COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

ac

N° 2026/ 22

N° RG 23/09833 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVVH

[N] [S]

[Y] [B] épouse [S]

C/

S.C.I. ANDREA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 16 Mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21-000542.

APPELANTS

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 13] – [Localité 1]

représenté par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Y] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 13] – [Localité 1]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. ANDREA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis , [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président empéché et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La Sci Andrea est propriétaire d’un bien sis [Adresse 2], [Localité 1], correspondant à la parcelle cadastrée section BZ [Cadastre 11], anciennement cadastrée G n° [Cadastre 3].

'

Les époux [S], sont propriétaires des parcelles voisines cadastrées section BZ [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], anciennement cadastrées section G n° [Cadastre 7], [Cadastre 4], [Cadastre 6].

'

Se plaignant du passage sous son fonds d’un réseau d’adduction d’eau provenant du fonds [S] la Sci Andrea a suivant exploit d’huissier du'17 mai 2021 fait assigner Mme et M. [S] afin de les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 5 500 € à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice subi et à supprimer le réseau d’adduction d’eau.

'

Par jugement du'16 mai 2023, le tribunal de proximité de’Cannes a':

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens d’irrecevabilité de l’action tirés d’une prescription extinctive,

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens d’irrecevabilité de l’action tirés d’une prescription acquisitive,

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens tirés de l’existence d’un chemin d’exploitation,

— condamné in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 1'500'€ à titre de dommages intérêts en réparation du trouble subi et de l’atteinte au droit de propriété,

— condamné in solidum Mme et M. [S] à la suppression de leur réseau d’adduction d’eau passant sous le terrain d’assiette de la Sci Andrea sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximale de 90 jours,

— dit que passé ce délai, les parties pourront saisir le juge de l’exécution en vue de liquider l’astreinte et/ou de voir prononcer une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 1'500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme et M. [S] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme et M. [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 1er Mars 2022

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré, concernant la prescription acquisitive, qu’il ressort des pièces communiquées par les parties qu’aucune servitude n’est mentionnée dans les nombreux actes d’acquisition, que les plans cadastraux ne permettent pas de déduire l’existence de la canalisation et que le procès-verbal de constat d’huissier du 1er mars 2022 démontre le défaut de caractère apparent de la canalisation puisqu’il a fallu détruire l’enrobé pour accéder après sondage à la canalisation. Concernant l’existence d’un chemin d’exploitation, à supposer que celui-ci existe, ce qui n’est pas prouvé par les pièces produites, la parcelle de Mme et M. [S] n’est pas riveraine du tracé invoqué du chemin. Ils n’ont donc pas vocation à en avoir l’usage et ne peuvent pas invoquer son existence pour justifier la présence de la canalisation. Concernant le trouble de jouissance et la suppression du réseau d’adduction d’eau, il est démontré que le réseau litigieux se situe sur le terrain d’assiette de la Sci, ce qui constitue un préjudice et relève de la responsabilité de Mme et M. [S]. Par ailleurs, les travaux d’origine posant la canalisation sont non conformes en l’état d’un enfouissement insuffisant et ont été réalisés sans autorisation, ce qui justifie sa suppression.

'

Par déclaration du'24 juillet 2023,'Mme et M. [S] ont interjeté appel du jugement.

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Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'13 novembre 2023,' les époux [S] demandent à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions et,

statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables pour cause de prescription extinctive les demandes de la Sci Andrea.

— juger que la canalisation litigieuse bénéficie de la prescription acquisitive à leur profit.

— juger que le chemin d’accès sous lequel est implantée la canalisation litigieuse n’est pas la propriété de la Sci Andrea

— juger que l’assiette de la canalisation litigieuse n’est pas située dans la propriété de la Sci Andrea.

'

En conséquence,

— débouter la Sci Andrea de toutes ses demandes.

— la condamner à payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

— la condamner à payer aux époux [S] la somme de 4'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'19 janvier 2024,'la Sci Andrea demande à la cour de':

— confirmer le jugement du 16 Mai 2023 en ce qu’il a :

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens d’irrecevabilité de l’action tirés d’une prescription extinctive,

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens d’irrecevabilité de l’action tirés d’une prescription acquisitive,

— débouté Mme et M. [S] de leurs moyens tirés de l’existence d’un chemin d’exploitation,

— condamné in solidum Mme et M. [S] à la suppression de leur réseau d’adduction d’eau passant sous le terrain d’assiette de la Sci Andrea sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée maximale de 90 jours,

— dit que passé ce délai, les parties pourront saisir le juge de l’exécution en vue de liquider l’astreinte et/ou de voir prononcer une nouvelle astreinte,

— condamné in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 1'500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme et M. [S] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme et M. [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 1er Mars 2022

— infirmer le jugement du 16 Mai 2023 en ce qu’il a :

— condamné in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 1'500'€ à titre de dommages intérêts en réparation du trouble subi et de l’atteinte au droit de propriété

'

Statuant à nouveau sur ce point :

— condamner in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 10'000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble subi et de l’atteinte au droit de propriété

'

En tout état de cause,

— condamner in solidum Mme et M. [S] à payer à la Sci Andrea prise en la personne de son représentant légal en exercice la somme de 5'000 € en cause d’appel au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 26 Octobre 2023, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj sur son offre de droit.

L’instruction a été clôturée le'10 novembre 2025.

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MOTIFS

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Sur la recevabilité de l’action formée par la Sci Andrea

Les époux [S] soutiennent que la partie adverse est irrecevable à agir au titre de la présence de la canalisation d’eau au motif qu’ils disposent d’une servitude apparente de canalisations acquise par la prescription trentenaire.

Ils soutiennent ainsi qu’il existe des éléments extérieurs anciens démontrant l’existence de la canalisation, que celle-ci a été mise en place après le creusement sur l’assiette de l’ancien chemin qui donnait accès à toutes les terres agricoles, que le procès-verbal de constat d’huissier de Me [Z] du 16 juin 2021 fait état de deux compteurs d’eau au début du chemin et d’une tranchée avec un remblai visiblement ancien et avec des traces de reprises d’enrobé.

La Sci Andrea rétorque que les constats d’huissiers ne permettent pas d’affirmer qu’une canalisation se trouvait sous l’enrobé, que le caractère non apparent est également confirmé par le fait que les quatre boîtes à clé (permettant à la compagnie des eaux de fermer l’eau en cas de nécessité) correspondant exactement au nombre de riverains, que l’origine de la parcelle appartenant à M. et Mme [S] ne permet pas de déduire qu’une canalisation d’eau aurait été installée en 1971 et qu’il a fallu ouvrir l’enrobé pour découvrir la canalisation.

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Sur ce,

Selon l’article 689 et suivants du code civil les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

Il en résulte que pour accueillir le moyen de prescription acquisitive soulevé par la partie appelante il lui appartient de démontrer que la canalisation litigieuse dispose des qualités d’apparence et de continuité au sens de l’article 690 du code civil.

Le caractère continu de la servitude n’est pas formellement discuté s’agissant d’une conduite d’eau qui dispose d’un usage continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme.

En ce qui concerne le caractère apparent, contrairement à ce que soutient la partie appelante l’acte de propriété du 24 août 2012 ne permet aucunement de retenir qu’une canalisation aurait été mise en place par leurs auteurs en 1972, si tel avait été le cas ces derniers auraient de fait disposé d’un titre pour revendiquer l’existence de la servitude de canalisation en litige.

Cette présence n’est pas davantage représentée sur le plan de masse des parcelles en litige établi par le géomètre [C], les appelants ne procédant que par allégations lorsqu’ils affirment que la canalisation d’eau aurait été mise en place après creusement sur l’assiette de l’ancien chemin qui donnait accès à toutes les terres agricoles (entre l'[Adresse 12] et le [Adresse 13]).

Le procès verbal de constat d’huissier du 16 juin 2021 fait état au début du chemin d’accès ([Adresse 5]) d’un compteur d’eau situé au début d’une petite voie de circulation perpendiculaire à l'[Adresse 12], sous une plaque de fonte il est relevé deux compteurs d’eau. Il est également relaté l’existence d’une reprise de tranchée qui traverse dans la largeur l’enrobé goudronné de la petite voie de circulation puis longe le muret de clôture de la parcelle BZ [Cadastre 11].

Cette pièce ne permet aucunement de considérer que la canalisation serait apparente puisque la présence sous une plaque d’un compteur ou d’extrémité de canalisations ne sont pas par nature des éléments visibles immédiatement démontrant la présence d’un ouvrage souterrain.

Les photographies annexées à ce constat ne révèlent pas quant à elles à l’évidence de la présence d’une telle canalisation ou d’éléments suggérant immédiatement la présence souterraine de ce type d’ouvrage.

Les constatations réalisées par le même commissaire de justice le 16 octobre 2023 ne conduisent qu’à relever ses propres observations et avis sur l’existence d’une tranchée longeant le mur de clôture de la propriété Andrea sans qu’il ne soit objectivement possible de considérer qu’il existerait en dessous une canalisation d’eau qui la traverserait depuis le fonds des appelants et se poursuivrait jusqu’à l’entrée de la parcelle BZ [Cadastre 11].

L’ensemble de ces pièces ne permet dès lors aucunement de caractériser l’existence d’éléments objectivant la présence d’une canalisation souterraine traversant la parcelle de la partie intimée dans des conditions de visibilité qu’elle ne pouvait ignorer.

L’avis du géomètre [X] du 10 septembre 2021 ne conduit quant à lui qu’à confirmer ce qui ne fait pas débat, à savoir qu’il existe une canalisation qui longe a minima la parcelle BZ [Cadastre 11] et est recouverte d’une tranchée, sans que ses constatations ne contredisent ou n’infirment son caractère visible.

A défaut pour la partie appelante d’établir le caractère apparent de la canalisation, le moyen de prescription sera rejeté et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes principales

La Sci Andrea soutient qu’un réseau d’adduction d’eau provenant de la parcelle [S] se situe sur son terrain d’assiette, que le chemin d’accès fait partie de sa propriété et qu’il est surplombé par la propriété communale portant des compteurs d’eau, que ce chemin se poursuit le long de la propriété communale et s’achève sur d’autres parcelles étrangères à ce litige. Elle soutient que tant le plan topographique partiel Veritex du 16 Avril 2009 que le rapport du cabinet IXI viennent confirmer l’expertise [R] et le fait que la canalisation passe sous l’assiette de sa parcelle puis sous le terrain d’assiette de la Sci Kendur. Elle sollicite ainsi la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme et M. [S] à la suppression de leur réseau d’adduction d’eau passant sous son terrain et ce sous astreinte.

En réponse, la partie appelante rétorque que l’analyse des titres, du plan de masse de M. [C] et de l’avis du géomètre [X], démontre que le chemin qui supporte la canalisation se situe hors de l’assiette de la propriété de l’intimée.

Il sera observé que la partie appelante ne présente plus de moyens au titre de l’existence d’un chemin d’exploitation.

Sur ce,

Les pièces évoquées par la partie appelante sont identiques à celles produites pour soutenir à l’irrecevabilité de l’action. Ainsi le plan de masse du géomètre [C] ne distingue aucunement la présence de la canalisation pas plus qu’il ne s’en déduit que le chemin qui la recouvre se situerait en réalité en dehors de l’assiette de la propriété de l’intimée.

La référence au plan du géomètre [X] de 2021, destiné à soutenir leur argumentation, est insuffisamment étayée et ne sert qu’à reproduire le plan provenant du géomètre [C] réalisé en 1971. Ce plan plus récent ne permet aucunement par ses tracés très succincts de considérer que le chemin se situe hors de l’assiette de la propriété de l’intimée.

Pour autant, il appartient à celui qui se prévaut d’un fait d’en apporter les moyens de preuve, en ce cas il appartient à la Sci Andrea de démontrer que le chemin qui recouvre la canalisation litigieuse est situé dans son périmètre de propriété.

Sur ce point la Sci Andrea se fonde notamment sur le plan cadastral pour considérer que le chemin litigieux est rattaché à sa parcelle BZ [Cadastre 11]. A ce stade, il convient de rappeler que le cadastre sert à l’évaluation des bases d’imposition destinées à l’établissement des taxes foncières et ne constitue, en cas de litige, qu’un élément d’appréciation de la propriété. Il ne confère pas l’équivalent d’ un titre de propriété.

Alors même qu’elle soutient que la propriété de ce chemin selon elle revêt les caractéristiques de l’usucapion, elle ne produit aucun élément en ce sens et ne revendique pas au demeurant formellement la reconnaissance de la propriété de ce chemin par l’effet de la prescription acquisitive.

Le plan de servitude réalisé par le géomètre expert [R] le 30 janvier 2017, dans une situation concernant un autre voisin, est insuffisant pour retenir que le chemin fasse effectivement partie de son assiette foncière puisqu’elle se fonde uniquement sur une mention manuscrite apposée sur ce plan, peu claire représentant une partie hachurée dénommée A qui comprendrait ledit chemin et appartiendrait à l’intimée. Cette simple mention non accompagnée d’explications ne peut à elle seule, comme elle le soutient, être suffisamment probante pour lui attribuer la propriété de cette partie du chemin.

Le rapport d’expertise du cabinet Ixi du 10 mai 2016 mentionne que «'les limites de propriété, du chemin privatif et le positionnement très approximatif des compteurs d’eau sont repérés schématiquement sur le croquis 1. Le tracé exact des canalisations enterrées n’est pas connu mais il apparaît indiscutable qu’elles cheminent sur la propriété de [votre] assuré. Nota seul un relevé géomètre permettrait de localiser avec certitude les compteurs d’eau et de préciser sur quelles parcelles ils sont situés ». Ledit croquis en ce qu’il ne fait état que d’emplacements supposés ne peut donc suffire à établir la propriété du chemin tel que revendiquée par l’intimée.

Enfin le plan réalisé par le bureau d’expertise Verytex dénommé «'plan topographique partiel'» et réalisé le 16 avril 2009 ne porte aucune mention des parcelles intéressant le litige ni du chemin litigieux.

En conséquence, la Sci Andrea échoue à démontrer de manière indiscutable que la canalisation litigieuse qui se situe sous le chemin d’accès passe en tréfonds de son terrain. La demande de suppression du réserau d’adduction d’eau, comme la demande indemnitaire ainsi fondée seront rejetées et le jugement infirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Les époux [S] soutiennent que la Sci Andrea a commis une faute en se considérant sans droit ni titre comme propriétaire du chemin et en les faisant condamner à supprimer le réseau d’adduction d’eau.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à la partie appelante de rapporter les faits objets de ses prétentions.

En l’espèce, la Sci Andrea s’est appuyée sur divers documents d’expertise pour considérer que la propriété du chemin était acquise. Contrairement à ce que soutient la partie adverse le fait de se revendiquer comme propriétaire de ce chemin ne procède pas d’un abus de droit mais d’une appréciation d’éléments de fait. Le rejet du bien fondé de ses demandes n’est pas davantage de nature à considérer son action comme abusive compte tenu des éléments qui l’ont conduit à se considérer comme légitime propriétaire.

La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Andrea qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des époux [S].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté [Y] [B] épouse [S] et [N] [S] de leurs moyens d’irrecevabilité au titre de la prescription';

Infirme le jugement pour le surplus';

Statuant à nouveau des chefs infirmés';

Déboute la Sci Andrea de la demande indemnitaire au titre du préjudice subi et de l’atteinte à son droit de propriété ;

Déboute la Sci Andrea de la demande de suppression du réseau d’adduction d’eau sous astreinte ;

Rejette la demande formée par [Y] [B] épouse [S] et [N] [S] au titre de la procédure abusive';

Condamne la Sci Andrea aux entiers dépens';

Condamne la Sci Andrea à verser à [Y] [B] épouse [S] et [N] [S] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ