COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

ac

N° 2026/ 5

Rôle N° RG 22/06462 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKXC

[E] [P]

C/

[U] [A]

[K] [Z]

[F] [W] [O] veuve [T]

S.D.C. [Adresse 3]

S.A.R.L. D. [N] GESTIONNAIRE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sarah GARANDET

M^e Franck CHOUMAN

M^e Anne MANCEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 16 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00709.

APPELANTE

Madame [E] [P]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Sarah GARANDET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [U] [A]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [Z]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE

Madame [F] [W] [O] veuve [T]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires 'MANTEGA RIGHI’ sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société D. [N] GESTIONNAIRE IMMBILIER, SARL, dont le siège social [Adresse 1], exerçant sous l’enseigne 'CABINET D.[N]', pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. D. [N] GESTIONNAIRE IMMOBILIER Syndicat des copropriétaires « MANTEGA-RIGHI », sis [Adresse 10], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL D. [N] GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], exerçant sous l’enseigne « CABINET D. [N] », prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

caducité partielle à son égard prononcé par ordonnance du 02.08.2022

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[E] [P] est propriétaire d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 12]. Se plaignant de troubles anormaux du voisinage du fait de son comportement, [K] [Z] et [U] [A] l’ont fait assigner le 15 mai 2019 devant le tribunal de grande instance de Nice en cessation des troubles. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et Mme [F] [W] [T], occupante également, sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement du 16 mars 2022 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes':

— Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [F] [W] [T], du syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

— Condamne [E] [P] à verser à M. [A] la somme de 1'000 euros et à Mme [K] [Z] la somme de 2'000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral';

— Déboute Mme [F] [W] [T] de sa demande indemnitaire,

— Déboute M. [A], Mme [K] [Z], Mme [F] [W] [T] de leur demande de condamnation sous astreinte en cas de nouveau trouble de jouissance constaté,

— Condamne [E] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5'000 euros à titre de dommages intérêts,

— Condamne [E] [P] à remettre en état sa porte d’entrée conformément aux exigences de la copropriété,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte,

— Déboute [E] [P] de l’intégralité de ses demandes,

— La condamne à verser à M. [A], Mme [K] [Z], Mme [F] [W] [T] d’une part la somme de 1'000 euros et au syndicat des copropriétaires d’autre part la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens';

Le tribunal a considéré en substance qu’il est démontré que [E] [P] cause depuis plusieurs années des troubles du voisinage par des nuisances sonores nocturnes, des dégradations des parties communes, que sa responsabilité est démontrée par les nombreuses attestations, photographies, mains courantes notamment, que ce comportement a causé une certaine anxiété dès 2019 pour ses voisins situés en dessous'.

Par acte du 3 mai 2022 [E] [P] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022 [E] [P] demande à la cour de':

INFIRMER le Jugement querellé en ce qu’il a :

— Condamné Madame [P] à verser à Monsieur [A] la somme de 1.000 euros et à Madame [K] [B] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamné Madame [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné Madame [P] à remettre en état sa porte d’entrée conformément aux exigences de la copropriété, la porte d’entrée ayant d’ores et déjà été remise en conformité,

— Débouté Madame [P] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné Madame [P] à verser à Monsieur [A], Madame [B], Madame [T] d’une part la somme de 1.000 euros et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] d’autre part la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné Madame [P] aux dépens.

CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a :

— Débouté Madame [H] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— Débouté Madame [Z], Monsieur [A] et Madame [T] de leur demande de condamnation de Madame [P] à une astreinte de 300 euros pour chaque nouveau trouble de jouissance constaté,

— Débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande d’astreinte,

ET, STATUANT À NOUVEAU :

DEBOUTER Monsieur [A], Madame [T], Madame [Z] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et plus particulièrement de leurs appels incidents respectifs,

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de Madame [P] de dommages intérêts,

CONDAMNER Monsieur [A] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à lui payer chacun la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices moraux et financiers en l’état des troubles anormaux du voisinage qu’elle subit depuis 5 ans.

CONDAMNER solidairement Monsieur [A], Madame [T], Madame [Z] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Madame [P] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [A], Madame [T], Madame [Z] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens.

Elle soutient':

— qu’elle admet uniquement avoir fait des travaux durant 2 jours en décembre 2018 et réfute les autres allégations,

— que sa cour privative subit des projections et qu’elle a donc décidé de renvoyer les déchets et détritus jetés sur sa propriété,

— qu’elle a été contrainte de repeindre sa porte palière qui avait été dégradée,

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— Jugé recevable et bien fondée l’intervention volontaire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 3],

— Débouté Madame [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Jugé que le trouble collectif subi par le syndicat des copropriétaires en raison des nuisances de Madame [E] [P] est anormal ;

— Condamné, Madame [E] [P] à remettre en état sa porte d’entrée ;

— Condamné Madame [E] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 3] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamné Madame [E] [P] aux entiers dépens.

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte de 100 euros à l’encontre de Madame [P] pour la remise en état de sa porte d’entrée conformément aux exigences du règlement de copropriété ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER Madame [E] [P] à remettre en état sa porte d’entrée et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

A titre principal :

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné Madame [E] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 6] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au lieu de la somme de 9.000 euros sollicitée ;

Statuant à nouveau : CONDAMNER Madame [E] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 3] la somme de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire : CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné Madame [E] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 6] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [E] [P] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « MANTEGA-RIGHI » sis [Adresse 3] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER Madame [E] [P] aux entiers dépens.

Il réplique':

— que conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble';

— que très régulièrement, depuis 2019 il a été porté à la connaissance du syndic de la copropriété les errances nocturnes, atteintes aux parties communes et à la tranquillité des autres copropriétaires du fait d'[E] [P]';

— que Madame [P] n’a toujours pas procédé à la remise en état de sa porte d’entrée qu’elle s’est permise de peindre en rose';

Dans leurs conclusions notifiées le 13 octobre 2022 [K] [Z], [U] [A] et [F] [W] [O] veuve [T] demandent à la cour de':

RECEVOIR l’appel interjeté par Madame [E] [P],

LE DECLARER mal fondé,

En conséquence,

DEBOUTER Madame [E] [P] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

REFORMER le jugement en date du 16 mars 2022 concernant le quantum des sommes allouées,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNER Madame [E] [P], à verser à Madame [K] [Z], Monsieur [U] [A] et Madame [F] [W] [T], une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux troubles de jouissances commis à leur encontre,

CONDAMNER Madame [E] [P] à verser à Madame [K] [Z], Monsieur [U] [A] et Madame [F] [W] [T] une somme de 4.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance

Ils soutiennent':

— que [E] [P] s’emploie à faire du tapage nocturne systématique et ceci dans le seul but de nuire à son voisinage';

— que lors de ses insomnies, elle a brûlé à la bougie la porte d’accès aux caves, les boîtes aux lettres et a vandalisé le scooter de Monsieur [A] par le dépôt de cire chaude';

— que les consorts [Z] et [A] ont été contraints de déménager, et que toute vente ou location est inenvisageable,

Par ordonnance du 02 août 2022 la caducité de l’appel interjeté à l’encontre de la Sarl D.[N] Immobilier a été prononcée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage

Aux termes de l’ article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

[K] [Z], [U] [A] et [F] [W] [O] veuve [T] soutiennent subir depuis juillet 2018 diverses nuisances provoquées par [E] [P], copropriétaire habitant au-dessus de leur appartement.

Ils produisent en ce sens plusieurs attestations de personnes venues à leur domicile qui évoquent des bruits intenses nocturnes ( musique à haut niveau, déplacement de meubles), des projections de déchets dans la cour de l’immeuble. Ils versent en procédure des photographies des lieux montrant la présence de liquide de type adipeux dans leur jardin privatif et dans les escaliers de l’immeuble outre des déchets végétaux jetés sur leurs fenêtres.

Ces comportements attribués à leur voisine, [E] [P] ont par la suite fondé l’accomplissement de diverses démarches administratives auprès du syndic de l’immeuble, auprès de leur protection juridique et auprès de la mairie de [Localité 12], telles que cela est démontré par les correspondances adressées à ces entités à partir en 2018 et 2019 pour évoquer l’ensemble des désagréments subis quotidiennement.

L’étayage et la précision des faits dénoncés ont par suite provoqué l’envoi de mises en demeure adressées à [E] [P] par le syndic et par la protection juridique des intimés dès le 31 juillet 2018 afin d’attirer son attention sur son comportement et les troubles ainsi provoqués afin d’y mettre un terme outre le dépôt de plaintes en janvier 2019, février 2019, avril 2019 pour les mêmes types de faits.

Le syndicat des copropriétaires produit pour sa part des pièces confirmant les désagréments subis par les intimés, et plus largement par la copropriété en produisant des attestations de copropriétaires ( Mme [L], M.[M] notamment) faisant également état de déversement de liquide depuis le balcon de l’appelante durant la nuit, de tapages nocturnes, de dégradation de portes palières.

Il ajoute que ces comportements nuisibles ont également été dénoncés par les copropriétaires voisins de l’ancien lieu de résidence de l’appelante comme le démontrent les courriers électroniques versés par le syndic de cette autre résidence le cabinet [Adresse 11], et dont la lecture conduit à retenir qu’en 2015 et 2016, ses voisins se plaignaient de nuisances identiques à celles dénoncées désormais par la copropriété Mantega-Righi ( jets de déchets, dégradation de véhicules, dégradations des parties communes, dépôt d’huile et de vinaigre sur les paillassons, destruction des végétaux) conduisant à dénoncer ces faits tant au service de la Police qu’aux services de l’action sociale de la Ville de [Localité 12].

[E] [P] dans la correspondance adressée le 21 juillet 2019 à leur conseil ne conteste pas les faits puisqu’elle reconnaît avoir versé de l’eau froide dans la nuit depuis son balcon et avoir déplacé des meubles et fait des travaux au cours de la nuit durant la fin d’année 2018. Elle admet également avoir fait couler de la cire de bougie sur les cadenas de la porte de la cave, et indique subir pour sa part le comportement parfois violent de M.[J] à son encontre.

Il convient à l’issue de l’analyse des pièces produites de retenir la caractérisation récurrente de bruits nocturnes, des dégradations matérielles des parties communes et des végétaux, provoqués par [E] [P], certains de ces comportements nuisibles étant par ailleurs confirmés par l’intéressée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une description concordante et étayée par différentes pièces tant descriptives que photographiques du comportement adopté par [E] [P] de nature à entraîner un trouble certain dépassant le cadre normal de relations de voisinage dans un ensemble immobilier par nature collectif.

Le jugement en ce qu’il a caractérisé le trouble anormal du voisinage du fait du comportement de [E] [P] subi tant par [K] [Z], [U] [A] et [F] [W] [O] veuve [T] que par le syndicat des copropriétaires sera par conséquent confirmé.

Le premier juge en considération de la situation ainsi décrite et des pièces médicales versées aux débats a condamné [E] [P] à verser à M.[A] la somme de 1'000 euros et à Mme [Z] la somme de 2'000 euros.

Il sera en effet retenu que ces derniers ont dénoncé dès 2018 l’existence de troubles de nature à nuire à leur tranquillité et leur qualité de vie les conduisant en l’absence de réponses effectives aux démarches nombreuses qu’ils ont entreprises, à déménager chez Mme [T].

L’examen de leur situation conduit à réévaluer le montant des préjudices alloués pour le fixer à la somme de 3'000 euros chacun. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

S’agissant du trouble subi par le syndicat des copropriétaires, la cour relève que c’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a fixé à 5'000 euros le montant de l’indemnisation à lui allouer. Cette somme sera confirmée en cause d’appel.

En revanche, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et de la situation de Mme [T] qui ne produit aucune pièce nouvelle permettant de caractériser le lien entre le préjudice allégué et le comportement de l’appelante. Celle-ci sera déboutée de sa demande indemnitaire et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la porte palière

Il n’est pas contesté que [E] [P] a repeint en rose foncé la porte palière de son appartement et que cette situation conduit à rompre l’harmonie entre les portes de l’immeuble de couleur marron.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement sur ce point et de considérer compte tenu du comportement opposant de l’intéressée et de la faculté reconnue de droit au juge d’y adjoindre une astreinte provisoire de 50 euros par jour durant 4 mois.

Sur la demande reconventionnelle d'[E] [P]

[E] [P] se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil pour solliciter la condamnation tant de Monsieur [A] que du Syndicat de copropriétaires à lui payer chacun la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices moraux et financiers en l’état des troubles anormaux du voisinage qu’elle subit depuis 5 ans.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en considérant qu’aucune pièce utile et pertinente ne permettait de caractériser les fautes dénoncées. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[E] [P] qui succombe principalement sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [K] [Z], [U] [A] et [F] [W] [T] , et du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement sur le montant du préjudice moral alloué à [K] [Z], [U] [A]

Confirme le jugement pour le surplus';

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant';

Condamne [E] [P] à verser à [K] [Z], [U] [A] chacun la somme de 3'000 euros au titre du préjudice moral, soit 6'000 euros au total';

Condamne [E] [P] à remettre en état sa porte d’entrée dans un délai de TROIS mois à compter de la décision à intervenir,

Dit que passé ce délai faute pour elle de s’être exécutée, elle sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 4 mois, au bénéfice du Syndicat des copropriétaires ' MANTEGA-RIGHI’ ';

Condamne [E] [P] aux entiers dépens';

Condamne [E] [P] à verser à [K] [Z] [U] [A] et [F] [W] [O] veuve [T] une somme de 4'000 euros et au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble MANTEGA-RIGHI sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,