COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 59

Rôle N° RG 25/05961 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2LO

S.C.I. SCI COVER

C/

[H] [F]

[K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe BERTOLINO

M^e Elsa PASQUALINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 23 Avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/01812.

APPELANTE

S.C.I. COVER, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Madame [H] [F], demeurant [Adresse 1]

Assignée à personne le 23/06/2025

défaillante

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elsa PASQUALINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2020 à effet au premier novembre 2020, la SCI COVER a consenti à bail d’habitation à Mme [I] [R] un appartement situé à La Seyne-sur-Mer, moyennant un loyer mensuel de 1027 euros.

Par acte du 02 novembre 2020, M.[K] [I] s’est porté caution solidaire.

Par acte d’un commissaire de justice du 29 septembre 2023, la SCI COVER a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à M.[I].

Par acte d’un commissaire de justice du premier février 2024, la SCI COVER a fait assigner Mme [I] [R] et M.[I] aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement à un arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 23 avril 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité ;

— reçu en la forme la SCI COVER en son action ;

— prononcé la nullité de l’acte de caution ;

— débouté la SCI COVER de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [I] [K] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 27/10/2020 et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] (83 )sont réunies au 30/11/2023 et, qu’en conséquence, le bail se trouve résilié depuis cette date ;

— ordonné la libération des lieux par Mme [I] [R] dans les deux mois suivants la signification d’un commandement et à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en en fixant les modalités ;

— condamné Mme [I] [R] [H] à payer à la SCI COVER la somme de17552.67 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit non majoré à compter de la signification de la décision ;

— condamné Mme [I] [R] [H] à verser à la SCI COVER à compter du 30/11/2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 1250 euros correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir ;

— rappelé que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre sommequi ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges,taxes…) ;

— condamné Mme [I] [R] [H] à verser à la SCI COVER la smme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [I] [R] [H] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

— rappelé que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire de droit

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et statué sur ses conséquences.

Il a prononcé la nullité de l’acte de cautionnement en indiquant que le bailleur ne justifiait pas avoir remis un exemplaire du bail à la caution.

Par déclaration du 16 mai 2025, la SCI COVER a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a prononcé la nullité de l’acte de caution, en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes à l’encontre de M.[I] et en ce qu’elle l’a déboutée du surplus de ses demandes.

Mme [F] n’a pas constitué avocat.

M.[I] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SCI COVER demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de caution et débouté la SCI COVER de l’ensemble de ses demandes à l’égard de M. [I] et de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— de déclarer valable l’acte de caution du 2 novembre 2020 par lequel M. [K] [I] s’est expressément porté caution solidaire du règlement de l’ensemble des sommes dues par la débitrice principale, Mme [H] [S], au titre des loyers et charges, taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation et de toutes autres indemnités telles des dommages et intérêts,

— de condamner solidairement, Mme [H] [R]- [I] et M. [K] [I] à lui payer la somme de 34.403,75 euros, montant total des causes sus énoncées,

— de condamner solidairement Mme [H] [S] et M. [K] [I] à payer à la concluante la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions non contraires,

— de débouter en tout cas Mme [H] [S] et M. [K] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— de les condamner solidairement à payer la somme de 5000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle conteste toute nullité de l’acte de cautionnement du 02 novembre 2020.

Elle affirme que celui-ci est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable. Elle estime que M.[I] avait connaissance du bail, le cautionnement étant consécutif à celui-ci. Elle ajoute qu’il a signé la mention selon laquelle il disait avoir pris connaissance du bail et en avoir reçu un exemplaire.

Elle estime que l’augmentation du loyer est opposable à M.[I]. Elle explique que l’augmentation du loyer avait pour contrepartie d’éviter à la locataire un congé pour vendre.

Elle déclare que la caution s’engageait également à verser les indemnités d’occupation et les réparations locatives.

Elle sollicite la condamnation solidaire de Mme [I] [R] et de M.[I] au titre d’un arriéré locatif, de réparations locatives et de charges. Elle explique que Mme [I] [R] a quitté les lieux le premier septembre 2025.

Elle sollicite des dommages et intérêts en indiquant avoir accepté le renouvellement du bail et le renoncement à un congé pour vendre alors que sa locataire s’est abstenue de payer ses loyers à compter du 21 mai 2024, lui créant un important préjudice financier et moral puisqu’elle n’a pu et ne peut toujours pas vendre le bien. Elle considère que la caution est également tenue à ces dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[I] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé l’acte de cautionnement,

— de débouter la SCI COVER de ses demandes,

— de condamner la SCI COVER à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI COVER aux dépens d’appel,

à titre subsidiaire

— de débouter la SCI COVER de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à la totalité de l’arriéré locatif,

— de limiter le montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à son égard au titre de l’arriéré locatif à a somme mensuelle de 1071.67 euros et ce jusqu’au 29 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire,

DEBOUTER la SCI COVER de sa demande tendant à obtenir sa condamnation de aux indemnités d’occupation dues à compter du 29 novembre 2023,

En tant que de besoin,

— de limiter le montant des condamnations prononcées à son égard au titre des loyers et indemnités d’occupation à la somme de 13 431.76 euros arrêtée à juillet 2025,

En tout état de cause,

— de débouter la SCI COVER de toute demande plus ample ou contraire,

— de condamner la SCI COVER d’avoir à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI COVER aux dépens de l’appel.

Il soulève la nullité de son acte de cautionnement ; il soutient que la SCI COVER ne démontre pas lui avoir remis un exemplaire du bail.

A titre subsidiaire, il souligne que l’augmentation du loyer lui est inopposable. Il considère qu’il ne peut condamné pour des sommes excédant 1071,67 euros à la date de la dernière révision du loyer. Il estime que son obligation ne peut excéder la somme de 15.575,10 euros.

Il déclare n’être pas redevable d’indemnités d’occupation.

Il conteste avoir eu un comportement fautif et s’oppose au versement de dommages et intérêts.

MOTIVATION

Selon l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le contrat de bail signé par Mme [I] [R] indique en page 4, au chapitre 'Caution solidaire’ que M.[I] [K] se porte caution solidaire du bail par acte séparé.

L’acte de cautionnement signé le 02 novembre 2020, qui reprend les indications visées sous peine de nullité par l’article 22-1 de la loi précitée, contient la formule selon laquelle M.[I] a pris connaissance du bail et qu’un exemplaire lui a été remis. Toujours dans le même acte, sont rappelées les stipulations essentielles du bail (montant du loyer initial, payable par mois en terme d’avance; révision chaque année, à la date anniversaire du bail avec la mention de l’indice de référence). M.[I] a paraphé la page sur laquelle est indiqué la mention selon laquelle un exemplaire du bail lui a été remis.

Dès lors, la remise du bail à la caution est démontrée par la SCI COVER. Il convient d’infirmer le jugement déféré qui a annulé l’acte de cautionnement au motif qu’il n’était pas démontré la remise du bail à M.[I].

M.[I] s’est porté caution solidaire du règlement :

— les loyers et des charges,

— des impôts et taxes,

— des réparations locatives,

— des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels que des dommages et intérêts,

— de tous intérêts,

dus par Mme [I] [R], pour un montant maximum de trois ans de loyers charges comprises, et ce, même en cas de changement de bailleur.

L’acte de cautionnement, rappelant les conditions essentielles du bail, évoque un loyer mensuel initial de 1027 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du bail, la date ou trimestre de référence de l’indice IRL étant le 3ème trimestre 2020 d’une valeur de 130,59.

M.[I] ne s’est pas porté caution solidaire pour un loyer différent.

Dès lors, l’accord des parties aux termes duquel le loyer serait augmenté à hauteur de 1250 euros à partir du mois d’avril 2023 ,selon une modalité autre que la simple indexation, ne lui est pas opposable.

Le jugement n’est pas contesté s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2023 et de ses conséquences (arriéré locatif sollicité à Mme [I] [R] et indemnité d’occupation sollicitée à Mme [I] [R]).

Selon l’acte de cautionnement, M.[I] est redevable d’une indemnité d’occupation.

Le premier juge a indiqué fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1250 euros, somme 'correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir'.

Il a été indiqué que le nouveau loyer de 1250 euros ne pouvait être opposable à M.[I].

Dès lors, l’assiette du cautionnement, s’agissant de l’indemnité d’occupation, s’élève à la somme de 1071, 67 euros (dernier loyer en vigueur avant le nouveau loyer).

La SCI COVER sollicite la somme de 34.403,75 euros aux termes du dispositif de ses dernières conclusions. Cette somme correspond :

— à un solde débiteur de 25.852,67 euros,

— à la somme de 201,72 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères du premier janvier au 31 août 2025,

— à la somme de 9376,36 euros au titre des réparations locatives, somme minorée de 1027 euros correspond au dépôt de garantie.

Il ressort des pièces (pièce 12 de l’appelante) que les clefs ont été remises par la locataire le premier septembre 2025.

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Or, la demande de la SCI COVER en réparation des dégradations locatives fait suite à la reprise du logement, consécutive au départ de la locataire ; il s’agit de la révélation d’un fait depuis le jugement dont appel rendant recevable cette demande qui se rapporte au contrat de bail.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit au débat.

Le bien, en application de l’article 1731 du code civil, est présumé avoir été donné en bon état de réparations locatives, faute de démonstration inverse.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

Mme [I] [R] est restée cinq ans dans les lieux loués. Le bien a une surface de 78 m². Il s’agit d’une villa de 4 pièces.

L’état des lieux de sortie mentionne des peintures au mur en mauvais état dans l’entrée, le séjour, la cuisine et la salle de bains de l’étage. Il évoque le mauvais état de la peinture au plafond dans l’entrée, le séjour et la cuisine. Une porte de placard est cassée. Seules cinq clés sur 16 ont été restituées. Les clés de la boîte aux lettres n’ont pas été restituées.

Les devis produits au débat par la SCI COVER consistent en une remise en peinture de toute la villa.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux par Mme [I] [R], il ne peut lui être imputé le coût de la remise en peinture des pièces où il est mentionné que la peinture est à l’état d’usage.

Il convient de s’appuyer sur le devis de la société ROBERT PEINTURE pour la remise en peinture de :

la salle à manger/cuisine (1641, 40 euros)

— le hall (704, 20 euros)

— salle d’eau de l’étage (108, 40 euros)

Le coût de la facture de la serrure de la boîte aux lettres, facturée à hauteur de 80 euros est excessif. Il sera facture à hauteur de 50 euros.

Est également du par la locataire le coût du placard cassé, soit la somme de 984, 50 euros ainsi que le coût des clés manquantes (54 euros).

La pièce produite pour la taxe d’habitation est illisible et la SCI COVER ne peut donc solliciter la somme de 201,72 euros.

Mme [I] [R] était redevable, au premier février 2025, de la somme de 17.552,67 euros.

Elle est redevable de la somme mensuelle de 1250 euros au titre des indemnités d’occupation.

Ainsi, sa dette locative et sa dette d’indemnités d’occupation arrêtée à sa libération des lieux s’élève à 25.052,67 euros.

Elle doit verser la somme de 2558 euros au titre des réparations locatives.

Elle est redevable de la somme de 27.610,67 euros, de laquelle doit être déduite la somme de 1027 euros, (au titre du dépôt de garantie que peut conserver la SCI COVER). Ainsi, il convient de condamner Mme [I] [R] à verser à la SCI COVER la somme de 26.583,67 euros.

M.[I] s’est engagé également au titre des réparations locatives.

A compter du 30 novembre 2023, le montant de l’indemnité d’occupation qui peut lui être réclamé s’élève à 1071,67 euros.

Il est ainsi redevable de la somme de 22.505,07 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, outre la somme de 2558 euros au titre des réparations locatives, soit une somme totale de 25.063, 07 euros (somme totale qui n’excède pas son engagement qui consistait en un montant maximum de trois ans de loyers chrages comprises).

Dès lors, il convient de condamner Mme [I] [R] au versement de la somme de 26.583,67 euros, solidairement avec M.[I] à hauteur de la somme de 25.063,07 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [I] [R] et la SCI COVER ont convenu d’une augmentation de loyer dans le cadre du bail initial dans le but de permettre à la locataire de rester dans les lieux puisqu’il lui avait été indiqué que la SCI COVER envisageait de lui délivrer un congé pour vendre.

La SCI COVER a accepté de renoncer à son congé pour vendre moyennant une augmentation du montant du loyer.

La SCI COVER a bénéficier d’un titre exécutoire pour récupérer les loyers et indemnités d’occupation impayés. Elle ne justifie pas d’un préjudice moral et financier supplémentaire qu’elle aurait subi. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui fait état d’une somme, toutes causes de préjudices confondus (financier et moral). Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [I] [R] et M.[I] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. M.[I] sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitablie de laisser à la charge de la SCI COVER les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Mmme [I] [R] et M.[I] seront condamnés in solidum à verser à la SCI COVER la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI COVER à l’encontre de M.[I] s’agissant des frais irrépétibles et des dépens et confirmé s’agissant des condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens mise à la charge de Mme [I] [R].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de cautionnement de M.[K] [I] et en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI COVER à l’encontre de ce dernier ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI COVER et en ce qu’il a condamné Mme [H] [I] [R] aux dépens et à la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DÉCLARE valable l’acte de cautionnement de M.[K] [I] ;

DIT que le loyer mensuel de 1250 euros n’est pas opposable à M.[K] [I] ;

CONDAMNE Mme [H] [I] [R] au versement de la somme de 26.583,67 euros, solidairement avec M.[K] [I] à hauteur de somme de 25063,07 euros, au titre de l’arriéré locatif, de l’arriéré d’indemnités d’occupation et des réparations locatives, le dépôt de garantie pouvant être conservé par la SCI COVER ;

CONDAMNEM.[K] [I] in solidum avec Mme [H] [I] [R] au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE M.[K] [I] in solidum avec Mme [H] [I] [R] au versement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[K] [I] in solidum avec Mme [H] [I] [R] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,