AB/RP

Numéro 25/00414

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 11/02/2025

Dossier :

N° RG 23/02611

N° Portalis DBVV-V-B7H-IUUU

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[I] [H]

C/

S.A.R.L. TERRAINS 64

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [I] [H]

né le 01 Mars 1945 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté de Maître Jean MONTOULIEU de la SELARL MONTOULIEU, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.A.R.L. TERRAINS 64

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 528 582 745

dont le siège est sis

[Adresse 8]

[Localité 2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Jean Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 12 SEPTEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE PAU

RG numéro : 22/00583

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté du 19 août 2008, la société Colomes Immobilier a obtenu un permis d’aménager le terrain dont Mesdames [L] étaient propriétaires, [Adresse 6] à [Localité 7] (64), jouxtant la propriété de Monsieur [I] [H], pour y faire construire un lotissement comprenant 17 lots.

Par jugement du 30 septembre 2010, le tribunal administratif de Pau a rejeté la demande de M. [H] tendant à faire annuler l’arrêté du 19 août 2008.

Par une délibération du 21 décembre 2011, le conseil municipal de la commune d'[Localité 7] a adopté le plan local d’urbanisme confirmant notamment le caractère constructible de la parcelle de Mesdames [L] aux droits desquelles est venue la SARL Terrains 64 le 31 octobre 2012, après avoir acquis ladite parcelle.

Par jugement du 4 mars 2014, le tribunal administratif de Pau, saisi d’un recours pour excès de pouvoir formé par M. [H], a annulé la délibération du 21 décembre 2011.

Par arrêt du 5 avril 2016, la cour administrative d’appel de [Localité 5] a confirmé ce jugement.

En l’état la parcelle litigieuse n’était donc plus constructible.

Le 1er février 2018, la SARL Terrains 64 et M. [H] ont conclu un protocole transactionnel aux termes duquel M. [H] renonce à intenter toute action gracieuse, contentieuse ou judiciaire à l’encontre de la SARL Terrains 64 ou de tout projet de permis d’aménager, cette dernière s’engageant à lui céder en contrepartie une parcelle de terrain jouxtant sa propriété.

Le PLUI a classé en zone constructible la parcelle destinée au lotissement le 12 décembre 2018.

Le 8 avril 2019, la SARL Terrains 64 a obtenu un premier permis d’aménager.

Un avenant a été signé entre les parties le 1er juin 2019, intégrant notamment dans le périmètre du projet de lotissement le lot 17 de 790 m² correspondant à la parcelle n° [Cadastre 4] cédée à M. [H].

Le 18 juin 2020, la SARL Terrains 64 a obtenu un permis d’aménager modificatif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2020, réitérée le 4 mars 2022, la SARL Terrains 64 a demandé à M. [H] de lui indiquer si les actes transactionnels avaient fait l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Le 22 décembre 2020, M. [H] a fait délivrer à la SARL Terrains 64 une sommation d’avoir à comparaître devant notaire afin de procéder à la signature de l’acte constatant la réalisation des conditions suspensives de la transaction et la dation en paiement.

La SARL Terrains 64 ne s’étant pas présentée au rendez-vous de signature, le notaire instrumentaire a rédigé un procès-verbal de carence le 29 décembre 2020.

Par acte du 7 avril 2022, la SARL Terrains 64 a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, en constatation de la nullité des actes des 1er février 2018 et 1er juin '2020" (en réalité 2019).

Suivant jugement contradictoire du 12 septembre 2023 (RG n° 22/00583), le tribunal a :

— constaté la nullité de la transaction du 1er février 2018 conclue entre M. [H] et la SARL Terrains 64,

— constaté la nullité de l’avenant du 1er juin 2019 conclu entre M. [H] et la SARL Terrains 64,

— condamné M. [H] à verser à la SARL Terrains 64 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] aux dépens de l’instance.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que c’est par une simple erreur matérielle de frappe que la SARL Terrains 64 a sollicité dans le dispositif de ses conclusions le constat de la nullité de la transaction du 1er juin 2020 alors que seul est concerné un acte du 1er juin 2019,

— que la transaction du 1er février 2018 et son avenant du 1er juin 2019 entrent dans le cadre des dispositions de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme qui imposent l’enregistrement fiscal des transactions extinctives d’instance et de celles tendant à les prévenir, de sorte qu’elles auraient dû être enregistrées auprès des services fiscaux avant le 1er mars 2018 pour la transaction et le 1er juillet 2019 pour l’avenant, ce qui n’a pas été fait, de sorte qu’elles ne produisent aucun effet juridique et doivent en conséquence être annulées.

M. [I] [H] a relevé appel par déclaration du 26 septembre 2023 (RG n° 23/02611), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [I] [H], appelant, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— réformer le jugement,

— débouter la SARL Terrains 64 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Terrains 64 à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Terrains 64 aux entiers dépens, en ce compris la somme de 225 euros au titre du fonds d’indemnisation de la profession d’avoué (droit dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel conformément à l’article 1635 bis P – I du CGI),

— autoriser M^e Tucoo-Chala à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

— que le procès-verbal de carence dressé par le notaire de la SARL Terrains 64 porte les mentions d’enregistrement,

— que le protocole du 1er février 2018 a fait l’objet d’un versement d’un droit sur Etat de 125 euros à l’administration fiscale, ce qui renseignait ainsi cette dernière sur l’existence de ce protocole,

— que l’obligation de la SARL Terrains 64 a existé au moment de la formation du contrat, le protocole transactionnel passé devant notaire, qui n’est donc pas sans cause et constitue la loi des parties, même en l’absence de réitération par acte authentique,

— que les dispositions de l’article L. 600-8 nouveau du code de l’urbanisme, non entrées en vigueur lors de la signature du 1er février 2018, ne sont pas applicables en l’espèce contrairement à ce qu’a retenu le premier juge,

— que l’ancien article L. 600-8 du code de l’urbanisme n’est pas davantage applicable à la cause car il ne vise que les protocoles d’accord intervenus postérieurement à la saisine du juge administratif ou en cours de procédure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les anciennes procédures ne pouvant être prises en compte, de sorte que la validité de la convention ne peut être contestée du fait du défaut d’enregistrement,

— que s’agissant de l’avenant du 1er juin 2019 intervenu sous l’empire du nouvel article L. 600-8 du code de l’urbanisme, celui-ci ne constitue que le simple aménagement de la convention antérieure, et ne comprend aucune mention relative à un enregistrement,

— que même si l’avenant du 1er juin 2019 était considéré nul pour n’avoir pas été enregistré, la convention du 1er février 2018 conserverait toute sa valeur, ce qui lui permet de préserver ses droits sur la parcelle promise par la SARL Terrains 64.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Terrains 64, intimée, demande à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— constater la nullité des actes des 1er février 2018 et 1er juin '2020",

Ajoutant au jugement,

— condamner M. [H] à lui régler la somme de 11 400 euros au titre des préjudices fiscal et matériel,

— condamner M. [H] à régler une indemnité d’un montant de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme :

— que l’obligation d’enregistrement des transactions existait d’ores et déjà dans la version de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme antérieure au 1er janvier 2019, de sorte que la transaction du 1er février 2018 et son avenant du 1er juin 2019 devaient être enregistrés auprès des services fiscaux dans le délai d’un mois de leur signature, faute de quoi ils sont entachés de nullité et ne peuvent produire d’effet juridique,

— que l’enregistrement est imposé alors même qu’aucune procédure ne serait engagée devant le tribunal administratif, la loi visant la renonciation à engager une action future,

— que la somme de 125 euros prétendument payée par le notaire ne correspond pas à l’enregistrement requis, qui est celui de la transaction et non celui de la dation en paiement, ni du procès-verbal de carence, et n’a donc aucun effet utile sur la régularité des actes de transaction, qui devait en tout état de cause être enregistré dans le délai d’un mois,

— que l’appel interjeté par M. [H], qui ne repose sur aucun argument sérieux, entraîne l’immobilisation du bien qu’elle souhaite vendre à un tiers pour une période supplémentaire de quelques mois alors que la nullité des actes est établie depuis plus de quatre ans, et est donc fautif et lui cause un préjudice, lié aux charges fiscales afférentes au bien qu’elle doit supporter, et à la gestion de cette parcelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la validité de la transaction du 1er février 2018 et de son avenant du 1er février 2019 :

Il est établi par les pièces produites que ni la transaction du 1er février 2018 ni son avenant du 1er février 2019 n’ont fait l’objet, en tant que tels, d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale.

Il résulte de l’article L600-8 du code de l’urbanisme dans sa version applicable avant le 1er janvier 2019, et donc applicable à la transaction du 1er février 2018, que :

'Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.'

Ce texte, contrairement à sa version applicable à compter du 1er janvier 2019, ne vise pas les transactions visant à empêcher les recours futurs ni les intentions de former un quelconque recours, mais seulement 'toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours'.

Or il est constant qu’à la date de la transaction du 1er février 2018, il n’existait plus de procédure administrative en cours de la part de M. [H].

Par conséquent, cette transaction n’était pas soumise à l’obligation d’enregistrement prévue par le texte précité, et demeure parfaitement valable en l’état.

C’est donc à tort que le premier juge a constaté la nullité de cette transaction en appliquant une version de l’article L600-8 du code de l’urbanisme non encore en vigueur lors de la conclusion de cet acte.

La SARL Terrains 64 soutient qu’en tout état de cause l’avenant du 1er juin 2019 (désigné une nouvelle fois par erreur dans ses écritures comme étant daté du 1er juin 2020) aurait dû être enregistré pour être valable car il se trouvait soumis aux nouvelles dispositions de l’article L600-8 du code de l’urbanisme visant 'toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature'.

Or, il ne s’agit pas d’un acte autonome et se suffisant à lui-même, mais bien d’un avenant à la transaction du 1er février 2018 à laquelle il se réfère expressément et dont il doit suivre le régime juridique, l’objet de cet avenant n’étant que de permettre une désignation plus précise de la parcelle à attribuer à M. [I] [H], une fois la parcelle à lotir divisée en lots déterminés.

Par conséquent la cour estime que l’avenant du 1er février 2019 est également valable et n’avait pas à être enregistré.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions, et les demandes de la SARL Terrains 64 seront rejetées.

La demande indemnitaire de la SARL Terrains 64 nouvellement formée en cause d’appel sera également rejetée puisque la validité de la transaction et de son avenant est retenue par la cour.

Sur le surplus des demandes :

La SARL Terrains 64, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance, par infirmation du jugement déféré, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

La SARL Terrains 64 sera condamnée à payer à M. [I] [H] la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; sa demande présentée au titre de l’article 700 sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute la SARL Terrains 64 de l’ensemble de ses demandes, y compris celle présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Terrains 64 à payer à M. [I] [H] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Terrains 64 aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE