21/11/2024

ARRÊT N°484/2024

N° RG 23/03219 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PV5U

IMM/IA

Décision déférée du 07 Juillet 2023

Président du TJ de CASTRES

( 23/00033)

S.LALANDE

S.A.S. STYL’IN

C/

S.C.I. [Localité 5] INVEST

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S. STYL’IN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicole BABEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.C.I. [Localité 5] INVEST agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, président

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseiller

S. MOULAYES, conseiller

selon ordonnance modificative du 09 septembre 2024

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige

Par acte sous seing privé des 3 et 8 mars 2021, la société [Localité 5] Invest a donné à bail commercial à la société Styl’in, un local commercial, constitué de la cellule n°2, la cellule n° 3 & 4 et de la cellule n°5 & 6, d’une surface d’environ 323 m² SDP, dont 204 m² de surface de vente, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 5], pour une activité exclusive de « conception, créativité, agencement et décoration d’intérieur, marketing, mise en valeur de biens immobiliers et conseils, achats et vente de meubles, d’objets mobiliers et de décoration» sous l’enseigne « Konkret».

Par acte en date du 3 janvier 2023, la SCI Castres Invest a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS Styl’in.

Par acte en date du 16 mars 2023, la SCI Castres Invest a fait assigner la SAS Styl’in devant le président du tribunal judiciaire de Castres statuant en référé aux fins de voir :

— constater que la SAS Styl’in occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail, depuis cette date,

— ordonner la libération immédiate des lieux par le preneur et la remise des clés, en tant que de besoin,

— prononcer, en tant que de besoin, l’expulsion du preneur et de tout occupant introduit de son chef des locaux loués, constitùés de la cellule n°2, la cellule n° 3 & 4 et de la cellule n°5 & 6, d’une surface d’environ 323 m2 SDP, dont 204 m2 de surface de vente, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], avec au besoin, le recours de la force publique, d’un serrurier,

— assortir, le cas échéant, l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 350 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

— se réserver compétence pour liquidation de cette astreinte provisoire,

— fixer l’indemnité d’occupation égale à 2 % hors taxes (tva en sus) du montant du dernier loyer trimestriel hors taxes pour chaque jour, outre charges,

— condamner la SAS Styl’in à payer, à la SCI Castres Invest par provision:

* 19.533,05 € TTC (dix-neuf mille cinq cent trente-trois euros et cinq centimes) au titre du solde de loyers, indemnité d’occupation, charges et accessoires contractuels, arrêté au 8 février 2023 (à parfaire),

* un intérêt de retard de règlement sur les sommes dues en vertu du bail à leur échéance, au taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base (mémoire),

* une pénalité forfaitaire de 10 % en cas de retard de plus de 20 jours après la date d’exigibilité des sommes dues en vertu du bail à leur échéance, (mémoire)

* le coût du commandement de payer du 31/08/22, soit la somme de 72,27 €,

* le coût de la délivrance de la présente assignation (mémoire),

* l’indemnité forfaitaire de 12 mois de loyers selon les modalités prévue à l’article A.7 du bail (mémoire),

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

— condamner la SAS Styl’in à payer une provision correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité sur le fondement des dispoSitions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 juillet 2023, le juge a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties, portant sur le local commercial constitué de la cellule n°2, la cellule n°3 et 4, et de la cellule 5 et 6 d’une surface de 323 m2 SDP, dont 204 m2 de vente, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 4 février 2023,

— dit que la SAS Styl’in devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef, et remettre les clés après établissement d’un état des lieux, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— dit qu’à défaut de satisfaire à ces obligations, la SAS Styl’in pourra y être contraint(e) par toute voie de droit, notamment l’expulsion diligentée par le ministère d’huissier de justice et si besoin, avec le concours de la force publique,

— dit que la SCI Castres Invest sera autorisée à enlever les meubles garnissant les lieux loués et à les entreposer dans un lieu approprié aux frais de la SAS Styl’in,

— condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 19 553.05 euros à valoir sur les loyers et charges restant dus au 8 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2023.

— condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest, à compter du 4 février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, charges et taxes incluses,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au paiement de l’indemnité forfaitaire de 12 mois de loyers selon les modalités prévues à l’article A.7 du bail, et de la pénalité forfaitaire de 10 % en cas de retard de plus de 20 jours après la date d’exigibilité des sommes dues en vertu du bail à leur échéance,

— dit que le dépôt de garantie consignée par la SAS Styl’in restera acquise au bailleur, la SCI Castres Invest ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Styl’in à payer la somme de 800,00 eurs (huit cents euros) à la SCI Castres Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Styl’in aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 janvier 2023.

Par déclaration en date du 11 septembre 2023, la SAS Styl’in a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 19 553.05 euros à valoir sur les loyers et charges restant dus au 8 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2023,

— condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest, à compter du 4 février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, charges et taxes incluses,

— condamné la SAS Styl’in à payer la somme de 800,00 € à la SCI Castres Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 3 janvier 2023.

La clôture est intervenue le 19 septembre 2024

Prétentions et moyens des parties

Vu les conclusions notifiées le 30 août 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS Styl’in demandant à la cour, au visa de l’article 808 du code de procédure civile de :

— réformer l’ordonnance de référés du 7 juillet 2023,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 3 janvier 2023 relatif à la demande de règlement des loyers et des charges du bail commercial pour défaut de mention distincte des loyers et des charges,

— débouter la SCI [Localité 5] Invest de l’ensemble de ses demandes compte tenu de l’existence de contestations sérieuses au regard de l’article 808 du code de procédure civile,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la SCI Castres Invest de sa demande de paiement des loyers et charges pour défaut de production des justificatifs de la provision pour charges,

— rejeter la demande du taux en cours qui est ajouté aux loyers et charges qui n’a aucun fondement,

— débouter la SCI Castres Invest de la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation en raison de l’impossibilité par la locataire d’exploiter les locaux du à un dégât des eaux,

— débouter la SCI Castres Invest de la demande en paiement des loyers et indemnités d’occupation en raison de l’imprécision des sommes dues au titre des loyers, charges,

— réformer l’ordonnance de référés du 7 juillet 2023 sur :

* la condamnation de la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 19 553.05 euros à valoir sur les loyers et charges restant dus au 8 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2023,

* la condamnation de la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest, à compter du 4 février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, charges et taxes incluses.

* la condamnation de SAS Styl’in à payer la somme de 800,00 € (huit cents euros) à la SCI Castres Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 3 janvier 2023,

Et statuer à nouveau,

— fixer le montant des loyers et charges au montant de 9 933.50 €,

En conséquence,

— se déclarer incompétent et renvoyer la SCI Castres Invest à se pourvoir devant le tribunal judiciaire au fond,

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement,

En tout état de cause,

— rejeter la demande de la SCI Castres Invest sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens,

— condamner la SCI Castres Invest à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 € du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SCI Castres Invest demandant à la cour, au visa des articles 15,16 et 803 du code de procédure civile, de:

— révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 2 septembre 2024,

— dire que l’audience des plaidoiries est maintenue au lundi 23 septembre 2024 à 09 h 45,

— fixer, le cas échéant, toute nouvelle date de clôture qu’il plaira avant le 23 septembre 2024,

— confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail liant les parties, portant sur le local commercial constitué de la cellule n°2, la cellule n°3 et 4, et de la cellule 5 et 6 d’une surface de 323 m2 SDP, dont 204 m2 de vente, dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 4 février 2023,

* dit que la SAS Styl’in devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef, et remettre les clés après établissement d’un état des lieux, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

* dit qu’à défaut de satisfaire à ces obligations, la SAS Styl’in pourra y être contraint(e) par toute voie de droit, notamment l’expulsion diligentée par le ministère d’huissier de justice et si besoin, avec le concours de la force publique,

* dit que la SCI Castres Invest sera autorisée à enlever les meubles garnissant les lieux loués et à les entreposer dans un lieu approprié aux frais de la SAS Styl’in,

* condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 19 553.05 euros à valoir sur les loyers et charges restant dus au 8 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2023.

* condamné la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest, à compter du 4 février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel, charges et taxes incluses,

dit que le dépôt de garantie consignée par la SAS Styl’in restera acquise au bailleur, la SCI Castres Invest,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 40.587,80 € TTC au titre, des loyers et charges restant dus au 8 février 2023, et de l’indemnité d’occupation arrêtée au 11 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023,

— condamner la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest une provision de 46.861,50 € TTC au titre des travaux de remise en état du local loué,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Styl’in, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

— condamner la SAS Styl’in à payer à la SCI Castres Invest la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Styl’in aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure, (commandement de payer du 3 janvier 2023, assignation en justice du 16 mars 2023').

Motifs

La clôture de l’instruction, initialement annoncée pour le 2 septembre a été reportée pour être prononcée le 19 septembre 2024, postérieurement aux dernières écritures de l’appelante en date du 30 août 2024 et à celles de l’intimée signifiées le 2 septembre 2024. La demande de révocation de la clôture est donc sans objet.

— sur la résiliation du bail

La société [Localité 5] invest demande que soit constatée la résiliation du bail commercial liant les parties par application de la clause résolutoire insérée au bail, à défaut de paiement par la preneuse des causes d’un commandement de payer en date du 3 janvier 2023.

Selon l’article L 145 41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

La société Styl’in soutient en premier lieu que le commandement est nul puisqu’il vise la somme de 9 933, 50 euros alors que ' l’état de la dette est d’un montant de 19 533, 05 euros’ et que les loyers et charges ne sont pas distingués.

Il résulte néanmoins des décomptes produits que l’arriéré locatif s’élevait à 9 333, 50 € à la date de délivrance du commandement et à 19 533, 05 euros à la date ou le juge des référés a statué. En tout état de cause, la preneuse ne justifie d’aucun grief résultant de ce que la somme réclamée est inférieure à celle dont elle est débitrice. En outre, contrairement à ce que soutient la preneuse, le décompte joint au commandement et auquel ce dernier renvoie expressément contient bien le détail des sommes réclamées au titre des loyers d’une part et des charges d’autre part.

Il n’y a donc pas lieu d’accueillir l’exception de nullité du commandement.

La société Styl’in, qui était défaillante en première instance, soutient en cause d’appel que le décompte est incertain, notamment en ce que les charges ne sont pas justifiées et que le dépôt de garantie n’a pas été déduit.

La cour observe néanmoins que le commandement vise une provision pour charge, prévue au §B6 du bail, dont la locataire est donc contractuellement débitrice et que rien n’imposait au bailleur qui réclamait un arriéré locatif de déduire le montant du dépôt de garantie. La preneuse a d’ailleurs reconnu dans plusieurs correspondances adressées à la bailleresse le 7 avril 2023 et le 23 août 2023 l’existence d’un arriéré locatif, se bornant à solliciter des délais de paiement.

La société Styl’in prétend enfin que les demandes de la bailleresse sont sérieusement contestables et invoque un trouble de jouissance résultant d’infiltrations d’eau. Elle estime que la bailleresse n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et invoque une gêne dans son exploitation.

La bailleresse expose que le sinistre invoqué par la bailleresse est imputable à un dégât des eaux dans les locaux de l’hotel B&B exploité au dessus des lieux exploités par Styl’in, que les réparations nécessaires ont été effectuées par l’Hôtel B&B et que sa responsabilité n’a jamais été mise en cause.

La cour constate que si la société Styl’ in produit des photographies évoquant un dégât des eaux, aucun élément ne permet de dater ce sinistre et rien ne démontre que la bailleresse a été mise en demeure d’y remédier, ni qu’elle a manqué à ses obligations.

Au contraire, la bailleresse justifie de son intervention auprès de l’hotel B&B qui a reconnu l’existence d’infiltrations autour des descentes d’eaux usées.

Aucune des pièces débattues ne permet non plus de retenir que la société Styl’in a subi une gêne dans son exploitation en raison de ce dégât des eaux.

La créance du bailleur visée au commandement n’est donc pas sérieusement contestable en son principe ni en son montant. C’est donc à juste titre que le juge des référés a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

— sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Eu égard au décompte arrêté à la date du 8 février 2023 versé aux débats par la société bailleresse, le juge des référés a condamné la société Styl’in au paiement d’une provision de 19 533, 05 euros et fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale à celle du loyer contractuel, charges et taxes incluses.

La société bailleresse sollicite l’infirmation de la disposition qui a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale à celle du loyer contractuel, charges et taxes incluses mais ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen au soutien de cette prétention. En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Le décompte fait apparaître une provision pour charge pour l’année en cours mais contrairement à ce que soutient la société Styl’in cette provision est bien due par la preneuse en exécution du bail qui lie les parties.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de la société preneuse une provision de 19 533, 05 €.

La locataire ayant quitté les lieux le 11 octobre 2023, la bailleresse sollicite sa condamnation provisionnelle au montant de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges, selon l’historique arrêté à la même date.

Toutefois aucun décompte n’est versé aux débats par la bailleresse qui ne produit que l’historique du compte. La lecture de cet historique qui renvoie à des facturations qui ne sont pas versées aux débats et dont le détail n’est donc pas connu ne permet pas de comprendre la nature des sommes réclamées, lesquelles apparaissent par conséquent sérieusement contestables.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

— sur le coût de la remise en état

La société bailleresse soutient que la preneuse a dégradé les lieux et sollicite sa condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité de 46 861, 60 euros au titre des travaux de remise en état.

La société preneuse contestant toute dégradation, indique que le local a été loué en l’état et était inexploitable dès l’origine. Elle ajoute que les travaux envisagés par la bailleresse ne correspondent pas à la remise en état des lieux.

La cour observe que si la société bailleresse verse aux débats un constat d’état des lieux de sortie, établi non contradictoirement le 11 octobre 2023, il n’est pas justifié de l’état des lieux à l’entrée de la locataire. La contestation relative aux dégradations imputées à la société preneuse est donc sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de provision.

— Sur la demande de délai de paiement

La société Styl’in sollicite le bénéfice de délais de paiement et offre de régler sa dette par 24 mensualités.

Selon l’article 1345-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

En l’espèce, la société Styl’in qui a cessé l’exploitation dans les lieux loués qu’elle a quitté le 11 octobre 2023 ne donne aucune information sur sa situation actuelle et ne produit aucune pièce relative à ses ressources et charges. La cour n’est donc pas en mesure d’apprécier sa situation.

La bailleresse souligne en outre à juste titre que la société preneuse n’a versé aucune somme depuis la délivrance du commandement de payer le 3 janvier 2023.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande

Partie perdante, la société Styl’in supportera les dépens d’appel. Elle devra indemniser la société [Localité 5] Invest des frais irrépétibles que cette dernière a été contrainte d’exposer pour les besoins de sa défense en cause d’appel.

Par ces motifs

Déboute la société Styl’in de sa demande d’annulation du commandement de payer,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société [Localité 5] Invest au titre de l’actualisation de l’arriéré locatif au 11 octobre 2023,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Société [Localité 5] Invest au titre des frais de remise en état,

Déboute la société Styl’in de sa demande de délais de paiement,

Condamne la société Styl’in aux dépens d’appel,

Condamne la société Styl’in à payer à la SCI Castres Invest la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER V.SALMERON