1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/00467

N° Portalis DBVL-V-B7G-SNET

(Réf 1ère instance : 21/00060)

M. [P] [X]

Mme [W] [K]

C/

M. [A] [F]

Mme [D] [U] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 1er octobre 2024

ARRÊT

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 décembre 2024

****

APPELANTS

Monsieur [P] [L] [T] [X]

né le 10 juillet 1993 à [Localité 10] (44)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [W] [O] [J] [K]

née le 13 janvier 1995 à [Localité 9] (38)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [A] [S] [E] [F]

né le 14 août 1959 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assigné selon procès-verbal article 659 du code de procédure civile

Madame [D] [V] [E] [U] épouse [F]

née le 14 août 1959 à [Localité 11] (49)

[Adresse 2]

[Localité 3]

assignée selon procès-verbal article 659 du code de procédure civile

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Le 3 août 2005, M. [A] et Mme [D] [F] ont fait l’acquisition d’une grange à rénover sise [Adresse 7] à [Localité 8] (44).

2. De 2005 à 2013, ils y ont réalisé par eux-mêmes des travaux aux fins de rendre cette grange habitable.

3. Par acte de vente authentique du 12 avril 2018, M. et Mme [F] ont vendu ce bien à M. [P] [X] et Mme [W] [K] au prix de 258.400 euros.

4. Dès l’année 2018, M. [X] et Mme [K] ont constaté plusieurs désordres affectant leur habitation :

— infiltrations par le plan de toiture engendrant un effondrement du plafond,

— défaut de mise en oeuvre et d’étanchéité d’une baie à galandage,

— défaut d’isolant,

— inondation par entrée d’eau du salon,

— fissuration d’un entrait porteur d’une ferme dans le séjour,

— infiltrations dans l’angle de la porte fenêtre de la salle à manger,

— infiltrations diverses provenant de la couverture.

5. A la suite d’une mise en demeure du 3 décembre 2018 d’avoir à prendre en charge les travaux de réparation nécessaires, ayant donné lieu à un courrier de refus de la part de M. et Mme [F] du 17 décembre 2018, les consorts [M] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes qui, par ordonnance de référé du 23 mai 2019, a confié une expertise judiciaire à M. [Z] [Y].

6. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juin 2020 en l’absence des vendeurs qui, bien que régulièrement convoqués par LRAR, n’ont pas participé aux opérations d’expertise.

7. Par acte d’huissier de justice du 8 décembre 2020, M. [X] et Mme [K] ont fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Nantes en réparation des préjudices subis sur le fondement de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil et, subsidiairement, sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil.

8. Bien qu’assignés de manière régulière, M. et Mme [F] n’ont pas constitué avocat.

9. Par jugement réputé contradictoire du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré irrecevables les demandes des consorts [M] au titre des désordres n° 1, 3 et 6 au titre de la responsabilité décennale,

— débouté les mêmes de leurs demandes portant sur les désordres n° 2, 4, 7 et 8 au titre de la garantie décennale,

— condamné M. et Mme [F] à payer aux consorts [M] les sommes de :

* 10.207,24 euros TTC au titre des travaux réparatoires du désordre n° 4 dus sur le fondement de la garantie des vices cachés,

* 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 1.000 euros au titre du préjudice moral,

— débouté M. [X] et Mme [K] de leurs autres demandes au titre des vices cachés,

— rappelé que toute condamnation à une somme d’argent emporte intérêt au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts éventuellement échus pour une année entière à compter du 8 décembre 2020,

— condamné M. et Mme [F] d’une part et les consorts [M] d’autre part aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire chacun pour moitié,

— condamné M. et Mme [F] à payer à M. [X] et Mme [K] la somme de 2.000 euros au titre des frais non répétibles,

— débouté M. [X] et Mme [K] de leurs autres demandes,

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

10. M. [X] et Mme [K] ont interjeté appel par déclaration du 25 janvier 2022.

11. M. et Mme [F] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelants et les pièces leur ont été signifiées par acte d’huissier de justice du 9 février 2022 remis en l’étude après que maître [N] [H], huissier, s’est transporté à l’adresse déclarée par les requérants comme étant l’adresse de la dernière demeure connue des défendeurs au [Adresse 1], a constaté qu’aucune personne répondant à l’identification des destinataires de l’acte, n’y avait son établissement, a constaté sur place que rien n’indiquait la présence des intéressés, que leur nom ne figurait nulle part et notamment pas sur l’un des tableaux des occupants des deux bâtiments présents, que personne n’était présent pour le renseigner, qu’à l’adresse du [Adresse 5], rien n’indiquait la présence des destinataires de l’acte, que leur nom n’apparaissait nulle part, qu’une personne rencontrée sur place indiquait ne pas connaitre l’intéressé, que l’huissier de justice n’avait pas connaissance d’un lieu de travail pour les intéressés, qu’il a consulté l’annuaire électronique sur lequel il n’a pu trouver aucune indication quant à l’adresse actuelle des destinataires, que les diligences ainsi effectuées n’ayant pas permis de retrouver les destinataires de l’acte, il a constaté que ceux-ci n’avaient ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, et a dressé le procès-verbal conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour servir et valoir ce que de droit. Une copie du procès-verbal, auxquelles ont été ajoutées les mentions prescrites par l’article 659 alinéa 3 du code de procédure civile, a été envoyée, le même jour aux destinataires de l’acte, à leur dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

12. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES APPELANTS

13. M. [X] et Mme [K] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 février 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer partiellement le jugement en ce qu’il a :

* déclaré irrecevables leurs demandes portant sur les désordres n° 1 et n° 3 au titre de la responsabilité décennale,

* rejeté leurs autres demandes au titre des vices cachés,

* condamné M. et Mme [F] d’une part, M. [X] et Mme [K], d’autre part, aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise chacun pour moitié,

* rejeté leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— statuant à nouveau sur l’ensemble de ces points,

— condamner M. et Mme [F] à leur payer la somme de :

* 39.426,42 euros au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres n° 1, 3 et 8,

* 1.466,32 euros en réparation de leur préjudice financier,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de 1ère instance, en ce compris les frais d’expertise ressortant à un montant de 3.390,54 euros, outre les dépens de la procédure de référé expertise,

— subsidiairement, si la cour devait estimer qu’il était nécessaire de mettre en place un complément d’expertise, désigner à nouveau M. [Z] [Y] avec pour mission de compléter son rapport sur les désordres n° 1, 3 et 8,

— condamner M. et Mme [F] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens d’appel.

14. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

15. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

16. De même, M. [X] et Mme [K] n’ont pas interjeté appel des chefs de jugement concernant les désordres n° 2, 4, 6 et 7, sur lesquels la cour d’appel n’a donc pas à statuer de nouveau. L’appel concerne donc les seuls désordres n° 1, 3 et 8 (étant indiqué que le désordre n° 5 concernant une infiltration par défaut d’étanchéité d’une fenêtre de toiture n’a pas donné lieu à réclamation) dont il est désormais demandé l’indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’exclusion de la garantie décennale qui n’est pas reprise par les appelants en cause d’appel.

1) Sur la garantie des vices cachés

17. M. [X] et Mme [K] font valoir en cause d’appel que les désordres n° 1 et 8 affectant la toiture et n° 3 concernant le défaut d’isolation de la maison relèvent de la garantie des vices cachés et soutiennent que les vendeurs ont réalisé un certain nombre de travaux en auto-construction, qu’ils avaient une parfaite connaissance des désordres qu’ils leur ont cachés, notamment par des travaux d’embellissement masquant la réalité des fuites récurrentes.

Réponse de la cour

18. L’article 1641 du code civil que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

19. L’article 1643 du code civil précise que « Le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

20. Enfin, l’article 1645 du code civil stipule que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

1.1) Sur les désordres n° 1 et 8 : infiltrations par le plan de toiture engendrant un effondrement du plafond et infiltrations diverses provenant de la couverture

21. En l’espèce, pour rejeter les demandes des consorts [M] au titre des désordres affectant la toiture, le tribunal a jugé que la clause élusive de responsabilité du vendeur en cas de vices apparents ou cachés devait recevoir application dès lors qu’il n’était pas établi que les vendeurs avaient connaissance de ces désordres ou étaient de mauvaise foi.

22. Toutefois, il résulte du rapport d’expertise de M. [Y] qu’il a constaté que la maison a fait l’objet d’une rénovation portant sur les points suivants:

— création d’ouvertures en façade

— pose d’une surtoiture sur un plan de couverture en tôles amiantées

— création de dallages béton à l’extérieur

— installation d’un système d’assainissement autonome

— création de cloisonnements par système dit "placostyl''

— création de plafond avec pose intermédiaire d’isolants

— réalisation d’une fosse carrelée et pose de revêtement de sol

— panneaux photovoltaïques disposés sur un seul versant

— distribution électrique réseau des eaux usés récents.

23. L’expert précise que 'L’absence de déclarations de locateurs d’ouvrage concernant les lots décrits ci-dessus, en dehors de la chaudière et des panneaux photovoltaïques, démontre que ces travaux ont été réalisés directement et sous l’égide du propriétaire sans faire appel à des entreprises régulièrement assurées et sans maître d''uvre de conception et d’exécution'.

24. S’agissant des désordres de toiture, l’expert relève que :

'Les investigations ont montré que le plan de toiture était constitué, lors de l’acquisition en 2005 par les époux [F], d’une partie arrière (dépendance) et d’une partie centrale de tuiles terre cuite posées sur liteaux et que le versant avant (panneaux photovoltaïques) était composé de tôles ondulées recouvertes d’une sur toiture en tuiles terre cuite.

Ces ouvrages ont fait l’objet d’un remaniement important mais pas d’une création d’ouvrage de bâtiment ce qui semble exclure le plan de toiture de la garantie décennale des constructeurs.

Ce plan de toiture était d’une apparence ancienne lors de l’acquisition mais il faut admettre que les tuiles examinées ne présentent que peu de signes de gélivité qui auraient pu alerter les acquéreurs.

II était donc très difficile pour un non sachant de déceler les défaillances de ce plan de toiture.

A l’intérieur, des travaux d’embellissements avaient été réalisés masquant la réalité des fuites récurrentes.

Les déclarations écrites, faites par les vendeurs montrent qu’ils avaient connaissance de ces infiltrations provenant de la toiture."

25. S’agissant des désordres d’infiltration, l’expert indique : "Je n’ai pas pu constater au contradictoire des parties la défaillance du plan de toiture situé en partie centrale de la maison, car des travaux de réfection intégrale de la couverture ont été effectués avant la tenue de l’accedit. Seuls les constats photographiques portés aux débats et les traces des conséquences dommageables toujours visibles permettent de constater cette situation [ '] J’ai notamment identifié des traces de coulures sur des éléments des bois de charpente apparents, sur des cloisonnements, notamment dans la chaufferie, dans la cuisine et dans la cave."

26. Il ajoute que « Ces désordres par infiltrations étaient partiellement visibles mais difficilement décelables lors de la vente par des non-sachants. Les traces identifiées et toujours visibles sont anciennes et il est cohérent de penser que les vendeurs ont eu connaissance de certaines zones d’infiltrations. »

27. Ainsi l’expert judiciaire retient-il que les désordres en toiture n’étaient pas décelables par les acquéreurs tandis qu’en raison des travaux de remaniement et d’embellissement réalisés par les vendeurs, ces derniers ne pouvaient qu’être connus d’eux.

28. Du reste, dans leur courrier de refus de prise en charge du 17 décembre 2018, M. et Mme [F] ont écrit : « Depuis 12 ans, nous avons effectivement été confronté à des fuites ponctuelles d’eau, essentiellement dues à des gros coups de vent, tempêtes ou problèmes climatiques indépendant de notre volonté. Des tuiles se sont déplacées ou cassées, et j’ai rectifié le problème en montant sur le toit et en remettant en place ou en changeant les tuiles cassées. »

29. M. et Mme [F] confirment donc bien l’existence au moment de la vente en avril 2018 aux consorts [C] d’un désordre persistant de fuite d’eau en toiture auquel ils ont été confrontés depuis l’origine des travaux et ensuite pendant les 12 années d’occupation qui ont suivi.

30. Ils avaient donc une parfaite connaissance des défauts de la toiture.

31. Pour autant, ils n’en ont pas informé leurs acquéreurs qui ne pouvaient s’en apercevoir au moment de la vente. Ils ne le soutiennent du reste pas dans leur courrier de refus du 17 décembre 2018.

32. Au contraire, ainsi que l’a relevé l’expert, des travaux d’embellissements ont été réalisés pour masquer la réalité des fuites récurrentes.

33. Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies et la responsabilité des vendeurs sur ce fondement sera retenue à l’égard des désordres n° 1 et n° 8.

34. Le jugement sera infirmé sur ce point.

1.2) Sur le désordre n° 3 : défaut d’homogénéité d’isolation des murs

35. S’agissant du désordre n° 3 relatif au défaut d’isolation, l’expert judiciaire retient que "Cette insuffisance d’isolation relève de travaux réalisés par Monsieur [F] dans le cadre d’une auto-construction ce qui engage la responsabilité décennale des constructeurs. Il ne sera néanmoins pas possible de dater avec précision la réalisation de ces travaux, ce qui pourrait avoir pour effet de les exclure de la garantie pour prescription au délai d’épreuve de 10 ans.

L’absence d’isolant dans un doublage de la chambre parentale relève d’un vice de construction par absence d’ouvrage imputable au vendeur qui a réalisé lui-même ces travaux.

Ces désordres par défaillance d’isolation thermique n’étaient pas visibles ou décelables à la date de cession par les acquéreurs mais les vendeurs ne pouvaient ignorer la difficulté à chauffer la chambre parentale."

36. Il ajoute encore que « L’importance des ponts thermiques relevés et notamment dans la chambre parentale engendre une insuffisance de capacité de chauffe qu’il convient de compenser par une très importante augmentation du chauffage. Les contrôles de température réalisés montrent que la température de confort de 19 degrés n’est pas atteinte malgré la présence du mode de chauffage. Le DPE réalisé par les demandeurs sur la base de constats effectifs démontre que cette maison souffre de défaut d’isolation, notamment en doublage des murs. »

37. Il précise enfin que « Le DPE fourni lors de la vente indique un classement A logement économe alors que le DPE actualisé par les demandeurs indique C. »

38. Là encore, pour avoir réalisé eux-mêmes les travaux d’habitabilité de la maison, qui impliquaient d’isoler le bien, et avoir constaté pendant plus de 12 années d’occupation la difficulté à chauffer la maison, M. et Mme [F] avaient une parfaite connaissance de ce désordre lié à un défaut d’isolation du bâtiment.

39. Pour autant, ils n’en ont pas informé leurs acquéreurs qui ne pouvaient s’en apercevoir au moment de la vente.

40. Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies et la responsabilité des vendeurs sur ce fondement sera retenue à l’égard de ce désordre n° 3.

41. Le jugement sera infirmé sur ce point.

2) Sur les indemnisations

2.1) Les travaux réparatoires

42. L’expert judiciaire a préconisé les travaux réparatoires suivants :

43. Pour la toiture :

« En réfection des origines et causes :

— pose de fixations par tirefonds adaptées des tôles ondulées concernées (vérification du versant de toiture)

— nettoyage des courants

— remplacement des tôles fissurées ou brisées (selon protocole des matériaux amiantés par une entreprise spécialisée et qualifiée).

En réfection des dommages matériels constatés :

— dépose de l’ossature métallique et des plaques détériorées du plafond de l’entrée sur environ 4 m²

— dépose des isolants viciés sur environ 4 m²

— création d’une nouvelle ossature en reprise sur existant

— rétablissement des isolants et du plafond

— peinturage de l’entier plafond de l’entrée et de la cuisine (homogénéité des finitions)"

44. Pour l’isolation :

« - percement des doublages affectés,

— tableaux des baies et doublage de la chambre parentale afin d’injecter des billes isolantes en remplissage des plénums."

45. De l’analyse par l’expert judiciaire des devis produits et factures acquittées par les consorts [M] entre juillet et décembre 2018, il en résulte que les travaux réparatoires, qui ont dû être exécutés compte tenu de leur nécessité immédiate, sont chiffrés ainsi qu’il suit :

— toiture : 17.313,24 euros TTC + 13.456,91 euros TTC = 30.770,15 euros TTC

— reprise des embellissements : 916,41 euros TTC

— billes isolantes : 1.200 euros TTC

TOTAL : 32.886,41 euros TTC

46. Il sera fait droit à la demande des appelants visant à la condamnation des intimés à leur payer la somme de 32.886,41 euros TTC au titre de la réparation des préjudices subis.

47. Les travaux d’injection de billes de polystyrène expansés ayant donné lieu à un simple devis du 13 octobre 2020 ne seront pas retenus comme n’ayant pas donné lieu à une quelconque préconisation par voie d’expertise, outre que leur paiement n’est pas non plus justifié.

48. Le jugement sera infirmé sur ces points, sans qu’il y ait lieu à ordonner une expertise complémentaire.

2.2) Les autres préjudices

49. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a alloué la somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux réparatoires ainsi que celle de 1.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

50. Le jugement sera confirmé sur ces deux points.

51. Enfin, les consorts [M] ont relevé appel du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande relative à la prise en charge par M. et Mme [F] des intérêts et frais d’un montant de 1.466,32 euros qui sont la conséquence du prêt qu’ils ont dû souscrire pour financer les travaux réparatoires.

52. Il résulte toutefois de l’offre de prêt que celle-ci a été souscrite le 10 juillet 2020 pour un montant de 24.094,65 euros alors que les factures des réparations ci-dessus mentionnées apparaissent avoir été payées les 27 juillet 2018, 28 décembre 2018 et 26 mai 2020, soit antérieurement à la signature dudit prêt, sans que les appelants s’expliquent sur ce point.

53. Il n’est donc pas établi que le prêt ait financé les réparations.

54. Le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé sur ce point.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

55. Succombant, M. et Mme [F] supporteront les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

56. Les frais de référé et d’expertise judiciaire resteront partagés par moitié, le jugement étant confirmé sur ce point.

57. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il est équitable de condamner M. et Mme [F] à payer à M. [X] et Mme [K] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

58. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites des chefs de jugement critiqués, par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 28 septembre 2021 sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [P] [X] et Mme [W] [K] de autres demandes au titre des vices cachés portant sur les désordres n° 1, 3 et 8,

L’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [A] [F] et Mme [D] [F] à payer à M. [P] [X] et Mme [W] [K] au titre des travaux réparatoires des vices cachés n°1, 3 et 8, la somme de :

32.886,41 euros TTC

Dit que cette somme emporte intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette la demande d’expertise complémentaire,

Condamne M. [A] [F] et Mme [D] [F] aux dépens d’appel,

Condamne M. [A] [F] et Mme [D] [F] à payer à M. [P] [X] et Mme [W] [K] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE