COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026/ 131

N° RG 23/11806

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5BO

S.C.I. [I] RESIDENCE

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

[I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 23 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°20/01739.

APPELANTE

S.C.I. [I] RESIDENCE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [I] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice Le Cabinet GTS IMMOBILIER [Adresse 3], lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier CASTELLACCI, membre de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI [I] RESIDENCE est propriétaire des lots n° 18, 21, 22 et 23 au sein la résidence[I], sis à [Adresse 4] à [Localité 1], dont le syndic est le Cabinet GTS IMMOBILIER.

Un litige s’est élevé entre la SCI [I] RESIDENCE et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [I] au sujet de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020, et plus particulièrement de la résolution n°4.

Par acte d’huissier de justice du 5 mai 2020, la SCI [I] RESIDENCE a fait citer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [I] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

— A titre principal, prononcer l’annulation de l’assemblée générale de copropriété du 6 mars 2020 ;

— A titre subsidiaire, prononcer l 'annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale de la Copropriété [I] en date du 6 mars 2020 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires [I] à payer à la SCI AMONA RESIDENCE une somme de 3.000 € au titre de l’artícle 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires [I] aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire dujugement à intervenir.

Par un jugement rendu le 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a statué comme suit :

— Déboute la SCI [I] RESIDENCE de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamne la SCI [I] RESIDENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [I] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI [I] RESIDENCE aux entiers dépens ;

— Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que la tenue de l’assemblée générale litigieuse sur la commune de Saint-Laurent-du-Var était régulière regard des dispositions du règlement de copropriété, celle-ci étant une commune limitrophe du lieu de l’immeuble ; que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à modifier la répartition des tantièmes de charges et à modifier l’état descriptif de division suite au changement d’usage des lots n° 18, 21, 22 et 23, n’était pas prescrite, à défaut pour la SCI [I] RESIDENCE de rapporter la preuve de ce que le bâtiment, dès sa construction, aurait intégré un appartement supplémentaire constitué par les lots 18, 21, 22 et que ceux-ci n’auraient jamais été matériellement des caves ; qu’en raison de son objet, la résolution n°4 avait été valablement adoptée à la majorité de l’article 25°) de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que les décisions relatives aux modalités de prise en charge des frais et aux suites à donner après l’établissement du projet modificatif ayant un lien étroit avec l’objet principal de la résolution, à savoir la désignation d’un géomètre-expert pour faire établir des projets de répartition des tantièmes de charge et un nouvel état descriptif de division, pouvaient faire l’objet d’un seul vote.

Par une déclaration enregistrée au greffe le 19 septembre 2023, la SCI [I] RESIDENCE a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentionns, la SCI [I] RESIDENCE demande à la cour de :

— LA RECEVOIR en son appel et le dire bien fondé ;

— REFORMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

— ANNULER la résolution n° 4 de l’Assemblée Générale de la Copropriété [I] en date du 6 mars 2020 ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires [I] à lui payer une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que la prescription quinquennale est applicable en l’espèce et lui est acquise. Elle fait valoir qu’elle a été à l’origine de la construction de l’immeuble; que si les lots 18, 21, 22 et 23 ont été effectivement stipulés dans le règlement de copropriété comme étant à usage de caves avant que le bâtiment ne sorte de terre, cela n’a jamais été le cas, ceux-ci ayant été réunis dès l’origine, soit il y a 38 ans, sans transformation ultérieure, pour constituer un appartement ainsi que le règlement de copropriété du 28 juin 1982 en prévoyait la possibilité sans modification de la répartition des tantièmes de copropriété et de charges ; que d’ailleurs la prescription de l’action du syndicat est révélée par les propres écritures de celui-ci faisant référence à un consultation du notaire à ce sujet en 2000. Elle en conclut que ses droits sur ses lots ne peuvent plus être remis en cause par une action ou une décision du syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute, s’agissant la majorité requise pour le vote de la résolution n°4, que la règle de majorité de l’article 25 e) ne s’applique qu’à la modification des charges prévues à l’alinéa 1er de l’article 10 de la loi et non aux charges prévues à son alinéa 2 (charges générales) de sorte que l’unanimité était requise pour l’adoption de celle-ci qui avait pour objet de modifier les charges applicables à ses lots, sans distinguer entre les charges de l’alinéa 1 er de l’article 10, et celles de l’alinéa 2.

Elle en déduit que le tribunal ne pouvait valider la résolution n°4 au motif que les trois décisions qu’elle comportait étaient liées par « lien étroit » alors que celles-ci ne relevaient pas toutes de la même majorité ; qu’en outre, celle-ci est illicite au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle met à la charge d’un seul copropriétaire des frais et charges non prévus par le règlement de copropriété, qui ne comprend pas de clause

d’aggravation des charges.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaire Résidence [I], demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement 23/235 rendu en date du 23 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en toutes ses dispositions,

En conséquence :

— DEBOUTER la SCI [I] RESIDENCE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI [I] RESIDENCE à verser au Syndicat des copropriétaires [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI [I] RESIDENCE aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur sa due affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les lots n°18, 21, 22 et 23ont été réunis en un seul lot sans pour autant que la SCI [I] RESIDENCE ait sollicité la modification de l’état descriptif de division et du cahier des charges pourtant prévue par le règlement de copropriété (section V « Modification des lots » (page 47)) ainsi que par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; que son action n’est pas prescrite car la SCI [I] RESIDENCE n’avait pas encore procédé au changement d’affectation des lots en 2000 contrairement à ce qu’elle affirme et ne l’a fait qu’en 2016 ainsi que le démontre son courrier du 4 novembre 2016 ; qu’en tout état de cause, son action tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété avec le droit existant est imprescriptible ; qu’il en est ainsi de la résolution contestée qui a pour objet de faire établir une nouvelle répartition des chargers conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 tenant compte de la modification de l’usage des lots n°18, 21, 22 et 23 ; que les faits de l’espèce ne relèvent pas du champ d’application de l’article 26 du règlement de copropriété qui traite de l’appropriation des parties communes en cas de réunion de lots mais non de changement d’usage de ceux-ci ; que la majorité prévue à l’article 25 de la loi susvisé s’applique en l’espèce s’agissant d’un changement d’usage de parties privatives qui a entraîné des répercussions sur les charges énumérées par l’article 10 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 sans que par ailleurs la modification des tantièmes de charges n’ait été adoptée puisque devant faire l’objet d’une adoption lors d’une assemblée générale ultérieure une fois le projet modificatif établi par le géomètre-expert.

S’agissant du cumul de deux décisions distinctes dans la résolution n°4 contestée, il indique que cela est parfaitement régulier en l’espèce compte tenu du lien étroit existant entre elles, ayant des objets indissociables qui permettaient de les soumettre à un vote global.

Il indique qu’en application des dispositions de la section V « Modification des lots » (page 47) du règlement de copropriété, les frais afférents à la modification de l’état descriptif de

division doivent être mis à la charge de la SCI [I] RESIDENCE.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026.

DISCUSSION :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale de la copropriété [I] en date du 6 mars 2020 :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires :

Il est de jurisprudence établie, au visa des articles 10, alinéa 1er et 43 de la loi du10 juillet 1965, que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 susvisé de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (3ème civ 28 janvier 2016 pourvoi n 14-26.921 B n 18).

Plus récemment (3ème civ 10 septembre 2020, 19-17.045) il a été décidé que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.

En l’espèce, l’action du syndicat des copropriétaires, qui tend à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété pour les mettre en conformité avec l’usage effectif d’habitation des lots n°18, 21, 22 et 23 n’est donc pas prescrite et la résolution n°4 ne peut donc être annulée de ce chef.

La SCI [I] RESIDENCE ne peut pas plus se prévaloir utilement des dispositions énoncées en bas de la page 26 du règlement de copropriété, lesquelles ne concernent que l’appropriation des espaces contigus en cas de réunion de lots dès lors qu’ils ne donnent pas accès à d’autres lots ou parties communes et non le changement d’usage de ceux-ci ainsi que le relève justement l’intimé, alors que les dispositions du 1er alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité 'objective’ que services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et qui ne sont assurément pas les mêmes pour des caves et un appartement d’habitation.

En tout état de cause, les dispositions de la section V du règlement de copropriété 'modification des lots', applicables en l’espèce, énoncent que 'toute modification permanente de lots par suite de division, réunion ou subdivision, devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division ainsi que de l’acte de répartition des charges générales et spéciales'

Sur le moyen tiré de la majorité appliquée :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux types de charges à savoir d’une part, celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs (alinéa 1er) et d’autre part, celles relatives à la conservation de l’immeuble, l’entretien et à l’administration des parties communes (alinéa 2).

La quote-part des charges prévues à l’alinéa 2 susvisé, afférente à chaque lot de copropriété, est déterminée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de sa situation, sans qu’il ne soit tenu compte de son utilisation ou de son usage. La répartition des charges prévues à l’alinéa 2ème de l’article 10 susvisé est ainsi décorrelée du critère d’usage des lots privatifs, qui est sans conséquence sur celle-ci. En revanche, le critère d’usage conditionne la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs prévues à l’alinéa 1er et l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 susvisé rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

En l’espèce, le changement d’usage des lots n°18, 21, 22 et 23 n’affectant pas la répartition des charges prévues au 2ème alinéa de l’article 10 susvisé, c’est tout à fait valablement que la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire 6 mars 2020, a été adoptée à la majorité de l’article 25 e) de la loi susvisée.

Sur le moyen tiré de la prise de plusieurs décisions en un seul vote :

Si chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale de copropriétaires ne pet avoir qu’un seul objet et que le vote groupé est prohibé, une dérogation à ce principe est admise par la jurisprudence lorsque qu’il existe un lien étroit entre les décisions objets d’une même résolution.

En l’espèce la décision de modifier la répartition des charges, la décision de désigner un géomètre-expert pour établir un modificatif et celle de faire peser le coût de l’opération sur la SCI [I] RESIDENCE sont étroitement liées puisque les 2ème et 3ème décisions permettent de mettre en oeuvre la première.

En conséquence, ce moyen sera rejeté et la résolution n°4 validée de ce chef.

Sur le moyen tiré de l’aggravation des charges :

Les dispositions de la section V -'modifications des lots’ énoncent dans le dernier paragraphe que 'tous les frais en conséquence seront à la charge du ou des co-propriétaires ayanr réalisé les modifications'.

La SCI [I] RESIDENCE ayant procédé à la modification des lots n°18, 21, 22 et 23, c’est par une juste application des dispositions susvisées que la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 6 mars 2020 a décidé que 'tous les frais afférents à cette procédure (honoraires avocat, géomètre, syndic, frais éventuels AGE, frais administratifs, dépens frais annexes et autres cette liste n’étant pas exhaustive) seront supportés par la SCI [I] RESIDENCE'.

Le moyen susvisé sera en conséquence rejeté.

Il résulte de ce qui précède que les juges, dont la décision sera confirmée dans toutes ses dispositions, ont fait une juste appréciation des faits de la cause et statué à bon droit.

Sur les demandes accessoires :

La SCI [I] RESIDENCE, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir ses moyens de défense, le syndicat des copropriétaires Résidence [I] a été contraint d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Il convient en conséquence de condamner la SCI [I] RESIDENCE à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

— CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 23 mai 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

— CONDAMNE la SCI [I] RESIDENCE à payer au syndicat des copropriétaires Résidence [I] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI [I] RESIDENCE aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur sa due affirmation de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT