COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2026

N° 2026/289

Rôle N° RG 25/07987 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO6TO

[B] [C]

C/

[O] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Ahmed DIENG

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 26 Juin 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/07062.

APPELANT

Monsieur [B] [C]

né le 08 Octobre 1957 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Ayrton MERCURIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [O] [F]

née le 15 Février 1971 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ahmed DIENG, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé intitulé contrat de location meublé avec prise d’effet au 1er juin 2016, M. [B] [C] a donné à bail à Mme [O] [F] un appartement sis rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2021, M. [C] a fait délivrer à Mme [F] un congé pour vendre, pour le 31 mai 2022, date d’échéance du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, M. [C] a fait assigner Mme [F], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre suite à la signification d’un congé pour vendre et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de Mme [F] et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [C] la somme de 25 200 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté M. [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— débouté Mme [F] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [F] à verser à M. [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— il existait une contestation sérieuse afférente à la qualification du bail liant les parties ;

— Mme [F] était redevable d’une dette locative et ne rapportait pas la preuve d’un préjudice causé par les agissements de M. [C].

Par déclaration transmise le 1er juillet 2025, M. [C] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre suite à la signification d’un congé pour vendre et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de Mme [F] et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

— débouté M. [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises le 3 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre suite à la signification d’un congé pour vendre et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion de Mme [F] et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

— débouté M. [C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau,

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 7 octobre 2025 ;

— juger que Mme [F] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4], rez-de-chaussée, à [Localité 4] ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux susmentionnés, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner Mme [F] au paiement de :

— une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros, à compter du 1er juin 2022 et ce, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— confirmer pour le surplus la décision déférée, notamment en ce qu’elle a condamné Mme [F] au paiement d’une provision de 25 200 euros ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [F] de toutes ses demandes ;

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [F] a constitué avocat mais n’a transmis aucune conclusion.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

— Sur la validation du congé, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En vertu de l’article 15 de cette loi, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. (…) Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Suivant l’article 25-5 de cette loi relatif aux baux meublés, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2021, M. [C] a délivré congé, pour le 31 mai 2022, à minuit, à Mme [F] pour vendre le bien loué.

Ce congé vise les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régissent les baux d’habitation meublés et divergent de l’article 15 de cette même loi relatif au congé délivré pour les baux d’habitation non meublés.

Or, le premier juge a retenu une contestation sérieuse en lien avec la qualification du contrat de bail liant M. [C] et Mme [F] qui détermine les dispositions applicables au congé.

Force est de relever que le contrat de bail produit par M. [C] est intitulé contrat de location meublée mais qu’il ne comporte aucune annexe et que le bailleur ne verse aux débats aucun inventaire et état du mobilier présent dans l’appartement.

Le dossier de l’appelant ne contient aucune pièce afférente au caractère meublé de la location alors même que la qualification du bail influe sur la validité du congé, ce point étant dans les débats de première instance et la cour devant l’analyser en l’absence de conclusions transmises par Mme [F].

Il doit être précisé que le relevé bancaire mentionnant un achat chez Darty n’est pas de nature à pallier l’absence d’inventaire du mobilier.

Aussi, en l’absence d’élément justificatif produit par M. [C], il doit être retenu une contestation sérieuse sur la qualification du contrat de bail qui empêche de valider le congé délivré le 29 novembre 2021.

Par ailleurs, si M. [C] invoque l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 octobre 2025, son dossier ne comporte nullement le commandement de payer sur le fondement duquel il considère que le bail est résilié ni même un décompte de créance.

Aussi, la cour ne peut constater la résiliation du contrat de bail liant M. [C] et Mme [F] par application de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’occupation sans droit ni titre et des demandes subséquentes à savoir l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, eu égard aux développements précédents, aucune résistance abusive ne peut être caractérisée.

En tout état de cause, la cour souligne que la demande de dommages et intérêts n’a pas été formulée à titre provisionnel alors que le juge des référés ne peut qu’accorder des provisions.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté M. [C] de sa demande de ce chef.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [F] à payer à M. [C] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [F] en cause d’appel. M. [C] doit donc être débouté de sa demande ce chef.

M. [C], succombant à l’instance d’appel, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute M. [B] [C] de sa demande présentée sur ce fondement ;

Condamne M. [B] [C] aux dépens d’appel.

La greffière Le président