Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/07270 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFT5O

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Décembre 2021 -Président du TJ de CRETEIL – RG n° 21/01365

APPELANT

Monsieur [F] [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

né le 31 Décembre 1942 à [Localité 7] ([Localité 5])

représenté et assistée par M^e Al Mahdi BASRI, avocat au barreau de PARIS, toque : D302

INTIMÉE

S.A.R.L. LE LYNAS, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° SIRET : 531 367 308

représentée par M^e David BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0957

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, et Jeanne BELCOUR, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2006, M. [H] a donné à bail à M. [T] aux droits duquel vient désormais la société Le Lynas des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] (94).

Des loyers étant impayés de la part de la société Le Lynas qui exploite un fonds de commerce de bar, brasserie, restauration, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 09 juillet 2021, un commandement de payer visant le renouvellement du bail prononcé par jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 25 juin 2016, d’avoir à payer la somme de 48 982, 82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2021.

Alléguant que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, M. [H] a, par acte du 03 septembre 2021, fait assigner la société Le Lynas devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir ordonner la résolution du bail commercial liant les parties, ordonner l’expulsion de la société Le Lynas dans le délai d’un mois suivant le prononcé de la décision sous astreinte de 250 euros par jour de retard et condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés d’un montant de 49 937,98 euros,avec intérêt à taux légal, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 09 décembre 2021, le juge des référés a :

Condamné la société Le Lynas à payer à M. [H] la somme provisionnelle de 49 937,98 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juillet 2021, avec intérêt au taux légal courant à compter du commandement du 09 juillet 2021 ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamné la société Le Lynas à payer à M. [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de M. [H].

Par déclaration du 07 avril 2022, M. [H] a relevé appel de cette décision en ce que le juge des référés l’a débouté de sa demande tendant à ce que soit ordonné la résiliation du bail et l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués au motif qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse et a dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par déclaration du 25 avril 2022, la société Le Lynas a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer à M. [H] la somme provisionnelle de 49 937,98 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juillet 2021, avec intérêt au taux légal courant à compter du commandement du 09 juillet 2021, ainsi qu’au paiement des dépens et des frais irrépétibles.

Une ordonnance a été rendue le 07 juillet 2022 ordonnant la jonction de ces deux instances, enregistrées sous les RG n°22/07270 et n°22/08352.

M. [H] demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2022, de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

Débouter la société Le Lynas de l’ensemble de ses demandes ;

Infirmer l’ordonnance du 09 décembre 2021 en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’expulsion de la société Le Lynas, en raison de la contestation sérieuse du fait d’une préemption qui serait faite par la mairie ;

Confirmer l’ordonnance du 09 décembre 2021 en ce qu’elle a fixé la dette locative de la société Le Lynas arrêtée au 09 juillet 2021 à la somme de 49.937,98 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2021 ;

Statuer à nouveau et :

Ordonner la résiliation du bail commercial par l’effet du commandement de payer du 09 juillet 2021 resté infructueux dans le délai d’un mois et que la société Le Lynas, étant dépourvue de tout droit ou titre d’occupation du local sis [Adresse 3], au Kremlin-Bicêtre (94) ;

Fixer la dette locative de la société Le Lynas à son égard à la somme de 62 844,70 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 09 juillet 2021 ;

Condamner la société Le Lynas au paiement d’une indemnité d’occupation due à une somme égale à deux fois le loyer, soit 3.188,56 euros par mois de retard, jusqu’à la libération complète des lieux ;

Ordonner l’expulsion de la société Le Lynas et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision, avec le recours du commissaire de police et d’un serrurier avec une astreinte de 250 euros à lui verser, par jour de retard ;

Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, aux frais de la société locataire ;

Condamner la société Le Lynas à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Le Lynas aux entiers dépens.

La société Le Lynas demande à la cour, aux termes de ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 mai 2022 de :

La recevoir ;

Infirmer partiellement le jugement entrepris, en ce qu’il a fixé à 49 937,38 euros la somme due à la dette locative, pour y substituer la somme de 13 733,06 euros ;

Fixer le point de départ de l’intérêt légal tel qu’il plaira à la cour de le faire ;

Infirmer la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles prononcée par l’ordonnance entreprise ;

Condamner M. [H] aux dépens que recouvrera, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat poursuivant aux offres de droit ;

Condamner M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur le commandement de payer les loyers et l’acquisition de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En revanche, elles ne permettent pas au juge des référés, dont les décisions ne peuvent préjudicier au fond, d’ordonner comme le sollicite l’appelant la résiliation du bail commercial liant les parties. Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

De même, dès lors qu’il n’a pas été constaté la résiliation de plein droit du bail commercial entre les deux parties, la société Le Lynas est toujours occupante légitime du local commercial situé au [Adresse 2] (94).

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expulsion de la société Le Lynas ni de transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble, sans qu’il y ait lieu d’apprécier si la mairie du [8] envisageait d’exercer son droit de préemption sur la vente des locaux commerciaux litigieux, vente qui n’a finalement pas eu lieu. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

Sur le montant de la dette locative :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

M. [H] prétend que la société Le Lynas est débitrice à son égard d’une dette actualisée au 1er mars 2022, qui s’élève à la somme de 62 844,70 euros, correspondant aux impayés des loyers depuis le mois d’avril 2016. Au soutien de son constat, M. [H] fait valoir une quittance de loyer des mois de mars et avril 2021, faisant état du loyer hors taxe, établi à 1 277,01 euros, des charges à hauteur de 317,27 euros, ainsi que le montant des impayés.

La société Le Lynas conteste le montant du loyer retenu par le bailleur. Elle précise qu’il n’existe pas de version écrite du bail, mais que le tribunal de grande instance de Créteil a fixé, par jugement du 25 juin 2019, le montant du loyer mensuel à la somme de 1 219,58 euros hors taxe, auquel doit s’ajouter les charges à hauteur de 138 euros. C’est ainsi que le montant du loyer mensuel charges comprises est de 1357,58 euros HT. En outre, elle rapporte avoir payé les sommes de 6 788 euros sur le loyer annuel de 2020 et 6 630 euros sur celui de 2021, qui doivent donc être soustraites du décompte produit, actualisant selon elle sa dette locative à la somme de 13 733,06 euros.

Il convient de relever que la locataire n’élève s’agissant de l’arrière locatif au titre de la période d’avril 2016 au 31 décembre 2019, qu’une contestation relative au calcul du loyer mensuel portant sur un différentiel en sa faveur de 57,43 euros (1277,01 euros ' 1219,58 euros), ne pouvant prétendre comme elle le fait, limiter sa dette locative au prix du bail augmenté des charges (138 euros) et omettre de prendre en compte les taxes (foncières et additionnelles) dont elle redevables.

Au titre de l’année 2020, le bailleur prétend à un arriéré locatif de 12343,36 euros (44 163,30 euros ' 31 819,94 euros), la locataire admettant un solde impayé de 9503,20 euros, omettant une fois de plus qu’elle est redevable des taxes.

Enfin, d’une part, le calcul que la locataire propose à la cour au titre de l’année 2021 est manifestement erroné, puisqu’elle retient un loyer annuel pour une année pleine de 10 860,80 euros et d’autre part, elle ne prend pas en compte les impayés réclamés au titre de l’année 2022, ne démentant pas qu’elle ne règle plus aucun loyer depuis juillet 2021.

Dès lors, seule sa contestation portant sur le montant du loyer mensuel ne peut être d’emblée écartée par la cour comme ne présentant pas un caractère sérieux. En conséquence, compte tenu de l’incidence de la différence mensuelle constatée (57,43 euros) il convient de limiter la provision due au bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2022 à la somme de 58 700 euros.

Sur les autres demandes

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées. A hauteur d’appel, les dépens seront mis à la charge de la société Le Lynas et aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance entreprise du 9 décembre 2021 du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’elle a condamné la société le Lynas à verser à titre provisionnel une somme de 49 937,98 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal courant à compter du commandement du 09 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Sarl Le Lynas à payer à M. [H] la somme provisionnelle de 58 700 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1er mars 2022 avec intérêt au taux légal à compter de la du 9 juillet 2021 sur la somme de 49 307,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la Sarl Le Lynas aux dépens d’appel.

LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE