COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 97

Rôle N° RG 22/16021 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNNH

[S], [T], [Q] [H]

C/

[D] [Y] épouse [G]

[C] [U] épouse [B]

[V] [B]

Société FMH&FILS

Syndic. de copro. VILLA L’AURORE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL

M^e Claude RAMOGNINO

M^e Nicolas CASTELLAN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Romain CHAREUN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/000646.

APPELANT

Monsieur [S], [T], [Q] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/9788 du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 11 Juillet 1973 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Madame [D] [Y] épouse [G]

née le 11 Juillet 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [C] [U] épouse [B]

née le 10 Septembre 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]/FRANCE

représentée par M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [V] [B]

né le 12 Décembre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]/FRANCE

représenté par M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

PARTIES INTERVENANTES

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société FMH&FILS, demeurant [Adresse 4]

Intervenante volontaire venant aux droits de Monsieur [B] et Madame [B]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Isabelle BENETTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTERVENANT FORCÉ

Syndic. de copro. [Adresse 5] prise en la personne de son Président en exercice domicilié es qualité audit siege social représenté par son syndic en exercice la societé NEXITY, demeurant [Adresse 6]

assigné en intervention forcée remise à personne morale le 03 Juin 2024

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillèrea fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2004 à effet au premier juillet 2004, M.et Mme [N], aux droits desquels vient Mme [D] [G], ont donné à bail d’habitation à M. [S] [H] un bien situé à [Localité 5] (13) au sein d’une copropriété 'Villa Aurore’ moyennant un loyer mensuel de 533 euros hors charges. Le bien loué consiste en un appartement de type 3 comportant une grande terrasse couverte, une cuisine, deux petites chambres, un WC, une salle d’eau, une chambre avec un petit cabinet de toilette et une petite terrasse.

Mme [G] a acquis d’autres biens au sein du même ensemble immobilier.

Par acte du 04 mai 2021, M. [H] a fait citer Mme [G] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence pour revendiquer la propriété du logement loué et d’une place de parking au motif d’une vente parfaite passée entre les parties.

Par acte du 12 mai 2021, M. [H] a fait assigner Mme [G] devant le tribunal de proximité de Martigues afin principalement de voir désigner un expert pour établir la liste des travaux à mettre à la charge du bailleur.

Le 23 juin 2021 a été passé un compromis de vente entre Mme [G], vendeur, M. [V] [B] et Mme [C] [U] épouse [B], acquéreurs, portant sur un ensemble immobilier au sein duquel se trouve le bien loué à M. [H]. La société FMH&FILS, qui s’est substituée aux époux [B], a acquis le bien par acte du 23 février 2023.

Le 30 novembre 2021, Mme [G] a fait délivrer à M. [H] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 juin 2022.

Par jugement avant-dire droit du 22 février 2022, le tribunal de proximité de Martigues, a sursis à statuer en l’attente du jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Par décision du 02 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a débouté M. [H] de sa prétention relative à l’acquisition de l’immeuble.

Ce dernier a sollicité le réenrôlement de l’affaire dans laquelle il demandait une expertise judiciaire.

Par acte du 25 avril 2022, M. [H] a fait assigner Mme [G] aux fins principalement de voir juger non fondé le congé délivré pour motif légitime et sérieux et de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts.

Par acte du 07 septembre 2022, Mme [G] a fait assigner en intervention forcée M. [V] [B] et Mme [C] [U] épouse [B] aux fins de dire que la décision à intervenir leur sera commune et opposable et les voir concourir au sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir sur la validation du congé et à défaut, au débouté des prétentions de Monsieur [H].

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Martigues a :

— ordonné la jonction des deux instances,

— déclaré recevable l’intervention forcée des époux [B],

— constaté la validité du congé délivré par Mme [G] à effet au 30 juin 2022,

— débouté M. [H] de sa demande de nullité de congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 novembre 2021,

— débouté M. [H] de ses demandes au titre de la vétusté du bien loué et du préjudice de jouissance,

— dit que M.[H] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 juin 2022,

— ordonné l’expulsion de M.[H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M.[H] à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 30 juin 2022, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [G] pour procédure abusive,

— condamné M. [H] à payer à Mme [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] à payer à M. et Mme [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [H] aux dépens.

Par déclaration du 02 décembre 2022, M. [H] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes, qu’elle a validé le congé pour motif légitime et sérieux, qu’elle a ordonné son expulsion, qu’elle l’a condamné à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [G] a constitué avocat.

M.et Mme [B] ont constitué avocat.

La société FMH & fils, disant venir aux droits de M. et Mme [B], a constitué avocat et déposé des conclusions en intervention volontaire.

Par arrêt mixte du 23 novembre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— rejeté la demande de Mme [D] [Y] épouse [G] tendant à voir dire que l’effet dévolutif de la déclaration d’appel de M. [S] [H] n’a pas joué,

— infirmé le jugement déféré en ce qu’il a validé le congé pour motif sérieux et légitime délivré par Madame [D] [Y] épouse [G],

— déclaré nul et de nul effet le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 30 novembre 2021 par Mme [D] [Y] épouse [G] à M. [S] [H]

— ordonné avant-dire droit une expertise portant sur l’état du logement,

— rejeté les demandes de M. [S] [H] au titre de la consignation de la moitié des loyers et au titre d’une provision de 4000 euros.

— sursis à statuer sur les autres demandes des parties et sur les dépens.

L’expert, M.[Z], a déposé son rapport le 15 mai 2025.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter, M.[H] demande à la cour :

— de statuer ce que de droit concernant la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 26 décembre 2025 formée par Mme [G] dans ses conclusions signifiées le 29 décembre 2025,

En cas d’admission,

— de dire recevables les présentes conclusions,

— de lui donner acte de son départ du 30 avril 2025 suite au congé de reprise pour habiter du 30 décembre 2024, de la restitution de sa caution et de la réserve de ses droits quant aux motifs du congé de reprise pour habiter,

— de dire n’y avoir lieu à statuer concernant la demande de réalisation de travaux sous astreinte devenue sans objet,

— de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 6 804 euros au titre du préjudice de jouissance du 12 mai 2021 au 23 février 2023,

— de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 7 920 euros pour les trois années antérieures au 12 mai 2021,

— de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 14 724 euros au titre du préjudice de jouissance du 12 mai 2021 au 23 février 2023,

— de condamner in solidum la Société FMH&FILS et les époux [B] à lui payer la somme de 8 100 euros au titre du préjudice de jouissance du 23 février 2023 au 30 avril 2025, – de condamner in solidum Mme [G], la Société FMH&FILS et les époux [B] à payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral outre celle de 13 000 euros au titre des dommages et intérêts pour attitude dilatoire et abusive soit un montant total de 18 000 euros,

— de débouter Mme [G], les époux [B], la société FMH &FILS et le cas échéant le syndicat des copropriétaires de toutes leurs fins demandes et conclusions formées à son encontre, – de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit dans les rapports entre Mme [G], la société FMH&FILS et le syndicat des copropriétaires,

— de condamner in solidum les époux [B] et la Société FMH&FILS à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner in solidum Mme [G], les Epoux [B] et la Société FMH& FILS aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il expose avoir été destinataire d’un congé pour reprise délivré par la société FMH&FILS, transformée en SCI, à effet au 30 juin 2025. Il précise avoir quitté les lieux. Il fait valoir que le débat ne porte désormais que sur ses demandes indemnitaires.

Il estime que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations et s’appuie sur les conclusions expertales. Il souligne que l’expert avait évalué le coût de la remise en état du bien à la somme d’environ 40.000 euros.

Il fait état d’un préjudice de jouissance qu’il évalue à 50% du montant du loyer, soit 324 euros par mois sur 46 mois, à compter de la date de l’assignation du 12 mai 2021. Il sollicite une ventilation de la condamnation à la réparation de son préjudice entre Mme [G] et la société FMH&FILS, devenue propriétaire le 23 février 2023.

Il fait état d’un préjudice de jouissance antérieur à l’assignation, qui tient compte de la prescription triennale, et qu’il chiffre à 40% du montant du loyer.

Il sollicite un préjudice moral, lié à des manoeuvres abusives de ses bailleurs successifs pour l’inciter à partir. Il estime qu’une condamnation in solidum avec les époux [B] doit également être prononcée. Il ajoute s’être vu délivrer une augmentation de loyer de plus de 50% en janvier 2024 et précise avoir dû faire appel à l’ANIL pour écarter cette demande infondée. Il déclare que la société FMH&FILS a faussement collaboré à l’expertise, en prétendant s’engager à faire des travaux, alors qu’elle devenait le jour même une SCI qui lui a délivré un congé pour reprise.

Il conteste pour sa part avoir agi de façon procédurière et être à l’origine des désordres dans le logement, alors que l’expert a clairement indiqué qu’aucun gros travaux n’avait été effectué par le bailleur depuis l’année 2004. Il conteste le fait qu’être parti serait révélateur de sa mauvaise foi. Il affirme que ce logement a été sa résidence principale et que le bail est soumis à la loi du 06 janvier 1989. Il rejette l’argument selon lequel il aurait utilisé le bien à des fins professionnelles. Il indiquene s’être plus chauffé à l’électricité, en raison de l’état de l’installation électrique.

Il conteste l’argument de Mme [G] selon lequel elle ne pouvait vendre que l’intégralité du bien et qu’elle subirait une atteinte à son droit de propriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [G] demande à la cour :

— de révoquer l’ordonnance de clôture du 26 décembre 2025,

— d’admettre ses conclusions,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

— de constater qu’elle a vendu le bien immobilier occupé par M.[S] [H] par acte du 23 février 2023, à la société FMH & FILS qui s’est substituée aux époux [B],

— de juger qu’elle n’est plus bailleur de M. [S] [H],

— de juger que toute condamnation qui pourrait intervenir à l’encontre du bailleur de M.[S] [H], interviendra exclusivement à l’encontre des époux [B], et de la société FMH & FILS qu’ils se sont substituée et qui est actuellement seul et unique propriétaire du bien loué,

— de débouter M. [S] [H] des demandes dirigées à son encontre,

— de débouter les époux [B] et la société FMH & FILS des demandes formulées à son encontre,

— de juger que les procédures engagées par M. [S] [H] ne constituent pas une charge non déclarée par elle-même lors de la vente,

— de juger n’y avoir lieu à la condamner à garantir les époux [B] ni la société FMH & FILS, des condamnations éventuellement prononcées à leur encontre,

— de juger n’y avoir lieu à procéder à des travaux de remise en état et aux normes des locaux occupés par M.[H] puisqu’il les a quittés le 30 avril 2025,

— de juger que la société FMH & FILS que les époux [B] se sont substituée est devenus propriétaire du bien immobilier, et la société FMH & FILS au même titre que les époux [B]

doit assumer seule les conséquences des condamnations qui interviendraient au profit de M. [S] [H] au titre de l’exécution et des conséquences du bail locatif,

— de condamner M. [S] [H] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 euros (dix mille euros),

— de condamner Mr.[S] [H] à lui payer par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 euros (cinq mille euros),

— de condamner la société FMH & FILS et les époux [B] à lui payer par application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 5.000 euros (cinq mille euros),

— de condamner M. [S] [H], la société FMH & FILS et les époux [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle explique avoir voulu vendre l’intégralité de son bien comprenant le lot occupé par M.[H] aux époux [B]. Elle indique les avoir informés de la présence de ce dernier dès la signature de l’offre d’achat et des procédures intentées par M.[H], en revendication de la propriété du lot et en nullité du congé. Elle estime que ces derniers, puis la SARL FMH&FILS ont accepté les conséquences des procédures intentées par M.[H]. Elle conteste toute action en garantie à son encontre, estimant que l’acquisition du bien a été faite en toute connaissance de cause. Elle conteste toute charge de vente supplémentaire.

Elle estime obscure et nulle la clause de non subrogation dans l’acte de vente, selon laquelle elle se serait engagée à prendre en charge les suites et conséquences financières de la procédure.

Elle rappelle que la SARL FMH&FILS est devenue le bailleur de M.[H] lorsqu’elle a acquis le bien.

Elle s’oppose à toute condamnation prononcée à son encontre pour une remise en état des lieux qui avaient été loués à M.[H] et rappelle que la SARL FMH&FILS n’avait formé aucune demande de travaux lors de son achat, alors qu’elle les acquis en l’état.

Elle conteste le fait que les locaux loués à M.[H] auraient été sa résidence principale et dénie la soumission de ceux-ci à la loi du 06 juillet 1989. Elle fait état d’une location de vacances qui ne peut être occupée ni l’hiver ni par temps de pluie. Elle ajoute que la configuration des lieux empêche à ceux-ci d’être une résidence principale. Elle relève que M. [H] a pris les lieux loués en l’état et précise que l’une des clauses du bail fait état du caractère médiocre des lieux. Elle estime dolosif le comportement de M.[H] et soutient qu’il n’est pas de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail, puisque la clause du bail doit être comprise comme un renoncement à toute réclamation sur l’état du bien. Elle conteste tout trouble de jouissance subi par ce dernier. Elle sollicite des dommages et intérêts en raison des procédures abusives et de la résistance abusive de M.[H].

Elle soutient que M.[H] a violé son droit de propriété, alors qu’il ne disposait d’aucun droit de préemption et qu’elle était en droit de vendre l’intégralité de son bien. Elle expose que la procédure en revendication de la propriété des lieux occupés et d’un parking l’a empêchée de disposer de son bien. Elle déclare que seule une vente en bloc était possible. Elle fait état d’un chantage judiciaire et d’une volonté de lui nuire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 janvier 2026, la SCI FMH&FILS, disant venir aux droits de M.et Mme [B], demande à la cour :

— de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société FMH&FILS,

— de dire qu’elle est devenue propriétaire et bailleresse,

— de prononcer la mise hors de cause de M. [V] [B] et de Mme [C] [U] épouse [B],

— d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires VILLA L’AURORE à relever et garantir la société FMH & FILS de toute condamnation financière au titre des travaux de remise en état à hauteur de la quote-part déterminée par l’Expert (soit 33% du montant total destravaux, incluant électricite, menuiseries et maçonnerie extérieure).

— de condamner le syndicat des Copropriétaires VILLA L’AURORE à payer à la société FMH& FILS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur la demande de report de l’ordonnance de clôture,

— de débouter Mme [G] de son argumentation tendant à s’exonérer de sa responsabilité,

— de juger que la clause de garantie insérée à l’acte authentique de vente du 23 février 2023 constitue la loi des parties au sens de l’article 1103 du code civil,

— de constater que Mme [G] s’est engagée à prendre à sa charge les suites et conséquences financières des procédures en cours, incluant le coût de la remise en état du bien,

En conséquence,

— de condamner Mme [D] [G] à relever et garantir intégralement la société FMH & FILS et les époux [B] de toutes condamnations financières qui pourraient être prononcées à leur encontre, ainsi que du coût de l’intégralité des travaux de reprise des désordres, dont l’origine est antérieure à la vente,

— de faire application de la clause de l’acte de vente du 23 février 2023 par laquelle Mme [G] a déclaré ' prendre à sa charge les suites et conséquences financières ' de la procédure,

— de dire que l’expert a chiffré le coût des travaux de remise en état à la somme totale de 34.992,87 euros TTC (soit 31.81 1,70 euros HT + TVA 10%) et a imputé la charge des travaux privatifs à Mme [G].

— de dire et juger que la société FMH & FILS ne récupérant pas la TVA, son préjudice doit être évalué TTC,

— de condamner Mme [D] [G] à payer à la société FMH & FILS la somme de 23.445,22 euros TTC (soit 67% du montant total TTC des travaux arrêtés par l’Expert, correspondant à la part privative hors parties communes), à titre de dommages et intérêts contractuels,

— de condamner Mme [G] à payer à la société FMH & FILS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de constater que M.[H] a quitté les lieux le 30 avril 2025, rendant sa demande de travaux sous astreinte sans objet,

— de débouter M.[H] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, et subsidiairement de réduire toute indemnisation, en raison de ses propres fautes locatives relevées par l’expertise (usage dangereux de l’installation électrique, défaut d’entretien du bien),

— de condamner M. [S] [H] à payer à la société FMH & FILS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de débouter M. [H], Mme [G] et le Syndicat des Copropriétaires VILLA L’AURORE de toutes leurs demandes à l’encontre de la société FMH & FILS et des époux [B],

— de décharger la société FMH & FILS de toute charge relative aux entiers dépens.

La société FMH&FILS fait état d’un projet familial ayant pour objectif de loger le fils de M.et Mme [B], projet connu dès l’année 2021 par M.[H]. Elle conteste le caractère frauduleux du congé pour reprise qu’elle a délivré. Elle soutient que son projet a été retardé en raison des procédures dilatoires intentées par M.[H].

Elle sollicite l’application de la clause du contrat de vente de non subrogation aux termes de laquelle Mme [G] s’est engagée à prendre à sa charge les suites et conséquences financières de la procédure en cours.

Elle indique être étrangère aux désordres subis par M.[H], qui existaient avant qu’elle n’acquière le bien. Elle estime être victime elle-même de la vétusté des lieux. Elle soutient que l’état des lieux est uniquement imputable à Mme [G] et considère que cette dernière s’est engagée à la garantir de toutes les conséquences financières de la procédure, qui intègrent le coût des travaux, le préjudice de jouissance et les frais de procédure.

Elle explique subir un préjudice lié à l’état du bien, en lien avec la carence de Mme [G], son vendeur. Elle fait état d’une dette à l’encontre de cette dernière et sollicite des dommages et intérêts contractuels.

Elle soulève la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Elle conteste tout préjudice à l’égard de M.[H] qui a pris les lieux en l’état et s’est abstenu de toute réclamation pendant 17 ans. Elle évoque les manquements de ce dernier, en raison d’une absence d’entretien des lieux loués, d’un usage dangereux de l’installation électrique et d’une utilisation du bien à titre professionnel, interdite contractuellement. Elle lui reproche également sa négligence à l’occasion des divers sinistres et sa mauvaise foi. Elle conclut au rejet des demandes de ce dernier au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, relevant par ailleurs qu’il n’occupait les lieux loués que de façon ponctuelle. Elle déclare que le préjudice allégué de ce dernier a pour cause exclusive ses manquements.

Elle conteste avoir eu connaissance des prétentions de M.[H] concernant le préjudice de jouissance, intentée par une procédure du 12 mai 2021. Elle note qu’elle ne connaissait, lors du compromis de vente, que ses demandes relatives à l’invalidation du congé pour motifs sérieux et légitimes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires Villa l’Aurore demande à la cour :

— de débouter Mme [G], les époux [B], la société FMH &FILS et M.[H] de toutes leurs fins à son encontre,

— de condamner in solidum Mme [G], les époux [B], la société FMH FILS et M.[H] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner in solidum Mme [G], les époux [B], la société FMH FILS et M.[H] aux entiers dépens

Il fait observer que l’expertise judiciaire a démontré le caractère indécent des lieux loués dont il ne peut être tenu pour responsable. Il affirme que les parties communes ne sont pas visées par l’expert.

Il relève qu’en tout état de cause, celui-ci ne démontre pas sa responsabilité. Il note avoir réparé les tuiles cassées et souligne qu’aucun justificatif n’explique la raison pour laquelle il devrait prendre en charge à hauteur de 33% le coût des peintures et des réfections dans le logement. Il note que les gardes-corps ne sont pas des parties communes et que la réfection des menuiseries extérieures pèse sur le copropriétaire.

MOTIVATION

L’ordonnance de mise en état a été révoquée par le conseiller de la mise en état et l’affaire a été close avant l’ouverture des débats par ce même magistrat.

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Dans le cadre du dispositif de ses conclusions avant l’arrêt mixte, M.[H] a mentionné solliciter la réformation du jugement en toutes ses dispositions. Les demandes qu’il forme dans ses conclusions faites après l’arrêt mixte sont la conséquence de sa demande d’infirmation.

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L’arrêt mixte a tranché la question de la validité du congé pour motif légitime et sérieux. Le congé délivré par Mme [G] visait expressément un bail d’habitation et l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ; le compromis de vente de l’ensemble immobilier (du 23 juin 2021) évoque le bail d’habitation (page 10) et informe l’acquéreur des conditions permettant aux propriétaires de donner congé au locataire pour vendre ou pour reprise, conditions qui sont celles de la loi du 06 juillet 1989; ainsi, ni Mme [G], ni société FMH&FILS venant aux droits des époux [B] ne peuvent estimer que cette loi ne trouve pas application, étant précisé que cette société, après avoir été transformée en SCI, a délivré, le 30 décembre 2024, un congé pour reprise, visant clairement la loi du 06 juillet 1989 (article 13 a) et article 15) , au bénéfice de [A] [B], associé de la SCI.

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Il n’y a pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire qui est un des éléments du débat et qui ne lie pas le juge.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;(…)

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, e logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…) ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements

L’article 3 du même décret dispose que le logement doit disposer d’une installation permettant un chauffage normal.

Le bailleur de M.[H] était Mme [G] jusqu’au 23 février 2023, date à partir de laquelle le bailleur est devenu la SARL FMH&FILS puis, par transformation de cette société le 29 novembre 2024, la SCI FMH&FILS.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’un logement en bon état de réparations est d’ordre public et que le bailleur ne peut s’y soustraire par le biais d’une clause contractuelle.

L’article 4 m de la loi du 06 juillet 1989 énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité. Ainsi, comme l’a indiqué l’arrêt mixte du 23 novembre 2023, si le bailleur et le locataire pouvaient convenir d’une clause de travaux, la clause selon laquelle 'le locataire s’interdit, en contrepartie du montant du loyer qui lui est consenti et d’une franchise d’un mois de loyer (…) toute forme de réclamation concernant l’état dudit appartement. Cette condition est considérée comme essentielle de l’engagement des parties (…) ne peut permettre aux bailleurs successifs de M.[H] de s’affranchir de leurs obligations de délivrance d’un logement décent et d’un logement en bon état de réparations locatives.

M.[H] a quitté les lieux loués à la suite du congé pour reprise qui lui a été délivré par la SCI FMH& FILS. Il ne formule plus aucune demande au titre de travaux à effectuer.

Le bail initial de 2004 évoquait un bien dans un état médiocre.

M.[H] ne justifie pas du préjudice qu’il aurait subi en lien avec la configuration des lieux (accès au WC et à la salle d’eau en passant par la terrasse extérieure). Il évoque, au titre de son préjudice, un phénomène de dégradation continue des lieux, sans qu’aucun gros travaux n’aient été réalisés par ses bailleurs depuis 2004. En 2012, il faisait ainsi état de la vétusté des locaux, d’une installation électrique qui était à refaire et de la présence d’humidité.

L’expert judiciaire énonce essentiellement les éléments suivants, en lien avec les doléances de M.[H] :

— les fenêtres des pièces ferment mal et n’assurent pas une étanchéité à l’air et à l’eau suffisante,

— les menuiseries extérieures en bois sont en mauvais état et n’assurent pas l’étanchéité à l’air,

— l’installation de plomberie est désuète,

— l’installation électrique est désuète et une remise aux normes paraît nécessaire,

— le logement est dépourvu d’un mode de chauffage, hormis la présence d’un sèche-serviette dans la salle d’eau (installé par le locataire, qui a également installé des radiateurs mobiles de type 'bain à huile’ ou ' à 'pétrole'),

— le logement est mal isolé,

— l’absence de VMC ne permet pas un renouvellement d’air maîtrisé,

— un dégât des eaux de 2018 au niveau de la grande chambre n’est pas résolu (traces d’infiltrations), l’expert ayant constaté une tuile fondue en deux au droit de la zone sinistrée.

L’expertise établit par ailleurs que M.[H] n’a fait aucun travaux de 'rafraîchissements’ depuis l’année 2012, notamment s’agissant des peintures.

L’expertise démontre que les bailleurs successifs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent. Ces bailleurs connaissaient l’état médiocre du logement. Mme[Y] épouse [G] connaissait les doléances de M.[H] qui s’était plaint de divers désordres dès 2012.

Le préjudice de jouissance subi par M.[H] du fait de l’absence de dispositif de chauffage normal, de la vétusté des lieux, de l’absence de mise aux normes de l’installation électrique sera intégralement réparé par une somme mensuelle de 220 euros (le loyer avant le départ de M.[H] s’élevant à la somme mensuelle de 648, 37 euros).

Il convient de condamner Mme [G] à verser à M.[H] :

— la somme de 7920 euros au titre de la période de mai 2018 à mai 2021,

— la somme de 4620 euros (pour la période de juin 2021 au mois de février 2023)

Il convient de condamner la SCI FMH&FILS à verser à M.[H] la somme de 5720 euros (pour la période du mois de mars 2023 à avril 2025).

Sur l’appel en garantie formée par la SCI FHM&FILS, venant aux droits de la SARL FMH&FILSà l’encontre de Mme [Y] épouse [G]

L’acte de vente authentique du 23 février 2023 passé entre Mme [Y] épouse [G] et la SARL FMH&FILS contient une clause (page 26) aux termes de laquelle il est indiqué que :

— suite au congé délivré au locataire par le vendeur du 30 novembre 2021, un litige est en cours,

— un jugement du 22 novembre 2022 a fait l’objet d’un appel [la présente procédure]

— que le vendeur déclare ne pas subroger l’acquéreur dans la procédure et prendre à sa charge les suites et conséquences financières.

Aux termes des écritures de M.[H] ayant donné lieu au jugement du 22 novembre 2022 dont il avait fait appel, ce dernier sollicitait une indemnisation de son bailleur jusqu’à la réalisation de travaux. Il était ainsi clair que le locataire demandait l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Mme [Y] épouse [G] a accepté la clause, claire et dénuée d’ambiguité, selon laquelle elle prendrait à sa charge les suites et conséquences financières de la procédure en cours. Elle a donc accepté de prendre en charge l’indemnisation du préjudice de jouissance de M.[H], lié à l’état du bien qu’elle vendait, pouvant être imputée au nouveau bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Y] épouse [G] à garantir la SCI FHM&FILS de toute condamnation financière prononcée contre cette société.

Sur la demande d’appel en garantie formée par la SCI FMH&FILS à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il n’est pas démontré par la SCI que le préjudice de jouissance sollicité par M.[H] (défaillance électrique ; défaut d’isolation du bien ; mauvais état des menuiseries et de la plomberie ; état vétuste du bien loué) serait en lien avec une partie commune. En conséquence, elle sera déboutée de son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de la SCI FMH&FILS tendant à voir condamner Mme [Y] épouse [G] à des dommages et intérêts contractuels

L’expertise judiciaire avait pour objet d’évaluer le caractère décent ou non du logement loué et les travaux à effectuer, dans le cadre d’un rapport bailleur-locataire.

La SARL FMH&FILS, aux droits de laquelle vient la SCI FMH&FILS, a pu visiter le bien qu’elle a acheté et ne saurait faire peser sur son vendeur le coût des travaux que l’expert avait estimé nécessaires d’effectuer, dans le cadre de la relation bailleur-locataire. Elle ne justifie d’aucune faute contractuelle de son vendeur. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts contractuels, au titre des travaux de remise en état.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et 'attitude dilatoire et abusive’ intentée par M.[H]

M.[H] ne justifie pas d’un comportement fautif de Mme [Y] épouse [G] à son encontre, même si le congé pour motif légitime et sérieux a été invalidé, alors que cette dernière s’appuyait notamment sur une clause contractuelle qui était contraire à la loi du 06 juillet 1989.

M.[H] ne justifie pas d’une faute commise par les époux [B] qui ne sont pas ses bailleurs et qui ne sont pas à l’origine de la demande d’augmentation de loyer.

La demande d’augmentation de loyers et de provisions sur charges (non prévues au bail) faite par la SARL FMH&FILS en février 2024 n’a pas abouti et aucune relance n’a été faite après la lettre de son conseil du 27 février 2024 ; M.[H] ne justifie pas du préjudice moral subi à ce titre.

La transformation de la SARL en SCI n’est pas en soi frauduleuse. Par ailleurs, Mme [E] [J], épouse de M.[H], indiquait dans une attestation du 09 décembre 2021, que les époux [B] voulaient acquérir leur logement pour y loger leur fils, ce dont était avisé M.[H]. M.[H] pourra agir contre la SCI FMH&FILS s’il s’avérait, le cas échéant, et a posteriori, que le congé pour reprise qui lui a été délivré était frauduleux.

En conséquence, M.[H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ces fondements.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] épouse [G]

Mme [Y] épouse [G] a délivré un congé pour motif sérieux et légitimes à M.[H], congé qui a été invalidé par l’arrêt mixte du 23 novembre 2023. M.[H] avait par ailleurs été débouté de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien qu’il revendiquait.

Mme [Y] épouse [G] ne démontre pas en quoi M.[H] aurait porté atteinte à son droit de propriété puisqu’il était bénéficiaire d’un bail d’habitation sur une partie de son bien et qu’il était en droit de contester le congé pour motif sérieux et légitime que son bailleur lui avait délivré. Elle ne justifie pas d’une faute contractuelle ou d’une faute délictuelle de ce dernier à son encontre et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [Y] épouse [G] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel (qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire). Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI FMH&FILS, venant aux droits de la SARL FMH&FILS, venant elle-même aux droits de M.et Mme [B], les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Mme [Y] épouse [G] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros à ce titre. La SCI FMH&FILS sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner M.[H] à lui verser une indemnité au titre des frais irrépétibles, puisqu’elle est succombante à son égard.

Selon l’article 700 2° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Mme [Y] épouse [G] sera condamnée à verser à Maître CHAMPDOIZEAU-PASCAL la somme de 3000 euros sur ce fondement.

Le jugement déféré qui a condamné M.[H] aux dépens et au versement de la somme de 500 euros à Mme [Y] épouse [G] et 500 euros à M.et Mme [B] sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Vu l’arrêt mixte du 23 novembre 2023 ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M.[S] [H] et condamné M. [S] [H] aux dépens et au versement de la somme de 500 euros à Mme [Y] épouse [G] et 500 euros à M.et Mme [B] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] épouse [G] à verser à M.[S] [H] :

— la somme de 7920 euros (au titre de son préjudice de jouissance pour la période de mai 2018 à mai 2021),

— la somme de 4620 euros (au titre de son préjudice de jouissance pour la période de juin 2021 au mois de février 2023) ;

CONDAMNE la SCI FMH&FILS à verser à M.[H] la somme de 5720 euros (au titre de son préjudice de jouissance pour la période du mois de mars 2023 à avril 2025) ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] épouse [G] à garantir la SCI FMH&FILS de toute condamnation prononcée à l’encontre de cette société au bénéfice de M.[S] [H] dans le cadre de cette procédure ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts supplémentaires formée par M.[S] [H] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [D] [Y] épouse [G] à l’encontre de M.[S] [H] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts contractuels formés par la SCI FMH&FILS à l’encontre de Mme [D] [Y] épouse [G], au titre des travaux de remise en état du bien qui était loué à M.[S] [H] ;

REJETTE la demande d’appel en garantie formée par la SCI FMH&FILS à l’encontre du syndicat des copropriétaires Villa l’Aurore à Ensues-la-Redonne ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] épouse [G] à verser à la SCI FMH&FILS la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] épouse [G] à verser à Maître CHAMPDOIZEAU-PASCAL la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE les demandes d’indemnités faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M.[S] [H], formées par Mme [D] [Y] épouse [G] et par la société FMH&FILS ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] épouse [G] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,