COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 JUIN 2023

N° 2023/ 477

Rôle N° RG 22/06970 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMTJ

[T] [G]

C/

S.C.I. SCI YASMINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie DAUTZENBERG

M^e Corinne LE GAL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire D’AIX EN PROVENCE en date du 26 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°21/1665 .

APPELANTE

Madame [T] [G]

née le 31 Décembre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SCI YASMINE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Corinne LE GAL de la SELEURL CABINET D’AVOCAT CORINNE LE GAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOS'' DU LITIGE

Suivant titre de propriété en date du 27 février 2007, la SCI YASMINE, dans laquelle [M] [V], gérant, détient 9 parts et [T] [G] , une part, est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Un hangar a été édifié sur la parcelle au-dessus duquel était établi le domicile conjugal des associés.

Dans le cadre de la procédure de divorce initiée en 2013, la jouissance du domicile conjugal a été attribuée gratuitement à [T] [G] suivant ordonnance de non-conciliation du 11 octobre 2013.

Le divorce des associés a ensuite été prononcé par jugement du 31 mars 2017 et [T] [G] s’est maintenue dans les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2018, [M]

[V], en sa qualité de gérant de la SCI YASMINE, a sollicité de [T] [G] son départ des lieux dans un délai de 6 mois.

Aucun accord n’ayant été trouvé, le conseil de la SCI YASMINE a adressé un second courrier recommandé avec accusé de réception le 21 janvier 2021 sollicitant le départ de [T] [G] dans un délai de deux mois, resté sans effet.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 26 octobre 2021, la SCI YASMINE a fait assigner [T] [G] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AIX-EN- PROVENCE aux fins de :

— voir ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef au

besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 8 jours suivant la

signification de la décision à intervenir,

— la condamner à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 1.000 euros par mois à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner à lui verser 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— ordonner l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute,

la condamner aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 26 avril 2022, ce magistrat a :

— ordonné l’expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chaf au besoin avec le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1], dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI YASMINE,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [T] [G],

— condamné Mme [T] [G] à payer à la SCI YASMINE la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens de l’instance,

— rejetté la demande de la SCI YASMINE tenant à voir ordonner l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute.

Le premier juge a relevé que les dispositions de l’ordonnance de non conciliation du 11 octobre 2013, attribuant à l’épouse la jouissance gratuite du bien, domicile conjugal, a pris fin par application de l’article 254 du code civil, à la date à laquelle, le jugement de divorce est devenu définitif ; que ce jugement ne prévoit nullement la jouissance gratuite du logement au profit de l’épouse.

S’agissant de l’existence d’un éventuel commodat, il a considéré que Mme [T] [G] ne démontre pas que la SCI YASMINE lui a livré l’appartement pour qu’elle en dispose une fois le divorce prononcé, et qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence d’un commodat dès lors que la preuve de cette existence n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

Il a en conséquence estimé que Mme [T] [G] est occupante sans droit ni titre du logement appartenant à la SCI YASMINE et qu’en l’absence de documents sur la situation précise de Mme [T] [G] et des enfants, permettant de procéder à un examen de proportionnalité conformément aux exigences de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme et de l’article 3-1 de la convention de New-York relative aux droits de l’enfant, le droit de propriété de la SCI YASMINE pouvait être préféré aux droits de Mme [T] [G], et qu’il convenait d’ordonner son expulsion afin de faire cesser le trouble manifestement illicite.

Il a également dit qu’il n’appartenait pas au juge des référés de faire application de la loi du 6 juillet 1989 afin de régulariser un bail et de fixation d’un loyer, et a rejeté la demande d’indemnité d’occupation non articulée par la SCI YASMINE à titre provisionnel.

Par déclaration reçue le 12 mai 2022, Mme [T] [G] a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a

— ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chaf au besoin avec le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1], dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI YASMINE,

— dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes reconventionnelles ,

— l’a condamnée à payer à la SCI YASMINE la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises le 30 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, Mme [T] [G] demande à la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise des chefs querellés,

— la confirme en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI YASMINE,

'Statuant à nouveau,

— ordonne aux parties, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la conclusion d’un bail écrit,

— ordonne en l’état de la discorde existant entre les parties que la décision à intervenir fera office de bail entre les parties,

— ordonne la fixation du loyer à 600€ mensuels,

— déboute la SCI YASMINE de sa demande d’indemnité d’occupation,

— déboute la SCI YASMINE de l’ensemble de ses demandes,

— la condamne à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , *

— la condamne aux entiers dépens.

Elle soutient que le jugement de divorce du 31 mars 2017 a fixé la résidence des enfants au domicile maternel et lui a attribué le logement familial à titre gratuit et sans aucune limitation de durée, que ce jugement n’a pas été frappé d’appel.

Elle prétend qu’en lui délivrant congé pour reprise de l’appartement, la SCI YASMINE a reconnu l’existence d’un bail verbal avec elle.

Elle fait valoir que la juste qualification juridique d’un hébergement à titre gratuit est celle d’un prêt à usage que le prêteur ne peut retirer qu’après que le beosin de l’emprunteur a cessé , ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’il existe bien un commodat, la SCI YASMINE lui ayant livré l’appartement afin qu’elle puisse héberger les enfants communs.

Elle fait valoir que la perte d’un logement est une atteinte grave au respect de la vie privée et qu’elle doit bénéficier d’un examen de proportionnalité, que ses droits doivent privilégier ceux du propriétaire du bien.

Elle sollicite, s’estimant occupante légitime de ce bien, la régularisation d’un bail écrit judiciaire d’une durée qui ne saurait être inférieure à trois ans et d’un montant mensuel provisionnel de 600 € compte tenu de la vétusté du bien.

Elle soutient enfin n’avoir jamais été destinataire des courriers contenant congé adressés par la SCI YASMINE .

Dans ses dernières conclusions transmises le 21 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, la SCI YASMINE demande à la cour qu’elle :

— déboute Mme [T] [G] de l’ensemble de ses demandes,

— confirme l’ordonnance de référé en ce qu’elle a

— ordonné l’expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, du bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1], dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Mme [T] [G],

— condamné Mme [T] [G] à payer à la SCI YASMINE la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens de l’instance,

— infirme cette ordonnance en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI YASMINE,

Et statuant à nouveau :

— condamne Mme [T] [G] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, une somme provisionnelle de 1 000 € par mois, à compter du 1er avril 2021 jusqu’à libération des lieux et restitution des clés de l’appartement,

— la condamne à supporter la charge des travaux de remise en état de l’appartement,

— ordonne l’exécution de la décision à intrevenuir au seul vu de la minute,

— la condamne aux entiers dépens.

Elle fait valoir dans un premier temps qu’elle est seule propriétaire du bien immobilier, et que partant, le juge aux affaires familiales ne pouvait ordonner aucune mesure sur ce bien ; que l’ordonnance de non conciliation ne pouvait lui être opposable.

Par ailleurs, elle énonce que le jugement de divorce entre M. [R], son gérant et Mme [T] [G] ne statue pas sur l’attribution du domicile conjugal , contrairement à ce que prétend Mme [T] [G], et que la SCI YASMINE n’avait pas à intervenir à l’instance de divorce.

Que les statuts de la société ne permettent une mise à disposition gratuite du bien, qu’apèrs décision prise à l’unanimité, ce qui n’a jamais été le cas.

En conséquence, le gérant de la SCI était parfaitement en droit de faire délivrer congé à l’occupante après que toutes les tentatives amiables se soient révélées sans succès.

Elle maintient que Mme [T] [G] ne possède aucun bail, aucun droit d’habitation et aucune convention n’a été passée autorisant les époux , associés de la SCI , à occuper l’appartement.

Elle fait valoir qu’elle est en nécessité de récupérer l’appartement afin de le mettre en location et récupérer un loyer afin de régler les crédits en cours, et/ ou le vendre, pour apurer le passif . Elle se réfère à plusieurs décisions rendues par la cour de cassaition en cette matière.

Elle conteste le moindre commodat, n’ayant jamais été partie à un quelconque accord.

Enfin, Mme [P] n’a aucune légitimité à occuper le bien litigieux et ne peut prétendre à un bail, outre que cette demande échappe à la compétence du juge des référés .

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle demande que les évaluations réalisées sur le bien par Mme [T] [G] soient écartées , ne possédant qu’une part de la société et n’étant pas gérante donc n’ayant reçu aucun mandat pour pouvoir réaliser ces avis de valeur.

La procédure a été clôturée le 9 mai 2023 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel principal :

Le juge aux affaires familiales, aux termes de son ordonnance de non conciliation, a attribué gratuitement à Mme [T] [G] la jouissance du domicile conjugal, bien immobilier appartenant à un tiers à savoir la SCI YASMINE, en dehors de tout contrat de location, ou autre accord contracté avec le dit tiers ; cette décision n’était pas effectivement opposable à l’intimée.

En tout état de cause, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que les effets de l’ordonnance de non conciliation ont pris fin à la date à laquelle le divorce est dévenu définitif.

Contrairement à ce qu’affirme Mme [T] [G] dans ses conclusions, le jugement de divorce n’a pas statué sur l’attribution du domicile conjugal, ce qu’il n’aurait pu faire qu’à titre d’attribution préférentielle au regard des dispositions de l’article 267 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, et sous la condition que les parties le lui aient demandé ce qui n’a pas été le cas.

Les pièces versées au dossier sont totalement inopérantes à démontrer le moindre commodat intervenu entre les parties, le moindre commencement de preuve pouvant conduire à penser que la SCI YASMINE aurait livré l’appartement à Mme [G], afin qu’elle puisse héberger les enfants.

Par ailleurs, les demandes de Mme [T] [G] relatives à la mise en place d’un bail écrit, s’imposant aux parties, et qui serait ordonné par le juge des référés, et la fixation du loyer afférent à ce bail sont totalement hors champ de compétences du juge des référés , dont la saisine est strictement limitée par les dispositions des articles 834 à 837 du code de procédure civile.

Il n’ y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur l’ expulsion sollicitée :

Il s’évince, au regard des éléments énoncés plus haut, et avec l’évidence requise en référé, que Mme [T] [G] ne peut qu’être considérée comme occupante sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à la SCI YASMINE.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

L’occupation d’un logement sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a pour mission de faire cesser.

Dans la mesure où la perte d’un logement constitue une atteinte grave au respect de la vie privée et familiale, il appartient au magistrat qui ordonne une mesure d’expulsion de procéder à un contrôle de proportionnalité conformément aux exigences de l’article 8 de la Convention Européenne des droits de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 3-1 de la Convention de New York relative aux droits des enfants.

En l’espèce, si Mme [T] [G] fait état dans ses conclusions des revenus qu’elle perçoit et des charges qu’elle supporte, elle ne verse à l’appui de ses affirmations aucun élément, aucune pièce de nature à considérer que ses droits doivent être préférés aux droits de la propriétaire la SCI YASMINE.

C’est donc à juste titre que le premier juge a ordonné l’expulsion de Mme [T] [G] selon des modalités qui doivent être confirmées.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’obligation de Mme [G] de verser une indemnité d’occupation au propriétaire du logement qu’elle occupe n’est pas sérieusement contestable au sens des dispositions de l’article 835 al 2 sus cité.

A titre provisionnel, la SCI YASMINE sollicite la condamnation de Mme [T] [G] à lui verser une somme de 1000 € par mois à ce titre.

Mme [T] [G] produit deux avis de valeur locative lesquels, quand bien même ils n’émanent pas de la gérante de la SCI, mais proviennent d’agences immobilières professionnelles qui ont pu visiter le bien n’ont pas à être écartées des débats et valent en tant qu’éléments de preuve.

L’agence immobilière SQUARE HABITAT fixe la valeur locative de l’appartement à une somme située entre 580 et 650 euros.

L’agence immobilière HOME INVEST fixe la valeur immobilière à la somme de 650 euros par mois.

L’avis de valeur locative diligenté à la demande de la SCI YASMINE, par l’agence BASTIEN ARFI estime cette valeur entre 950 à 1100 € par mois.

L’appartement dont s’agit est un appartement de 91 m2 de surface habitable, comprenant 3 chambres, séjour, cuisine indépendante et dégagement.

La moyenne de ces cinq valeurs conduit à la somme de 786 € arrondie à 790 €, somme provisionnelle qui sera retenue .

La SCI YASMINE justifie d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [T] [G] , le 21 Janvier 2021, contenant demande de quitter les lieux sous un délai de 2 mois à compter de la réception de l’AR et demande d’indemnité d’occupation.

En conséquence, cette indemnité d’occupation provisionnelle sera due à compter du 1er avril 2021, jusqu’à libération effective par remise des clés.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de remise en état du bien :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, ' la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

En l’espèce, si la SCI YASMINE sollicite la condamnation de Mme [T] [G] à supporter la charge de travaux de remise en l’état de l’appartement, demande de surcroît non chiffrée et indéterminée, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande dans le corps de ses conclusions et ne fait valoir aucun argument. Elle ne verse par ailleurs aucune pièce à l’appui de cette prétention.

En conséquence et en application de l’article 954 sus cité et de l’article 9 du code de procédure civile, la SCI YASMINE doit être déboutée de cette demande.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef par substitution de motifs.

Sur la demande d’exécution provisoire au seul vu de la minute :

C’est à juste titre, et selon de justes motifs que la cour adopte sans avoir à les paraphraser, que le premier juge a énoncé que les circonstances de l’espèce ne justifiaient pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 489 du code de procédure civile.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [T] [G] qui succombe doit être condamnée aux dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elle doit être déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [T] [G] à payer à la SCI YASMINE, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 790 € par mois, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés,

Condamne Mme [T] [G] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [T] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles ,

la greffière le président