COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2026

N° 2026 / 018

N° RG 23/08410

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQJL

S.A.S. CABINET JEAN JACQUES CHAMPION

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Serge BERTHELOT

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 21 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04013.

APPELANTE

SAS Cabinet Jean-Jacques CHAMPION

prise en la personne de Monsieur [T] [D], dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, membre de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], situé [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL PELUCHI IMMOBILIER (PIM) dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié, en cette qualité audit siège

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a chargé la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION, administrateur de biens, d’assurer la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, par mandat en date du 8 juillet 2013.

Des travaux ont été payés par le syndic malgré l’opposition de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte d’huissier de justice signifié le 21 août 2019, le syndicat des copropriétaires LE-KERKYRA a assigné la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION en dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 21 février 2023, le Tribunal:

CONDAMNE la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1.000,00 € pour la perte de chance de souscrire d’autres devis moins disant que le montant facturé ;

CONDAMNE la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION à verser à syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître. Emmanuel PARDO ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le syndic a commis une faute en payant une facture malgré l’opposition du syndicat des copropriétaires, d’autant qu’il n’établit pas que le conseil syndical a été informé de la nécessité de réaliser les travaux en question, non prévisibles mais néanmoins nécessaires.

Le juge considère que ce faisant il a fait perdre au syndicat des copropriétaires une perte de chance de n’avoir pu obtenir des devis moins disant, qu’il évalue faute de production d’autres devis à la somme de 1 000€.

Par déclaration au greffe en date du 26 juin 2023, la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Le condamner à payer à la SAS CABINET CHAMPION la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que les garages en sous-sol, localisés sous le jardin de la copropriété, ainsi que son parking extérieur subissaient d’incessantes infiltrations, compte tenu que la défaillance de l’étanchéité de la dalle supérieure du garage, de sorte que suivant une résolution 20 l’AG du 20 juillet 2015 a décidé de la réfection des étanchéité des parkings extérieurs bas de l’ensemble immobilier,

— que la complexité des travaux a nécessité l’intervention d’un bureau d’étude, le premier a démissionné,

— que les travaux ont été confiés à la société GIRARD SNAF et ont débuté en janvier 2016, qu’est alors découvert un joint de dilatation dans le jardin, dont le maître d’oeuvre a préconisé la reprise,

— qu’à l’occasion d’une réunion du conseil syndical le 25 février 2016 il en a informé les copropriétaires,

— que pour ces travaux supplémentaire la société GIRARD SNAF a adressé une facture du 29 février 2016 pour un montant de 14 139,40€, réglée dans l’urgence pour permettre la poursuite des travaux et pour éviter une procédure longue et coûteuse,

— que ces travaux n’ont pas été ratifiés lors de l’AG du 20 septembre 2016, en raison d’un différent né avec l’entreprise concernant des malfaçons de l’enrobé, alors même que la nécessité de ces travaux n’est pas contestée,

— que pour autant les copropriétaires n’ont pas souhaité contraindre en justice l’entreprise à la reprise des malfaçons supprimant par la même toute motivation légitime de leur refus de paiement des travaux supplémentaires litigieux,

— que ces travaux étaient urgents en effet dès lors que l’ensemble du revêtement ancien en asphalte avait été déposé la protection de la dalle n’était plus assurée et les travaux devaient impérativement suivre leur programmation, or c’est lors de cette dépose qu’il va être découvert que le joint de dilatation doit être repris,

— qu’il n’a pas davantage engagé sa responsabilité en payant la facture malgré le désaccord des copropriétaires évitant ainsi à la copropriété une procédure longue et coûteuse, le motif du refus étant dénué de toute motivation sérieuse,

— qu’il a respecté les dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 en informant le conseil syndical et en prenant son avis le 25 janvier 2016,

— que quoi qu’il en soit le syndicat n’a subi aucun préjudice.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement rendu le 21 février 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic, la SAS CABINET JEAN JACQUES CHAMPION ;

REFORMER le jugement rendu en ce qu’il a limité le montant de la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires pour perte de chance à la somme de 1 000 Euros.

STATUANT DE NOUVEAU DE CE CHEF,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en son appel incident ;

CONDAMNER la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION à régler, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 14.139,40 €uros TTC pour perte de chance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SAS CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION aux entiers dépens distraits au profit de Maître Elie MUSACCHIA, sous sa due affirmation, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 €uros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure civile comprenant les frais irrépétibles de première instance.

Il soutient:

— que la facture relative au joint de dilatation a été contestée par les copropriétaires qui considéraient qu’il ne pouvait avoir été omis lors de la fixation du marché des travaux sur les lieux, lors de l’AG du 20 septembre 2016,

— que malgré l’opposition de la copropriété dont il était parfaitement informé le syndic réglait la facture le 18 novembre 2016,

— que plus de 7 mois se sont écoulés entre la nécessité de dégager le joint de dilatation en février 2016 et la réunion des copropriétaires en septembre 2016,

— que les travaux pouvaient être suspendus dabs l’attente de la décision de l’assemblée générale extraordinaire sans que la solidité de l’immeuble ne soit remise en cause,

— que ces travaux ne sont pas urgents dans la mesure où l’abattage d’un cèdre qui pose la même problématique a été remis à plus tard,

— que le syndic a réglé la facture malgré l’opposition de la copropriété alors qu’il aurait dû informer cette dernière des conséquences de ce refus,

— que le syndic ne l’a pas informé immédiatement du paiement de cette facture puisque ce n’est en juillet 2017 que cela sera fait,

— qu’il aurait dû avoir la possibilité en cas de travaux indispensables de réaliser des devis pour faire le choix de l’intervenant et de la qualité de la prestation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande principale

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa premier, dans sa version applicable au présent litige, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, mais aussi d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvagrde de celui-ci.

Il résulte de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable à l’espèce que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

L’article 1991 alinéa premier du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le

mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code prévoit, que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Ainsi, pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit prouver une faute imputable au syndic, mais aussi un préjudice subi par le syndicat, ainsi qu’une

relation directe de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il résulte des premiers comptes rendus de chantier du maître d’oeuvre en janvier 2016 qu’après la dépose du revêtement en asphalte un joint de dilatation est découvert dans le jardin qu’il faut refaire à neuf sur une largeur suffisante et sur toute la longueur du jardin pour s’assurer de supprimer toutes les infiltrations existantes au droit de celui-ci.

Ces travaux de reprise du joint de dilatation sont destinés à assurer l’étanchéité et doivent donc être considérés comme urgents, en effet dès lors que l’ensemble du revêtement ancien en asphalte avait été déposé, la protection de la dalle n’était plus assurée.

Il n’est d’ailleurs pas contesté que ces travaux étaient nécessaires pour l’efficacité générale des travaux principaux initialement voté.

Il appartient au syndic de constater et documenter l’urgence de la situation, d’en informer ensuite immédiatement le conseil syndical avant de solliciter rapidement des devis auprès de professionnel qualifiés. L’engagement des travaux peut alors être réalisés sans délai suivi d’une information détaillée aux copropriétaires et de la convocation immédiate d’une assemblée générale de ratification.

En l’espèce, le syndic n’a sollicité aucun devis autre que celui réalisé par l’entreprise en charge des travaux votés en assemblée générale, à hauteur de plus de 14 000€.

Il verse aux débats une pièce 6 datée du 25 février 2016 intitulée rapport du conseil syndical non signée, de sorte qu’il ne justifie pas avoir informé les copropriétaires.

Alors qu’il devait convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire ratifier ces travaux, il a attendu 7 mois pour le faire, puisque c’est lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2016 que les copropriétaires ont refusé cette ratification.

En outre, malgré ce refus, le syndic a réglé la facture le 18 novembre 2016, sans en informer les copropriétaires qui découvriront ce règlement en juillet 2017.

Ce comportement fautif du syndic a occasionné au syndicat des copropriétaires une perte de chance de n’avoir pu obtenir des devis différents, moins disant, pour la réalisation de ces travaux complémentaires.

Face à ces travaux dont la nécessité n’est pas contestée, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que faute pour le syndicat de verser aux débats des devis relatifs à ces travaux complémentaires, son préjudice est évalué forfaitairement à la somme de 1 000€, à laquelle le syndic est condamné.

Sur les autres demandes

La SAS CABINET CHAMPION est condamnée à 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e MUSACCHIA.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 février 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SAS CABINET CHAMPION à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL PELUCHI IMMOBILIER la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SAS CABINET CHAMPION aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e MUSACCHIA, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT