COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

ac

N° 2026/ 39

Rôle N° RG 25/05087 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOYD4

[S] [U]

[B] [C]

C/

[Z] [M] épouse [N]

[X] [M]

[I] [M]

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[W] [V]

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 21 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04920.

APPELANTS

Madame [S] [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Julien PRANDI, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [B] [C]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Julien PRANDI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Madame [Z] [M] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Anne Cécile LANGLET, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [X] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Anne Cécile LANGLET, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [I] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Anne Cécile LANGLET, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier 'LES MAS DE MANTALOU’ sis [Adresse 1], agissant en la personne de son Syndic la SAS Cabinet GLS dont le siège social est [Adresse 4], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

représenté par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026,

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président, empéché et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 31 mars 2017 [J] [C] et [S] [U] ont acquis un bien à usage d’habitation dénommé lot n°11, situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 1] sise [Adresse 1].

Les Consorts [M], propriétaires du lot n°10 voisin, déplorent la réalisation d’aménagements extérieurs sans autorisation et postérieurement à leur acquisition.

Par exploit en date du 10 octobre 2023, les Consorts [M] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Grasse Monsieur [C], Madame [U] et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pour voir notamment ordonner la démolition des travaux réalisés sans autorisation par Monsieur [C] et Madame [U] consistant en l’agrandissement de leur toiture et la création d’une extension.

Par ordonnance du 21 mars 2025 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a notamment statué en ces termes':

«'Constatons que la demande visant à voir écarter des débats les pièces n°2 à 9 de M.[C] et Mme [U] est sans objet,

Rejetons la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par [S] [U] et [B] [C],

Condamnons [S] [U] et [B] [C] aux dépens de l’incident,

Condamnons [S] [U] et [B] [C] à payer aux consorts [M] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile »';

Le juge de la mise en état a considéré en substance':

— que [S] [U] et [B] [C] affirment que les travaux portant sur l’agrandissement de la toiture et l’extension sur une terrasse ont été réalisés avant leur acquisition le 31 mars 2017,

— que toutefois les actes remis ne permettent pas de caractériser que ces aménagements existaient avant leur acquisition,

— que la prescription n’est dès lors pas démontrée';

Par acte du 25 avril 2025 [S] [U] et [B] [C] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2025 [S] [U] et [B] [C] demandent à la cour de':

Rejeter la demande de retrait des pièces 2 à 8.

Déclarer recevables les pièces 2 à 8 versées,

INFIRMER l’ordonnance du 21 mars 2025, en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir de la prescription de l’action soulevée par les consorts [M] et les a condamnés à la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau

PRONONCER la prescription de l’action aux fins de démolition présentée par les Consorts [M] par exploit du 10 octobre 2023, car le point de départ de la prescription est la date de réalisation de la véranda en 2007 et au plus fort le certificat de mesurage du 14 avril 2015 confirme l’existence de cette véranda appelée également loggia de 11,71m².

En conséquence,

Déclarer les Consorts [M] irrecevables en leur demande de démolition de la véranda et demandes subséquentes et les en débouter.

Condamner solidairement et conjointement Monsieur [I] [M], Monsieur [X] [M] et Madame [Z] [N], née [M] au paiement de la somme de 4 000 € (quatre mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel.

Débouter Monsieur [I] [M], Monsieur [X] [M] et Madame [Z] [N], née [M] de leurs demandes fins et conclusions en cause d’appel.

Les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2025 [Z] [M], [X] [M], [I] [M], demandent à la cour de':

CONFIRMER l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 21 Mars 2025 en ce qu’elle a :

Constaté que la demande visant à voir écarter des débats les pièces n°2 à 8 de Monsieur [C] et Madame [U] est sans objet, puisque les pièces ont été retirées par les M [C] et Mme [U] comme mentionné dans ladite ordonnance.

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, soulevée par Monsieur [C] et Madame [U]

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 septembre 2025 à 09 heures

Condamné Monsieur [C] et Madame [U] aux dépens de l’incident,

Condamné Monsieur [C] et Madame [U] à payer à Monsieur [I] [M], Monsieur [X] [M] et Madame [Z] [N] née [M], ensemble, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

STATUANT A NOUVEAU,

ECARTER des débats les pièces n°2 à 8 produites par les Consorts [C]-[U], ainsi que tout passage dans leurs écritures faisant référence au courriel du 30 juin 2023 et à leurs pièces n°2 à 8, couverts par la confidentialité au sens de l’article 3 du RIN, précisant que les pièces n°2 à 8 ont été retirées par les consorts [C] [U] en première instance.

ORDONNER le retrait des pièces n°2 à 8 produites par les Consorts [C]-[U], ainsi que tout passage dans leurs écritures faisant référence au courriel du 30 juin 2023 et à leurs pièces n°2 à 8 couverts par la confidentialité au sens de l’article 3 du RIN.

DEBOUTER Monsieur [C] et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

JUGER recevable l’action des consorts [M].

CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [U] à régler aux consorts [M] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LES CONDAMNER aux entiers dépens';

Dans ses conclusions notifiées le 16 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour de':

Donner acte à la copropriété concluante qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes formalisées par les consorts [C]- [U].

Condamner tout succombant aux entiers dépens et à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des pièces 2 à 8 produites par l’appelant

[S] [U] et [B] [C] qui versent en cause d’appel les pièces numérotées 2 à 8 soutiennent que celles-ci ont été annexées à la correspondance de M^e Langlet le 20 juin 2023, qu’elles leur appartiennent et ne sont pas couvertes par le secret de la confidentialité'. Ils ajoutent que par courrier en date du 25 février 2025, Monsieur le Bâtonnier de Nice a autorisé leur communication.

Les consorts [M] répliquent que ces pièces sont irrecevables en ce que le courriel du conseil de la partie adverse accompagné desdites pièces sont couverts par la confidentialité, qu’en première instance le Conseil des consorts [C]-[U] a finalement retiré les pièces n°2 à 8 et qu’il n’est pas fondé à les produire en cause d’appel.

Sur ce,

Selon l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les pièces 2 à 8 produites par la partie appelante correspondent à des documents qu’elle aurait dans un premier temps communiqué à la partie adverse au moyen d’un courriel échangé entre les conseils des parties, puis qu’elle verse désormais en procédure.

Il s’agit de photographies d’annonces immobilières portant sur le bien acquis objet du litige et d’un certificat de mesurage. Ces documents qui lui appartiennent ont pu être échangés au cours des débats et faire l’objet de discussion. Il n’existe dès lors aucune raison tenant à la loyauté des échanges ou à la licéité des pièces notamment en lien avec une atteinte à la confidentialité des échanges entre avocats’ pour les considérer comme irrecevables.

Les pièces 2 à 8 versées par la partie appelante seront en conséquence déclarées recevables.

Sur la prescription

[S] [U] et [B] [C] soulèvent la prescription de l’action formée par les consorts [M] aux motifs principaux que la construction de la véranda est antérieure à leur acquisition, qu’ils n’ont réalisé aucun travaux d’extension depuis leur acquisition le 31 mars 2017. Ils ajoutent que le fait que la véranda ne soit pas mentionnée dans leur titre n’est pas probant, que la véranda, selon l’attestation de leur vendeur les époux [K], a été réalisée en 2007, que le certificat de mesurage du 14 avril 2015 fait mention de la loggia à hauteur de 11,71 m², que le délai de prescription avant l’entrée en vigueur de la loi Elan était de 10 ans et que ce délai était atteint dès le 11 septembre 2017, soit 10 ans après la facture du storiste du 10 septembre 2007, tandis que le délai de prescription quinquennal est également acquis depuis le 14 avril 2020, soit 5 ans après l’établissement du certificat de mesurage du 14 avril 2015.

Les consorts [M] répliquent que leur titre de propriété ne mentionne pas la véranda mais une terrasse, que l’acte notarié d’acquisition mentionne uniquement en page 9 que « le bien n’a pas fait l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires », que l’attestation de M et Mme [K] ne mentionne qu’une toiture donnant sur la terrasse et l’installation d’un store, et un devis pour un moteur pour toile de store, ceci n’étant pas une preuve de la préexistence d’une véranda.

Ils produisent pour leur part un constat d’huissier en date du 25 juillet 2022 démontrant que leurs voisins ont obstrué la fenêtre de leur salle de bain. Ils considèrent que le point de départ de la prescription décennale sur la base d’un devis du 11 septembre 2007, qui n’est pas une facture, et qui concernait un moteur pour une toile de store, n’est pas fondé, et que le point de départ de la prescription quinquennale sur la base du certificat de mesurage ne l’est pas davantage.

Ils ajoutent que le délai de 10 ans a été modifié et réduit à 5 ans lors de l’entrée en vigueur de la loi dite Elan du 23 novembre 2018, et qu’il faut, compte tenu de la réduction, appliquer le mécanisme de l’article 2222 du Code civil alinéa 2, qu’en conséquence l’assignation ayant été délivrée le 10 octobre 2023 leur action n’est pas prescrite.

Sur ce

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Il est prévu par l’article 2222 du code civil qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

L’article 2224 du code civil énonce enfin que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient à la partie appelante qui soulève la prescription de l’action formée par les consorts [M] au titre de la méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965, de prouver les faits au soutien de ses prétentions.

Les consorts [M] produisent notamment un procès verbal de constat d’huissier en date du 25 juillet 2022 démontrant que leurs voisins ont obstrué la fenêtre de leur salle de bain.

La partie appelante pour sa part produit des photographies issues d’annonces immobilières concernant leur villa et qui seraient datées de 2022 selon le document. Il n’est pas permis en analysant ces documents de dater avec certitude la prise de ces photographies pas plus qu’elles ne suffisent à établir que la véranda mais également l’obstruction de la fenêtre de la salle de bain ont été réalisés avant l’acquisition en 2017.

S’agissant de l’attestation de leur auteur, il sera relevé que celle-ci ne mentionne qu’une toiture donnant sur la terrasse et l’installation d’un store, ces éléments n’étant pas une preuve de la préexistence d’une véranda. De même le devis relatif à la pose d’un store en date du 10 septembre 2017, en ce qu’il ne s’agit que d’un devis, n’établit pas de manière certaine que le store a effectivement été installé à cette date et surtout ce seul élément ne démontre pas l’existence des travaux d’agrandissement litigieux.

Le certificat de mesurage du 14 avril 2015 ne mentionne pas pour sa part une véranda mais une loggia d’une superficie de 11,71 m² sans qu’il ne soit possible de déterminer qu’il s’agisse précisément de la véranda objet du litige ni si celle-ci par ses dimensions a conduit à obstruer la fenêtre de la salle de bains des consorts [M].

[S] [U] et [B] [C] échouent en conséquence à démontrer que les travaux litigieux sont antérieurs à l’acquisition du bien en date du 31 mars 2017 et partant à établir que le point de départ de la prescription doit être fixé à ces dates.

S’agissant du délai de prescription applicable au litige, la loi dite Loi Elan du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, prévoit désormais que les actions personnelles entre copropriétaires se prescrivent par un délai de 5 ans. Par l’effet de raccourcissement du délai d’action, celui-ci s’applique à compter du 25 novembre 2018 en application de l’article 2222 du code civil. De sorte que l’assignation délivrée par les consorts [M] le 10 octobre 2023 n’est pas couverte par la prescription.

En conséquence la décision qui a déclaré les consorts [M] recevables sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer l’ordonnance dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [U] et [B] [C] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [Z] [M] épouse [N], [X] [M], [I] [M]. Aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires sur ce fondement, celle-ci sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les pièces 2 à 8 versées par [S] [U] et [B] [C]';

Confirme l’ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse,

Y ajoutant,

Condamne [S] [U] et [B] [C] aux entiers dépens';

Condamne [S] [U] et [B] [C] à verser à [Z] [M] épouse [N], [X] [M], [I] [M] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejette le surplus des demandes';

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ