COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 FEVRIER 2026

N°2026/115

Rôle N° RG 25/04199 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOUW7

Société PENTAGONOS

C/

[Y] [B] [X] [C]

S.A.R.L. JOSC 2

S.C.I. VIAGENERATIONS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1]

S.A.S. SOPARIM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Paul GUEDJ

M^e Maxime ROUILLOT

M^e Florian COSTANTINO

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de GRASSE en date du 25 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01505.

APPELANTE

Société PENTAGONOS société de droit suisse,

dont le siège social est [Adresse 2] – [Localité 1] (SUISSE)

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [Y] [B] [X] [C]

né le 29 Novembre 1954 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE,

S.A.R.L. JOSC 2

dont le siège social est [Adresse 4] – [Localité 4]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. VIAGENERATIONS

dont le siège social est [Adresse 5] – [Localité 5]

représentée M^e Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE

assistée par par M^e David LUSTMAN de la SELAS PEYRE, avocat au barreau de PARIS,

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 1] sise [Adresse 1] – [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice, la SARL LA MISSION IMMOBILIERE, dont le siège social est [Adresse 6] [Localité 7]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,

S.A.S. SOPARIM SOCIETE PARISIENNE IMMOBILIERE

dont le siège social est [Adresse 7] – [Localité 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.

M^me Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société de droit Suisse Pentagonos est propriétaire des lots n° 30, 32, 33, 47 et 51, à savoir deux caves et trois appartements, dont un situé au 3ème étage et les deux autres au 4ème étage, dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

La SARL Josc 2 est propriétaire du lot n° 70, à savoir un appartement situé au 5ème étage du même immeuble, et bénéficie de la jouissance exclusive et particulière d’une partie de la toiture terrasse.

La SCI Viagenerations est nue propriétaire des lots n° 57, 40, 41 et 42, à savoir un appartement et des chambres de services situés au 5ème étage, et bénéficie de la jouissance exclusive et particulière d’une partie de la toiture terrasse.

L’usufruit de ces lots appartient à la SAS Soparim.

Ces mêmes lots sont grevés d’un usufruit temporaire au profit de M. [Y] [C].

Le 25 février 2024, un dégât des eaux est survenu au sein de l’appartement de la société Pentagonos situé au 4ème étage.

Faisant grief aux deux autres copropriétaires d’avoir procédé à l’édification de plusieurs constructions, à savoir notamment deux piscines, deux pool house, une cuisine d’été et un lounge, et d’un système de rejet des eaux non conforme, sur le toit-terrasse, partie commune, à l’origine des infiltrations affectant son appartement, en méconnaissance du règlement de copropriété et des règles de sécurité et de déversement des eaux de piscine, la société Pentagonos a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Josc 2, la société Viagenerations, la société Soparim et M. [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 25 mars 2025, ce magistrat a :

— donné acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de ses protestations et réserves d’usage ;

— rejeté les demandes formées par la société Pentagonos à l’encontre de la société Soparim, la société Viagenerations et M. [Y] [C] ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Soparim, la société Viagenerations et M. [Y] [C] à l’encontre de la société Pentagonos ;

— ordonné une expertise judiciaire en désignant à cet effet [N] [G] avec mission limitée à la description des travaux d’installation du jacuzzi réalisé par ses soins en toiture-terrasse, à la vérification de leur conformité aux règles de l’art et s’ils présentent un danger pour l’immeuble ;

— condamné la société Pentagonos à payer à la société Soparim et M. [C] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Viagenerations celle de 3 000 euros sur le même fondement ainsi qu’aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 4 avril 2025, la société Pentagonos a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Soparim, la société Viagenerations et M. [Y] [C] à son encontre et les points 1 et 2 de la lettre de mission de l’expert.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions pour les raisons qui seront exposées ci-dessous, elle sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formée par la société Soparim, la société Viagenerations et M. [Y] [C] à son encontre et les points 1 et 2 de la lettre de mission de l’expert ;

— statuant à nouveau,

— la déclare recevable et bien fondé en ses demandes ;

— nomme tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux c’est-à-dire au 6ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandées avec accusé de réception ;

* prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles toutes pièces contractuelles, techniques, administratives, plus particulièrement la convocation aux assemblées générales des copropriétaires de 2012 et 2023 avec ses annexes et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* entendre, si besoin est seulement, tous sachant ; recueillir tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie de déterminer le rôle de chacune des parties ;

* vérifier la conformité des destructions, constructions et édifications érigées par les défendeurs avec :

o les autorisations prétendument obtenues en assemblée générale et les plans annexées aux convocations desdites assemblées ;

o les règles d’urbanisme (l’immeuble se situant en périmètre protégé) et de construction (surcharge liée au poids notamment) ;

o les règles de santé publique, au regard notamment des modalités d’évacuation des eaux ;

* rechercher et indiquer la teneur et l’ampleur des irrégularités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigations employés ;

* établir le cas échéant un plan des lieux sur lequel figurera l’emplacement des constructions et destructions opérées et, au besoin, adjoindre au rapport des photographies susceptibles de faciliter la compréhension du litige ;

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux irrégularités en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* à défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux irrégularités ;

* fournir tous éléments techniques et de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

* donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis par les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

— réserve les dépens ;

— déboute les intimés de leurs demandes ;

— les condamne in solidum à lui verser chacun la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait notamment valoir :

— n’avoir pas d’autres choix que d’agir en lieu et place du syndicat en raison de sa carence ;

— qu’elle a un intérêt à protéger les parties communes ;

— que l’interdiction faite au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction in futurum ne lorsque le juge du fond est déjà saisi du procès en vue duquel la mesure est sollicitée ne s’applique pas lorsque le litige déjà engagé est distinct de celui en vue duquel la mesure est sollicitée ;

— que les litiges sont distincts en ce qu’il n’y a aucune identité, ni d’objet, ni de cause, ni même de parties ;

— qu’outre le fait que l’instance au fond ne concerne pas les mêmes parties, tant en demande qu’en défense, le juge du fond est saisi aux fins d’annulation de résolutions prises en assemblée générale autorisant des travaux futurs tandis que le référé expertise a notamment pour objet de vérifier l’existence d’accaparations de parties communes, l’existence de constructions réalisées en violation du règlement de copropriété et proposer une délimitation des parties communes ;

— que la mesure sollicitée se justifie par un motif légitime dès lors que les intimés ont procédé à des travaux irréguliers sur des parties communes à jouissance exclusive sans autorisation de nature à affecter la sécurité des biens, des personnes et de l’immeuble ;

— qu’alors même que le lot n° 70 appartenant à la société Josc 2 ne bénéficie que de la jouissance exclusive et particulière de la partie terrasse en toiture, que les autorisations qu’elle invoque ont été annulées ou sont dépourvues de caractère définitif et que les autorisations ne concernaient que la construction d’un jacuzzi de 7 m X 2 m, elle a fait édifier une piscine de 2,74 m X 7,19 m, une cuisine d’été, une douche et des WC sur le toit-terrasse, outre le fait qu’elle utilise l’eau commune pour remplir sa piscine, qu’elle rejette l’eau de vidange dans les réseaux d’eaux usées, que l’autorisation qui lui a été donnée de relier les édicules en terrasse est interdit par les règles d’urbanisme et qu’elle n’a pas respecté les règles applicables en zone protégée soumis à l’avis des architectes des bâtiments de France ;

— qu’alors même que le lot n° 57 appartenant à la société Viagenerations, la société Soparim et M. [C] ne bénéficie que de la jouissance exclusive et particulière de la partie de la terrasse en toiture et que l’autorisation accordée à M. [C] ne portait que sur la construction d’une terrasse en bois et d’un jacuzzi démontable, ce dernier a fait édifier une piscine construite en maçonnerie ainsi qu’une terrasse pérenne, outre le fait qu’ils utilisent l’eau commune pour remplir la piscine, qu’ils rejettent l’eau de vidange dans les réseaux d’eaux usées et que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectés ;

— qu’il résulte du règlement de copropriété de 1976 et de ses modificatifs de 1977 et 1990 que le lot n° 70 a la jouissance privative de la terrasse située en aplomb des appartements anciennement numérotés 35 et 56 pour une surface de 183 m2 et que le lot n° 57 a la jouissance privative de la terrasse située en aplomb de cet appartement pour une surface de 117 m2 ;

— que la société Viagenerations ne démontre pas avoir également la jouissance privative de la terrasse située au-dessus des lots n° 40, 41 et 42 (chambres de service) qui n’ont jamais été rattachés au lot n° 57 ;

— qu’en tout état de cause, les constructions ne se situent pas uniquement au-dessus des appartements et des chambres mais également au-dessus des parties communes ;

— que l’évacuation des eaux de vidange de la piscine vers les eaux usées de la copropriété est illégale dès lors que l’article R 1331-2 d du code de la santé publique interdit d’introduire dans les systèmes de collecte des eaux usées des eaux de vidange des bassins de natation, et ce, nonobstant ce que prévoit le règlement général du service d’assainissement collectif ;

— que la preuve est rapportée d’un lien de causalité entre les constructions en question et le dégât des eaux constaté au début de l’année 2024 au 4ème étage ;

— que ces constructions fragilisent l’immeuble et présentent un risque considérable pour les personnes et les biens par la surcharge qu’elles génèrent et sont contraires aux règles de l’urbanisme, de sécurité sanitaire, de la copropriété et aux décisions prises par le syndicat des copropriétaires ;

— que l’action au fond envisagée n’est pas manifestement irrecevable pour cause de prescription en l’absence de preuve de la date de la réalisation des travaux litigieux, outre le fait qu’elle n’a eu connaissance des travaux en question que dans le courant de l’année 2024 à la suite du dégât des eaux ayant affecté son appartement, n’ayant pas accès à la toiture-terrasse ;

— que l’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas ;

— que la mesure sollicitée est légalement admissible.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Josc 2 demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* donné acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, de ses protestations et réserves d’usage ;

* ordonné une expertise judiciaire en désignant à cet effet [N] [G] avec mission limitée à la description des travaux d’installation du jacuzzi réalisé par ses soins en toiture-terrasse, à la vérification de leur conformité aux règles de l’art et s’ils présentent un danger pour l’immeuble ;

— statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable la mesure sollicitée en raison de l’existence d’une instance au fond ;

— juger que la mesure sollicitée n’est pas justifiée en l’absence de tout élément permettant de suggérer un risque ou un désordre ;

— juger que l’analyse des décisions d’assemblées générales et des droits des parties constitue un débat juridique ne nécessitant pas l’intervention d’un technicien ;

— débouter l’appelante de sa demande d’expertise en son intégralité ;

— à titre subsidiaire, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire en désignant à cet effet [N] [G] avec mission limitée à la description des travaux d’installation du jacuzzi réalisé par ses soins en toiture-terrasse, à la vérification de leur conformité aux règles de l’art et s’ils présentent un danger pour l’immeuble et condamné l’appelante aux dépens ;

— en tout état de cause, condamner l’appelante à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir :

— qu’alors même que la mission d’expertise a été cantonnée à l’installation du jacuzzi au motif qu’elle pourrait porter atteinte à la sécurité de l’immeuble, la preuve d’un tel risque n’est pas rapportée ;

— que le juge des référés a été saisi en l’absence de tout désordre et préjudice ;

— que l’appelante a elle-même réalisé des travaux d’aménagement dans son lot ;

— que la mesure sollicitée tendant à constater l’appropriation de parties communes n’a que pour but de remettre en cause les autorisations et délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires, lesquelles font déjà l’objet de procédures en annulation devant le juge du fond;

— que la mesure sollicitée fait double emploi avec les instances au fond dès lors que, dans le cadre de ces procédures au fond, l’appelante conteste l’ensemble des travaux qu’elle a réalisés sur le toit-terrasse ;

— que les travaux réalisés ont été autorisés et suivie par un maître d’oeuvre ;

— qu’elle a obtenu l’accord pour procéder à des travaux de réaménagement sur le toit-terrasse dont le remplacement du jacuzzi et du jardin suspendu installés par la société Immobiliare concordia par un bassin de 7 m X 2 m lors des assemblées générales des 17 décembre 2021 et 17 juin 2022 puis par un bassin de 7 m X 2,40 m X 1 m lors de l’assemblée générale du 31 octobre 2023 ;

— que, conformément aux plans d’exécution du bureau d’études, cette assemblée a validé le bassin aux dimensions de 2,44 m X 6,98 m et de la jardinière pour 2,85 m X 1 m ;

— que, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, elle a eu connaissance de ces travaux bien avant 2024, ayant contesté l’assemblée générale du 17 décembre 2021, par assignation du 10 mars 2022, adoptant plusieurs résolutions dont celle relative au remplacement du jacuzzi et du jardin suspendu par un jacuzzi, celle du 17 juin 2022, par assignation du 8 septembre 2022, adoptant des résolutions similaires, celle du 21 octobre 2023, par assignation du 17 janvier 2024, adoptant plusieurs résolutions dont celle relative à la réalisation d’un bassin ;

— que l’assemblée générale a également autorisé l’utilisation de deux locaux techniques construits par la société Immobiliare concordia ainsi que la liaison des édifices présents sur le toit-terrasse lors des assemblées des 17 décembre 2021, 17 juin 2022 et 31 octobre 2023 ;

— que la procédure concernant l’assemblée du 31 octobre 2023 est toujours pendante, de sorte que les travaux sont réguliers tant que les résolutions les concernant n’auront pas été annulées ;

— que les travaux ont été réalisés sous le contrôle d’un ingénieur structure et d’un bureau d’étude ;

— que les calculs qui ont été effectués révèlent que les travaux réalisés n’exposent pas l’immeuble à de potentiels risques mais, qu’au contraire, ils ont permis d’alléger la charge qui se trouvait sur la toiture depuis les travaux irréguliers réalisés par la société Immobiliare concordia entre 1998 et 1999 ;

— que dans le cadre de l’assemblée générale du 31 octobre 2023, elle a largement informé les copropriétaires de la nature et consistance des travaux par la production de plans de masse, des notes du BET, des devis, des éléments technique… démontrant que les travaux ont été exécutés dans les règles de l’art sous le contrôle de l’architecte de la copropriété ;

— qu’une cuisine 'type professionnelle’ et une douche avaient déjà été réalisées par la société Immobiliare concordia ;

— que les travaux d’aménagement ont été réalisés sur la partie du toit sur laquelle elle bénéficie de la jouissance ;

— que depuis que les travaux ont été achevés en 2023, aucun désordre n’a été déploré, dès lors qu’aucun lien de causalité n’est établi entre le dégât des eaux survenu en 2024 et les travaux réalisés sur le toit-terrasse ;

— qu’il n’appartient pas au juge des référés ni au juge du fond d’apprécier si les travaux sont conformes aux règles d’urbanisme et de sécurité, sachant qu’aucun procès-verbal d’infraction n’a été dressé à son encontre ;

— qu’elle a déposé une demande de permis de construire qui a été délivré le 31 octobre 2025 rectifié le 27 novembre 2025, lequel n’oppose aucune restriction concernant l’évacuation des eaux et le débit d’évacuation ;

— qu’il n’y a donc aucun travaux irréguliers ni appropriation illicite des parties communes.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 11 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Viagenerations demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelante de sa demande d’expertise et de ses demandes formées à son encontre ;

— débouter l’appelante de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir :

— que la mesure sollicitée n’a rien à voir avec le dégât des eaux de 2024 ;

— qu’elle est propriétaire, avec la société Soparim, des lots 40, 41, 42 et 57, tous désormais rattachés et réunis en une seule unité d’habitation ;

— que ces lots bénéficient de la jouissance exclusive de la partie de la terrasse du 6ème étage située à l’aplomb de la limite de la surface de leurs lots à l’étage inférieur, tel que cela résulte des articles 5 bis et 7 bis du règlement de copropriété de 1976 ;

— que la partie de couloir des lots n° 40, 41, 42 et 57 est une partie privative accessoire audits lots;

— que l’article 5 du règlement de copropriété stipule que la jouissance exclusive de la totalité de la terrasse revient aux propriétaires des appartements du dessous chacun pour moitié, de sorte que c’est bien la totalité de la terrasse qui fait l’objet d’une jouissance exclusive ;

— que la preuve d’une accaparation d’une partie commune n’est donc pas rapportée ;

— que l’assemblée générale l’a autorisé, le 21 mai 2012, à l’unanimité, de procéder aux aménagements en question ;

— que l’action qu’entend exercer l’appelante au fond est donc manifestement irrecevable comme étant prescrite ;

— que l’article R 1331-1 du code de la santé publique permet aux communes de déroger à l’interdiction de vidange dans les eaux de collecte, ce qui est le cas de la ville de [Localité 6] ;

— qu’en tout état de cause, dès lors que l’appelante affirme que la terrasse est utilisée en infraction au règlement de copropriété, sans aucune autorisation et en méconnaissance des règles d’urbanisme, la mesure sollicite n’est d’aucune utilité.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 4 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Soparim et M. [Y] [C] sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelante de sa demande d’expertise et de ses demandes formées à leur encontre ;

— l’infirme en ce qu’elle a rejeté leur demande de provision ;

— statuant à nouveau,

— condamner l’appelante à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

— la condamner à leur verser à chacun la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj, sur son offre de droit.

Ils font valoir, outre les mêmes moyens et arguments que ceux soutenus par la société Viagenerations, que les constructions, qui datent de 15 ans, ont été établies conformément à une étude structure et qu’aucun désordre n’a été déploré. Ils se prévalent d’une procédure abusive n’ayant que pour but de les nuire.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Localité 8] demande à la cour de :

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée;

— condamner l’appelante aux dépens de première instance et d’appel ;

— la débouter de sa demande formée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances d’appel introduites à compter de cette date, issu du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

En l’espèce, alors même que l’appelante a été la dernière à conclure avant la clôture de l’instruction, le 11 décembre 2025, elle va transmettre de nouvelles écritures le 22 décembre 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, en y annexant deux nouvelles pièces n° 22 et 23, à savoir le panneau d’affichage et de la notice de présentation du permis de construire de la société Josc 2.

Or, la production de ces pièces ne se justifient pas par la survenance d’une cause grave depuis que l’ordonnance de clôture a été rendue.

Dans ces conditions, la demande de révocation de clôture, à laquelle s’oppose la société Josc 2, n’étant pas justifiée, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions transmises par l’appelante le 22 décembre 2025 ainsi que les nouvelles pièces n° 22 et 23 qui y sont annexées.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Sur la recevabilité de la demande en raison de l’existence d’instances au fond

Il est admis que, dès lors qu’un procès est déjà engagé, les mesures d’instruction légalement admissibles, destinées à conserver ou à établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, ne peuvent plus être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Au cas d’espèce, alors même que l’appelante explique la mesure d’instruction sollicitée à l’encontre des intimés afin d’établir la preuve de faits dont pourraient dépendre les actions qu’elle envisage d’exercer à leur encontre en raison de constructions irrégulières affectant tant les parties communes que ses parties privatives, les intimés affirment que des procès portant sur le même litige ont déjà été engagés.

Il est acquis que plusieurs procédures ont été initiées devant le juge du fond tendant à voir annuler des résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires autorisant des travaux.

Or, outre le fait que l’appelante affirme que les travaux qu’elle dénonce ne sont pas ceux qui ont été autorisés, les instances au fond en cours portent sur la validité de décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires tandis que la mesure d’instruction sollicitée vise à établir l’existence de travaux réalisés sur des parties communes à jouissance exclusive, dont elle n’a pas accès, sans autorisation.

Les intimés ne peuvent donc valablement se prévaloir d’une identité de parties, d’objet et de cause, pour s’opposer à la mesure d’instruction sollicitée dès lors que ces actions n’opposent pas exactement les mêmes parties et qu’elles reposent sur des objets totalement différents en ce que l’action exercée devant le juge du fond vise à l’annulation de décisions qui ont été prises tandis que l’expertise sollicitée a pour but d’éclairer la juridiction du fond qui sera éventuellement saisie sur la responsabilité civile des intimés, peu important que ces deux actions sont liées dans le cadre d’un même litige. Il est en effet parfaitement possible pour un copropriétaire de solliciter l’annulation de résolutions ayant autorisé des travaux tout en engageant un référé expertise pour prouver que les travaux qui ont été réalisés ne sont pas ceux qui ont été autorisés et/ou qu’ils causent des désordres.

Dans ces conditions, les actions engagées devant le juge du fond ne sont pas de nature à priver le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer la demande d’expertise sollicitée par l’appelante irrecevable en raison de l’existence de procès en cours portant sur le même litige.

Sur le bien-fondé de la mesure

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, la société Pentagonos verse aux débats un procès-verbal de constat en date des 26, 28 février, 3, 5 et 6 mars 2024, lequel fait apparaître des infiltrations affectant son appartement en duplex et les parties communes. Outre des infiltrations constatées dans le local situé au Nord-Ouest de l’appartement de la société Pentagonos, le commissaire de justice relève, en se rendant dans la chambre de son gérant, la présence d’une flaque d’eau au sol à environ deux mètres du mur Ouest. Au niveau du plafond à caissons, il constate un goutte à goutte régulier. En se rendant au 5ème étage par les escaliers de service, au Nord de l’immeuble, il relève, dans le local situé au-dessus de la chambre, un fort goutte à goutte depuis le plafond, lequel se délite sous les effets de l’humidité et des infiltrations avec un revêtement qui s’écaille, des trous qui se forment, des traces noires de moisissures, une moquette qui est trempée et des morceaux du plafond qui jonchent le sol. En montant les escaliers qui mènent à la terrasse du 6ème étage coté Est, il constate que les murs Ouest et Nord de la montée d’escaliers présentent les mêmes dégâts, à savoir d’importantes traces d’humidité et de moisissures ainsi qu’un délitement du revêtement mural. En se rendant sur le palier du 4ème étage, côté escaliers de service, devant la porte de l’appartement de la société Pentagonos, il indique que le tapis de palier est complètement imbibé d’eau, que de l’eau ruisselle depuis le mur Sud des escaliers, que des traces de coulures sont visibles au centre de ce mur, du plafond jusqu’aux marches, et que le plafond présente des fissures et d’importantes traces d’humidité avec un revêtement des mur et plafond qui se délite. Les taux d’humidité relevés à l’aide d’un testeur d’humidité augmentent au fur et à mesure que le commissaire de justice montent les étages. En effet, alors même que le mur de la chambre de l’appartement de la société Pentagonos situé au 4ème étage présente un taux compris entre 24,1 et 31,1 %, ce taux oscille entre 36,1 % et 38,3 % dans le local situé au 5ème étage et atteint 39,7 % sur mur Nord de la montant d’escaliers menant au toit-terrasse.

Une recherche de fuites a été réalisée par la société Techni-fuites. Dans son rapport des 26 mars et 2 avril 2024, elle relève des traces d’infiltration au niveau des plafonds de la chambre et de la loggia où se trouve la chaudière situées au 4ème étage, mais également dans les escaliers de service qui mènent aux autres étages (5ème, 6ème et toit-terrasse) et au niveau du plafond du local du 5ème étage qui mène sur le toit-terrasse. En se rendant sur le toit-terrasse, elle indique que la piscine et le local piscine appartenant à M. [C] se trouvent à l’aplomb des infiltrations. Le contrôle des canalisations de piscine ne révèle aucune fuite apparente. En revanche, elle constate que de l’eau de pluie s’infiltre dans la cheminée ainsi que de l’eau sur le sol de la machinerie piscine et près du pied de la cheminée de ventilation. Elle retrouve du colorant vert mis sur le sol de la machinerie piscine dans le baril installé dans le local du 5ème étage. En outre, elle constate que plusieurs mises en eau entraînent des infiltrations. Ainsi, la mise en eau du sol de la machinerie piscine et du pied de cheminée entraîne des infiltrations au niveau du plafond du 5ème étage avec de l’eau qui coule dans le baril, celle de la façade de la cheminée de la ventilation depuis la coursive infiltre le plafond du 5ème étage et sur le mur des escaliers du local, celle de la gaine des conduites de cheminées des chaudières infiltre le plafond de la chaudière du 4ème étage et dans la gaine du 5ème étage, celle du sol de la coursive infiltre la machinerie ascenseur qui se trouve au-dessus des escaliers de service du 5ème étage, celle de la porte de la machinerie de l’ascenseur infiltre sous la porte dans la machinerie, et celle des jardinières au-dessus du local ascenseur s’infiltre par la maçonnerie de la machinerie de l’ascenseur. A l’inverse, elle relève que celle de la vidange de la piscine n’entraîne aucun écoulement au plafond du 5ème étage. Elle estime donc que les infiltrations constatées aux plafonds du 5ème étage dans les parties communes et au 4ème étage dans l’appartement de la société Pentagonos proviennent du toit terrasse de la maçonnerie où se trouvent l’ancienne ventilation, du local machinerie ascenseur, des jardinières, de la coursive et de la gaine de conduits de chaudières qui laisse l’eau s’infiltrer. Il préconise de réaliser une étanchéité sur le toit terrasse au niveau du local piscine et de l’ensemble de la maçonnerie située sur la terrasse et de la machinerie ascenseur ainsi que de supprimer la cheminée où se trouve le moteur de ventilation et les jardinières.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les intimés, le dégât des eaux ayant affecté les parties privatives de la société Pentagonos mais également les parties communes au début de l’année 2024 apparaît avoir pour origine des éléments se trouvant sur la toiture-terrasse.

Or, si la toiture-terrasse est une partie commune, seuls les intimés en ont la jouissance exclusive et particulière. De plus, des aménagements y ont été réalisés.

En effet, la société Soparim, avant qu’elle ne vende ses lots à la société Viagenerations, a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 mai 2012 à procéder à des aménagements sur la toiture-terrasse en remplaçant les garde-corps, en posant sur le sol du parquet bois à lame ajourées en IPE démontable, en aménageant un jacuzzi bois démontable et en réaménageant l’accès commun de la terrasse par l’implantation d’une échelle aux normes, le tout sous réserve des autorisations administratives nécessaires, de la réalisation des travaux sous le contrôle d’un architecte et de la réalisation, pour le jacuzzi, d’une étude préalable de la structure de la terrasse afin de s’assurer que la dalle existante pourra supporter le poids de l’équipement projeté et du respect de toutes les normes techniques applicables (alimentation en eau et vidange via le réseau commun des eaux usées de l’immeuble).

La société Josc 2, quant à elle, démontre l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2021 de réaliser des travaux d’étanchéité du toit-terrasse se trouvant au-dessus de son appartement, en laissant à sa charge une partie du coût des travaux. Elle a également autorisé la société Josc 2 à aménager un jacuzzi de 7 mètres X 2 mètres en remplacement du jacuzzi et du jardin suspendu existants sur sa terrasse sous réserve d’un dossier d’approbation d’un ingénieur structure qui devra être soumis au syndic aidé du conseil syndical pour accord définitif ainsi qu’à relier entre eux les planchers hauts des édicules par ossatures bois sous la même réserve et à poser un garde-corps sur les édicules sous la même réserve. Une action en annulation a été exercée à l’encontre de ces résolutions par les sociétés Pentagonos et Immobiliare Concordia SRL devant le tribunal judiciaire de Grasse suivant acte introductif d’instance du 11 mars 2022.

Si l’assemblée générale du 17 juin 2022 a réitéré ces autorisations, les résolutions ayant autorisé l’aménagement du jacuzzi et le fait de relier entre eux les planchers hauts des édicules par ossatures bois ont été annulées par un jugement du 5 septembre 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse à la demande des sociétés Pentagonos et Immobiliare Concordia SRL suivant acte introductif d’instance du 8 septembre 2022.

L’assemblée générale du 31 octobre 2023 a ratifié les travaux en question. Une action en annulation a été exercée à l’encontre de ces résolutions par les sociétés susvisées suivant acte introductif d’instance du 17 janvier 2024.

Ces autorisations démontrent que les intimés ont procédé à différents aménagements sur la toiture-terrasse depuis qu’elles ont fait l’acquisition de leurs lots.

Les actions en annulation exercées par la société Pentagonos révèlent, quant à elles, que ces autorisations sont contestées en raison notamment d’une information insuffisante concernant l’implantation et la consistance des travaux en question.

La société Pentagonos pourrait donc envisager d’exercer à l’encontre des intimés une action pour troubles anormaux de voisinage, si la preuve était rapportée d’un dégât des eaux dont l’origine se trouve dans les travaux réalisés par les intimés, et/ou une action pour empiétement ou appropriation, si la preuve était rapportée que les intimés se sont appropriés illégalement des parties de la toiture-terrasse dont ils n’ont pas la jouissance exclusive et/ou une action pour violation du règlement de copropriété et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, si la preuve était rapportée de travaux réalisés sans autorisation.

Si la société Viagenerations, la société Soparim et M. [C] soutiennent que ces actions sont manifestement irrecevables en l’état de travaux autorisés et réalisés en 2012, l’appelante indique qu’une piscine en maçonnerie ainsi qu’une terrasse pérenne ont été construites au lieu et place du jacuzzi démontable qui avait été autorisé, sans que la preuve ne soit rapportée de la date à laquelle ces travaux ont été réalisés. S’agissant de la société Josc 2, les travaux en question datent de 2022/2023. De surcroît, le trouble anormal de voisinage dont l’appelante pourrait se prévaloir date du début de l’année 2024. Dans ces conditions, les actions qu’envisagent d’exercer l’appelante, en plus d’être pertinentes, ne sont pas manifestement irrecevables.

En outre, dès lors que l’appelante, qui n’a pas accès à la toiture-terrasse, entend réunir des éléments de preuve afin d’établir la réalisation d’aménagements et de travaux en méconnaissance des autorisations qui ont été données et/ou à l’origine d’une atteinte aux parties communes et/ou à ses parties privatives, l’expertise sollicitée, en ce qu’elle vise à déterminer leur implantation, consistance et conformité, est parfaitement utile.

Dans ces conditions, l’appelante justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise, dont la mission sera précisée dans le dispositif, à ses frais avancés, au contradictoire de l’ensemble des intimés.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné une expertise en désignant pour y procéder M. [G] aux frais avancés de l’appelante mais infirmée en ce qui concerne la lettre de mission et les parties au contradictoire de laquelle les opérations d’expertise doivent être réalisées et, dès lors, en ce qu’elle a rejeté l’action formée par l’appelante à l’encontre de la société Soparim, la société Viagenerations et M. [C].

Les protestations et réserves d’usage formées par le syndicat des copropriétaire [Adresse 1] n’étant pas une prétention de nature à entraîner des effets juridiques, l’ordonnance entreprise sera également infirmée de ce chef.

Sur la demande de provision pour procédure abusive

Etant donné que l’appelante obtient gain de cause concernant sa demande d’expertise, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts provisionnels pour procédure abusive formée par la société Soparim, la société Viagenerations et M. [C].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, les parties défenderesses, devenues intimés en appel, à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peuvent être considérées comme les parties perdantes au sens des dispositions susvisées dès lors que la mesure d’instruction est ordonnée au seul bénéfice de la société Pentagonos afin d’éclairer la juridiction du fond, dans le cas où elle serait saisie, sur le bien-fondé ou non des actions en responsabilité qu’elle entend exercer à leur encontre.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné l’appelante aux dépens de la procédure de première instance mais également de la condamner aux dépens d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj, sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, il ne serait pas équitable de condamner l’appelante, qui a agi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en ayant obtenu gain de cause en partie en première instance et totalement en appel, à verser aux intimés une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à des frais irrépétibles et les intimés seront déboutés de leurs demandes formées de ce chef.

En tant que partie tenue aux dépens, la société Pentagonos sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions transmises par la société Pentagonos le 22 décembre 2025 ainsi que les nouvelles pièces n° 22 et 23 qui y sont annexées ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné une expertise judiciaire en désignant pour y procéder M. [N] [G] aux frais avancés de la société Pentagonos et selon les mêmes modalités ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle pour procédure abusive formée par SCI Viagenerations, la SAS Soparim et M. [Y] [C] ;

— condamné la société Pentagonos aux dépens ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de donner acte au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, de ses protestations et réserves d’usage ;

Dit que l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge est étendue à la SCI Viagenerations, la SAS Soparim et M. [Y] [C] ;

Dit que la mission de l’expert sera la suivante :

— se rendre sur les lieux c’est-à-dire au 6ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandées avec accusé de réception ;

— prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats, recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles toutes pièces contractuelles, techniques, administratives, plus particulièrement la convocation aux assemblées générales des copropriétaires de 2012 et 2023 avec ses annexes et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— entendre, si besoin est seulement, tous sachant ; recueillir tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie de déterminer le rôle de chacune des parties ;

— vérifier la conformité des destructions, constructions et édifications érigées par les défendeurs avec :

o les autorisations prétendument obtenues en assemblée générale et les plans annexées aux convocations desdites assemblées ;

o les règles d’urbanisme (l’immeuble se situant en périmètre protégé) et de construction (surcharge liée au poids notamment) ;

o les règles de santé publique, au regard notamment des modalités d’évacuation des eaux ;

— rechercher et indiquer la teneur et l’ampleur des irrégularités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigations employés ;

— établir le cas échéant un plan des lieux sur lequel figurera l’emplacement des constructions et destructions opérées et, au besoin, adjoindre au rapport des photographies susceptibles de faciliter la compréhension du litige ;

— donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux irrégularités en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

— à défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux irrégularités ;

— fournir tous éléments techniques et de nature à permettre à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités ;

— donner son avis sur l’ensemble des préjudices subis par les parties ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Pentagonos aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj, sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente