COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2026

N° 2026 / 240

N° RG 24/01829

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSGC

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

C/

[V] [M]

[R] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric TARLET

M^e Georgina VASILE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 16 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02913.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la société [U] [G], Agence du SUD EST, SARL dont le siège est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Eric TARLET, membre de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [V] [M]

née le 13 Mai 1979 à [Localité 1] (75), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [R] [E]

né le 31 Mars 1969 à [Localité 2] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Georgina VASILE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [V] [M] et M. [R] [E] sont propriétaires d’un appartement avec jouissance privative de deux terrasses et d’une jardinière, depuis le 6 février 2019, au sein de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 3].

Se plaignant de travaux consistant à fermer une partie de la terrasse a’n d’y créer une pièce supplémentaire, réalisés sans autorisation, le syndic a demandé à Mme [M] et M. [E] de remettre les lieux en état, puis l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2021 a autorisé le syndic à engager une action en justice pour obtenir cette remise en état et la destruction des ouvrages réalisés sans autorisation.

Par actes du 08 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobi1ier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à Aix-en-Provence, représenté par son syndic a fait assigner Mme [V] [M] et M. [R] [E] et demande au tribunal judiciaire d’Aix-En-provence de :

— condamner solidairement Mme [M] et M. [E] à la remise en état des terrasses, parties communes de l’immeuble sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signi’cation du jugement,

— condamner solidairement Mme [M] et M. [E] au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Mme [M] et M. [E] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 16 janvier 2024, le Tribunal:

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande tendant à condamner solidairement Mme [V] [M] et M. [R] [E] à la remise en état des terrasses, parties communes de l’immeuble sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard 15 jours après la signi’cation du jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande tendant à condamner solidairement Mme [V] [M] et M. [R] [E] au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Mme [V] [M] et M. [R] [E] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que le syndicat se contente de demander la remise en état pure et simple de la terrasse, dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative, sans rapporter la preuve d’ouvrages ou de travaux réalisés qui affecteraient la terrasse ou l’aspect extérieur de l’immeuble et sans avoir mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le projet d’aménagement de Mme [M] et de M.[E] malgré leurs demandes antérieures à l’assemblée générale qui a autorisé le syndic à agir en justice, évinçant ainsi toute possibilité de résolution amiable du litige.

Par déclaration au greffe en date du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

DEBOUTER les consorts [M] et [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions comme irrecevables et infondées ;

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 16 janvier 2024 par le Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE ;

En ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande tendant à condamner solidairement Mme [V] [M] et M. [R] [E] à la remise en état des terrasses, parties communes de l’immeuble sous peine d’une astreinte de 500 Ä par jour de retard 15 jours après la signification du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande tendant à condamner solidairement Mme [V] [M] et M. [R] [E] au paiement de la somme de 800 Ä à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la société [U] [G], Agence du Sud Est, aux entiers dépens de la présente instance,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER in solidum M. [E] et Mme [M] à procéder à remise en état de la terrasse à l’angle Nord-ouest, partie commune à jouissance privative, en enlevant les murs édifiés ainsi que tout autre aménagement réalisé à cet endroit (parois, porte-fenêtre, porte,) et ce sous astreinte d’une somme de 500 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER in solidum M. [E] et Mme [M] à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER in solidum M. [E] et Mme [M] à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP LIZEE PETIT TARLET sur son offre de droit.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il justifie bien de la réalisation de travaux irréguliers imputables aux consorts [E] [M] conduisant à la construction d’une pièce d’habitation sur la terrasse qui est pourtant une partie commune,

— que les copropriétaires se sont prononcés à deux reprises concernant la régularisation sollicitée et il est justifié de ce que l’aménagement n’a pas été accepté suivant PV d’assemblée générale du 17 octobre 2022,

— qu’il résulte du règlement de copropriété état descriptif de division que les terrasses sont des parties communes à jouissance privative sur lesquelles les travaux doivent être autorisés par l’assemblée générale,

— que son appel est parfaitement recevable en effet un syndic peut interjeter appel sans avoir à requérir d’autorisation de l’assembléeé générale quand il était demandeur ou défendeur en première instance,

— que son action ne ressort pas des cas de figure limités prévus à l’article 750-1 du CPC.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[E] et Mme [M] concluent:

CONFIRMER le jugement du 16 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

JUGER A NOUVEAU ET :

A TITRE PRINCIPAL :

Dire et Juger que l’action du Syndicat des copropriétaires est irrecevable pour défaut de capacité en raison de l’absence d’assemblée générale lui permettant de saisir la Cour d’Appel,

Dire et Juger que l’action du Syndicat des copropriétaires est irrecevable pour défaut de tentative amiable de résolution du litige.

A TITRE SUBSIDAIRE :

Dire et Juger que les aménagements réalisés par Mme [M] et M.[E] sont des aménagements minimes qui ne nécessitaient pas une autorisation de la collectivité des copropriétaires.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE :

Dire et Juger que le but même de ne pas accorder un droit de propriété mais seulement une jouissance privative d’une partie commune consiste à restreindre la liberté individuelle en évitant des changements d’usage ou des aménagements préjudiciables à la collectivité,

Dire et Juger que les aménagements réalisés ne portent pas atteinte à l’harmonie d’ensemble de l’immeuble,

Dire et Juger que le Syndicat des copropriétaires ne démontre l’existence d’aucun préjudice,

Dire et Juger que le Syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une mauvaise foi extrême en ne permettant pas à Mme [M] et M. [E] de régulariser la situation en exposant les faits de telle sorte que les copropriétaires n’ont pu donner leur aval et en mettant en place des conditions d’exécution des travaux d’aménagement si drastiques que même s’ils y avaient été autorisés, Mme [M] et M. [E] auraient été dans l’impossibilité matérielle de s’y conformer.

EN TOUT ETAT

Condamner le Syndicat des copropriétaires à régler à Mme [M] et M. [E] la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à régler à Mme [M] et M. [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Georgina VASILE,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Ils soutiennent:

— qu’in limine litis il convient de soulever deux causes d’irrecevabilité de l’action:

— le défaut de mandat donc de capacité à faire appel du sundic,

— l’absence de tentative de résolution amiable du conflit,

— que sur le fonds ils n’ont procédé qu’à de menus aménagements qu’il est loisible de déplacer ou modifier comme cela résulte du constat d’huissier du 26 juin 2024 et donc qui ne nécessitent aucune autorisation de l’assemblée générale,

— qu’ils n’ont fait que fermer de manière amovible l’espace délimité par la corniche et la colonne de soutien préexistantes de l’immeuble, ils n’ont pas touché aux dalles et n’ont fait que déplacer la porte fenêtre d’origine, identique à toutes celles de l’immeuble,

— que cette structure est peu visible et ne porte donc pas préjudice à l’harmonie générale de l’immeuble,

— que le syndicat des copropriétaires est d’une particulière mauvaise foi, il évoque des aménagements mensongers (peinture, sol en dur, gazon etc…)et une atteinte à l’harmonie de l’immeuble, malgré s’être rendu sur les lieux à plusieurs reprises, il fait preuve d’un acharnement certain en n’ayant pas soumis au vote comme sollicité à plusieurs reprise la régularisation des travaux puis en l’ayant soumis avec des conditions drastiques irréalisables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 et mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les sollicite hors cas prévus par la loi, de sorte qu’il ne sera pas statuer sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité de l’action

Sur l’absence de tentative de résolution amiable du litige

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des arties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une teltative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000€ ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Outre, que la présente action du syndicat ne ressort pas des cas de figure limitativement prévus par cet article, les dispositions de ce dernier ne sont applicables que depuis le 1er octobre 2023, alors que l’assignation date du 8 juin 2022.

En conséquence, les consorts [M] [E] sont déboutés de leur demande d’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur l’absence de capacité du syndicat des copropriétaires pour faire appel

Il est de jurisprudence constante qu’un syndicat de copropriétaire peut interjeter appel sans avoir à requérir d’autorisation de l’assemblée générale quand il était demandeur ou défendeur en première instance.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat a été autorisé par l’assemblée générale du 29 novembre 2021 à ester en justice à l’encontre des consorts [M] [E], de sorte qu’étant valablement partie en première instance il a pu valablement faire appel du jugement rendu.

En conséquence, les consorts [M] [E] sont déboutés de leur demande d’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires à ce titre également.

Sur la demande de remise en état

Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant le sparties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties commune sà jouissance privatives sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

L’appartement des consorts [M] [E] correspond au lot 111 du règlement de copropriété état descriptif de division défini ainsi: 'lot 111 un appartement d etype 4, avec la jouissance privative de deux terrasses et une jardinière portant le n°E43 situé au 4ème étage de l’entrée B et les 390/10000ème des parties communes générales.

Il est de jurisprudence constante que l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et que le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que les consorts [M] [E] ont fait réaliser des travaux sur leur terrasse partie commune à usage privatif, à savoir l’édification d’une structure en bois, qui tout en s’appuyant sur la casquette et le pilier déjà existants de la terrasse consiste à monter plusieurs cloisons et à déplacer une porte fenêtre, créant une pièce, comme cela résulte du constat de commissaire de justice réalisé à leur demande le 26 juin 2024.

Dès l’assemblée générale du 29 novembre 2021 le syndicat a été autorisé à agir en justice contre ces constructions illicites comme réalisées sans autorisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 mars 2021, les copropriétaires ne demandent pas la mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la ratification de ces travaux mais la possibilité d’installer une pergola.

Ce n’est que le 15 avril 2022, réitéré le 5 mai 2022, qu’ils demandent l’inscription à l’ordre du jour de cette ratification, ce qui a été fait lors de l’assemblée générale suivante du 17 octobre 2022, qui par la résolution 35 a refusé cette ratification.

Aussi, aucune mauvaise foi du syndicat des copropriétaires n’est établie.

Alors qu’ils allèguent que la régularisation des travaux a été soumise lors de cette assemblée générale à des conditions drastiques irréalisables, les consorts [M] [E] n’ont pas contesté cette résolution.

Il résulte du procès verbal de cette assemblée générale que l’autorisation était envisagée d’être donnée sous réserve que:

'-la réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art,

— les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux aient été obtenues par M.[E] et Mme [M], une copie de ces autorisations seront remises au syndic,

— les travaux soient effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ou, à défaut, de … architecte aux frais de …, qui devra en justifier

— une assurance dommage ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire soit souscrite par M. [E] et Mme [M] avec extension de garantie aux existants. Une copie de l’attestation d’assurance sera remise au syndic.

Le copropriétaire sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé.'

Il n’apparaît pas que les conditions imposées à la ratification sollicitée aient été drastiques et/ou irréalisables, mais conformes aux conditions généralement imposées en pareil circonstances.

Il est donc établi que les consorts [E] [M] ont sur leur terrasse, partie commune à usage privatif, fait des travaux consistant en la création d’une pièce (édification de cloisons en bois et déplacement d’une porte fenêtre) sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La ratification qu’ils ont sollicitée, après que le syndicat ait été autorisé à agir en justice par l’assemblée générale, a été mise à l’ordre du jour de l’assembléeé générale suivant leur demande et a été rejetée, sans qu’ils aient contesté ce rejet et sans qu’ils établissent que les conditions qui leur étaient imposées été irréalistes.

Aussi, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont condamnés in solidum à la remise en état de la terrasse à l’angle Nord-ouest en enlevant les murs édifiés ainsi que tout aménagement réalisé à cet endroit (parois, porte fenêtre, porte) et ce sous astreinte provisoire de 50€ par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce, de sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les autres demandes

M.[E] et Mme [M] sont condamné in solidum à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires et son appel,

Statuant à nouveau et Y ajoutant

CONDAMNE in solidum M. [E] et Mme [M] à procéder à remise en état de la terrasse à l’angle Nord-ouest, partie commune à jouissance privative, en enlevant les murs édifiés ainsi que tout autre aménagement réalisé à cet endroit (parois, porte-fenêtre, porte,) et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passer un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE in solidum M. [E] et Mme [M] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société [U] [G] AGENCE DU SUD EST la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.[E] et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocats.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT