COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT D’IRRECEVABILITE

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026 / 057

N° RG 24/09172

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNTW

[G] [N] épouse [I]

[S] [I]

C/

SCI MAYLSON

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nathalie RAYE

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Opposition à l’arrêt au fond n° 2024/155 de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 20 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05441.

DEMANDEURS A L’OPPOSITION

Madame [G] [N] épouse [I]

née le 18 Août 1991 à [Localité 6],

Monsieur [S] [I]

né le 17 Novembre 1979 à [Localité 5],

demeurants tous deux au [Adresse 4]

représentés par M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

SCI MAYLSON

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cécile ABRIAL, membre de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 15 juin 2018, la SCI MAYLSON, représentée par son mandataire la SARL MCE IMMOBILIER, a donné à bail d’habitation à M. [S] [I] et Mme [G] [N] épouse [I] une villa située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2.600 euros.

Le bail a pris fin le 09 mai 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties.

Par actes délivrés les 29 janvier et 03 février 2021, faisant suite à des mises en demeure restées infructueuses, la SCI MAYLSON a fait assigner M. et Mme [I] et la société MCE IMMOBILIER, à laquelle elle reprochait d’avoir manqué aux obligations de son mandat, à comparaître pour les entendre solidairement condamner à lui payer :

—  5.200 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  2.250,56 euros au titre du rechargement de la citerne de gaz,

—  1.116 euros au titre du coût de remplacement de la pompe de relevage de la piscine,

—  20.649,90 euros au titre des devis de remise en état du bien suite aux dégradations,

—  1.500 euros au titre de son préjudice financier.

Les époux [I] se sont opposés à ces réclamations et ont formulé des demandes reconventionnelles en paiement, en invoquant les nombreux désordres affectant le bien loué et les préjudices matériels et de jouissance qu’ils avaient subis de ce fait.

La société MCE IMMOBILIER n’a pas comparu.

Aux termes d’un jugement prononcé le 10 mars 2022, le tribunal de proximité d’Antibes a :

— débouté le bailleur de l’ensemble de ses réclamations, excepté une somme de 1.710 euros au titre des réparations locatives mises à la charge des locataires sortants,

— condamné la SCI MAYLSON à payer aux époux [I] :

* 890 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie,

* 13.500 euros au titre de la réfaction du loyer pour toute la période de location,

* 330 euros au titre de travaux de plomberie,

* 609,96 euros au titre du coût de remplacement de la pompe de relevage de la piscine,

* 6.892 euros au titre d’une surconsommation d’eau générée par des fuites,

* 800 euros au titre du retrait des brise-vues installés par leurs soins,

— et condamné la SCI MAYLSON aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MAYLSON a interjeté appel de cette décision le 12 avril 2022.

Par arrêt rendu par défaut le 20 mars 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— infirmé le jugement déféré, et statuant à nouveau :

— condamné solidairement les époux [I] à payer à la société MAYLSON la somme de 2.587 euros au titre de l’arriéré de loyer et celle de 1.710 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2020,

— dit que cette créance s’imputera à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie,

— débouté la société MAYLSON du surplus de ses demandes dirigées contre les époux [I], ainsi que de son action dirigée contre la société MCE IMMOBILIER,

— débouté les époux [I] de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné les époux [I] aux dépens de première instance et d’appel,

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour d’appel a par ailleurs relevé que les intimés avaient été cités à comparaître par exploits de commissaire de justice délivrés le 30 juin 2022, que l’acte destiné à la SARL MCE IMMOBILIER avait été remis à une personne habilitée à le recevoir, tandis que ceux destinés aux époux [I] avaient été signifiés dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile, après que le commissaire de justice ait dressé un procès-verbal de recherches infructueuses. Elle a indiqué que leur dernier domicile connu situé15 [Adresse 7], tel qu’indiqué dans le jugement déféré, était introuvable et que leurs noms ne figuraient sur aucun des immeubles de ladite voie.

Cet arrêt a été signifié aux époux [I] par exploit de commissaire de justice délivré le 21 mai 2024, dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile, après que le commissaire de justice ait dressé un procès-verbal de recherches infructueuses.

Les époux [I] ont fait signifier par exploit de commissaire de justice du 23 juillet 2024, à M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, représentant de la société MAYLSON, une opposition audit arrêt rendu par la cour de céans.

Par message parvenu au greffe le 29 juillet 2024, les époux [I] ont formé opposition audit arrêt, soutenant que l’arrêt ne leur a pas été signifié, ayant déménagé après le prononcé de la décision de première instance et qu’il leur avait été transmis par la cour un certificat de non appel en date du 08 août 2022 alors qu’il avait été formé appel le 12 avril 2022.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, les époux [I] demandent à la cour de :

— rétracter l’arrêt du 20 mars 2024, chambre 1-8, de la cour d’appel de céans ;

Rejugeant à nouveau,

— confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a débouté la SCI MAYLSON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, excepté une somme de 1.710 euros au titre des réparations locatives mises à la charge des locataires sortants ;

Sur les demandes formées à titre reconventionnel :

— confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné le bailleur à payer aux épous [I] :

* 890 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie,

* 13.500 euros au titre de la réfaction du loyer pour toute la période de location,

* 330 euros au titre de travaux de plomberie,

* une certaine somme au titre du coût de remplacement de la pompe de relevage de la piscine,

* 6.892 euros au titre d’une surconsommation d’eau générée par des fuites,

* 800 euros au titre du retrait des brise-vues installés par leurs soins,

* 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant de la facture de la pompe de la

piscine à la somme de 609,96 euros ;

Rejugeant à nouveau :

— condamner la SCI MAYLSON à payeraux époux [I] la somme de 1.219,92 euros correspondant aux factures dépenses pompes piscines ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a omis de statuer sur la demande formée au titre du partage des frais d’agence non payées par la SCI MAYLSON ;

Rejugeant à nouveau sur ce point :

— condamner la SCI MAYLSON à payer aux époux [I] la somme de 1.976 euros correspondant aux frais d’agence non payés par la SCI MAYSLON ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI MAYLSON à payer aux époux [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MAYLSON aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’à leur départ du logement, ils n’étaient débiteurs que d’un seul mois de loyer ; qu’il avait été convenu de ne pas restituer le dépôt de garantie pour combler le retard de loyer ; et qu’ils ont procédé au paiement de la totalité de la somme due.

Ils font valoir que la facture produite au titre du remplissage de la citerne de gaz n’a aucun lien avec eux puisqu’elle ne concerne pas leur logement et n’a pas été payée par le bailleur. Ils ajoutent qu’ils payaient leur consommation de gaz et qu’il n’était pas prévu de charges.

Ils relèvent que la facture au titre du remplacement de la pompe de la piscine et du détartrage n’est pas établie à l’adresse du bien loué et alors qu’ils n’avaient pas quitté le logement.

Ils soutiennent que de simples appréciations subjectives sont indiquées sur l’état des lieux d’entrée, sans descriptif, contrairement à l’état des lieux de sortie ; qu’ils se sont plaints de l’état du bien dès leur entrée dans les lieux. Ils soulignent que des réparations de la piscine sont demandées alors qu’a priori le remplacement de la pompe et le détartrage ont déjà été effectués et que par le biais de la production d’un devis différent de celui produit en première instance, il est désormais invoqué un percement dans le bac du local technique, responsable d’inondations, dont se seraient rendus coupables les locataires. Ils soutiennent que s’agissant de la réfection de la façade, un devis a été réalisé plusieurs mois après leur départ et alors que le logement a été donné à bail entre temps à M. [K] ; que l’état des lieux n’indique rien sur la façade et qu’ils ne peuvent être responsables de dégradations causées par la vétusté apparaissant déjà lors de leur entrée dans les lieux. Ils font valoir s’agissant du nettoyage de la maison, qu’il leur est demandé de payer la reprise de la totalité du sol en pierre alors que l’état des lieux de sortie indique qu’il est en bon état hormis dans le séjour et la cuisine pour lequel il était indiqué de faire passer la ponceuse et que deux des chambres ont du parquet ; qu’ils avaient recours à une entreprise de nettoyage pour l’entretien de la maison et ont fait réaliser un grand ménage à leur départ. Ils considèrent que l’état de la peinture des murs est simplement un état d’usage et que la vétusté ne leur incombe pas et que le changement des portes n’est pas justifié étant donné que l’état des lieux de sortie indique qu’elles sont en bon état ou état d’usage.

Reconventionnellement, ils font valoir qu’à peine quelques jours après l’entrée dans les lieux, ils ont transmis des photographies au bailleur, notamment de la façade, des sols et de la piscine (la pompe était déjà défaillante à cette époque) qui montrent les défauts que le bailleur entend désormais imputer aux locataires ; qu’ils n’ont pas eu d’eau chaude pendant plusieurs jours à leur arrivée voire pendant toute la durée de la location notamment dans la cuisine, qu’il y avait des fuites partout et pas d’internet ; qu’ils ont tenté de contacter l’agence gestionnaire du bien qui n’a pas pu leur donner suite sans autorisation du bailleur pour intervenir si bien qu’ils ont eux-mêmes dû procéder aux réparations nécessaires pour profiter de leur piscine et réparer la plomberie.

Ils considèrent que le bailleur a manqué à ses obligations compte tenu des multiples vices qui affectaient la maison prise à bail.

Ils ajoutent que le loyer a justement été réduit par le premier juge pour être fixé à 2.000 euros et sollicitent du bailleur le remboursement du trop perçu de loyer sur 22,5 mois de location.

Ils sollicitent également le remboursement de toutes les dépenses qu’ils ont dû engager pour opérer des réparations qui ne leur incombaient pas en tant que locataires.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la société MAYLSON demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

En conséquence,

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 2.587 euros correspondant à l’arriéré locatif jusqu’au départ des locataires, outre au titre des charges correspondant au remplissage de la citerne de gaz d’un montant de 2.250,56 euros ;

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer les frais relatifs aux travaux d’ores et déjà déboursés pour un montant de 1.116 et de 2.598,56 euros ;

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 20.649,90 euros correspondant aux travaux devant être réalisés pour remettre le bien loué dans l’état dans lequel il a été donné à bail en mai 2018 ;

— assortir l’ensemble de ces sommes des intérêts au taux légal calculés à compter des mises en demeure en date du 26 novembre 2020 ;

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre du préjudice financier subi ;

— condamner en tant que de besoin solidairement les époux [I] à lui payer les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel, soit 27.027,24 euros;

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer les frais qu’elle a dû engager pour se défendre en justice, une indemnité qui ne saurait être inférieure à la somme de 6.000 euros, outre les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que les locataires n’ont pas justifié du paiement des loyers et que le dépôt de garantie ne vise pas à compenser un défaut de règlement.

Elle relève que les locataires ont quitté les lieux sans remplir la citerne de gaz, alors qu’ils l’avaient trouvée pleine à leur arrivée et qu’ils s’étaient engagés à la remplir à leur départ.

Elle soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi qu’un constat de commissaire de justice dressé le 27 novembre 2020, font apparaître de nombreuses dégradations qui leur sont imputables ; que l’entretien de la piscine leur incombait, et qu’ils ont détérioré une partie des installations ; que le crépi de la façade a été abîmé et doit être entièrement refait ; et qu’il en est de même des peintures intérieures.

Elle conteste la réalité des désordres invoqués par les époux [I], et soutient que le bien était en parfait état d’entretien lorsqu’il leur a été donné en location.

Sans en tirer aucune conséquence, elle soutient que la société MCE IMMOBILIER a gravement manqué aux obligations de son mandat général de gestion, en s’abstenant notamment de poursuivre le recouvrement des loyers impayés et de traiter les réclamations des locataires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 décembre 2025 et mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Attendu qu’aux termes de l’article 476 du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut peut être frappé d’opposition, sauf dans le cas où cette voie de recours est écartée ;

Qu’en vertu de l’article 528 du même code, le délai à l’expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n’ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement ;

Que l’article 538 du même code prévoit que le délai de recours par une voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse ;

Que les articles 571 et suivants du code de procédure civile disposent que l’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut et n’est ouverte qu’au défaillant ;

Qu’elle remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit ;

Qu’elle peut être faite en la forme des notifications entre avocats devant les juridictions où la représentation est obligatoire ;

Qu’elle doit, à peine d’irrecevabilité, être déclarée au greffe de la juridiction qui a rendu la décision par l’avocat constitué par le défaillant, dans le mois de la date où elle a été formée ;

Attendu qu’en l’espèce, en application des dispositions des articles susvisés, et contrairement à ce qui est soutenu par les époux [I], l’opposition doit être faite dans le mois de la signification de la décision rendue par défaut ;

Qu’il est constant que l’arrêt rendu par défaut le 20 mars 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence a été signifié aux époux [I] le 21 mai 2024 par exploit de commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Que dès lors, le délai d’opposition expirait le 21 juin 2024, sous réserve toutefois que le procès verbal de recherches infructueuses établi par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile comporte toutes les mentions requises;

Que les époux [I] ne contestent pas la régularité dudit procès-verbal ;

Que le commissaire de justice s’est présenté au [Adresse 1], décrite comme la dernière adresse connue des époux [I], cette adresse correspondant à celle qui est mentionnée sur le jugement et sur l’acte de signification du jugement fait à leur demande à la société MAYLSON par commissaire de justice le 27 avril 2022 ;

Qu’à cette adresse, il a précisé que le numero 15 n’existait pas car la rue passait du numéro 9 au 17, que le facteur rencontré indiquait que le numéro 15 n’existait pas et qu’il ne connaissait pas les requis, que le nom ne figurait nulle part (boîte aux lettres, interphones, sonnettes), qu’aucun renseignement n’avait pu être obtenu sur les annuaires téléphoniques et internet et qu’après interrogation de son correspondant, celui-ci ne disposait d’aucun autre élément d’information ;

Qu’il ajoute avoir envoyé la copie de l’acte et la copie du procès-verbal aux destinataires à la dernière adresse connue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Que les époux [I] reconnaissent qu’ils ont déménagé depuis le prononcé de la décision du premier juge et que les actes ont donc été délivrés à la dernière adresse connue ;

Que l’acte susvisé est ainsi signifié conformément à l’article 659 du code de procédure civile ;

Que l’opposition formée par les époux [I] le 23 juillet 2024, soit plus d’un mois après la signification de l’arrêt, est tardive et qu’elle doit dès lors être déclarée irrecevable ;

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que sur ce fondement, les époux [I] seront condamnés aux dépens ;

Attendu qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Que l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’opposition formée par les époux [I] ;

CONDAMNE les époux [I] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT