COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 286 DU 15 MAI 2025

N° RG 23/00912 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTMK

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy du 28 juillet 2023, enregistré sous le n° 19/00290

APPELANTE :

S.C.P. [Y] ANDRE-[Y] anciennement SCP BADET BLERIOT [Y] ANDRE-[Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hugues JOACHIM de la SELARL J – F – M, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 34) et avocat plaidant M^e Philippe KLEIN de la SCP d’avocats Ribon Klein, du barreau d’Aix-en-Provence

INTIMÉ :

M. [S] [H] [A] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Myriam WIN BOMPARD, avocat postulant au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 114) et avocat plaidant M^e Stéphane MIGNE de la SAS BDO Avocats Atlantique du barreau de la ROCHE SUR YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure, l’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique devant M^me Judith DELTOUR, président de chambre et M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller, les avocats ne s’y étant pas opposés, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries et rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 mai 2025.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées suivant l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu les 23 et 30 décembre 2011 par M. [I] [Y] notaire associé de la SCP [I] [Y] et Catherine André-[Y] (la SCP [Y]) la société civile de construction vente Les Amarantes a vendu à M. [S] [K], dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement suite à un contrat de réservation du 30 septembre 2011, le lot n°10 constitué par un appartement de type 2 (n°17) dans l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 6]' figurant au cadastre sous le numéro section BE [Cadastre 1], [Adresse 7] à Saint-Martin, moyennant le prix de 139 730 euros. Aux termes de cet acte, était exigible comptant la somme de 132 743,50 euros dont pourcentages et échelonnements fixés à hauteur de 60% au hors d’eau soit la somme de 83 838 euros, 20% un mois après le hors d’eau soit la somme de 27 946 euros, 15% à l’achèvement soit la somme de 20 959,50 euros et 5 % à la livraison – prévue au plus tard le 31 mars 2012- soit la somme de 6 986,50 euros.

Se plaignant du non achèvement et de l’absence livraison du lot, par actes d’huissier de justice délivrés les 31 janvier 2017, 8 et 14 février 2017 à la SCCV Les Amarantes, à la société [F] [D] Architectural Studio, chargée de la maîtrise d’oeuvre et à la SCP [Y], M. [K] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Basse-Terre. Par ordonnance du 16 mai 2017, le juge des référés a, ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [X] [U], expert inscrit, dit que la SCP [Y] ne sera pas appelée aux opérations d’expertise et débouté M. [K] du surplus de ses prétentions. L’expert a déposé son rapport le 29 décembre 2017.

Par actes des 13 juin 2019, 26 juin 2019 et 1er juillet 2019, M. [K] a assigné la SCCV Les Amarantes, la société Architectural Studio et la SCP [Y] devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre chambre détachée de Saint-Martin -Saint-Barthélémy pour obtenir à titre principal, la résolution de la vente, le remboursement du prix d’achat et du forfait acquisition, à titre subsidiaire, la nullité de la vente pour dol, le remboursement du prix d’achat et du forfait acquisition outre des dommages-intérêts, à titre plus subsidiaire, leur condamnation à réparer les préjudices fondés sur le remboursement de l’emprunt bancaire, la perte de loyers, la dépréciation de la valeur du bien immobilier et en tout état de cause, la condamnation des assignés au paiement d’une indemnité de procédure et des dépens.

Par acte des 10 et 12 février 2020, la société Architectural Studio a mis en cause la Mutuelle des architectes de France (la MAF) et la société Groupe Jean Cardali. Par ordonnance du 17 mars 2022, le juge de la mise en état a déclaré prescrite cette action.

Par jugement réputé contradictoire du 28 juillet 2023, le tribunal de proximité de Saint-Martin – Saint-Barthélémy, a :

— rejeté la demande formulée par la SCP [Y] André [Y] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture et à la réouverture des débats,

— déclaré irrecevables les conclusions et pièces produites par la SCP [Y]- André [Y],

— prononcé la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCCV Les Amarantes d’une part et M. [K] d’autre part portant sur le lot numéro 10 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] édifié sur une parcelle cadastré BE n°[Cadastre 1] [Adresse 7] à [Localité 8],

— ordonné la publication du jugement conformément aux dispositions de l’article 28 du décret 52 -22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— condamné la SCCV Les Amarantes à restituer à M. [K] la somme de 151 911 euros,

— condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP Badet Bleriot [Y] à verser à M. [K] 107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— débouté M. [K] du surplus de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre la société [F] [D] Architectural studio,

— condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP Badet Bleriot [Y] à verser à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la société [F] [D] Architectural studio,

— condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP Badet Bleriot [Y] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Par déclaration reçu au greffe le 15 septembre 2023, la SCP [Y] a interjeté appel de ce jugement intimant uniquement M. [K] et sollicitant l’infirmation ou l’annulation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables ses conclusions et pièces, l’a condamnée in solidum avec la SCCV Les Amarantes à verser à M. [K] 107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ainsi qu’à la somme de 3 000 euros et aux dépens. Le 12 octobre 2023, M. [K] a constitué avocat.

L’affaire dont l’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024 a été fixée à l’audience du 3 mars 2025, reportée au 17 mars 2025 en raison de la fermeture du palais de justice, puis mise en délibéré au 15 mai 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions remises le 30 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCP [Y] André-[Y] anciennement SCP Badet Bleriot [Y] André-[Y] demande à la cour, au visa des articles 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, 1240, 2224 et 2243 du code civil, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions et pièces produites par la SCP [Y], condamné in solidum la SCCV les Amarantes et la SCP [Y] à verser à M. [K],107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP [Y] à verser à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— déclarer prescrite l’action de M. [K] contre la SCP [Y]

Subsidiairement,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de M. [U] ou en tout cas de toutes les mentions et appréciations extérieures à la mission confiée et mettant en cause le notaire concluant,

— juger que M. [K] ne rapporte pas la preuve d’une faute du notaire rédacteur et d’un préjudice en résultant directement,

En tout état de cause,

— débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [K] au paiement d’une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner en outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 26 août 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [K], demande à la cour, de :

— le déclarer recevable et bien fondé, et en conséquence,

— rejeter les fins de non-recevoir soulevées en cause d’appel par la SCP [Y],

— rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [X] [U] le 29 décembre 2017,

— confirmer le jugement du 28 juillet 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions et pièces produites par la SCP [Y], condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP [Y] à verser à M. [K] 107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP [Y] à verser à M. [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum la SCCV Les Amarantes et la SCP [Y] aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— condamner la SCP [Y] à verser à M. [K] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP [Y] aux entiers dépens d’instance et d’appel, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Win Bompard pourra recouvrer directement les frais dont avance aurait été faite sans en avoir reçu provision.

MOTIFS

En liminaire, en vertu dispositions de l’article 954 du code de procédure civile applicable en la cause, il sera souligné que la SCP [Y] n’a pas exposé de moyens au soutien de sa demande tendant à l’infirmation de la décision rendue par la juridiction de premier ressort en ce qu’elle a logiquement, en rejetant la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée devant elle, déclaré irrecevables les conclusions et piéces produites par la SCP [Y] de sorte que la cour ne statuera pas sur cette prétention.

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au soutien de son argumentaire sur le moyen tiré de la prescription de l’action introduite à son encontre par M. [K], la SCP [Y] fait valoir la date du procès-verbal de livraison du bien dont s’agit intervenu le 18 juin 2012 alors que l’assignation au fond tendant à rechercher sa responsabilité extra-contractuelle n’a été délivrée que le 13 juin 2019, la procédure en référé ne pouvant être interruptive de prescription puisque la demande dirigée contre la SCP [Y] a été rejetée et que dans tous les cas, l’objet de la décision du juge des référés du 16 mai 2017 ordonnant une expertise en matière de construction, est différent de celui de la présente action.

M. [K] réplique qu’il n’a eu connaissance de l’ampleur des manquements et des manoeuvres dolosives commises à son endroit par le notaire instrumentaire et les intervenants à l’acte de construire qu’à compter de la remise du rapport d’expertise judiciaire soit le 29 décembre 2017, le fait que cette mesure d’instruction ordonnée le 16 mai 2017 n’ait pas été au contradictoire de la SCP [Y] étant sans effet sur la recevabilité de son action laquelle n’est pas prescrite pour avoir été au surplus interrompue par les actes de cette procédure en référé introduite le 31 janvier 2017.

Sur le fondement des textes susvisés, la prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, s’il est versé au dossier un courrier du 8 juin 2012 de la SCCV Les Amarantes adressé à M. [K] l’informant de la livraison le 18 juin 2012 du lot n°10 de la résidence [Adresse 6] dont il est propriétaire et de la possibilité de s’y faire représenter, il apparaît que le procès-verbal de livraison produit aux débats porte la date du '30/09/2011" et s’il fait figurer le nom de l’intéressé concerne le 'lot 9 résidence Loges de Jean (et) le promoteur SCCV Loges de Jean'. S’agissant du 'bail civil’ daté du 10 janvier 2012 conclu entre M. [K] dénommé le bailleur et la société Groupe Jean Cardali, dénommée le preneur, aux fins de mise en location de ce lot n°10, il n’est pas signé de celui-ci et il n’est pas produit le pouvoir ou mandat donné dont il y est question.

Aussi, au cas présent, vu les pièces du dossier, n’est-il pas démontré que M. [K] ou son mandataire a eu connaissance à la date du 10 janvier 2012 ou du 18 juin 2012 de l’état d’avancement réel des travaux du lot acquis le 23 décembre 2011. En réalité, ce n’est qu’à la date d’établissement du procès-verbal de constat le 25 octobre 2016 par huissier de justice, que M. [K] a eu connaissance du dommage invoqué lequel était confirmé par le rapport d’expertise judiciaire du 29 décembre 2017. Ce faisant, l’assignation introductive d’instance du 13 juin 2019, ayant été délivrée dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil depuis la date de révélation du dommage à M. [K], la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sera écartée.

Sur le bien fondé de l’appel

En application de l’article 1382 du code civil, alors en vigueur dans sa version applicable à l’acte de vente du 23 et 30 décembre 2011, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le notaire, officier public rédacteur d’un acte, est tenu de conseiller les parties et de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. Ce n’est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes, ou lorsqu’il n’a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées qu’une faute peut lui être imputée.

Au cas présent, il ressort expressément de l’acte notarié reçu les 23 et 30 décembre 2011 par M. [I] [Y], notaire, que suivant attestation délivrée le 15 décembre 2011, annexée audit acte le 30 décembre 2011, M. [D] [F] architecte du projet indiquait que l’immeuble dont dépendait le bien vendu se trouvait au stade 'achèvement'. Cette attestation a bien été produite aux débats (pièce 9 de l’appelante mentionnant l’appartement 17 correspondant en réalité au lot n°10 ainsi désigné dans l’acte) et il ne peut être fait reproche au notaire instrumentaire, alors qu’elle émane du professionnel chargé de la maîtrise d’oeuvre de l’ensemble immobilier en cause, la fausseté de son contenu, aucun élément ne pouvant le laisser craindre au moment de sa rédaction.

Si une seconde attestation datée du 31 décembre 2011 émanant également de M. [F] certifie de l’achèvement du 'lot 10", il n’est pas établi par l’acte notarié versé aux débats, que le notaire instrumentaire en ait eu connaissance, l’ait pris en considération ou l’ait annexé à l’acte dressé antérieurement par ses soins les 23 et 30 décembre 2011, étant observé qu’aucune des parties ne produit cet instrument en original ou certifié conforme avec ses annexes et que la société d’architecture de M. [F] n’a pas été appelée en cause d’appel. Ainsi, si la somme de 132 743,50 euros a été payée comptant dans la comptabilité du notaire au jour de la réalisation de l’acte authentique, l’échelonnement du prix correspond à l’avancement déclaré des travaux sans qu’il soit démontré que la SCP [Y], qui n’est pas tenue d’aller vérifier sur place l’avancement des travaux, possédait les moyens de connaître ou de prévenir les difficultés nées du comportement frauduleux de certains intervenants à l’acte de construire -dont elle ne fait pas partie- et qui allaient être postérieurement mis à jour. Les attestations de propriété établies le 3 janvier 2012 en faveur de M. [K] par la SCP [Y] sont du même ordre et ne sont pas davantage constitutives, au moment de leur établissement, avec les informations dont disposait celle-ci d’une faute de l’office ministériel, les pièces du dossier ne permettant pas d’établir la collusion de ce dernier avec le promoteur, l’architecte ou le vendeur.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’annuler le rapport d’expertise judiciaire diligenté par M. [U], la cour étant en mesure d’apprécier les seules conséquences des conclusions techniques de ce dernier qui n’était certes chargé d’aucune appréciation juridique du litige, il y a lieu de considérer que M. [K] échoue à démontrer un manquement du notaire dans son obligation d’information et de conseil de sorte que les demandes en indemnisation dirigées à l’encontre de la SCP [Y] seront rejetées.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCP [Y] à payer à M. [K] la somme de 107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts. M. [K] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions de la décision entreprise des chefs des frais irrépétibles et des dépens condamnant la SCP [Y] seront infirmées. En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K], qui succombe, sera condamné au paiement des dépens de l’instance d’appel, débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à ce titre au paiement de 2 000 euros, l’appelante ayant été contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCP [Y] ;

— infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a condamné la SCP [Y] à verser à M. [K] 107 560,36 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant sur les dispositions infirmées et y ajoutant,

— déboute M. [S] [K] de ses demandes de dommages et intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SCP [Y] ;

— condamne M. [S] [K] au paiement des dépens de première instance et d’appel ;

— condamne M. [S] [K] à payer à la SCP [Y] André-[Y] anciennement Badet-Blériot [Y] André-[Y] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

Le greffier Le président