COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026 / 063

N° RG 23/13588

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDE5

[B] [P]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christine LADRET

M^e Thierry BAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02689.

APPELANT

Monsieur [B] [P]

né le 1er Juillet 1976 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christine LADRET, membre de la SCP LADRET – FADEUILHE – JARDILLIER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sis à [Adresse 6])

représenté par son syndic, la société LES ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES (A.N.A.) SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Gérant en domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Thierry BAUDIN, membre de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’assemblée générale annuelle ordinaire du syndicat de l’immeuble sis [Adresse 2] s’est tenue le 10 mai 2021 sur convocation de son syndic, la société FONCIA [Localité 5], hors la présence physique des copropriétaires, ceux-ci ayant été invités à voter par correspondance en application de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

Par exploit d’huissier du 15 juillet 2021, M. [B] [P], copropriétaire défaillant, a saisi le tribunal judiciaire de Nice pour entendre annuler ladite assemblée dans son ensemble, considérant que celle-ci aurait dû se tenir dans d’autres conditions.

Il a été débouté de son action aux termes d’un jugement rendu le 18 septembre 2023, dont il a interjeté appel par déclaration enregistrée le 2 novembre 2023 au greffe de la cour.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 mai 2024, M. [B] [P] fait valoir:

— que le syndic a délibérément choisi de convoquer prématurément l’assemblée au printemps, alors qu’elle se tenait habituellement à l’automne, afin d’éviter une réunion physique que l’allégement des restrictions liées à la crise sanitaire aurait rendue possible à brève échéance,

— qu’il aurait dû a minima recourir à la visioconférence,

— que les copropriétaires ont été ainsi privés de la possibilité de débattre, d’obtenir les explications nécessaires préalablement au vote des résolutions et de faire acte de candidature au conseil syndical, irrégulièrement composé d’un seul membre.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— à titre principal, d’annuler le procès-verbal d’assemblée générale du 10 mai 2021,

— à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n° 13, 14 et 18,

— en tout état de cause, de condamner le syndicat aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic la société LES ADMINISTRATEUR NIÇOIS ASSOCIÉS, soutient pour sa part :

— que l’assemblée s’est tenue dans des conditions autorisées par la loi,

— qu’il n’existait aucune volonté de la part du syndic de faire obstacle aux droits des copropriétaires,

— et qu’il n’était pas possible de prévoir à cette époque la date de sortie de la crise sanitaire.

Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement déféré.

Il conclut d’autre part, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, à l’irrecevabilité des demandes nouvelles tendant à l’annulation des résolutions n° 13, 14 et 18, ou subsidiairement à leur rejet.

En tout état de cause, il réclame paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble :

L’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa rédaction en vigueur à l’époque de l’assemblée générale litigieuse, énonce que, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, ils y participent par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A susvisé.

Le texte ajoute que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

En l’espèce, c’est à bon droit que le syndic, faisant application des dispositions qui précèdent, a pu décider que les copropriétaires se prononceraient par correspondance sur l’ensemble des résolutions inscrites à l’ordre du jour.

L’appelant ne démontre pas que l’assemblée aurait été volontairement convoquée de manière prématurée à seule fin de faire obstacle à la présence physique des copropriétaires, étant observé que l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 a été ultérieurement modifié à deux reprises pour proroger le régime dérogatoire susvisé jusqu’au 30 septembre 2021, puis au 31 juillet 2022.

D’autre part, si l’article 7 du décret du 17 mars 1967 impose la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires au moins une fois dans l’année, le texte ne prévoit pas de délai minimum entre la tenue de deux assemblées et la pratique précédemment suivie par le syndic ne saurait avoir force de loi.

Enfin, le recours au vote par correspondance n’a pas été de nature à empêcher les copropriétaires de présenter leur candidature au conseil syndical, celle-ci pouvant être transmise au syndic à tout moment de l’année.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 10 mai 2021.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 13, 14 et 18 :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 dispose cependant que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En vertu de ce dernier texte, lorsqu’un copropriétaire a demandé en première instance l’annulation de la totalité d’une assemblée, il est recevable, en cause d’appel, à poursuivre l’annulation de certaines résolutions seulement (voir en ce sens l’arrêt rendu le 28 janvier 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, n° de pourvoi 19-23.664).

À l’appui de sa demande en annulation de la résolution n° 13, concernant le vote de travaux de réfection de la cage d’escaliers de l’immeuble, M. [B] [P] n’articule aucun moyen de nullité mais se borne à contester l’opportunité de la décision, cette question échappant au contrôle des juges.

S’agissant au contraire de la résolution n° 14, relative à des travaux de remise en état d’une partie de la cave, c’est à bon droit que l’appelant fait valoir que l’assemblée ne pouvait valablement se prononcer au vu d’un seul devis de 2.526,70 euros, alors qu’elle avait adopté à l’article 8 une décision fixant à 1.000 euros TTC le seuil des marchés ou contrats à partir duquel une mise en concurrence était obligatoire.

Enfin, la demande en annulation de la résolution n° 18 formulée au dispositif des conclusions de l’appelant procède manifestement d’une erreur de plume dès lors que le procès-verbal d’assemblée ne contient aucune décision portant ce numéro et concerne en réalité la résolution n° 15 relative aux travaux de réfection de la verrière, ainsi qu’il résulte des développements contenus en page 7 de ses écritures. Là encore, l’assemblée ne pouvait valablement se prononcer au vu d’un seul devis de 8.569 euros sans qu’il ait été procédé à une mise en concurrence.

Il convient en conséquence d’annuler les résolutions n° 14 et 15 et de débouter l’appelant du surplus de ses prétentions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [B] [P] de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2021,

Y ajoutant,

Annule les résolutions n° 14 et 15 adoptée par ladite assemblée,

Déboute l’appelant de sa demande d’annulation de la résolution n° 13,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à M. [P] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT