COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/248

Rôle N° RG 25/07461 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5Q3

[I] [U]

C/

S.C.I. MARSEILLE CITY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Djibril NDIAYE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/07817.

APPELANT

Monsieur [I] [U]

né le 06 Septembre 1986 à [Localité 1] (SENEGAL), demeurant [Adresse 1]/FRANCE

représenté par M^e Djibril NDIAYE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Cheikh abdoul khadre DIOUF, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. MARSEILLE CITY

représentée par son mandataire , la SA OIKO GESTION dont le siège social est sis [Adresse 2] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) Marseille city a consenti à M. [I] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] à Marseille (13001), moyennant un loyer mensuel initial de 440 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Le 23 septembre 2024, la société Marseille city a délivré à M. [U] un commandement de payer la somme principale de 1 035,61 euros visant la clause résolutoire insérée au bail au titre d’un arriéré locatif.

Soutenant que ce commandement est resté infructueux, la société Marseille city a, par commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, fait assigner M. [U] devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin de constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de le voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 15 mai 2025, ce magistrat a :

— déclaré la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

— ordonné en conséquence à M. [I] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Marseille city pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [I] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 470,40 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné M. [I] [U] à verser à la SCI Marseille city, à titre provisionnel, la somme de 2 631,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 035,61 à compter du 23 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [I] [U] à verser à la SCI Marseille city la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 19 juin 2025, M. [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [U] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

— suspende les effets de la clause résolutoire insérée au bail et lui accorde un délai de 12 mois pour lui permettre d’acquitter sa dette locative ;

à titre subsidiaire,

— lui accorde un délai de trois ans pour lui permettre de trouver une solution de relogement et libérer les lieux ;

en tout état de cause,

— déboute l’intimée de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Marseille city demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qui concerne les provisions auxquelles l’appelant a été condamné ;

— fixer la date de libération effective des lieux au 29 septembre 2025 ;

— condamner l’appelant à lui verser la somme de 2 820 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues entre le 1er avril et le 29 septembre 2025 ;

— débouter l’appelant de sa demande de délais de paiement ;

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj, sur son affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et la mesure d’expulsion

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai mais également contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que M. [U] a quitté volontairement les lieux le 29 septembre 2025 à la suite de quoi un procès-verbal de reprise sera dressé le lendemain.

Si M. [U] n’a pas reconclu depuis qu’il a quitté les lieux, la société Marseille city considère que ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de M. [U] sont devenues sans objet. Elle ne sollicite donc pas la confirmation de l’ordonnance entreprise de ces chefs.

Or, dès lors que M. [U] sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter la société Marseille city de ses demandes, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise, compte tenu de l’évolution du litige, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de M. [U].

Sur les demandes de provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, M. [U] ne discute pas devoir les provisions auxquelles il a été condamné.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle l’a condamné :

— au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 470,40 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sauf à préciser que cette dernière est intervenue le 29 septembre 2025 ;

— au paiement, à titre provisionnel, la somme de 2 631,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 035,61 à compter du 23 septembre 2024 à et compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. [U] a quitté volontairement les lieux le 29 septembre 2025, de sorte que sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire n’est plus justifiée, d’autant que la société Marseille City ne réitère plus sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail qu’elle considère comme étant devenue sans objet.

Par ailleurs, s’il est fondé à solliciter des délais de paiement de droit commun pour apurer les provisions dont il est redevable, il ne justifie pas de ses capacités financières pour y parvenir.

Il y a donc lieu de débouter M. [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, dès lors que M. [U] a quitté volontairement les lieux, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour se faire.

Il y a donc lieu de débouter M. [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La procédure en référé-expulsion initiée par la société Marseille City étant justifiée, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et a fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en le condamnant à une somme de 200 euros.

M. [U] sera tenu aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à la société Marseille City la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, M. [U] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [I] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 470,40 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné M. [I] [U] à verser à la SCI Marseille city, à titre provisionnel, la somme de 2 631,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 035,61 à compter du 23 septembre 2024 à et compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [I] [U] à verser à la SCI Marseille city la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’infirme en ses autres dispositions compte tenu de l’évolution du litige ;

Y ajoutant,

Dit que la libération effective et définitive des lieux par M. [I] [U] est intervenue le 29 septembre 2025 ;

Déboute la SCI Marseille City de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et à voir ordonner l’expulsion de M. [I] [U] ;

Déboute M. [I] [U] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [I] [U] à verser à la SCI Marseille City la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute M. [I] [U] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne M. [I] [U] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente