COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

Rôle N° RG 21/08657 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTQO

[S] [W] [V]

[I] [W] [V]

C/

Société LE GOLFE BLEU

Société SACI ET CIE [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le : 7 Mai 2025

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 12 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01581.

APPELANTS

Monsieur [S] [W] [V]

, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [W] [V]

, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Société LE GOLFE BLEU

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Maïlys LARMET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SNC SACI ET CIE [Localité 9]

, demeurant [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 1989 déposé au rang des minutes de Me [K] [Z], notaire à Nice, le 6 décembre 1989, M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] ont acquis de la société l’Auxiliaire de la construction immobilière- SACI et Cie [Localité 9], 540 parts sociales de la SCI Le Golfe bleu, société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, dont le siège social se trouve [Adresse 3]. Ces parts donnent vocation à la jouissance à temps partagé d’un appartement pendant une certaine période au sein de la résidence [Adresse 6].

Les époux [W] [V] ont été assignés le 15 janvier 2015 devant le tribunal d’instance de Menton par le SCI Le Golfe bleu, en paiement de diverses sommes relatives à des arriérés de charges.

Les époux [W] [V] ont à leur tour fait citer, le 21 septembre 2017, leur vendeur, la société l’Auxiliaire de la construction immobilière- SACI et Cie [Localité 9], devant ce même tribunal pour obtenir notamment la nullité de la cession des parts sociales du 28 juin 1989, avec pour effet de leur retirer la qualité d’associés de la SCI Le Golfe bleu.

Par jugement du 13 février 2018, le tribunal d’instance de Menton a ordonné la jonction des instance et s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Nice.

Par jugement en date du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a:

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’acte de cession de parts sociales car prescrite,

— débouté les époux [W] [V] de leur demande reconventionnelle de versement de la somme de 20.131, 47 ',

— débouté les époux [W] [V] de leur demande d’annulation des assemblées générales des associés de la SCI Le Golfe bleu,

— condamné solidairement les époux [W] [V] au paiement à la SCI Le Golfe bleu de la somme de 6.346,83 ' outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamné solidairement les époux [W] [V] au paiement à la SCI Le Golfe bleu de la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement les époux [W] [V] au paiement au Trésor public de la somme de 3.000 ' dans le cadre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [W] [V] au paiement à la SCI Le Golfe bleu de la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens des deux instances conduites respectivement devant le tribunal d’instance de Menton et devant le tribunal judiciaire de Nice, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que:

Sur la nullité de la cession de parts sociales:

— le code de la consommation évoqué par les époux [W] [V] a été créé par l’article 12 de la loi du 18 janvier 1992, soit bien après la survenance des faits,

— les époux [W] [V] ne fournissent pas l’acte du 28 juin 1989 alors qu’ils prétendent que ce document est irrégulier comme n’étant pas accompagné des pièces prévues par l’article 20 de la loi du 6 janvier 1986 et [V] ne peuvent pas invoquer la nullité de la cession au visa de cet article qui ne prévoit pas une telle sanction,

— l’action en nullité est en outre prescrite en ce que les acquéreurs ne sont pas fondés à se prévaloir de l’exception de nullité de l’article 1185 du code civil, le contrat de cession de parts ayant reçu un commencement d’exécution ( ils ont réglé les charges pendant plusieurs années) et que l’opération contestée remonte à 1989,

— à supposer que l’opération ait été viciée, ce qui n’est pas le cas, les faits accumulés depuis plus de 15 ans, la bonne foi de la SCI Le Golfe Bleu et le comportement raisonnable de celle-ci ont donné au contrat une apparence de validité suffisante pour que l’erreur prétendue ne soit pas opposée à la requérante.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement de 20.131,47 '

— les époux [W] [V] ont cessé de régler les charges de la société et conformément à l’article 17 des statuts de la SCI Le Golfe bleu et suite à la résolution de l’assemblée générale du 24 juin 2008, celle-ci a décidé de mettre dans le pool locatif les périodes ayant un retard de règlement de charges d’une année,

— dans ces conditions, les époux [W] [V] ne pouvaient donc plus ni entrer dans les lieux, ni percevoir les fruits de leurs parts et ne sont donc pas fondés à réclamer la contrepartie de l’absence de jouissance de leurs parts sociales.

Sur la convocation des époux [W] [V] aux assemblées générales

— ces derniers réclament l’annulation des assemblées générales ayant décidé des appels de fonds, de l’approbation du budget et des décision sur la base desquelles l’action en paiement de la SCI Le Golfe bleu est fondée,

— cette demande est indéterminée en l’absence de précision sur les décision et les dates des assemblées générales et les époux [W] [V] ont soit signé les accusés réception des convocations, soit omis d’aller les récupérer après avis de la poste.

Sur les charges impayées

— la SCI Le Golfe bleu réclame la condamnation des époux [W] [V] au paiement des charges impayées à compter du 15 janvier 2010, soit 5 ans avant la date d’assignation devant le tribunal d’instance de Menton,

— la somme réclamée est justifiée par les documents présentés.

Par déclaration en date du 10 juin 2021, M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions déposées et signifiées le 10 septembre 2021, M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] demandent à la cour de:

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu les articles L 1.21-61, L121-62, L 121-63, L 121-6-65. L 121-68, L 121-76 du code de la consommation,

Vu l’article 1845 du code civil,

Vu l’article 30 du décret du 3juillet 19778,

Vu l’article 40 du décret du 3juillet 1978,

Vu les articles 8, 11, 13 et 20 de la loi du 6 janvier 1986,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 12 mai 2021en ses entières dispositions, en ce compris les condamnations accessoires au titre des dommages et intérêts et de l’amende civile,

La nullité de la cession de parts sociales en date du 28 juin 1989 sur le fondement du code de la consommation:

— juger que la SCI Le Golfe bleu ne démontre pas avoir respecté les dispositions d’ordre public du code de la consommation au sujet du contenu du contrat de réservation,

— prononcer la nullité de la cession de parts sociales du 28 juin 1989 à Paris, déposée au rang des minutes de Me [K] [Z], notaire à Nice, le 6 décembre 1989, portant sur l’acquisition de 540 parts sociales au sein d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé dénommée la SCI Le Golfe bleu,

La nullité de la cession de parts sociales en date du 28 juin 1989 sur le fondement de la loi du 8 janvier 1986:

— juger que la SCI Le Golfe bleu ne démontre pas avoir respecté les dispositions d’ordre public des dispositions de la loi du 8 Janvier 1986,

— prononcer la nullité de la cession de parts sociales du 28 juin 1989 à Paris, déposé au rang des minutes de Me [K] [Z], notaire à Nice, le 6 décembre 1989, portant sur l’acquisition de 540 parts sociales au sein d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé dénommée la SCI Le Golfe bleu,

— juger que M. et Mme [W] [V] n’ont pas la qualité d’associés au sein de la SCI Le

Golfe bleu,

— juger irrecevables les demandes formées par la SCI Le Golfe bleu à l’encontre de M. et Mme [W] [V],

L’absence de convocation des époux [W] [V] aux assemblées générales tenues

depuis 2012:

— juger qu’il n’y pas eu de convocation de M. et Mme [W] [V] aux assemblées générales validant les comptes depuis 2012 par courrier recommandé avec accusé de réception,

— prononcer l’annulation de ces assemblées générales ayant décidé des appels de fond et de l’approbation du budget, décisions sur la base desquelles est fondée l’action en paiement de la SCI Le Golfe bleu,

L’imprécision des demandes formées par la SCI Le Golfe bleu:

— juger que les éléments produits aux débats par la SCI Le Golfe bleu ne permettent pas de vérifier la validité des imputations faites entre associés,

— condamner à titre reconventionnel la SCI Le Golfe bleu au remboursement d’une somme de

20.131,47 euros correspondent aux sommes versées à tort par M. et Mme [W] [V],

— débouter la SCI Le Golfe bleu de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Le Golfe Bleu au versement d’une somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Le Golfe Bleu aux entiers dépens.

La société Le Golfe bleu, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 février 2025, demande à la cour de;

Vu la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé,

Vu la loi n°98-566 du 8 juillet 1998,

Vu les articles L 212 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1103, 1342-10 et 2224 du code civil,

Vu les articles 49 et 64 du code de procédure civile,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nice,

— débouter M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] sont redevables depuis le jugement intervenu le 12 mai 2021, d’un arriéré supplémentaire de 698,12 ' au titre des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes,

— en conséquence, les condamner solidairement à payer à la SCI Le Golfe bleu la somme supplémentaire de 698,12 ', outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance,

— condamner solidairement M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] au paiement d’une somme de 5.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SNC SACI et Cie [Localité 9], régulièrement assignée par acte d’huissier du 18 octobre 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 février 2025.

Les époux [W] [V] ont fait signifier le 27 février 2025 des conclusions de procédure aux fins de rejet des débats des conclusions et pièces signifiées par la société intimée le 11 février 2025 et à titre subsidiaire, à défaut de rejet, de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour leur permettre de répliquer aux conclusions signifiées le 11 février 2025 par la SCI Le Golfe bleu.

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions et pièces notifiées le 11 février 2025 par la SCI Le Golfe bleu

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement et en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les époux [W] [V] concluent au rejet des conclusions et pièces susvisées au motif que celles-ci ont été notifiées tardivement, quelques jours avant l’audience, les plaçant dans l’impossibilité matérielle d’y répliquer, d’autant que la société intimée ne se contente pas de développer ses demandes initiales mais verse de nouveaux éléments et de nouvelles pièces, qui auraient pu être communiquées avant, en ce que la plupart des documents ont été établis entre 2019 et 2023.

Il y a lieu, toutefois, d’observer que:

— il s’est écoulé une semaine entre la notification des conclusions et pièces le 11février 2025 et l’ordonnance de clôture intervenue le 18 février 2025,

— les seuls nouveaux moyens développés dans les dernières conclusions de la SCI Le Golfe bleu ont trait à une actualisation de sa créance au titre des charges impayées mais pour le surplus, lesdites conclusions ne modifient pas le fond du litige, aucun nouvel argument n’étant avancé,

— les nouvelles pièces communiquées ( pièces 25 à 29) ne sont pas nombreuses et ne nécessitent pas un examen approfondi s’agissant des AR des convocations au assemblées générales 2020, 2022 et 2024, du nouveau contrat de mandat du syndic et de documents au soutien de sa demande d’actualisation de sa créance ( décompte, appels de charges)

Il s’ensuit que les époux [W] [V] disposaient d’un délai suffisant pour répondre aux arguments avancés par la partie adverse et pouvaient à tout le moins, solliciter un report du prononcé de l’ordonnance de clôture annoncée le 18 février 2025 alors que l’audience de plaidoiries était fixée au 4 mars 2025.

Aucune violation du principe du contradictoire n’étant caractérisée par la société intimée, il

n’ y a pas lieu d’écarter les conclusions et pièces signifiées par la SCI Le Golfe bleu le 11 février 2025.

Enfin, aucun report d’audience ne peut être envisagé s’agissant d’une instance engagée à l’initiative de la société intimée en paiement de charges en 2015.

Sur la nullité de l’acte de cession de parts sociales du 28 juin 1989

Les appelants concluent à la nullité de la cession de parts sociales intervenue le 28 juin 1989 en raison du non respect:

— des dispositions du code de la consommation et notamment des articles L 121-61 à L 121-73,

— des dispositions de la loi du 6 janvier 1986 et plus particulièrement son article 20.

Ils considèrent, que contrairement à ce qu’a retenu à tort le tribunal, leur demande n’est nullement prescrite en ce qu’ils n’ont eu connaissance des faits leur permettant d’exercer leur droit qu’au jour de l’assignation devant le tribunal d’instance de Menton, à savoir le 15 janvier 2015 et que par ailleurs, ils agissent par voie d’exception.

Il est constant que les époux [W] [V] ont acquis de la société de la société l’Auxiliaire de la construction immobilière- SACI et Cie [Localité 9], 540 parts sociales de la SCI Le Golfe bleu, société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, lesdites parts donnant vocation à la jouissance à temps partagé d’un appartement numéroté 1 pendant une certaine période au sein de la résidence [Adresse 6].

Cette acquisition est intervenue par acte sous seing privé en date du 28 juin 1989 à [Localité 8], déposé au rang des minutes de Me [Z], notaire à [Localité 7] le 6 décembre 1989.

Comme l’ont retenu à juste titre les premiers juges, les époux [W] [V], au soutien de leur demande de nullité de cet acte, ne sont pas fondés à invoquer les dispositions du code de la consommation et plus particulièrement les articles L 121-61 à L 121-73, lesquels n’existaient pas en 1989. Il y a lieu de rappeler que le code la consommation a été créé en 1993 et que les articles dont se prévalent les appelants résultent de la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998, qui en l’absence de précision sur ce point, est entrée en vigueur le lendemain de sa publication au journal officiel le 9 juillet 1998, à savoir le 10 juillet 1998.

Par voie de conséquence, les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé étaient, à l’époque de l’opération en 1989, régies par les dispositions de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986.

L’article 20 de cette loi invoqué par les époux [W] [V] énonce que toute souscription ou cession de parts ou actions doit faire l’objet d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié qui précise la nature des droits attachés à la part ou action et leur consistance, telle que celles-ci résultent de la localisation de l’immeuble et du local correspondant au lot, et la détermination de la période de jouissance attribuée.

S’il s’agit d’une cession, l’acte précité doit, en outre, préciser la situation comptable du cédant, attestée par la société, et, sauf si la cession a lieu à titre gratuit, le prix à payer au cédant.

L’acte de souscription ou de cession fait également mention du dépôt au rang des minutes d’un notaire soit du contrat de vente d’immeuble à construire, soit du contrat de promotion immobilière, de l’acte en tenant lieu ou de l’acte de cession de l’un de ces contrats.

Doivent être annexés à l’acte de souscription ou de cession les statuts de la société, l’état descriptif de division, le tableau d’affectation des parts ou actions, le règlement prévu à l’article 8, une note sommaire indiquant les caractéristiques techniques de l’immeuble et des locaux et, s’il y a lieu, le bilan du dernier exercice, le montant des charges afférentes au lot pour l’exercice précédent ou, à défaut, le montant prévisionnel de celles-ci et un inventaire des équipements et du mobilier. Cet acte peut se borner à faire référence à ces documents s’ils sont déposés au rang des minutes d’un notaire. En ce cas, une copie de ces documents est remise à l’associé et l’acte de souscription ou de cession doit mentionner cette communication.

Or, d’une part, la loi du 6 janvier 1986 ne prévoit pas la nullité d’un acte de cession de parts qui ne serait pas conforme aux dispositions de l’article 20 et, d’autre part, l’acte de cession litigieux a bien fait l’objet d’un acte sous seing privé qui a été déposé au rang des minutes de Me [Z], notaire à [Localité 7], lequel acte comporte les mentions requises par la loi et énumère les pièces remis aux acquéreurs dont le descriptif de division, le règlement de jouissance ou encore le tableau d’affectation des groupes de parts aux biens sociaux, ventilés par périodes de jouissance.

Surtout et contrairement aux affirmations des appelants, leur demande de nullité formée pour la première fois en 2015 est largement prescrite au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil, ces derniers ne pouvant utilement soutenir n’avoir eu connaissance des faits leur permettant d’exercer leur droit que lors de l’assignation qui leur a été délivrée le 15 janvier 2015 en paiement des charges qu’ils avaient cessé de régler à compter de 2007. Ces derniers se gardent bien de préciser en quoi cette action intentée par la SCI Le Golfe bleu au titre de leur obligation de contribuer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun, leur a permis d’avoir connaissance du fait que l’acte du 28 juin 1989 d’acquisition de parts ne respecterait pas les dispositions de l’article 20 de la loi du 6 janvier 1986.

Au demeurant, ils reconnaissent que leur demande est prescrite au visa de l’article 2224 du code civil puisqu’ils affirment agir par voie d’exception leur permettant de solliciter l’application du principe d’exception de nullité perpétuelle. Or, pour invoquer cette exception, il faut que le délai pour agir en nullité par voie d’action soit expiré.

Sur le bien fondée de cette exception, l’article 1185 du code civil dispose que l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution.

Il s’ensuit que l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, le contrat de cession de parts de 1989 ayant bien reçu un commencement d’exécution dès lors que les époux [W] [V] ne contestent pas avoir eu la jouissance de l’appartement pendant la période convenue, au moins jusqu’en 2006 et qu’ils ont réglé les charges et appels travaux également jusqu’en 2006.

Le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de nullité de l’acte de cession de parts sociales formée par les appelants sera donc confirmé.

Par voie de conséquence, ces derniers ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 20.131,47 ' correspondant aux sommes qu’ils ont versées en leur qualité d’associés de la SCI Le Golfe bleu, qualité qu’ils ont toujours eu dès lors que l’acte de cession de parts n’est pas nul.

Sur la régularité des assemblées générales

M. et Mme [W] [V] sollicitent l’annulation des assemblées générales depuis 2012 ayant décidé des appels de fonds et de l’approbation du budget au motif qu’ils n’ont pas été convoqués par courrier recommandé avec accusé de réception, au mépris de l’article 40 du décret du 3 juillet 1978 relatif aux sociétés civiles et de l’article 13 de la loi du 6 janvier 1986.

En vertu de l’article 40 du décret du 3 juillet 1978, les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée, par lettre recommandée. Celle-ci indique l’ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres documents. Dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l’information des associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée.

L’article 13 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoit notamment que les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an. L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil de surveillance, qui peut demander l’inscription d’une ou de plusieurs questions à l’ordre du jour. Les associés peuvent toujours assister aux assemblées générales et y voter. Les votes par correspondance sont admis. L’avis de convocation à l’assemblée générale, qui doit mentionner les questions portées à l’ordre du jour et comporter la reproduction du dernier alinéa du présent article, est adressé à tous les associés.

La SCI Le Golfe bleu communique toutefois les accusés de réception des courriers de convocation aux assemblées générales qui mettent en évidence que les époux [W] [V] ont:

— soit dûment signé les avis de réception ( assemblée générale de 2014, 2015, 2018, 2020 et 2024) qu’ils ont reçus,

— soit, pour les autres, ont purement et simplement omis d’aller les récupérer après avis de la poste, les courriers recommandés ayant été retournés au syndic, la société Nexity Lamy avec la mention ' PLI AVIS NON RECLAME'.

M. et Mme [W] [V] seront donc déboutés de leur demande d’annulation des assemblées générales pour absence de convocation.

Sur les sommes réclamées par la SCI Le Golfe bleu au titre des charges impayées

Celle-ci sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [W] [V] à lui verser une somme de 6.346, 83 ' au titre des charges impayés à compter du 15 janvier 2010, soit cinq ans avant la date d’assignation des débiteurs devant le tribunal d’instance de Menton, outre l’allocation d’une somme supplémentaire de 698,12 ' au titre de l’actualisation des charges dues pour la période courant du 1er janvier 2021 au 1er décembre 2024.

Les appelants s’opposent à cette demande, arguant que les pièces versées par la société intimée ne leur permettent pas d’exercer un contrôle sur le bien fondé de la réclamation, les décomptes ne faisant pas ressortir les charges par catégories, notamment la catégorie relative à l’occupation, rendant impossible la vérification de la validité des imputations faites entre associés. Ils soulignent que ce n’est qu’à compter de l’assemblée générale du 15 juin 2018, qu’a été adopté le règlement de jouissance, de sorte que les charges antérieures à cette date ne sont pas dues. Ils ajoutent que la SCI Le Golfe bleu a procédé à la location de l’appartement pendant la période réservée à leur jouissance en affectant le montant de la location au paiement des charges depuis 2006, avec pour conséquence qu’elle a encaissé indûment des charges en les privant de la jouissance de leur période d’occupation de l’appartement.

En application de l’article L 212-6 du code de la construction et de l’habitation, les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque associé est tenu de participer aux charges dans les proportions et conditions prévues au titre V du règlement de jouissance de l’immeuble.

Contrairement à ce que prétendent les époux [W] [V], le règlement de jouissance existe depuis la création de la société mais a fait l’objet d’une mise à jour lors de l’assemblée générale du 15 juin 2018.

Le titre V rappelle que les charges et frais sont répartis en deux catégories de dépenses:

— les dépenses de la société,

— les dépenses liées à l’occupation.

Il est précisé que les dépenses de la société sont ventilées en quatre catégories:

— les dépenses liées à la possession, à la conservation et à l’amélioration éventuelle des biens sociaux,

— les dépenses d’administration de la société,

— les dépenses de fonctionnement,

— les dépenses d’énergie.

Ces charges sont réparties au prorata du nombre de parts sociales affectées à chaque lot dans chaque période après une ventilation entre les différentes périodes suivant les pourcentages déterminés au tableau qui est reproduit juste après.

Les dépenses liées à l’occupation ( dépenses d’électricité afférentes à l’éclairage des appartements, le fonctionnement des appareils ménagers, le chauffage individuel, les consommation d’eau sanitaire, les frais de linge et blanchisserie, le téléphone, les frais de nettoyage ou de remise en état des appartements …) sont supportés par les associés ayant exercé leur droit de jouissance et ces charges font l’objet d’un relevé individuel, à régler sur place à la fin de l’occupation.

Lors de l’assemblée générale des associés de la SCI Le Golfe bleu du 24 juin 2008, une résolution n° 5 a été adoptée en vertu de laquelle il a été décidé de mettre dans le pool collectif les périodes dont les associés ont un retard de règlement de charges d’une année au moins. Cette décision est d’ailleurs conforme à l’article 17 des statuts de la SCI.

Il ressort du décompte produit que conformément à cette décision, la SCI Le Golfe bleu a décidé de mettre sans le pool locatif la période de jouissance des époux [W] [V], les loyers ayant alors été portés au crédit de leur compte et contrairement aux affirmations de ces derniers, les charges qui leur sont réclamées à compter de 2010 sont exclusivement des charges communes et non des charges d’occupation dans la mesure où leur période de jouissance figure dans le pool locatif.

En effet, la société intimée communique, outre les décomptes de charges, les comptes individuels de charges qui font la distinction entre les charges structurelles ( les dépenses de la société) dues en l’absence d’occupation des lieux et les charges d’occupation, consécutives à la jouissance de leurs biens par les associés. Elle produit également:

— les bilans de 2014 à 2023,

— les appels de fonds et travaux jusqu’au 30 novembre 2021,

— les nouveaux appels de charges.

Au regard de l’ensemble de ces documents, les époux [W] [V] sont redevables pour la période du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2024 d’une somme totale de 7.044,95 ' au titre des charges impayées.

Le jugement querellé en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 6.346,83 ' au titre des charges impayées arrêtées au 1er décembre 2020 inclus sera confirmé.

Il sera par ailleurs droit à la demande de condamnation supplémentaire formée par l’intimée à hauteur de 698,12 ' correspondant aux charges dues à compter du 1er janvier 2021 au 1er décembre 2024 inclus ( 7.044,95-6.346,83= 698,12 ).

Sur les dommages et intérêts réclamés par la société intimée

La SCI Le Golfe bleu sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué une somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts.

L’examen des décomptes met en évidence que les époux [W] [V] ne règlent plus aucune charge depuis 2006. Cette situation déséquilibre la société en ce que le règlement de ces charges structurelles est indispensable au bon fonctionnement de la SCI dès lors qu’elles constituent la source de revenus lui permettant de régler les différents prestataires ou fournisseurs et par là d’assurer l’entretien de la résidence [Adresse 6].

Cet absence de respect par les appelants des obligations leur incombant à ce titre depuis près de 20 ans occasionne nécessairement un préjudice à la SCI Le Golfe bleu, compromettant sa bonne gestion et justifie l’octroi de dommages et intérêts à hauteur du quantum alloué par les premiers juges.

En revanche, c’est à tort que ces derniers ont condamné les époux [W] [V] à payer, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, une somme de 3.000 ' au Trésor public, alors que ces derniers n’ont fait, devant le tribunal puis devant la cour, qu’user de leur droit d’agir en justice, sans qu’il soit démontré qu’ils aient été animés d’une intention de nuire ou qu’ils auraient commis, dans l’exercice de ce droit, une faute équipollente au dol.

Le jugement sera infirmé ainsi sur ce seul point.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par défaut,

Dit n’y avoir lieu à écarter les conclusions et pièces notifiées le 11 février 2025 par la SCI Le Golfe bleu,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] au paiement d’une somme de 3.000 ' au Trésor public sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit n’y avoir lieu à condamnation de M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] à payer à la SCI Le Golfe bleu la somme de 698,12 ' au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er décembre 2024 inclus,

Condamne solidairement M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] à payer à la SCI Le Golfe bleu la somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M. [S] [W] [V] et Mme [I] [W] [V] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,