COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/ 187

Rôle N° RG 23/06021 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLGUF

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BAIE AZUR

C/

[Y] [Q]

[B] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe NANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 20 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00580.

APPELANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BAIE AZUR [Localité 2] des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sis à [Adresse 2] poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la Société FONCIA SALEYA (anciennement dénommée CABINET TICHADOU), SAS au capital de 98.500 € immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le N° 335 292 090 dont le siège est à [Adresse 3] ([Localité 3]) ' [Adresse 4] – poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [Q]né le 26 Février 1983 à [Localité 4] (ARMENIE), demeurant [Adresse 6] (ARMENIE)

assigné à l’étranger le 05 juillet 2023

défaillant

Madame [B] [Q] née le 03 Décembre 1986 à , demeurant [Adresse 7] [Localité 5][Adresse 8] (ARMENIE)

assignée à l’étranger le 05 juillet 2023

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [Q] et Mme [B] [Q] sont propriétaires des lots n°64, 69, 70 et 129 au sein de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » à [Localité 1] (06).

Par courrier en date du 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » leur a fait adresser une sommation de payer des charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » a fait assigner M. et Mme [Q] selon la procédure accélérée au fond aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes de 15.677,64 euros au titre des charges dues et des provisions exigibles résultant des budgets prévisionnels adoptés en assemblée générale, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 20 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nice statuant selon la procédure accélérée au fond a :

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de l’intégralité de ses demandes en paiement de charges et provisions ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de sa demande de dommages et intérêts ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » aux dépens de l’instance.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la juridiction n’avait pas été mise en mesure de vérifier le bien-fondé de la créance en son montant exact, les décomptes versés s’avérant faussés et erronés par les demandes d’arriéré de sommes remontant à 2013, soit antérieurement à un précédent jugement, sans qu’il soit possible de remonter sans erreur à la créance postérieure à la précédente décision et de fixer la créance.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 10] Baie Azur » a relevé appel de cette décision.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023 et signifiées aux intimés défaillants le 04 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

condamner solidairement les époux [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » :

la somme de 7.917,44 euros arrêtée au 1er janvier 2022 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 6 septembre 2021,

la somme de 2.625,15 euros au titre des provisions sur charges non encore échues au jour de l’assignation du 22 mars 2022),

la somme de 516 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner solidairement les époux [Q] au paiement d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au syndicat appelant en application de l’article 1231-6 al. 3 du code civil ;

condamner solidairement les époux [Q] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros ;

condamner solidairement les époux [Q] aux dépens en ceux compris le coût des sommations de payer en date du 27 novembre 2017 et 14 octobre 2021 avec application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle considère avoir engagé une procédure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que l’assignation délivrée le 22 mars 2022 fit bien apparaître les provisions non encore échues.

Elle explique que le décompte produit comprend les sommes appelées antérieurement au jugement rendu le 19 novembre 2018 et ce, en contradiction avec les demandes formulées par le premier juge car les opérations n’ont pas été constatées dans un titre exécutoire ou, du moins, ne le sont plus en raison des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, jugement devenu non avenu puisque non signifié dans les six mois.

Il explique démontrer le bien-fondé de sa demande en produisant aux débats les comptes approuvés, les budgets prévisionnels approuvés, les P.V. d’assemblée générale ayant approuvés lesdits comptes et budgets ainsi que les appels de charges des exercices écoulés.

Il indique produire un décompte distinct des frais de syndic et des dépens.

Il considère subir un préjudice du fait de la résistance des intimés.

Il relève que la solidarité est tirée du règlement de copropriété.

Assignés à l’étranger le 05 juillet 2023, M. et Mme [Q] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. ».

L’article 19-2 de la même loi, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » affirme avoir assigner les époux [Q] conformément aux dispositions susvisées.

Or, le syndicat des copropriétaires a adressé une sommation de payer les charges de copropriété à chacun des époux [Q] le 13 septembre 2021 à hauteur de la somme de 10.912,99 euros en principal, outre le coût de l’acte, précisant que la sommation fait courir un délai de huit jours au terme duquel, à défaut de règlement, ils pourraient être contraints par la saisie conservatoire des biens meubles garnissant les lieux et par la saisie conservatoire des sommes dues par le locataire en cas de location des lieux, par une hypothèque inscrite sur leurs biens immobiliers et par le privilège spécial prévu par les dispositions de l’article 2374-1° bis du code civil et des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant, ladite sommation ne détaille pas ce qui relève des provisions prévues par l’article 14-1 précité ou des charges échues des exercices antérieurs.

En ne précisant pas le montant des seules provisions échues impayées dont M. et Mme [Q] devaient s’acquitter dans un délai qui par ailleurs ne respecte pas les prescriptions légales évoquées, la sommation de payer ne vaut pas mise en demeure et ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle s’analyse plutôt en un préalable à une action de droit commun.

En effet, si les provisions échues et les provisions non encore échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai de trente jours.

En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Il en résulte que la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En effet, les provisions non encore échues ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision due au titre de l’article 14-1, cela suppose que le copropriétaire débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre.

En conséquence, et contrairement à ce qu’indique l’appelant, en l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. et Mme [Q] par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de ce texte.

Il convient donc de réformer le jugement entrepris seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de l’intégralité de ses demandes en paiement de charges et provisions et de déclarer irrecevables les demandes en paiement de charges et provisions formées à l’encontre de M. et Mme [Q] par le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] ».

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé pour le surplus, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

L’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné dépens de l’instance.

Il convient en outre de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement contradictoire rendu le 20 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Nice seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges et provisions de copropriété et au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevables les demandes en paiement de charges et provisions formées à l’encontre de M. et Mme [Q] par le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] », agissant sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de sa demande de condamnation à l’encontre de M. et Mme [Q] à la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « [Adresse 9] » aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,