COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

N° 2026/ 233

N° RG 25/06978

N° Portalis DBVB-V-B7J-BO4QY

[B] [K]

[P] [Q]

C/

[V] [M]

[U] [M]

[G] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexia PICCERELLE

M^e Jean-[Localité 1] JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en date du 13 Mai 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 001170.

APPELANTS

Monsieur [B] [K],

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [Q],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Alexia PICCERELLE membre de la SCP COURTAUD PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, substituée par M^e Anne SAMBUC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [V] [M],

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [M],

demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [M],

demeurant [Adresse 4]

Tous trois représentés M^e Jean-François JOURDAN membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Véronique BOLIMOWSKI membre de la SCP DIDIER VALETTE – VÉRONIQUE BOLIMOWSKI, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 03 avril 2020 à effet du 10 avril 2020, Monsieur [M] a donné à bail, par l’intermédiaire de son mandataire immobilier la société CITYA, à Monsieur [K] et à Madame [Q] une maison individuelle sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06) pour un loyer mensuel initial de 2.950 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, par acte de commissaire de justice le 30 juin 2023, lequel commandement de payer est demeuré infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 juin 2023, Monsieur [M] a assigné Monsieur [K] et Madame [Q] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Cannes aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail précité et qu’il soit ordonné leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 12.283,09 euros au titre des loyers impayés outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 11 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cannes a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Suivant exploit de commissaire de justice du 05 décembre 2023, Monsieur [K] et Madame [Q] ont assigné Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir :

* requalifier le bail dit meublé en location vide soumise au régime d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989

* condamner Monsieur [M] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Un congé pour reprise leur était délivré, par acte régulier, à effet au 09 avril 2024, sans effet.

À l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [K] et Madame [Q] formulaient de nouvelles demandes tendant à voir débouter les consorts [M] de toutes demandes, fins et conclusions, annuler le congé délivré en date du 4 janvier 2024, condamner ces derniers à leur payer la somme de 20. 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance au 31 décembre 2024 et à procéder aux réparations qui s’imposent au regard des constats des commissaires de justice du 29 novembre 2024 au 13 janvier 2025 afin de leur délivrer un logement décent et exempt de tout vice, sous astreinte

Ils demandaient au tribunal d’autoriser la suspension du versement des loyers et charges mensuels tant que les bailleurs n’auront pas mis un terme aux désordres affectant la villa et de condamner ces derniers à leur payer une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [M] demandait au tribunal de déclarer recevable l’intervention volontaire de ses filles [U] et [G] [M] et à titre principal, de prononcer la nullité du bail pour dol et à tout le moins pour erreur sur un élément essentiel à savoir le cautionnement des loyers, de juger que les loyers payés resteront acquis aux consorts [M] à titre d’ indemnité d’occupation, de condamner Monsieur [K] et Madame [Q] au paiement

de la somme de 50. 608,91 € à titre d’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 outre les indemnités et charges du jour du prononcé de la nullité jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 70. 000 € à titre de dommages-intérêts en vertu de l’article 1240 du Code civil.

À titre subsidiaire, les consorts [M] demandaient que soit constaté que la clause résolutoire du bail est acquise, que le bail sera résilié de plein droit et de débouter Monsieur [K] et Madame [Q] de leur demande de requalification du bail.

A titre plus subsidiaire, ils demandaient au tribunal d’ordonner leur expulsion , de les débouter de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Suivant jugement contradictoire rendue le 13 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes a :

*jugé recevable l’intervention volontaire des filles de Monsieur [M]

*constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] d’une part et Monsieur [K] et Madame [Q] d’autre part à effet du 1er septembre 2023 ;

*ordonné l’expulsion de Madame [Q] et de Monsieur [K] du logement et de ses annexes, et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

*ordonné que les meubles leur appartenant seront éventuellement transportés et séquestrés dans un garde-meuble de leur choix, ou en quelconque autre lieu, à leur frais , risques et périls

*fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 2.950 euros ;

*condamné Madame [Q] et de Monsieur [K] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 13.538,95 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et pour le surplus à compter de la date d’assignation, ainsi qu’à celle de 2.950 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges , en deniers ou quittances à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération jusqu’à libération définitive des lieux;

*rejeté les demandes pour le surplus ;

*condamné Madame [Q] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné la partie demanderesse aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonciation de l’assignation de la CCAPEX et LARAR au préfet en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

*dit que la présente décision sera transmise au Préfet du Var.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 10 juin 2025, Monsieur [K] et Madame [Q] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— juge recevable l’intervention volontaire des filles de Monsieur [M]

— constate la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] d’une part et Monsieur [K] et Madame [Q] d’autre part à effet du 1er septembre 2023 ;

— ordonne l’expulsion de Madame [Q] et de Monsieur [K] du logement et de ses annexes, et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— ordonne que les meubles leur appartenant seront éventuellement transportés et séquestrés dans un garde-meuble de leur choix, ou en quelconque autre lieu, à leur frais , risques et périls

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 2.950 euros ;

— condamne Madame [Q] et de Monsieur [K] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 13.538,95 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et pour le surplus à compter de la date d’assignation, ainsi qu’à celle de 2.950 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges , en deniers ou quittances à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux;

— rejette les demandes pour le surplus ;

— condamne Madame [Q] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la partie demanderesse aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonciation de l’assignation de la CCAPEX et LARAR au préfet en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— que la présente décision sera transmise au Préfet du Var.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [K] et Madame [Q] demandent à la cour de :

*écarter le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’adresse des consorts [N]

En conséquence

*les recevoir en leur appel et y faisant droit

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Madame [Q] et de Monsieur [K] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 13.538,95 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et pour le surplus à compter de la date d’assignation, ainsi qu’à celle de 2.950 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges , en deniers ou quittances à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération définitive des lieux;

— rejeté les demandes :

¿ condamner Monsieur [M] et Mesdames [M] à leur payer la somme de 20. 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance au 31 décembre 2024

¿ autoriser la suspension du versement des loyers et charges mensuels tant que les bailleurs n’auront pas mis un terme aux désordres affectant la villa

¿condamner Monsieur [M] et Mesdames [M] à leur payer une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

— condamné Madame [Q] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la partie demanderesse aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonciation de l’assignation de la CCAPEX et LARAR au préfet en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

*condamner Monsieur [M] et Mesdames [M] à leur payer la somme de 23. 904,50 € en réparation de leur préjudice de jouissance au 13 octobre 2025.

*rejeter la demande de Monsieur [M] et Mesdames [M] à les voir condamner à payer les sommes suivantes :

¿103. 184,82 € suivant décompte du 23 janvier 2026 augmenté des intérêts de retard.

¿50. 000 € au titre des travaux de réparation.

¿7.500 € au titre du préjudice d’immobilisation/ de jouissance.

¿5.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

À titre infiniment subsidiaire :

*déclarer que viendront en compensation de la somme de 103. 184,82 € les sommes suivante :

¿23. 904,50 € au titre du préjudice de jouissance des consorts [Q] / [K] au 13 octobre 2025.

¿50. 000 € au titre des travaux de réparation.

*ramener la dette à la somme de 29. 280,32 €.

*leur accorder les plus larges délais de paiement pour apurer cette somme.

*condamner Monsieur [M] et Mesdames [M] à leur payer une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [M] et Mesdames [M] aux entiers dépens

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [K] et Madame [Q] font valoir que dès leur entrée dans les lieux, ils ont eu à déplorer de nombreux dysfonctionnements et sinistres, désordres qui se sont aggravés au fil du temps , faute de réparations imputables au bailleur pour défaut d’entretien.

Ils précisent que le 24 mai 2023, ils ont dénoncé à l’agence CITYA un procès-verbal de constat établi par Maître [Y], commissaire de justice, en date du 12 mai 2023, attestant que Monsieur [M] ne respectait pas son obligation d’entretenir le logement et qu’en réponse, ce dernier leur a délivré un commandement visant la clause résolutoire insérée à leur bail, par acte du 30 juin 2023, pour une somme de 10.320,95 euros en principal.

Ils ajoutent que l’agence CITYA leur écrivait que Monsieur [M] était d’accord pour qu’ils règlent directement les fournisseurs à hauteur de 6.197,16 euros et que les sommes correspondantes seraient imputées sur la dette de loyers.

Ils indiquent que le 06 novembre 2023, ils ont fait établir un nouveau procès-verbal de constat qui démontre incontestablement que Monsieur [M] ne respectait pas ses propres obligations.

Aussi le 29 novembre 2024, ils ont fait constater par Maître [Y], commissaire de justice, une très nette aggravation des désordres depuis son précédent constat et la survenance de nouveaux désordres, lui faisant à nouveau constater le 13 janvier 2025 l’état de leurs vêtements piqués de moisissures et le rangement peu académique de certains autres vêtements à même le sol pour les préserver de l’humidité des dressings.

Madame [Q] et Monsieur [K] rappellent que la jurisprudence est constante en ce que si les manquements du bailleur sont graves et que le locataire a tenté de le contraindre pour qu’il respecte ses obligations, la suspension des loyers peut être accordée par le juge du fond.

Aussi Madame [Q] et Monsieur [K] s’estiment fondés à opposer à leur bailleur l’exception d’inexécution tirée des manquements à son obligation d’entretenir son logement

Par ailleurs ils soutiennent que le logement était impropre à sa destination notamment en raison des infiltrations et des risques d’électrocution puisque de l’eau coule directement sur le tableau électrique et le système de filtration de la piscine.

Ils contestent le quantum de l’indemnité qui leur a été allouée par le tribunal et sollicitent une indemnité à hauteur de 23. 904,50 € en réparation de leur préjudice de jouissance au 13 octobre 2025

Ils indiquent également que les consorts [M] sont bien mal fondés à soulever la nullité du bail qui les lie à leurs locataires pour un prétendu défaut de caution qui aurait été un élément substantiel du contrat, ce qu’ils ne démontrent pas au demeurant

Ils ajoutent que le constat fait par les consorts [M] lorsqu’ils ont récupéré leur bien, fait tout simplement écho aux différents constats dressés par Maître [Y] , commissaire de justice depuis ces dernières années, ceux-ci semblant découvrir que la villa nécessitait d’importants travaux qu’ils tentent d’imputer à leurs anciens locataires

Aussi ils estiment eu égard à ces éléments que la demande de condamnation est injustifiée

Aux termes des dernières conclusions portant appel incident notifiées par voie électronique le 4 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] demandent à la cour de :

*déclarer irrecevables les conclusions des appelants, faute d’avoir justifié de leur adresse actuelle ;

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— alloué à Madame [Q] et Monsieur [K] une somme 3.000 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance ;

— n’a pas prononcé la nullité du bail pour vice du consentement, avec toutes conséquences  ;

Statuant à nouveau de ce chef,

*prononcer la nullité du bail pour dol et, à tout le moins pour erreur sur un élément essentiel du contrat aux torts exclusifs de Madame [Q] et Monsieur [K] ;

*juger que les loyers versés demeurent acquis aux bailleurs à titre d’indemnité d’occupation

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé recevable l’intervention volontaire des filles de Monsieur [M] ;

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [M] d’une part et Monsieur [K] et Madame [Q] d’autre part à effet du 1er septembre 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Madame [Q] et de Monsieur [K] du logement et de ses annexes, et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— ordonné que les meubles leur appartenant seront éventuellement transportés et séquestrés dans un garde-meuble de leur choix, ou en quelconque autre lieu, à leur frais ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 2.950 euros ;

— condamné Madame [Q] et de Monsieu [K] à payer aux consorts [M] la somme de 13.538,95 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme portée audit commandement et pour le surplus à compter de la date d’assignation, ainsi qu’à celle de 2.950 euros au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération des lieux ;

— condamné Madame [Q] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la partie demanderesse aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonciation de l’assignation de la CCAPEX et LARAR au préfet en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

En tout état de cause.

*condamner conjointement et solidairement Madame [Q] et Monsieur [K] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel au montant de 2.950 € par mois jusqu’au 18 décembre 2025 date de restitution utile et contradictoirement constatée .

*condamner conjointement et solidairement Madame [Q] et Monsieur [K] à régler aux consorts [M] la somme de 103. 184,82 € conformément au décompte établi par le commissaire de justice au 23 janvier 2026 outre les intérêts légaux jusqu’au paiement effectif.

*débouter Madame [Q] et Monsieur [K] de leur demande d’indemnisation au titre d’un prétendu trouble de jouissance et de leur demande de délai

Sur les demandes nouvelles,

*juger que les consorts [K] ' [Q] sont responsables des dégradations et pertes constatées dans le procès-verbal du 18 décembre 2025 ;

*condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à réparer l’intégralité du préjudice matériel (remise en état) à hauteur de 50.000 euros et du préjudice d’immobilisation/jouissance en résultant, soit la somme de 7.500 euros, soit au total 57.500 euros, et à verser cette somme de 57.500 euros aux consorts [M] ;

*condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [M] font valoir que l’absence ou l’inexactitude de la mention concernant l’adresse postale des parties expose les conclusions à l’irrecevabilité, ajoutant que les appelants ont été expulsés de l’adresse figurant sur la déclaration d’appel et leurs conclusions.

Ils expliquent que, selon une clause insérée dans le bail, sans cautionnement, Monsieur [M] n’aurait jamais consenti à louer son bien aux époux [N] et c’est pourquoi lors de la signature du bail, les consorts [N] ont fourni à l’agence CITYA un acte de cautionnement signé électroniquement par Monsieur [T]

Or il s’agit manifestement d’un faux, man’uvre constitutive d’un dol et à tout le moins d’une erreur du bailleur sur un élément essentiel du contrat entrainant la nullité du bail initial et des renouvellements postérieurs.

Ils considèrent que l’exception d’inexécution suppose un manquement suffisamment grave, rendant impossible l’usage normal des lieux loués et qu’un locataire ne peut s’exonérer de son obligation que s’il démontre une impossibilité absolue d’utiliser les lieux

Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] soulignent qu’aucun sinistre invoqué ne rend la villa impropre à sa destination.

Ils estiment qu’il est juridiquement incohérent de prétendre, d’une part, que le logement serait impropre à sa destination, et, d’autre part, d’en solliciter la poursuite.

Ils rappellent que les appelants ont cessé de payer les loyers de leur propre initiative, en dehors de toute autorisation judiciaire préalable.

Ils expliquent que les désordres déclarés ont donné lieu à des interventions successives, et que le bailleur a engagé moultes dépenses dans la maison louée pour un total de 21.146,82 euros.

Par ailleurs les consorts [M] considèrent que les locataires n’ont pas subi de préjudice de jouissance.

Ils rappellent que le bail a été exécuté comme meublé pendant plusieurs années, tacitement renouvelé à trois reprises, sans la moindre contestation relative à la consistance du mobilier et que ce n’est qu’après la délivrance du congé pour reprise, la mise en 'uvre de la clause résolutoire, et l’engagement de la procédure d’expulsion, que les locataires ont soudainement invoqué une prétendue insuffisance du mobilier.

Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] précisent que le logement permettait de dormir, cuisiner et vivre normalement, aucune carence substantielle n’ayant été démontrée.

Ils précisent que la libération effective des lieux n’est intervenue que le 18 décembre 2025.

Ils soutiennent qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2025 que les locataires ont laissé le bien dans un état manifestement et volontairement dégradé, excédant très largement la simple usure normale, et correspondant à un esprit de vengeance.

Ils produisent le devis établi le 13 février 2026 par la société K.F RENOVATIO laquelle chiffre les travaux de remise en état à la somme globale de 50.000€, outre une durée totale d’immobilisation raisonnablement estimée à 8 à 10 semaines, soit environ 2 mois et demi (7.500€ de perte de loyers/jouissance).

Enfin Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] ajoutent que le congé est régulier et produit tous ses effets, la reprise étant fondée sur un projet réel et légitime en vertu de la donation consentie par Monsieur [M] à ses filles.

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Par ordonnance d’incident en date du 20 janvier 2026, le Président de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*déclaré les conclusions d’incident de Monsieur [Z] [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] notifiées les 31 juillet 2025, 29 septembre 2025 et 31 octobre 2025 irrecevables comme ayant été portées devant le conseiller de la mise en état.

*déclaré les conclusions d’incident de Madame [Q] et Monsieur [K] notifiées le 22 septembre 2025 et le 28 octobre 2025 irrecevables comme ayant été portées devant le conseiller de la mise en état.

*condamné Monsieur [Z] [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] aux dépens de l’instance d’incident

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L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 04 mars 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2026 et mise en délibéré au 21 mai 2026

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1°) Sur l’irrecevabilité des conclusions de Madame [Q] et Monsieur [K]

Attendu que l’article 960 de code de procédure civile énonce que « la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. »

Et l’article 961 dudit code que « les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette cause d’irrecevabilité peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats.

La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication. »

Attendu qu’aux termes des articles sus visés, les conclusions doivent contenir certaines précisions.

Que la sanction est l’irrecevabilité.

Que toutefois cette fin de non-recevoir, comme l’a précisé la 2ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 13 janvier 2022, peut-être régularisée, jusqu’à ce que le juge statue.

Que Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] demandent à la Cour de déclarer irrecevables les conclusions de Madame [Q] et Monsieur [K] , faute d’avoir justifié de leur adresse actuelle ;

Que si la charge de la preuve de la fictivité du domicile pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, il appartient à celui qui prétend la régulariser de prouver que la nouvelle adresse indiquée constitue son domicile réel.

Attendu qu’il est acquis aux débats que Madame [Q] et Monsieur [K] ont occupé le bien appartenant aux consorts [M] sis [Adresse 5] à [Localité 3] (06) jusqu’au 13 octobre 2025 , date à laquelle ils ont été expulsés

Que l’adresse figurant sur leur dernières conclusions est [Adresse 6] à [Localité 4]

Qu’ils font valoir qu’ils ne disposent pas de résidence principale, un logement de fonction ayant été mis à leur disposition sis au [Adresse 6] à [Localité 4]

Qu’ils convient d’observer qu’il n’est produit aucun élément démontrant la réalité du domicile des appelants à cette adresse ( contrat de travail , convention d’occupation, facture de téléphone, quittance , fiche de salaire faisant état d’un avantage en nature ')

Qu’il convient dés lors de constater que Madame [Q] et Monsieur [K] ne justifient pas de l’effectivité de leur domicile

Qu’il y a lieu par conséquent de déclarer leurs conclusions irrecevables et de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf les dispositions relevant de l’appel incident formé par à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M], ces derniers demandant à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a alloué à Madame [Q] et Monsieur [K] une somme 3.000 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance ;

— n’a pas prononcé la nullité du bail pour vice du consentement, avec toutes conséquences  ;

Et de dire que Madame [Q] et Monsieur [K] sont réputés s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile

2°) Sur l’appel incident formé par les consorts [M]

Sur la nullité du bail pour dol

Attendu que les intimés sollicitent le prononcé de la nullité du bail pour dol et, à tout le moins pour erreur sur un élément essentiel du contrat aux torts exclusifs de Madame [Q] et Monsieur [K] et de juger que s’agissant des loyers versés, ils ne pourront donner lieu à restitution , étant la contrepartie de l’occupation de la villa jusqu’au départ des consorts [N]

Attendu que l’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Attendu que Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] font valoir que le bail stipulait expressément l’existence d’un engagement de caution solidaire garantissant le paiement des loyers et l’exécution de toutes les obligations locatives.

Qu’ils indiquent qu’il s’agissait d’un élément substantiel du contrat et que sans cautionnement, Monsieur [M] n’aurait jamais consenti à louer son bien aux époux [Q]/[K]

Qu’ils relèvent que lors de la signature du bail ces derniers ont fourni à l’agence CITYA gérant la location du bien, un acte de cautionnement signé électroniquement par Monsieur [T] en date du 2 avril 2020 lequel a dénoncé cet engagement par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2023, motif pris que Monsieur [K] avait lui-même signé cet acte à sa place, sans son consentement

Que l’agence CYNTIA lui a donné acte, par lettre du 30 mars 2023, de la résiliation de son cautionnement au 10 avril 2023.

Que Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] soutiennent que le cautionnement présenté comme acquis par Madame [Q] et Monsieur [K] ne correspondait pas à une garantie effective et pérenne, les locataires ayant laissé croire à l’existence d’une sécurité financière déterminante alors même que cette garantie s’est révélée inopérante au moment des impayés

Attendu qu’il convient d’observer que Monsieur [T], dans son courrier adressé au cabinet CITYA, a en effet indiqué que Monsieur [K] avait lui-même signé cet acte de cautionnement à partir de son ordinateur sans qu’il en soit tenu informé et surtout sans son consentement.

Que surtout il indiquait que l’acte de cautionnement signé par voie électronique ne fixait aucune durée d’engagement.

Qu’il s’ensuit que cette dénonciation tardive d’un prétendu usage abusif de sa signature n’établit pas une man’uvre frauduleuse de la part de Monsieur [K] et ce d’autant plus que la cause de la résiliation dudit acte de cautionnement n’est pas fondée sur ce moyen mais sur le fait que l’acte de cautionnement signé par voir électronique ne fixait aucune durée d’engagement

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts [M] de cette demande

Sur le trouble de jouissance

Attendu que les consorts [M] demandent à la Cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Madame [Q] et Monsieur [K] une somme 3.000 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance.

Qu’il résulte du jugement déféré qu’un défaut d’entretien régulier de la part du bailleur a été attesté par procès-verbal de commissaire de justice du 12 mai 2023.

Que les consorts [M] se contentent d’affirmer que ce procès-verbal ne démontre en rien une impossibilité absolue d’utiliser les lieux

Qu’il n’en demeure pas moins que ces désordres sont à l’origine des troubles de jouissance

Que le jugement déféré a indemnisé ce préjudice à hauteur de 3.000 €

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point

3°) Sur les demandes nouvelles de Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M]

Attendu que les consorts [M] demandent à la Cour de condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à réparer l’intégralité du préjudice matériel (remise en état) à hauteur de 50.000 euros et du préjudice d’immobilisation/jouissance en résultant, soit la somme de 7.500 euros, soit au total 57.500 euros et à leur verser cette somme de 57.500 euros;

Qu’ils exposent avoir repris possession des lieux suivants procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2025 par la SELARL LAMBERT ET ASSOCIES, commissaire de justice

Que les consorts [K] ' [Q] sont responsables des dégradations et pertes constatées dans le procès-verbal du 18 décembre 2025 et versent aux débats le devis établi le 13 février 2026 par la société K.F RENOVATIO laquelle chiffre les travaux de remise en état à la somme globale de 50.000€

Qu’ils ajoutent une durée totale d’immobilisation raisonnablement estimée à 8 à 10 semaines, soit environ 2 mois et demi (7.500€ de perte de loyers/jouissance).

Attendu que l’article 564 du code de procédure civile énonce qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Que leurs demandes sont recevables en ce qu’elles font suite à la révélation des dégradations constatées par commissaire de justice

Qu’il résulte en effet de ce procès-verbal de constat réalisé le 18 décembre 2025 que :

— les fils électriques sont sectionnés au-dessus du disjoncteur

— le système de fermeture de l’un des vantaux de la porte-fenêtre coulissante du séjour cuisine est inopérant

— le plan sur l’îlot central est manquant. Les meubles qui tenaient l’îlot central sont ébranlés

— tous les coussins du salon de jardin sont gorgés d’eau et moisis.

— l’applique lumineuse à hauteur de l’entrée est arrachée

— la moustiquaire à la fenêtre de la salle de douche est déchirée

— la moustiquaire de la salle de bain indépendante est en lambeaux comme celle de la chambre avec salle d’eau

— sur l’un des murs de la chambre avec salle d’eau plusieurs prises électriques sont manquantes. L’enjoliveur des autres est déposé. À côté d’un interrupteur, une découpe a été faite dans le doublage mural

— il manque un vantail de porte dans la petite chambre

— le jardin n’a pas été entretenu depuis de longs mois.

— un vantail de porte du chalet est cassé

— la piscine est vidée

Que par ailleurs il était relevé une multiplication massive de trous de cheville et de vis dans l’ensemble des murs du séjour ,de la cuisine, du studio ainsi que sur les joints des salles de bains.

Que le commissaire de justice constatait également des portes déposées ou dégondées , des placards dégradés et habillés de papier aluminium

Que l’ensemble de ces éléments dépassent très largement la simple usure normale et caractérisent des dégradations engageant pleinement la responsabilité contractuelle des locataires

Attendu que à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] versent aux débats le devis établi le 13 février 2026 par la société K.F RENOVATIO laquelle chiffre les travaux de remise en état à la somme globale de 50.000€

Qu’il convient de retenir ce dernier à l’exception du poste intitulé -Façade- d’un montant de 17. 800 €, le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice ne faisant aucune observation s’agissant de l’état de la façade

Qu’il y a lieu par conséquent de condamner solidairement les appelants à payer aux consorts [M] la somme de 32.200 euros au titre des dégradations locatives

Attendu que les intimés font valoir qu’il y a lieu d’ajouter une durée totale d’immobilisation raisonnablement estimée à 8 à 10 semaines, soit environ 2 mois et demi (7.500€ de perte de loyers/jouissance).

Qu’il convient d’observer qu’il s’agit d’une simple perte de chance de louer qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 2.000 €

Qu’il y a lieu par conséquent de condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 34.200 euros

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions de Monsieur [K] et Madame [Q] notifiées par voie électronique le 25 février 2026

CONFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf les dispositions relevant de l’appel incident formé par les consorts [M], ces derniers demandant à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il  :

— a alloué à Madame [Q] et Monsieur [K] une somme 3.000 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance ;

— n’a pas prononcé la nullité du bail pour vice du consentement, avec toutes conséquences  ;

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTE Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] de leur demande de nullité du bail pour dol

CONDAMNE Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] à payer à Madame [Q] et Monsieur [K] une somme 3.000 euros au titre du trouble de jouissance

CONDAMNE conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à payer à Monsieur [M], Madame [U] [M] et Madame [G] [M] la somme de 34.200 euros au titre des dégradations locatives et de la perte d’une chance de louer

Y AJOUTANT

CONDAMNE conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q] à payer aux consorts [M] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

CONDAMNE conjointement et solidairement Monsieur [K] et Madame [Q]

LE GREFFIER LE PRESIDENT