COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 AVRIL 2026

N° 2026/266

Rôle N° RG 25/06515 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3RM

S.C.I. HOMESTEAD REALTY

C/

S.C.I. PAD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Régis DURAND

M^e Céline FALCUCCI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 12 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00257.

APPELANTE

S.C.I. HOMESTEAD REALTY,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Régis DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Boris AYACHE BOURGOIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉE

S.C.I. PAD

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Céline FALCUCCI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Séverine MOGILKA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) Homestead Realty est propriétaire de la parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] sur la commune de Valette du Var.

La société civile immobilière Pad est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AK [Cadastre 2] située sur la même commune.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la société Homestead Realty a fait assigner, devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, la société Pad, aux fins d’obtenir la démolition du mur et de l’enrobé de goudron érigés sur la parcelle AK [Cadastre 1] ainsi qu’une provision de 102 000 euros au titre du préjudice et du trouble de jouissance subis, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de condamnation sous astreinte formulée par la société Homestead Realty ;

— dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande provisionnelle formulée par la société Homestead Realty ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— laissé les dépens à la charge de la société Homestead Realty.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— l’analyse des plans de division foncière, du plan cadastral, de l’acte de vente, des photographies, de l’existence et la délimitation d’un empiètement relevaient du juge du fond ;

— la société Homestead Realty ne démontrait pas la situation litigieuse, un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite ;

— le préjudice afférent au trouble de jouissance subi et à la privation de la jouissance de la propriété relevait de l’appréciation du juge du fond ;

— la demande de provision se heurtait à des contestations sérieuses.

Par déclaration transmise le 30 mai 2025, la société Homestead Realty a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 29 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Homestead Realty demande à la cour de :

— infirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de:

— juger que la société Pad empiète sans droit ni titre, à la date de l’assignation, depuis plus de 27 ans sur la parcelle AK [Cadastre 1] lui appartenant ;

— ordonner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir, la démolition du mur et de l’enrobé de goudron érigés sur la parcelle AK [Cadastre 1] aux frais exclusifs de la société Pad ;

— l’autoriser, à défaut de procéder à la démolition dans le délai d’un mois suivant la décision à intervenir, à y procéder elle-même afin de rétablir son droit de propriété et condamner la société Pad au remboursement de l’ensemble des frais occasionnés par la démolition ;

— condamner la société Pad à lui verser à titre provisionnel la somme de 102 000 euros au titre du préjudice et du trouble de jouissance subis pendant plus de 27 ans par l’entrave illégale causée et la privation de la jouissance de sa propriété soit l’équivalent d’une somme de 3 900 euros par an ;

En tout état de cause,

— débouter la société Pad de l’ensemble de ses conclusions contraires ;

— condamner, à titre provisionnel, la société Pad à lui verser la somme de 15 000 euros pour résistance abusive ;

— condamner la société Pad à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel ;

— condamner la société Pad aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Homestead Realty expose, notamment, que :

— la société Pad a érigé des ouvrages sur sa parcelle, sans droit ni titre, ce qui constitue un empiètement portant atteinte à son droit de propriété et un trouble manifestement illicite ;

— la parcelle de la société Pad n’est pas enclavée, celle-ci disposant d’un accès sur la voie publique en retirant le grillage et en réalisant une rampe d’accès ;

— les pièces versées aux débats ne nécessitent pas une interprétation ;

— la société Pad reconnait passer sans droit ni titre sur le terrain voisin depuis 27 ans ;

— elle vient aux droits des anciens propriétaires qui ont aussi subi l’empiètement de la société Pad ;

— le principe du contradictoire n’a pas été violé et la société Pad a pu conclure et organiser sa défense.

Par conclusions transmises le 4 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Pad demande à la cour de :

* in limine litis,

— juger que la s société Homestead Realty n’a pas communiqué ses pièces simultanément en même temps qu’elle a signifiées ses conclusions d’appelant, même après la constitution d’avocat avec sommation de communiquer de l’intimé, et n’a pas en conséquence respecté le principe du contradictoire ni permis pas à l’intimé d’en avoir connaissance en temps utile, dans le délai qui lui était imparti pour conclure ;

— juger que le non-respect du contradictoire s’agissant des pièces cause un grief à l’intimé qui n’a pu valablement conclure et l’autoriser à valablement répliquer dans un délai imparti si des pièces étaient communiquées ultérieurement ;

— déclarer les conclusions d’appelants irrecevables pour non-respect du contradictoire à défaut de communication simultanée avec toutes conséquences de droits ;

— écarter l’ensemble des pièces sur lesquelles se fondent les conclusions adverses, les déclarer irrecevables ;

* sur l’appel,

— débouter la société Homestead Realty de toutes ses demandes tendant à l’infirmation de l’ordonnance querellée ;

— écarter en tout état de cause des débats, le procès-verbal de constat dressé à la requête de la société Homestead Realty et consistant dans la pièce n°4 qu’elle a visée au bas de son assignation et communiquée, lequel a été obtenu de façon déloyale à l’insu de la société Pad ;

— confirmer en conséquence l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de condamnation sous astreinte formulée par la société Homestead Realty ;

— dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande provisionnelle formulée par la société Homestead Realty ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Homestead Realty de voir juger qu’elle empiète, sans droit ni titre, à la date de l’assignation, depuis plus de 27 ans sur la parcelle, AK [Cadastre 1] appartenant à la société Homestead Realty du fait de l’existence de plusieurs contestations sérieuses ;

— juger de même n’y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition du mur et de l’enrobé de goudron, sous astreinte, ainsi que sur la provision relative au prétendu trouble de jouissance demandée par la société Homestead Realty ;

— la recevoir en son appel incident, le juger recevable ;

— écarter des débats le procès-verbal de constat dressé à la requête de la société Homestead Realty et consistant dans la pièce n°4 qu’elle a visée au bas de son assignation et communiquée, lequel a été obtenu de façon déloyale à l’insu de la société Pad et écarter l’ensemble des pièces non communiquées ;

— condamner la société Homestead Realty au paiement de :

— une somme de 30 000 euros pour procédure abusive en réparation de son préjudice, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les huit jours de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— une amende civile de 10 000 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les huit jours de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la société Homestead Realty ;

— condamner la société Homestead Realty à régler à la société Pad au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles de première instance et celle de 3000 euros pour les frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, distraits au profit de M^e Céline Falcucci, avocat sur sa due affirmation de droit

A l’appui de ses demandes, la société Pad fait, notamment, valoir que :

— la société Homestead Realty n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne communiquant pas ses pièces simultanément avec ses conclusions ;

— elle a dû déposer ses premières conclusions sans disposer des pièces adverses ;

— elle fait sienne l’argumentation du premier juge ;

— la parcelle AK [Cadastre 1] se situe au milieu de la servitude dont elle dispose pour lui permettre de pénétrer sur sa propre parcelle ;

— le procès-verbal de constat produit par la société Homestead Realty constitue une preuve déloyale et doit être écartée des débats ;

— ce procès-verbal retranscrit partiellement une conversation enregistrée à l’insu de l’interlocuteur, provenant d’un téléphone appartenant à [Localité 2], un tiers et sans préciser le nom du requérant ;

— cette pièce porte atteinte au principe du procès équitable, atteinte qui apparaît disproportionnée au but poursuivi, sans être indispensable à l’exercice du droit de la preuve ;

— la société Homestead Realty n’établit pas l’empiètement invoqué ni que la société intimée a réalisé le mur et l’enrobé ;

— le gérant de la société Homestead Realty qui est avocat a diligenté d’autres procédures pour contester la servitude dont elle bénéficie.

Par conclusions transmises le 2 mars 2026 à 21heures 27, la société Pad a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture, maintenu ses demandes et conclu à l’irrecevabilité de la demande provisionnelle pour résistance abusive présentée par la société Homestead Realty

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2026.

Le 5 mars 2026, la société Homestead Realty a transmis des conclusions de procédure pour demander le rejet des conclusions et de la pièce n°11 déposées le 2 mars 2026 par la société Pad en raison de la tardiveté de leur communication.

Par soit transmis en date du 24 mars 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande formulée par la société Pad tendant à voir condamner la société Homestead Realty au paiement d’une amende civile de 10 000 euros dans la mesure où cette société ne pouvait se prévaloir d’aucun intérêt matériel ou moral et qu’un tel débat ne pouvait être initié par les parties. Elle leur a indiqué qu’il entendait soulever d’office cette question de recevabilité et leur a laissé un délai expirant le 30 mars 2026 à minuit pour présenter, le cas échéant, leurs observations sur ce point.

Par note transmise le 26 mars 2026, le conseil de la société Pad indique qu’elle ne demande nullement le versement d’une amende civile à son profit, que sa démarche constitue une simple observation laissée à l’appréciation de la cour et soulève d’office la question de la recevabilité de la demande nouvelle introduite par la société Homestead dans ses conclusions du 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce code dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

En vertu des articles 802 et 914-3 de ce même code, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

Par application des dispositions de ces textes, rapprochées de celles des articles 15 et 16 du même code, doivent également être considérées comme comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l’avance.

Au cas présent, la société Pad a déposé son dernier jeu de conclusions avec une nouvelle pièce, le 2 mars 2026 à 21 heures 27, soit la veille de l’ordonnance de clôture dont la date avait été fixée par l’ordonnance de fixation du 4 juin 2025 et communiquée aux parties par l’avis éponyme envoyé le même jour.

Ces écritures et la pièces n°11 seront donc considérées comme tardives et écartées des débats.

— Sur la recevabilité des conclusions de la société Homestead :

En vertu de l’alinéa 1er de l’article 915-1 du code de procédure civile, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués.

En l’espèce, la société Pad soulève l’irrecevabilité des conclusions de la société Homestead Realty en raison de l’absence de communication des pièces avec les premières écritures.

Cependant, le défaut de communication simultanée des conclusions et des pièces n’est sanctionné par aucune disposition légale.

Au regard du principe du contradictoire, force est de relever que la société Pad a obtenu en cours d’instance la communication de l’ensemble des pièces sans qu’il soit invoqué une communication tardive par rapport à la date de la clôture.

Dès lors, la société Pad doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la société Homestead Realty.

— Sur la demande de démolition du mur et de l’enrobé de goudron érigés sur la parcelle AK [Cadastre 1] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Par ailleurs, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi ( assemblée plénière 22 décembre 2023, 20-20.648).

En l’espèce, la société Homestead Realty verse aux débats un courrier adressé à la société Pad par lequel elle sollicite la démolition du mur et de l’enrobé, un plan de géomètre expert, un procès-verbal de constat ainsi que deux attestations.

Sollicitant la condamnation de la société Pad à démolir un mur et un enrobé érigés sur la parcelle AK [Cadastre 1], il appartient à la société appelante d’établir, avec l’évidence requise en référé, l’empiètement invoqué.

Or, le courrier rédigé par le représentant légal de la société Homestead Realty, reprenant ses dires, n’est pas probant de l’existence d’un empiètement.

Quant à la pièce n°3 intitulée « plan de géomètre expert », elle correspond à un plan de division de la propriété de Mme [H] [R] et M. [T] [X] pour cession, suivant la mention figurant sur la gauche. Aucune date n’est lisible pas plus que la numérotation des parcelles. Ce document n’est pas exploitable et n’établit pas la présence d’un muret et d’un enrobé sur la parcelle AK [Cadastre 1], érigés par la société Pad.

La société appelante invoque aussi le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 octobre 2023 qui comporte la retranscription de l’enregistrement d’une conversation. Cet enregistrement a été réalisé au moyen d’un téléphone portable par le gérant de la société Homestead Really, M. [U] [L], suivant la mention figurant au procès-verbal, qui est aussi l’avocat s’étant présenté, de manière surprenante, devant la cour pour plaider ce dossier. La retranscription porte sur une courte conversation entre M. [L] et M. [O] [F], compagnon de la gérante de la société Pad, conversation enregistrée à l’insu de ce dernier, ce point étant non contesté dans les débats.

Aussi, une telle preuve apparaît déloyale et ne peut être admise que si elle est indispensable pour établir les faits litigieux et si l’atteinte portée à d’autres droits (vie privée, loyauté notamment) est strictement proportionnée au but poursuivi.

Force est de relever que cette preuve n’est nullement indispensable pour établir la présence d’un muret et d’un enrobé sur la parcelle AK [Cadastre 1] et qu’elle l’est d’autant moins que la conversation retranscrite n’est nullement afférente à la présence de ces constructions. Le muret et l’enrobé étant des éléments matériels, leur preuve peut être établie, notamment, par les constatations d’un commissaire de justice sur les lieux. Par ailleurs, la société Homestaed n’explicite pas le caractère indispensable de cette retranscription à l’exercice de son droit à la preuve.

Subséquemment, cette preuve doit être déclarée illégale et la pièce n°4 du bordereau de communication de la société Homestead Realty écartée des débats.

Deux attestations figurent aussi au dossier de la société appelante. La première, rédigée par M. [C] [S], qui déclare être l’ancien propriétaire des parcelles AK [Cadastre 3] et AK [Cadastre 1], fait état uniquement d’une absence de servitude et du passage de la famille [F] depuis des années sans autorisation. La seconde attestation émane de M. [J] [P], voisin des sociétés Homestread Realty et Pad, qui indique que la société Pad a construit un mur sur la parcelle AK [Cadastre 1] et qu’elle emprunte depuis des années la parcelle AK [Cadastre 1].

Ainsi, seule l’attestation de M. [P] mentionne la construction d’un mur sur la parcelle AK [Cadastre 1]. Il ne fait d’ailleurs nullement état de l’enrobé.

Si les conclusions de la société Homestead Realty comportent des photographies d’un muret en visant la pièce n°4, constat d’huissier, alors même que le constat produit numéroté 4 relatif à la retranscription d’une conversation, comme indiqué précédemment, ne comprend nullement de telles images, ces photographies n’illustrent que la présence d’un muret sans qu’il soit possible de retenir qu’il s’agit de la construction critiquée érigée sur la parcelle AK [Cadastre 1].

En l’état, la seule attestation de M. [P] n’est pas suffisante pour établir, avec l’évidence requise en référé, que la société Pad a érigé un mur et un enrobé sur la parcelle AK [Cadastre 1].

La société Homestead Realty est défaillante à établir, qu’à l’évidence, la société Pad a érigé sur la parcelle lui appartenant un mur et un enrobé et commis un trouble manifestement illicite justifiant la démolition de ces constructions.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de démolition sous astreinte formulée par la société Homestead Realty.

— Sur la demande de provision au titre du préjudice et du trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Homestaed Realty sollicite une provision en se référant au trouble de jouissance subi en raison des ouvrages construits mais aussi le passage de la société Pad sur la parcelle AK103 pour accéder à sa propriété.

Cependant, comme explicité précédemment, l’empiètement en raison de la présence d’un muret et d’un enrobé ne résulte pas, avec l’évidence requise en référé, des éléments produits aux débats.

Quant au passage de la société Pad sur la parcelle AK [Cadastre 1] pour accéder à sa propriété, il résulte des attestations de MM. [P] et [S] et n’est pas contesté.

Toutefois, si la société Homestead Realty dispose d’un droit de propriété sur la parcelle AK [Cadastre 1], ce droit s’exerce sur une surface extrêmement réduite de 15 ca qui est accolée à la parcelle AK [Cadastre 2], propriété de la société Pad, et aux parcelles AK [Cadastre 4] et [Cadastre 5], propriétés de M. [P], suivant le contenu de son attestation. La parcelle AK [Cadastre 1] n’est donc pas voisine d’une autre propriété de la société appelante, sauf en pointe avec la parcelle AK [Cadastre 3] d’une surface de 10 ca, sans que ces deux parcelles soit reliables entre elles.

Aussi, il n’apparaît nullement, avec l’évidence requise en référé, que la société Homestead Realty puisse avoir une jouissance quelconque de cette surface équivalente à 15m², entourées de la propriété de tiers dont un chemin.

Par ailleurs, la société Pad indique, dans ses écritures, que la société Homestead Realty a acquis cette parcelle pour un euro symbolique, sans que cela soit contesté, ce qui démontre son absence de valeur vénale et soulève la question de l’intérêt de la société appelante d’être propriétaire et d’utiliser cette parcelle au regard de sa localisation et des tensions manifestes entre les parties et même au sein du voisinage, comme cela résulte des débats.

En l’état, la société Homestead Realty ne démontre pas subir, manifestement, un préjudice de jouissance pouvant être quantifié et indemnisé.

Ainsi, il doit être retenu une contestation sérieuse sur le préjudice de jouissance subi par la société Homestead Realty au regard de l’usage possible de la parcelle AK [Cadastre 1].

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande provisionnelle formulée par la société Homestead Realty.

— Sur la demande de provision pour résistance abusive :

Eu égard aux développements précédents, aucune résistance abusive de la société Pad ne peut être caractérisée.

Par conséquent, la société Homestead Realty doit être déboutée de sa demande de provision à ce titre.

— Sur les demandes de dommages et intérêts et d’amende civile pour procédure abusive :

1 ) Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société Homestead Realty a engagé une procédure à l’encontre de la société Pad sans disposer d’éléments probants. D’ailleurs, aucune pièce ne porte sur l’enrobé dont il est sollicité la démolition et seule une attestation vise le muret.

En outre, la société appelante invoque, particulièrement, le procès-verbal de constat comportant la retranscription d’une conversation qu’elle reproduit dans le corps de ses conclusions à deux reprises qui est une preuve illégale recueillie par le gérant de la société exerçant la profession d’avocat.

De tels éléments démontrent une volonté manifeste de nuire et la mauvaise foi de la société Homestead Realty dans l’engagement de cette procédure.

Subséquemment, la présente procédure présente un caractère abusif, ce qui cause un préjudice à la société Pad contrainte de se défendre, pouvant être évalué à la somme de 5 000 euros.

Dès lors, la société Homestead Realty doit être condamnée à verser à la société Pad la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Une telle condamnation au paiement n’a pas lieu d’être assortie d’une astreinte.

2 ) Sur l’amende civile :

La société Pad demande à la cour de prononcer une amende civile de 10 000 euros à l’encontre de la société Homestead Realty. Cette demande ne peut qu’être déclarée irrecevable dès lors que le débat relatif au prononcé d’une amende civile, recouvrée par le Trésor public, ne peut être initié par les parties, ces dernières ne pouvant prévaloir, sur ce point, d’aucun intérêt matériel ou moral.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la société Homestead Realty mais infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application de ces dispositions au profit de la société Pad et de condamner la société Homestead Realty à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et une somme de 3 000 euros au titre de ces même frais en cause d’appel.

La société Homestead Realty est déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.

Elle devra, en outre, supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Ecarte des débats les conclusions et la pièce n° 11 transmises par la société civile immobilière Pad, le 2 mars 2026 ;

Déboute la société civile immobilière Pad de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de la société civile immobilière Homestead Realty ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière Homestead Realty de sa demande de provision pour résistance abusive ;

Condamne la société civile immobilière Homestead Realty à payer à la société civile immobilière Pad la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Déboute la société civile immobilière Pad de sa demande d’astreinte ;

Déclare irrecevable la demande présentée par la société civile immobilière Pad de condamnation de la société civile immobilière Homestead Realty au paiement d’une amende civile ;

Condamne la société civile immobilière Homestead Realty à payer à la société civile immobilière Pad la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 3 000 euros au titre des mêmes dispositions pour l’appel ;

Déboute la société civile immobilière Homestead Realty de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société civile immobilière Homestead Realty aux dépens d’appel.

La greffière Le président