COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/70

Rôle N° RG 25/02551 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOOW7

[M] [K]

C/

[W] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Michäel LEVY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 5] en date du 06 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/05993.

APPELANTE

Madame [M] [K]

née le 13 Mai 1996 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [W] [T]

née le 10 Novembre 1945 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, Mme [W] [T] a donné à bail d’habitation à Mme [M] [K] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 540 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, Mme [T] a fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer la somme de 4 832,05 euros, en principal, au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Mme [T] a fait assigner Mme [K], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion de la locataire sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 février 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— déclaré l’action de Mme [T] recevable ;

— constaté la résiliation du bail liant les parties à effet au 23 avril 2023 ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit que l’obligation de Mme [K] de quitter les lieux occupés serait assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [K] à payer à Mme [T], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 658,39 euros) ;

— condamné Mme [K] à verser à Mme [T] la somme de 11 525,51 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 2 669,65 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [K] à verser à Mme [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Ce magistrat a, notamment, considéré que Mme [K] n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, le contrat de bail était résilié de plein droit.

Par déclaration transmise le 28 février 2025, Mme [K] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 23 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

* à titre principal :

— juger qu’il existe une contestation sérieuse et qu’il ne saurait avoir lieu en conséquence à référé pour obtenir le paiement de la somme de 13 743,88 euros au titre de la dette locative ;

— juger qu’aucun appel incident n’a été formulé dans le délai ;

— ainsi, juger irrecevable la demande de paiement en réparation d’un montant de 7 189 euros au titre de prétendues dégradations locatives ;

— juger, au surplus, qu’il existe une contestation sérieuse et qu’il ne saurait avoir lieu en conséquence à référé pour obtenir le paiement de la somme de 7 189 euros au titre des dégradations locatives ;

— juger incompétent le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé ;

* en tout état de cause :

— débouter Mme [T] de sa demande en paiement de la somme de 13 743,88 euros au titre de la dette locative ;

— débouter Mme [T] de sa demande en paiement de la somme de 7 189 euros au titre des dégradations locatives ;

— débouter Mme [T] de ses demandes ;

— débouter Mme [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* à titre subsidiaire :

— juger que le logement loué est impropre à sa destination en ce qu’il est totalement indécent et insalubre ;

— juger que le logement loué est infesté de nuisibles et subi des infiltrations d’eau provoquant de la moisissure ;

Par conséquent,

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de provision sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

* à titre infiniment subsidiaire :

— lui octroyer des délais de paiement de 36 mois pour lui permettre d’apurer sa dette locative ;

— débouter Mme [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 19 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [T] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné Mme [K] à lui verser la somme de 11 525,51 euros à titre de provision sur la dette locative avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 .669,65 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [K] de ses demandes ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [K] à la somme de 658,39 euros (comme en 1 er instance) du 24 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— juger que la dette actualisée de Mme [K] est de 20.932 88 euros montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers (13 743,88 euros), les dégradations locatives (7 189 euros) et les accessoires arriérés dus au 10 juillet 2025 ;

— condamner Mme [K] au paiement de :

— à titre provisionnel, la somme de 20 932 88 euros montant des causes ci-dessus détaillées, représentant les loyers (13 743,88 euros), les dégradations locatives (7 189 euros) et les accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative ;

— la somme de 2 500 euros, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés en première instance, notamment le coût du commandement signifié le 23 février 2023, et en appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que :

— la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel ;

— que l’appréciation de l’existence d’une urgence, contestation sérieuse ou d’un trouble manifestement illicite ne se résout pas en termes de 'compétence’ ou d’ 'incompétence’ du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fondé, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s’il y a 'lieu à référé’ sur lesdites prétentions.

— Sur la recevabilité de l’appel incident formulé par Mme [T] au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 906-2 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, Mme [K] a notifié ses premières conclusions le 6 mai 2025.

Ainsi, Mme [T] disposait d’un délai de deux mois à compter de cette date pour former un appel incident.

Or, force est de relever que les conclusions notifiées par Mme [T], dans ce délai, à savoir celles du 5 juin 2025, ne comportent aucun appel incident. Elles tendent à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Les premières conclusions comportant un appel incident formulé par la bailleresse ont été transmises le 19 novembre 2025 soit au-delà du délai de deux mois imparti, étant souligné que les conclusions des 16 juillet et 18 septembre 2025 ne contiennent, dans leur dispositif, aucune demande d’infirmation.

Dès lors, l’appel incident formé par Mme [T] tendant à voir réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [K] au paiement de la somme de 11 525,51 euros à titre de provision sur la dette locative et statuant à nouveau, obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 20 932,88 euros doit être déclaré irrecevable.

— Sur le constat de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail :

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, le contrat de bail d’habitation stipule qu’il est expréssement convenu qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, Mme [T] a fait délivrer à Mme [K] un commandement de payer la somme principale de 4 832,05 euros visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Mme [K] n’a pas régularisé la dette locative.

Mme [K] ne conteste nullement l’absence de paiement de sa dette mais soulève une exception d’inexécution en raison de l’état d’insalubrité du logement. Elle soutient que le logement est indécent et insalure car il est infesté de cafards et subit des infiltrations.

Afin d’étayer ses affirmations, l’appelante produit aux débats des photographies et un courriel qu’elle a adressé à l’agence immobilière en charge de la gestion de l’appartement. Toutefois, les photographies ne sont pas exploitables en ce qu’elles ne comportent aucune date certaine et sont d’une qualité médiocre ne permettant pas de visualiser clairement ce que souhaite démontrer Mme [K]. Quant au courriel, il a été rédigé par l’appelante et ne fait que reprendre ses appréciations de sorte qu’il est dépourvu d’effet probant.

Ces seules pièces n’établissent nullement l’insalubrité du logement qui, en tout état de cause, relève d’une appréciation des autorités administratives, ni même l’indécence des lieux, relevant de l’appréciation du juge judicaire.

Aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement en bon état, conforme aux normes de décence, n’apparaît caractérisé, avec l’évidence requise en référé.

Aussi, la cour ne peut retenir une exception d’inexécution caractérisant une contestation sérieuse et faisant obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 23 avril 2023.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef de demande.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, elle sera aussi confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [K], à défaut de libération volontaire des lieux, sous astreinte, la cour devant se placer au jour où le premier juge a statué.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et de paiement d’indemnités d’occupation ;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

A titre liminaire, la cour rappelle que l’appel incident formé par Mme [T] étant déclaré irrecevable, elle doit statuer sur la provision au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, accordée en première instance à savoir 11 525,51 euros.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [K] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués à la société bailleresse malgré la résiliation du contrat de bail.

Suivant le décompte produit, cette dette s’élève à la somme de 11 525,51 euros au mois de novembre 2024, frais de procédure déduits et indemnités d’occupation fixées au montant du loyer et des charges à juste titre.

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire par l’appelante.

Par conséquent, Mme [K] doit être condamnée à payer la somme provisionnelle de 11 525,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ces chefs de demandes.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [K] sollicite des délais de paiement d’une durée de 36 mois tout en soutenant avoir quitté les lieux le 31 mars 2025.

Or, les délais de 36 mois pouvant être accordés par la cour ne peuvent être fondés que sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent aux locataires demeurés dans le logement. De tels délais impliquent une reprise du paiement du loyer courant et ont pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui ne correspond nullement à la situation de Mme [K].

Mme [K] ne peut donc prétendre à des délais de paiement de 36 mois pour apurer sa dette.

Seuls des délais de paiement de 24 mois peuvent être envisagés eu égard au départ des lieux de Mme [K].

Cependant, celle-ci produit aux débats une seule fiche de paie au soutien de sa demande et elle n’explicite nullement sa situation actuelle, notamment, le montant de son loyer ainsi que de ses charges alors que de tels éléments sont indispensables pour pouvoir apprécier sa capacité à solder la dette locative en 24 mois, délais impliquant des mensualités de l’ordre de 480 euros pour une dette arrêtée au mois de novembre 2024 alors que l’indemnité d’occupation a couru, a minima, jusqu’au 31 mai 2025, date de libération du logement selon les déclarations de l’appelante.

Mme [K] qui sollicite des délais de paiement doit établir qu’elle est en mesure de faire face à sa dette par réechelonnement mais tel n’est pas le cas.

Faute d’élément suffisant, la cour ne peut que débouter Mme [K] de sa demande de délais de paiement.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [K] :

Comme explicité précédemment, Mme [K] ne justifie pas, avec l’évidence requise en référé, d’un manquement de Mme [T] à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Aussi, l’obligation incombant à cette dernière d’indemniser le préjudice de jouissance invoqué par l’appelante apparaît sérieusement contestable.

Dès lors, Mme [K] doit être déboutée de sa demande de provision au titre de son préjudice de jouissance.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [K] à verser à Mme [T] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Succombant à l’instance, Mme [K] sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d’appel.

Mme [K] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare irrecevable l’appel incident formé par Mme [W] [T] ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [M] [K] de ses demandes de délais de paiement et de provision au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [M] [K] à payer à Mme [W] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [M] [K] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne Mme [M] [K] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente