COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026/ 94

Rôle N° RG 23/03930 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6YJ

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

[T] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Bertrand D’ORTOLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 12 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n°RG 19/02868.

APPELANTE

Syndic. de copro. [Adresse 1] Représenté par son Syndic en exercice, la Société SYNGESTONE, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bertrand D’ORTOLI, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La copropriété " [Adresse 1] ", située [Adresse 5] – [Adresse 6], à [Localité 2], a pour syndic la société Syngestone depuis le 8 décembre 2020.

Mme [T] [B] épouse [Z] est propriétaire du lot n° 467 (villa n° 32), tandis que M. et Mme [E] [X] sont propriétaires du lot mitoyen n° 466 (villa n° 30).

Le 19 juin 2017, Mme [B] épouse [Z] a déposé plainte contre ses voisins à la brigade de gendarmerie de [Localité 3] pour construction sans autorisation préalable d’une terrasse avec piscine.

Les époux [X] ont tenté de régulariser la situation en déposant en mairie le 29 août 2017, une déclaration préalable de travaux qui a été rejetée par arrêté du 13 septembre 2017.

Ils ont par la suite sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2018 une résolution visant à autoriser a posteriori des travaux querelles.

A leur demande, deux nouvelles résolutions n° 13 et 14 ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2019 pour obtenir l’autorisation de mettre en place au droit du muret mitoyen situé entre leur lot et celui de Mme [Z] un brise-vue ou un grillage rigide.

L’assemblée les a autorisés à mettre en place ce brise-vue ou ce grillage, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite du second vote intervenu, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d’huissier du 20 juin 2019, Mme [Z] a attrait le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir annuler les résolutions précitées et condamner celui-ci à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2023, le tribunal a :

— annulé les résolutions n° 13 et 14 adoptées par l’assemblée générale du 26 avril 2019 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 1]", représenté par son syndic, en exercice à payer à Mme [T] [B] épouse [Z] la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— aux termes de la première résolution attaquée (n° 13), l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [X] et Mme [S] [H] à mettre en place un brise vue sur le muret mitoyen, situé entre leur lot n° 466 et le lot n° 467 appartenant à Mme [B] épouse [Z] au moyen de trois panneaux en bois marron d’une dimension de 90 x 180 m ;

— aux termes de la seconde délibération, ils ont été autorisés à mettre en place un grillage d’une hauteur d'1,80 m, avec poteaux de fixation sur toute la longueur du muret entre les deux lots précités de 2,90 m et fixation d’un brise vue de couleur brune ;

— il résultait du procès-verbal de constat dressé par la SCP Cohen-Thomas-Trulu, commissaire de justice à Nice, le 21 juillet 2017, que la copropriété " [Adresse 1] " était composée de diverses villas avec terrain en restanques et que M. [X] et Mme [S] [H] avaient édifié sur leur terrain une terrasse en bois, batie sur pilotis avec garde-corps au niveau de la deuxième planche, venant ainsi l’agrandir, outre la construction d’une piscine ;

— il était acquis que ces travaux avaient été effectués courant 2017, sans autorisation préalable ni des services de l’urbanisme ni de la copropriété ;

— M. [X] et Mme [S] [H] avaient tenté de régulariser a posteriori la situation administrative de cette construction, en déposant le 29 août 2017 ce qu’ils nommaient 'une déclaration préalable de travaux', à la mairie de [Localité 3], rejetée par arrêté du maire en date du 13 septembre 2017 ;

— par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal administratif de Nice avait jugé que M. [X] et Mme [S] [H] n’étaient pas fondés à demander l’annulation de cet arrêté de refus ;

— un recours serait pendant devant la cour administrative d’appel :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2018 avait rejeté la demande de M. [X] et Mme [S] [H] tendant à obtenir l’autorisation des travaux querellés affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l''immeuble par les copropriétaires et à leurs frais (Cf. résolution n° 14) ;

— en l’état, il était pour le moins curieux et dépourvu de fondement juridique que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’était tenue le 26 avril 2019 avait autorisé M. [X] et Mme [S] [H] à mettre en place un brise vue et un grillage avec poteaux de 'xation sur toute la longueur du muret mitoyen situé entre leur lot et celui appartenant à Mme [B], alors que ces nouveaux aménagements seraient effectués sur des constructions illégales à ce jour et susceptibles de tomber sous le coup de la loi pénale ;

— au vu de ces éléments, sans qu’il soit besoin de statuer sur le moyen relatif aux règles de majorité applicable au cas d’espèce, il y avait lieu de faire droit à la demande de Mme [B] épouse [Z] et d’annuler les deux résolutions combattues.

Selon déclaration reçue au greffe le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 2 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infrme le jugement entrepris, en ses dispositions critiquées, et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute Mme [Z] de ses demandes ;

— condamne Mme [Z] à lui payer la somme de 7 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur la validité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale adoptées conformément aux règles de majorité applicables :

— l’autorisation a été donné pour mettre en place un brise-vue ou un grillage sur un muret existant depuis l’origine entre les deux lots ;

— cela n’avait rien à voir avec les travaux de la construction de la terrasse avec piscine des époux [X] ;

— les articles 25 b) et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 étaient applicable au cas d’espèce;

— nous sommes en présence de travaux réalisés aux frais des copropriétaires affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— parmi les travaux visés à l’article 25 b) figurent les travaux d’amélioration ;

— les travaux entrant dans la catégorie de l’article 25 n) ne concerne que des travaux demandés par le syndicat des copropriétaires alors que les travaux de l’article 25 b) concernent ceux demandés exclusivement par un copropriétaire mais qui peuvent porter sur une transformation ou amélioration ;

— c’est le critère du demandeur de travaux qui détermine le classement dans la catégorie b) de l’article 25 ou dans la catégorie n) ;

— les résolutions n°13 et 14 ont été portées valablement dans les conditions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des copropriétaires présents et représentés, conformément à la possibilité offerte par l’article 25-1, les projets de résolution ayant recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors des premiers votes ;

— sur la présentation erronée des faits par Mme [Z] et sur l’indépendance entre les constructions litigieuses et les travaux autorisés par l’assemblée générale :

— Mme [Z] a volontairement trompé le tribunal ;

— les terrains sur lesquels sont érigés les villas constituent des parties communes à jouissance privative ;

— il ne peut donc pas exister d’empiétement ;

— le présent litige ne concerne en aucune façon la construction illégale de la terrasse;

— le muret mitoyen était préexistant à la terrasse construite par les époux [X] ;

— il comporte déjà un ancien brise-vue en canisses posé sur un grillage tout aussi ancien ;

— les résolutions n°13 et 14 visaient à autoriser le remplacement de cet ancien grillage et brise-vue en mauvais état ;

— c’est à tort que le premier juge a considéré que le brise-vue et le grillage devaient être effectués sur les constructions illégales.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 11 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] épouse [Z] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, en ses dispositions critiquées, et qu’elle condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— en application de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle peut agir pour se plaindre d’un empiétement sur un terrain commun dont elel a l’usage privatif ;

— le muret litigieux est entaché d’illégalité, de sorte qu’on ne peut pas ériger sur une construction illégale des aménagements qui sont légaux ;

— la réserve formulée au sein des résolutions litigieuses concernant la conformité à la loi et au réglement desdits travaux relève de la plus grande mauvaise foi ;

— ces travaux sont des travaux de transformation et d’amélioration affectant une partie commune à usage privatif de l’immeuble ainsi que son aspect extérieur, à savoir le jardin, et doivent être soumis à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— ces travaux dépassent la simple remise en état des parties communes ou leur mise à niveau entraînant des modification substantielles des parties communes ;

— ces résolutions sont nulle en raison de l’application de l’addage 'fraus omnia corrumpit’ :

— les travaux ont été réalisés par les époux [X] en toute illégalité ;

— les aménagements s’y inscrivant les autorisant, telles que les résolutions objet du présent litige, encourent la nullité, ces derniers constituant le produit d’une infraction;

— ces résolutions sont nulles en raison de la violation des règles de majorité applicables:

— ces travaux relèvent de l’article 25 n) puisqu’ils dépassent une simple remise en état des parties communes de l’immeuble ou de sa mise à niveau, entraînant une modification substantielle des parties communes ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’annulation des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2019 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que l''assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Il est acquis qu’ il doit y avoir concordance complète entre les questions votées et celles figurant à l’ordre du jour, sous peine de nullité (Cass. 3e civ., 3 juin 2009 n° 08-16.450).

En l’espèce, la résolution n°13 de l’assemblée générale du 26 avril 2019, est ainsi rédigée : 'Demande de M. et Mme [Q] (lot n°466) – projet 1 – mise en place d’un brise-vue au droit du muret mitoyen (entre les lots n°466 et 467) au moyen de séparatifs en bois marron (projet annexé)'.

L’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constate que le projet est conforme à la destination de l’immeuble ;

— autorise :

M. et Mme [D]-[H], propriétaires du lot n°466 à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

Mise en place d’un brise-vue sur le muret mitoyen (entre les lots n°466 et 467) au moyen de séparatifs en bois marron (projet annexé).

—  3 panneaux en bois marron d’une dimension de 90xH 1.80 m dont 2 treillis et 1 avec jardinières.

— fixation au moyen de 4 poteaux en bois marron d’une dimension de 9x9xH 1.80m

— séparatifs placés au-devant du mur mitoyen

Tels que définis au document précisant l’implantation et la consistance des travaux (cf. art. 10 du décret du 17 mars 1967) joint à la présente convocation.

Sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives qui pourraient être nécessaires en pareille matière.

Le(s) copropriétaire(s) restera (resteront) seul(s) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de vente du lot concerné, le copropriétaire bénéficiaire de l’autorisation s’engage à en informer l’acquéreur.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiqués au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Résultat du vote :

— ont voté pour : 36 votants soit 4363 tantièmes

— a voté contre : 1 votant soit 130 tantièmes

Mme [Z] [R] (130).

— s’est abstenu : néant

La résolution n’est pas adoptée selon les modalités de l’article 25 (4 363/10 000) mais peut donner lieu à un nouveau vote soumis aux règles de l’article 24 (article 25).

Le nouveau vote a fait l’objet de la résolution n° + 13 selon les mêmes termes et a été adoptée selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, à la lecture de la résolution n°13, il échet donc de constater que l’assemblée a voté sur une résolution ne figurant pas à l’ ordre du jour, en tout cas différente de celle qui y figurait.

En effet, la résolution n°13, prévoyait la mise en place d’un brise-vue au droit du muret mitoyen et il a été voté la mise en palce d’un brise-vue sur le muret mitoyen.

La cour relève une discordance entre l’intitulé de la résolution et ce qui a été voté.

S’agissant de la résolution n°14 de la même assemblée générale, elle est ainsi libéllé : 'Demande de M. et Mme [Q] (lot n°466) – projet 2 – mise en place d’un grillage au droit du muret mitoyen (entre les lots n°466 et 467)'.

L’assemblée générale en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constate que le projet est conforme à la destination de l’immeuble ;

— autorise :

M. et Mme [D]-[H], propriétaires du lot n°466 à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

Mise en place d’un grillage rigide d’une hauteur de 1,80 m avec poteau de fixation sur toute la longueur du muret (entre les lots n°466 et 467) de 2,90 m et fixation d’un brise-vue de couleur brun.

Tels que définis au document précisant l’implantation et la consistance des travaux (cf. art. 10 du décret du 17 mars 1967) joint à la présente convocation.

Sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives qui pourraient être nécessaires en pareille matière.

Le(s) copropriétaire(s) restera (resteront) seul(s) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de vente du lot concerné, le copropriétaire bénéficiaire de l’autorisation s’engage à en informer l’acquéreur.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiqués au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Résultat du vote :

— ont voté pour : 36 votants soit 4363 tantièmes

— a voté contre : 1 votant soit 130 tantièmes

Mme [Z] [R] (130).

— s’est abstenu : néant

La résolution n’est pas adoptée selon les modalités de l’article 25 (4 363/10 000) mais peut donner lieu à un nouveau vote soumis aux règles de l’article 24 (article 25).

Le nouveau vote a fait l’objet de la résolution n° + 14 selon les mêmes termes et a été adoptée selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, comme précédemment, à la lecture de la résolution n°14, il échet donc de constater que l’assemblée a voté sur une résolution ne figurant pas à l’ ordre du jour, en tout cas différente de celle qui y figurait.

En effet, la résolution n°14, prévoyait la mise en place d’un grillage au droit du muret mitoyen et il a été voté la mise en place d’un grillage rigide d’une hauteur de 1,80 m avec poteau de fixation sur toute la longueur du muret (entre les lots n°466 et 467) de 2,90 m et fixation d’un brise-vue de couleur brun.

La cour relève une discordance entre l’intitulé de la résolution et ce qui a été voté.

Ces discordances sont susceptibles d’entraîner la nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2019.

L’article 446-3 du même code précise que le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Il conviendra d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à formuler leurs observations sur ce point de droit, soulevée par la cour.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire avant dire droit et par mise à disposition au greffe,

PAR ARRÊT AVANT-DIRE DROIT,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 3 décembre 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE le dossier à la mise en état ;

INVITE les parties à formuler leurs observations quant à la discordance entre les intitulés des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 26 avril 2019 et ce qui a été voté;

SURSOIT À STATUER sur les demandes ;

RÉSERVE les dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,