COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre 3-4

N° RG 25/09180 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPBYL

Ordonnance n° 2026/M

SAS [Q] [S] D’AIL(ANC. ETS BISTOFLI FRERES) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Jenny PRADELLES, avocat au barreau de NICE

Appelante

Fondation [X] [Y]

représentée par M^e Roland TAMISIER, avocat au barreau de NICE

Intimée

ORDONNANCE D’INCIDENT

Nous, Laetitia VIGNON, magistrat de la mise en état de la Chambre 3-4 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, assistée de Achille TAMPREAU, greffier ;

Après débats à l’audience du 11 Mars 2026, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l’incident était mis en délibéré, avons rendu le 21 Mai 2026, l’ordonnance suivante :

EXPOSE DE L’INCIDENT

Vu le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice en date du 18 juin 2025 ayant notamment:

— fait droit à la demande de déplafonnement de la fondation [X] [Y] du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2024 entre la fondation [X] [Y] et la SARL [C] [U] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 3],

— fixé à la somme de 50.033 € par an hors taxe et hors charges le loyer commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2024 entre la fondation [X] [Y] et la SARL [C] [U] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2],

— condamné la SARL [C] [U] aux dépens,

— condamné la SARL [C] [U] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit;

Vu l’appel interjeté à l’encontre de cette décision le 25 juillet 2025 par la SAS [Q] [S] d'[Adresse 4], anciennement dénommée [C] [U],

Vu les conclusions d’incident déposées et notifiées le 27 octobre 2025 par la SAS [Q] [S] [Adresse 5], anciennement [C] [U], aux fins de désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec mission de:

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2], en présence des parties et de leurs conseils, dûment convoqués,

— décrire et photographier les locaux commerciaux, déterminer leur surface réelle, et, à défaut d’accord des parties, s’adjoindre un sapiteur pour procéder aux mesurages; dire et justifier, le cas échéant, l’application d’un coefficient de pondération,

— procéder à l’examen contradictoire des faits allégués par les parties et analyser les éléments mentionnés aux articles L 145-33, L 145-34 et R 145-11 et suivants du code de commerce,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2024 ( date de renouvellement du bail), en tenant compte:

* des caractéristiques propres des lieux,

* de leur destination contractuelle,

* des obligations respectives des parties,

* des facteurs locaux de commercialité,

* ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— indiquer si les locataires des locaux de comparaison supportent des charges, impôts et obligations particulières, et se fonder sur toutes références pertinentes, qu’elles soient issues de fixations amiables , judiciaires ou du marché, et le cas échéant, des usages observés dans la branche d’activité considérée,

— juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devra être consignée par moitié par la fondation [X] [Y] et par moitié par la société [Q] [S] d'[Adresse 4],

— réserver les dépens;

Vu les conclusions en réponse sur incident notifiées le 6 novembre 2025 par la fondation [X] [Y] aux fins de:

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la SAS [Q] [S] d'[Adresse 4] et en tant que de besoin l’en débouter,

— très subsidiairement, si une expertise venait à être ordonnée, dire et juger qu’elle le serait aux frais avancés de la société [Q] [S] d'[Adresse 4],

— condamner la société [Q] [S] d'[Adresse 4] aux dépens de l’incident;

Vu les dernières conclusions déposées et notifiées le 4 mars 2026 par la société [Q] [S] d'[Adresse 4] maintenant l’intégralité de ses demandes et sollicitant le rejet des prétentions de la fondation [X] [Y];

MOTIFS

Conformément à l’article 913-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour (…)

9° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. Le conseiller de la mise en état contrôle l’exécution des mesures d’instruction qu’il ordonne, ainsi que de celles ordonnées par la cour, sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article 155. Dès l’exécution de la mesure d’instruction ordonnée, l’instance poursuit son cours à la diligence du conseiller de la mise en état.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2010, la fondation [X] [Y] a donné à bail à la SARL [C] [U], devenue la SAS [Q] [Adresse 3], divers locaux à usage commercial sis [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer annuel de 24.951,43 HT et HC.

Ledit bail a pris effet le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018 et a ensuite été poursuivi par tacite reconduction.

Par acte extra judiciaire du 20 septembre 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024.

Le 15 décembre 2023, la fondation [X] [Y] a fait connaître son accord de principe sur le renouvellement sollicité, sollicitant la fixation du loyer renouvelé à la somme de 55.000 € HT et HC par an.

En l’absence d’accord entre les parties, la fondation [X] [Y] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice, en sollicitant le déplafonnement du loyer au motif que la durée contractuelle du bail aurait excédé 12 ans et la fixation du loyer renouvelé à la somme de 55.000 € HT et HC par an, produisant à l’appui de sa demande, un rapport d’expertise amiable établi par M. [I] [F], lequel a évalué la valeur locative des locaux à 50.313 € par an HT et HC.

Le premier juge a retenu la valeur locative chiffré par cet expert amiable.

La fondation [X] [Y] conclut à l’irrecevabilité de la demande d’expertise sollicitée par la société [Q] [Adresse 3] au motif qu’il s’agit d’une prétention nouvelle en cause d’appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Si le moyen tiré de l’irrecevabilité d’une demande en cause d’appel au visa de l’article 564 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir, le conseiller de la mise en état ne peut connaître ni des fins de non recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état ou par le tribunal; ni celles qui bien que n’ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge.

Or, le caractère nouveau de la prétention au fond en appel implique, nécessairement, l’examen par comparaison et, confrontation surtout, des prétentions au fond soutenues devant le premier juge.

En conséquence, l’examen des demandes des parties pour déterminer si elles relèvent ou non de la prohibition des demandes nouvelles en cause d’appel implique un examen de l’effet dévolutif, lequel n’appartient qu’à la cour et non au conseiller de la mise en état, qui n’est pas compétent pour statuer su cette demande.

La bailleresse considère également qu’il appartenait à la preneuse, si elle estimait une telle mesure d’instruction utile, de le solliciter devant le juge des loyers commerciaux.

Or, la société [Q] [S] d’Ail n’était ni présente, ni représentée en première instance et n’a donc pas pu formuler une telle demande.

Sur le bien fondée de cette prétention, il n’est pas contestée que la preneuse n’était pas partie à l’expertise amiable, réalisée unilatéralement à la demande de la bailleresse et n’a donc pas été en mesure de débattre contradictoirement des éléments retenus.

Si le juge ne peut refuser d’examiner contradictoirement une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

En outre, le déplafonnement du loyer n’est envisageable que si les critères légaux sont réunis conformément aux articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, ce que conteste la société [Q] [Adresse 3].

Il convient de faire droit à la demande d’expertise formée par la société appelante, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

M. [I] [T]

[Adresse 7]

Tél: [XXXXXXXX01]. Port: 06.08.80.30.61

Courriel: [Courriel 1]

inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 8], en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tout sachant;

— décrire les locaux donnés à bail, déterminer leur surface réelle, dire et justifier le cas échéant, l’application d’un coefficient de pondération,

— fournir tous éléments permettant de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2024 en tenant compte:

* des caractéristiques propres des lieux,

* de leur destination contractuelle,

* des obligations respectives des parties,

* des facteurs locaux de commercialité,

* ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— indiquer si les locataires des locaux de comparaison supportent des charges, impôts et obligations particulières, et se fonder sur toutes références pertinentes, qu’elles soient issues de fixations amiables , judiciaires ou du marché, et le cas échéant, des usages observés dans la branche d’activité considérée,

Disons que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l’hypothèse d’un refus ou d’un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,

Rappelons qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l’article 160 du code de procédure civile,

Disons que la société [Q] [Adresse 3] d’une part et la fondation [X] [Y] devrons consigner auprès de la régie d’avances et de recettes de la cour la somme de 2.000 € chacune à valoir sur les frais d’expertise au plus tard le 30 juin 2026,

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

Rappelons que l’expert ne pourra commencer sa mission qu’à compter de l’avis de consignation délivré par le greffe,

Disons qu’après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l’expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 31 décembre 2026 délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

Rappelons que le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

Désignons le magistrat chargé de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d’expertise et ordonner le remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement,

Réservons les dépens.

Fait à [Localité 3], le 21 Mai 2026

Le greffier Le magistrat de la mise en état

Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

Le greffier