pour le ravalement des façades ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à rembourser à Mme [P] [D] la somme de 2591,88 euros au titre des charges appelées en 2017 pour le ravale de façades ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à verser à la SCI CRYSTAL à hauteur de 2899,70 euros au titre des charges appelées en 2017 pour le ravale de façades ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] au versement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel par Mme [P] [D] et la SCI CRYSTAL ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à verser à la SCI CRYSTAL aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,