Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 28 janvier 2026, n° 23/09527

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
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- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- — Sur la validité du congé délivré par la SCI LILY CHARLY AND CO
- — Sur la demande de résiliation du bail
- — Sur la demande de la SCI LILY CHARLY AND CO en paiement de la somme de 5 000...
- — Sur la demande de M. [M] en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de...
- — Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TI Cannes 30 mai 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 28 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Caractère frauduleux du congé
La cour a estimé que le congé était valide, car il a été délivré conformément aux dispositions légales, et que les arguments de Monsieur [M] ne démontraient pas le caractère frauduleux du congé.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que Monsieur [M] n'occupait plus les lieux depuis plusieurs mois, justifiant ainsi la résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que Monsieur [M] devait payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Rejeté
Préjudice subi par le bailleur en raison des manquements du locataire
La cour a estimé que la SCI n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du non-paiement de l'indemnité d'occupation, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [M] à payer les frais de justice en raison de sa défaite dans la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 28 janv. 2026, n° 23/09527
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/09527
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Cannes, 30 mai 2023, N° 23-000217
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Renaud ESSNERSandra JUSTONCéline GILLET
Cabinet(s) :	CABINET ESSNER
Parties :	S.C.I. LILY CHARLY AND CO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2026

N° 2026 / 032

N° RG 23/09527

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUTF

[B] [K]

[M]

S.C.I. LILY CHARLY AND CO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Céline GILLET

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 30 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23-000217.

APPELANT

Monsieur [B] [K] [M]

né le 15 Novembre 1959 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Céline GILLET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.C.I. LILY CHARLY AND CO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Aux termes d’un acte sous seing-privé du 5 janvier 2005, Mme [Y] [O] a donné à bail à M. [B] [K] [M] un appartement de 35 m² situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée initiale de trois ans, et moyennant le paiement d’un loyer révisable annuellement de 230,00 euros par mois, outre une provision mensuelle pour charges de 12 euros.

La SCI LILY CHARLY AND CO, qui est venue aux droits de Mme [O], a fait délivrer à M. [M] un congé pour reprise à effet au 12 février 2023, par un exploit d’huissier du 22 avril 2022 qui lui a été signifié selon les modalités prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Ce dernier n’ayant pas libéré les lieux à la date d’effet du congé, la SCI l’a fait assigner en validité du congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, par un acte de commissaire de justice du 16 mars 2023.

Aux termes d’un jugement réputé contradictoire du 30 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a statué comme suit :

— Constate la validité du congé donné par la SCl LILY CHARLY AND CO;

— Constate en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 12 février 2023;

— Dit qu’à défaut par Monsieur [M] [B] [K] d’avoir volontairement quitté le logement sus mentionné deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le bailleur ;

— Condamne Monsieur [M] [B] [K] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO une indemnité mensuelle d’occupation d’un monlant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamne Monsieur [M] [B] [K] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne Monsieur [M] [B] [K] aux entiers dépens comme visés dans la

motivation, y compris les frais de l’assignation, le droit de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision ;

— Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

— Rejette les autres demandes des parties.

Par un déclaration enreistrée au greffe le 18 juillet 2023, M. [B] [K] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Au termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 12 octobre 2023, M. [B] [K] [M] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement du 30 mai 2023 en ce qu’il a :

— Constaté la validité du congé donné par la SCI LILY CHARLY AND CO;

— Constaté en conséquence la résiliation de plein droit de ce bail à compter du 12 février 2023;

— Dit qu’à défaut par Monsieur [M] [B] [K] d’avoir volontairement quitté le logement susmentionné deux mois après la signification dudit commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le bailleur;

— Condamné Monsieur [M] [B] [K] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant,

révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux;

— Condamné Monsieur [M] [B] [K] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [M] [B] [K] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI LILY CHARLY AND CO à payer à Monsieur [M] la somme de 10 000 € pour lui avoir délivré un congé frauduleux ;

— Condamner la SCI LILY CHARLY AND CO à payer à Monsieur [M] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la bailleresse, qui a acquis ce bien en toute connaissance de l’existence du bail, n’établit pas le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Il se prévaut d’un statut de locataire protégé, étant âgé de 64 ans, ayant des problèmes de santé et percevant des revenus modestes.

Il conteste la régularité du congé en ce qu’il a été délivré par une personne morale dont le caractère familial n’a pas été justifié en première instance, qu’il ne comporte pas la notice d’information relative aux obligations du bailleur, et ne lui a pas été délivré pour le terme du contrat de bail mais étonnamment pour la date anniversaire de l’acquisition du logement par la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 octobre 2025, la SCI LILY CHARLY AND CO demande à la cour de :

— CONFIRMER LA DECISION DONT APPEL EN TOUTES SES DISPOSITIONS.

— Valider le congé pour reprise

EN CONSEQUENCE :

— Débouterl’appelant de toutes ses demandes fins et conclusions au soutien de l’appel.

EN TANT QUE DE BESOIN :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 05.01.2005 portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] en l’état des manquements du preneur;

— Dire que cette résiliation prendra date au jour du départ des lieux.

— Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1210 € au titre des loyers restés impayés à la date de son départ des lieux

— Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice souffert par le bailleur en considération des manquements du preneur;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter l’appelant de toutes ses demandes indemnitaires.

— Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir, au soutien de ses prétentions, que le procès-verbal de constat établi le 29 septembre 2023 démontre que M. [M] n’occupe plus les lieux depuis longtemps et qu’il domicilie de nombreuses personnes dans ceux-ci.

Elle objecte, en réponse aux moyens de défense qui lui sont opposés, que la notice d’information sur les obligations du bailleur et droits de recours n’est pas obligatoire et qu’aucun grief n’a résulté de son absence pour M. [M] ; qu’elle est une SCI familiale et qu’elle est fondée à délivrer un congé pour habiter au profit d’un ascendant de l’une de ses associés, M. [F] [D].

Elle se prévaut aussi des manquements de M. [M] à ses obligations contractuelles en ce qu’il n’occupe pas les lieux loués et y domicilie de nombreuses personnes, outre ses manquements antérieurs à son obligation de paiement des loyers et charges, pour solliciter subsidiairement la résiliation judiciaire du bail.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2025.

DISCUSSION :

— Sur la validité du congé délivré par la SCI LILY CHARLY AND CO :

Par exception au principe qu’une personne morale ne peut donner congé pour habiter, l’ article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l’article 15 de la même loi peut être invoqué lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un de ses associés.

Cependant ce texte ne vise que les associés eux-mêmes et non pas leurs conjoints, leurs ascendants ou descendants, ou leurs concubins qui ne peuvent donc en être les bénéficiaires.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 22 avril 2022 par la SCI LILY CHRLY AND CO l’a été au bénéfice de M. [F] [D] qui n’est pas associé de celle-ci.

Il s’ensuit que le congé délivré est nul et que le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef.

— Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le procès-verbal de constat produit aux débats par la SCI LILY CHARLY AND CO, établi le 29 septembre 2023, démontre que manifestement M. [M] n’habite plus dans les lieux depuis de nombreux mois puisque les nombreux courriers déposés devant la porte du studio ou insérés dans le chambranle de sa porte remontent pour les plus anciens au mois de novembre ou décembre 2022.

La multiplicité de leur destinataires, tous déclarés domiciliés chez [M] révèle un détournement de la destination de l’appartement.

Il convient de rappeler que le contrat de bail fait obligation au preneur d’utiliser les lieux loués à usage d’habitation principale et de prononcer, en conséquence des manquements susvisés, la résiliation de celui-ci.

— Sur la demande de la SCI LILY CHARLY AND CO en paiement de la somme de 1 210 euros au titre des loyers impayés à la date du départ des lieux de M. [M] :

La SCI LILY CHARLY AND CO, qui ne produit aux débats aucun décompte locatif, ne justifie pas de la dette locative de M. [M].

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

— Sur la demande de la SCI LILY CHARLY AND CO en paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts :

Il est rappelé que M. [M] reste tenu au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer courant, révisable, majoré des charges récupérables, et constaté que la SCI LILY CHARLY AND CO ne caractérise ni la nature ni l’existence d’un préjudice distinct du non paiement éventuel de l’indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

— Sur la demande de M. [M] en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts :

Le caractère frauduleux du congé délivré à M. [M] n’est aucunement établi dès lors notamment que le bénéficiaire de celui-ci était M. [F] [D] qui est le père de l’une des associées de la SCI.

Il sera donc débouté de sa demande.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [M] qui succombe dans ses prétentions, sera condamné au paiement des dépens de la procédure d’appel et débouté de sa demande en paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir ses droits, la SCI LILY CHARLY AND CO a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

— Infirme le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 30 mais 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les autres demandes des parties ;

Et statuant à nouveau ;

— Déboute la SCI LILY CHARLY AND CO de ses demandes tendant à voir :

* constater la validité du congé,

* prononcer l’expulsion par toutes voies de droit du locataire,

* prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

* Condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

Y ajoutant ;

— Prononce la résiliation du bail conclu 5 janvier 2005, entre Mme [Y] [O], aux droits de laquelle est venue la SCI LILY CHARLY AND CO et M. [B] [K] [M], portant sur l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] ;

— Dit qu’à défaut par Monsieur [M] [B] [K] d’avoir volontairement quitté le logement susmentionné deux mois après Ia signification dudit commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par ces dernières ou à défaut par le bailleur ;

— Condamne Monsieur [B] [K] [M] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant,

révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Déboute la SCI LILY CHARLY AND CO de ses demandes en paiement des sommes de :

* 1 210 euros au titre des loyers impayés à la date du départ des lieux de M. [M],

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Déboute Monsieur [B] [K] [M] de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne Monsieur [B] [K] [M] à payer à la SCI LILY CHARLY AND CO la somme de 2 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le déboute de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur [B] [K] [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT