Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 11 février 2026, n° 22/14920

TGI Nice 20 septembre 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a confirmé que le syndicat est responsable des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Existence d'un préjudice moral
La cour a reconnu l'existence d'un préjudice moral en raison de la gravité des désordres subis par Monsieur [S].
Accepté
Préjudice de jouissance non indemnisé
La cour a estimé que le préjudice de jouissance n'avait pas été pris en compte par le tribunal, justifiant ainsi l'indemnisation demandée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 11 févr. 2026, n° 22/14920
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/14920
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 20 septembre 2022, N° 19/03727
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme LACROUTSJulien SALOMONJean-Luc MARCHIO
Parties :	S.A. DE DEFENSE ET D' ASSURANCES c/ représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet KG, Syndicat des copropriétaires de la copropriété

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026 / 064

N° RG 22/14920

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJJR

S.A. DE DEFENSE ET D’ASSURANCES

[G] [S]

Syndicat des copropriétaires de la copropriété

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Jean-luc MARCHIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 20 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03727.

APPELANTE

S.A. DE DEFENSE ET D’ASSURANCES ([Localité 1])

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis

[Adresse 2]

représentée par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [G] [S]

né le 04 Février 1969 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme LACROUTS, membre de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet KG, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représente par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Monsieur [G] [S] possède le lot n° 6 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 4], consistant en un appartement situé pour partie au niveau du premier étage et occupant la totalité du second, disposant d’une entrée indépendante par un chemin privé situé à l’arrière du bâtiment.

A compter de l’année 2014, il s’est plaint auprès du syndic de divers désordres affectant la jouissance de son lot et a demandé à l’assemblée générale de se prononcer sur la réalisation de divers travaux de réparation, celle-ci ayant toutefois sursis à toute décision durant l’année 2015.

Le 5 février 2016, le syndic a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances (ci-après la S.A.D.A), laquelle a désigné le cabinet EUREXO en qualité d’expert. Ce dernier a conclu à une rupture d’un collecteur privatif d’eaux usées ayant endommagé la structure du bâtiment ainsi que les embellissements de l’appartement de M. [S], ajoutant que la fuite était ancienne et ne présentait pas un caractère accidentel.

En lecture de ce rapport, la S.A.D.A a opposé à son assuré un refus de garantie.

En désaccord avec cette décision, le syndicat des copropriétaires a saisi la juridiction des référés d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire de son assureur et de M. [G] [S], à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 8 novembre 2016. Cette mesure d’instruction a été étendue par la suite au contradictoire de l’ancien syndic de l’immeuble la société GROUPE FOCH.

L’expert désigné, M. [M] [N], a rendu son rapport le 10 mai 2019, mettant en évidence d’autres causes d’infiltrations venant s’ajouter à la rupture du collecteur susdit, prescrivant les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et évaluant les préjudices matériels subis par M. [S].

Par actes délivrés le 19 août 2019, ce dernier a assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur la S.A.D.A à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’expert, ainsi qu’à l’indemniser de l’ensemble de ses préjudices matériels et moraux. Il a également mis en cause son propre assureur la MAIF pour le cas où il serait jugé que le collecteur défaillant constituerait une partie privative de son lot.

Le syndicat des copropriétaires a demandé au principal à être intégralement relevé et garanti de toutes condamnations par son assureur. A titre subsidiaire, il a recherché la garantie de son ancien syndic le GROUPE FOCH, auquel il reprochait son inaction.

La S.A.D.A a opposé une clause d’exclusion de garantie stipulée dans les conditions générales de la police d’assurance au sujet des dommages causés par la vétusté ou un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

La MAIF a invoqué pour sa part une fin de non-recevoir fondée sur le délai de prescription édicté par l’article L 114-1 du code des assurances.

Enfin, la société GROUPE FOCH a contesté l’existence d’une faute dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic.

Par jugement rendu le 20 septembre 2022, le tribunal a :

— déclaré irrecevable l’action exercée contre la MAIF pour cause de prescription,

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux prescrits en pages 59 et 60 du rapport d’expertise, chiffrés à la somme de 72.000 € TTC, outre 6.300 € au titre de la maîtrise d’oeuvre, sous peine d’une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision et courant pour une période de trois mois,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la S.A.D.A à payer à M. [G] [S] les sommes de 17.000 € en réparation des dommages matériels causés à son lot, 70.550 € au titre du préjudice de jouissance et des pertes de revenus locatifs subis durant la période du 1er juillet 2014 au 31 juillet 2021, et 576 € au titre de frais d’expertise,

— condamné la S.A.D.A à relever et garantir son assuré,

— débouté M. [G] [S] de sa demande en réparation d’un préjudice moral,

— déclaré sans objet les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société GROUPE FOCH,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la S.A.D.A aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par le demandeur,

— et exonéré M. [G] [S] de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont retenu notamment :

— que le collecteur d’eaux usées fuyard constituait une partie commune de l’immeuble en vertu du règlement de copropriété,

— que la responsabilité du syndicat était engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— et qu’il ne résultait pas du rapport d’expertise la preuve d’un défaut d’entretien patent, de sorte que la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur ne pouvait recevoir application.

La S.A.D.A a interjeté appel de cette décision le 9 novembre 2022, intimant uniquement le syndicat des copropriétaires et M. [G] [S].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions d’appel notifiées le 9 décembre 2022, la Société Anonyme de Défense et d’Assurances fait valoir :

— que le défaut d’entretien imputable à son assuré a été souligné par l’expert et résulte de plusieurs délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ayant sursis à l’exécution des réparations nécessaires,

— qu’aucune condamnation in solidum ne pouvait être prononcée par le tribunal faute pour M. [G] [S] de préciser le fondement de cette demande,

— et que l’intéressé ne démontre pas l’étendue des préjudices dont il réclame réparation.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement sur l’ensemble des chefs qui lui sont défavorables et, statuant à nouveau, de débouter tant M. [G] [S] que le syndicat des copropriétaires de toutes prétentions dirigées à son encontre et de mettre à leur charge les entiers dépens, outre une indemnité de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Suivant conclusions notifiées le 9 mars 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CABINET KG, poursuit la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions et réclame en sus contre l’appelant paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 8 mars 2023, auxquelles il est pareillement renvoyé, Monsieur [G] [S] poursuit également la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en réparation d’un préjudice moral, qu’il réitère à hauteur de 10.000 €.

Il demande d’autre part à la cour d’ajouter à la décision entreprise en condamnant in solidum le syndicat des copropriétaires et la S.A.D.A à lui payer une somme de 12.350 € au titre du préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er août 2021 au 28 février 2022.

Il réclame enfin paiement d’une somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2025.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Suivant les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, les désordres constatés consistent en :

— la rupture du collecteur des eaux usées enterré sous le dallage de l’entrée de l’appartement de M. [G] [S], dont aucune des parties ne conteste en cause d’appel la qualification de partie commune retenue en première instance,

— l’affaissement du sol au niveau de ladite entrée,

— le tassement différentiel du mur de façade Sud de l’immeuble,

— la déstructuration partielle de la partie enterrée de ce même mur.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que sa responsabilité est engagée de plein droit vis-à-vis de M. [G] [S] en application du texte susvisé.

Sur la garantie due par l’assureur :

Selon les conditions générales de la police d’assurance multirisque souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la S.A.D.A, l’assuré est garanti contre les dommages matériels résultant de dégâts des eaux provenant notamment de la rupture ou de la fuite accidentelle de canalisations situées à l’intérieur des bâtiments (chapitre IV, page 8).

Il est toutefois stipulé une exclusion de garantie des dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages.

Le rapport d’expertise judiciaire, comme celui du Cabinet EUREXO, confirment que la rupture du collecteur d’eaux usées situé sous la dalle de l’entrée du lot de M. [G] [S] est à l’origine de dommages affectant tant la structure du bâtiment que les embellissements à l’intérieur de l’appartement, en raison d’une modification des capacités de portance du sol.

La chronologie des événements retracée par M. [N] établit que cette rupture n’a été détectée qu’en décembre 2015 et réparée provisoirement avec de la résine en attendant le remplacement du collecteur défectueux par une canalisation en PVC intervenu courant août 2016 (page 30 du rapport d’expertise).

La carence du syndicat à entreprendre des travaux de réparation, pointée dans le rapport d’expertise et mise en évidence par les procès-verbaux d’assemblée générale des 17 février 2014, 20 janvier et 12 mars 2015, ne concerne donc pas le collecteur d’eaux usées, mais les infiltrations provenant des terrasses et de la couverture de l’immeuble, qui ont ajouté aux désordres.

En outre, les éléments du dossier ne permettent pas de faire la part des dommages imputables à l’une ou l’autre de ces causes, et la cour, comme le tribunal, n’est pas saisie par la S.A.D.A d’une demande de cantonnement de sa garantie.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur.

Sur le prononcé d’une condamnation in solidum :

En vertu de l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Au cas présent, le tribunal, saisi par M. [G] [S] d’une action tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la S.A.D.A, et tenu par l’article 12 du code de procédure civile de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, a pu valablement, en l’absence d’indication par le demandeur d’un fondement juridique précis, faire application d’office du texte susvisé pour motiver sa décision.

Sur l’évaluation des préjudices :

A l’appui de son recours, l’appelante se borne à soutenir de manière lapidaire que M. [G] [S] ne démontrerait pas l’étendue des préjudices dont il réclame réparation, sans toutefois discuter précisément les motifs retenus par les premiers juges, lesquels reprennent pour l’essentiel les évaluations proposées par l’expert et seront adoptées par la cour.

Le jugement entrepris sera donc ici encore confirmé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en réparation d’un préjudice moral, dont l’existence apparaît incontestable au regard de la gravité des désordres subis par l’intimé. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer à M. [G] [S] une somme de 3.000 €, son assureur n’étant pas en revanche tenu de garantir ce type de préjudice.

Y ajoutant, il convient de condamner in solidum le syndicat et son assureur à verser à M. [G] [S] une somme de 4.550 € en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er août 2021 au 28 février 2022, non prise en compte par le tribunal, sur la base d’une indemnité de 650 € par mois.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, excepté celle ayant débouté M. [G] [S] de sa demande en réparation d’un préjudice moral,

Statuant à nouveau de ce chef, condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] [S] une somme de 3.000 euros,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la Société Anonyme de Défense et d’Assurances à payer à M. [G] [S] une somme de 4.550 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au cours de la période du 1er août 2021 au 28 février 2022,

Condamne l’appelante aux dépens, ainsi qu’à verser à chacune des autres parties à l’instance une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT